房屋买卖合同纠纷中成功排除银行抵押权并强制过户案

代理：原告

代理律师：周爱荣

所在律所：北京市兰台(南京XX

审理法院：江苏省南京市栖霞区XX

判决时间：2024年12月13日

案件详情

2017年3月1日，原告张X(买方)与被告郭X(卖方)签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于南京市栖霞区的拆迁安置房(案涉房屋)出售给原告，总价款95万元。原告依约支付了定金2万元、购房款40万元、48万元，合计90万元，被告于2017年7月交付房屋，原告装修后实际居住使用至今。因案涉房屋原始购房发票日期为2016年，按约定需满五年后方可办理过户，原告多次催促被告配合，直至2023年7月15日，被告出具《承诺书》，承诺于2024年1月31日前配合过户，否则按房屋成交价30%支付违约金。

然而，被告在2020年4月15日取得案涉房屋不动产权证后，于2021年3月未经原告同意，将房屋抵押给第三人某银行南京XX，用于个人经营贷款。原告认为被告违约，且银行作为专业金融机构未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托本所周爱荣律师代理诉讼。

我方诉讼请求

判令被告及第三人注销案涉房屋上的抵押登记;

判令被告协助原告将案涉房屋产权变更登记至原告名下(房屋价值95万元);

判令被告按房屋成交价10%支付违约金9.5万元;

判令被告承担本案全部诉讼费用。

代理律师角度案件总结

本案的核心争议在于：已交付但未过户的房屋被原权利人以抵押方式处分，银行抵押权是否构成善意取得? 我们认为，第三人作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。庭审中我方提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明原告自2017年起持续居住使用案涉房屋。而第三人未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。

法院最终采纳了我方观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到原告已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求;对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。

本案亦驳回了第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，法院认定拆迁安置房满五年后已具备过户条件，原告的请求权合法有效。

律师价值

精准把握诉讼策略：针对银行提出的“善意取得”抗辩，通过收集并提交原告实际占有的证据(社区证明、装修票据、物业发票等)，成功证明银行未尽合理审查义务，否定了其善意取得的成立。

有效应对程序抗辩：第三人主张本案违反“一事不再理”原则且已过执行时效，我方通过分析前案调解书、被告后续出具的承诺书，论证了债权未消灭且诉讼具有独立价值，法院未支持银行该抗辩。

实现物权保护与债权追偿双目标：不仅促成法院判决涤除抵押权并强制过户，还为当事人争取到违约金赔偿，最大限度维护了其合法权益。

推动案件高效解决：本案适用简易程序，从立案到开庭仅约一个月，律师高效组织证据、撰写法律文书，最终获得全面有利判决。