里程碑式胜诉：历时五年，XXX成功为客户追回28万余元购房款及定金，并获赔全额资金占用利息

开发商隐瞒抵押卖房，代理购房者成功解除合同并获赔资金占用高息

审理法院信息：湖北省黄X市某区人民法院

一、案情简介

2020年10月，原告刘XX经人介绍，与被告黄X某房地产开发公司（下称“开发商”）协商购买其开发的“某山水”二期商品房。双方于2020年10月30日签订《商品房定购协议》，约定：

• 原告定购8-1-2***号商品房；

• 当日交付购房定金20000元；

• 2020年11月6日前交付首付款；

• 三日内签订正式《商品房买卖合同》。

协议签订当日，原告支付定金20000元。2020年11月6日，原告按约支付购房首付款258428元。付款当日，开发商拿出一份已填好的《黄X市商品房买卖合同》要求原告签字，原告签字后，开发商以“公司公章在负责人处，待其返回后加盖”为由，让原告回家等待通知，始终未向原告交付加盖公章的正式合同。

此后，原告多次通过微信催促开发商销售顾问办理购房及贷款相关手续，开发商均以各种理由推诿。后原告经了解得知，案涉房屋在双方签订协议及原告付款前，已处于抵押状态，而开发商在售房过程中始终未如实告知该事实。

原告得知实情后与开发商理论，要求退款退房。开发商遂主动出具《承诺书》，承诺于2021年5月6日前解决房屋抵押事宜并正常办理签合同及贷款手续。后开发商未能兑现承诺。2025年，原告发现案涉房屋因开发商其他债务纠纷被法院查封并面临拍卖。原告曾向法院提出执行异议，请求解除查封，但于2025年8月14日被裁定驳回。至此，原告取得房屋所有权的目的已彻底无法实现，遂委托律师提起诉讼。

本案当事人及代理人信息（均已化名）：

• 原告：刘XX（购房者）

• 被告：黄X某房地产开发公司

• 原告委托诉讼代理人：XXX，湖北忠三（黄X）律师事务所律师；李XX律师，湖北忠三（黄X）律师事务所律师。

二、办案经过

原告刘XX在得知房屋被查封、执行异议被驳回后，委托XXX及其团队代理本案。接案后，XXX对案件进行了全面梳理：

1. 梳理关键证据链
XXX重点审查了以下几组核心证据：

• 《商品房定购协议》及收据：证明双方合同关系成立，原告已按约支付定金及首付款；

• 微信聊天记录：证明原告多次主动要求签订正式合同而开发商未能配合；

• 《承诺书》：证明开发商承认房屋存在抵押事实，并承诺于2021年5月6日前解决问题，系开发商违约的直接书面证据；

• 法院执行裁定书：证明原告取得房屋所有权的合同目的已根本无法实现。

2. 确立诉讼策略
XXX准确判断本案核心争议点：

• 开发商隐瞒抵押事实、迟迟不签订正式合同，已构成根本违约；

• 应根据《民法典》第563条主张解除《商品房定购协议》；

• 原告同时有权要求返还购房款及定金，并主张资金占用利息损失；

• 需注意《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2020年修正，原第9条（惩罚性赔偿条款）已被删除，应调整为依据《民法典》第588条及相关司法解释主张违约损失。

3. 精准把握法律适用
在庭审中，XXX明确主张：

• 开发商违约导致合同目的无法实现，应解除《商品房定购协议》；

• 开发商应返还全部购房款258428元及定金20000元；

• 资金占用利息应按LPR的1.5倍计算，自2021年5月7日（开发商承诺的履行期限届满次日）起至实际退款之日止。

被告开发商辩称：房屋不存在抵押问题、系原告因房价下跌不愿签约、不应承担高额利息损失等。XXX通过提交微信聊天记录完整还原事实，成功驳斥了开发商的抗辩。

三、案件结果

判决结果

法院经审理，采纳了XXX团队的主要代理意见，于2025年作出判决：

一、确认解除合同
确认原告刘XX与开发商签订的《商品房定购协议》于2025年10月14日（起诉状副本送达被告之日）解除。

二、判令返还及赔偿
判令开发商于判决生效后十日内：

• 退还原告购房款 258428元；

• 返还原告定金 20000元；

• 支付资金占用利息损失：以购房款258428元为基数，从2021年5月7日起至购房款退还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计付。

三、驳回其他诉讼请求
对于原告主张的保函费、已删除旧司法解释下的惩罚性赔偿等请求，法院依法未予支持。

案件受理费：共计3932元（已减半收取），由原告负担1430元，被告开发商负担2502元。

判决理由

法院认定：

1. 开发商构成根本违约。原告已按约支付定金及首付款，开发商至今未能签订正式买卖合同，其行为已构成违约，导致原告取得房屋所有权的合同目的无法实现，原告依法有权解除《商品房定购协议》。

2. 开发商抗辩不成立。开发商辩称系原告不愿签署合同，但未提交任何证据证明，且原告微信记录明确显示其多次要求签订合同，故对开发商的抗辩不予采信。

3. 《黄X市商品房买卖合同》未成立。因出卖人处开发商未盖章，双方并未正式签订该合同，故对原告解除该合同的请求不予支持。

4. 利息损失计算依据充分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条及中国人民银行相关规定，开发商占用原告资金时间较长，双倍返还定金尚不足以弥补原告损失，故支持按LPR的1.5倍计付资金占用利息损失。

5. 旧司法解释已删除。原告依据2003年司法解释第9条主张已付购房款50%的惩罚性赔偿，因该条款已被2020年修正后的司法解释删除，缺乏现行法律依据，不予支持。