离婚后前夫名下房屋产权易主,案外产权人死亡,成功挽回损失

案情简介

一、审理法院: 上海市静安区XX

案由: 确认合同(房屋买卖合同)纠纷

二、案情概述

A女士十多年前和前夫B男士协议离婚, 协议将婚内拆迁移安置获得的位于上海市静安区一套房屋(以下简称“系争房屋”)留给儿子C,A保留对该房屋的居住权. 2023年A为办理居住权拉产调发现: 系争房屋的产权人早在十多年前已经变更为一个自己从不认识的案外人D.

     A询问B,B一脸茫然,只反复强调十多年前找D办理过贷款,并出借过房产证,至于其他事情,自己也不了解.B委托律师调查获悉: 1. D已于2015年去世, D父母已于去世,和前妻早已离婚,育有一女E; 2. D生前与多人有债务纠纷,在杨浦法院多起案件; 3. 系争房屋因D在杨浦法院未履行生效判决还款,已被司法查询; 4. 系争房屋曾因D生效债务,被另一案外人F设置他项抵押权登记.

三、案情分析

律师经调查取证分析,确认:系争房屋过户至D时, 虽由B和D签署的《上海市房屋买卖合同》,但C实际未支付购房款,B也从未向D交付过房屋,系争房屋一直由B和儿子C居住至今. 双方并未达成房屋买卖的合意,通谋虚假的意思表示应归于无效.

四、办案经过

      律师遂以D的第一顺位继承人E和B为共同被告,诉请确认房屋买卖合同无效,要求将系争房屋产权登记恢复至B名下,起诉至静安法院.静安法院立案受理,开庭审理,E在庭上提出放弃其对其父D的继承权.......

      因E放弃对D的继承权,确认合同无效之诉一下失去了合同的相对方,也即失去了被告,静安法院裁定驳回原告起诉.本案就此陷入僵局,要不持续放任系争房屋产权登记在一个去世的案外人的名下,若系争房屋将来动迁,房本已易主,房屋登记的产权人已去世,且第一顺位的继承人已明确放弃继承权,若是依据现在的房屋物权登记遇上拆迁,系争房屋将会被视为无主财产,A,B,C该如何保障自身的权益?显然, 继续放任这情况,风险极高!

      经综合分析和研判,律师提出两种处理途径: 1. 尝试寻找D是否还有在世的第二顺位继承人,基于D的出生日期,分析D存在兄弟姐妹的可能性比较高; 2. 在确认D无第二顺位继承人的情况下, 只能以D去世前所在地的民政局作为被告代表国家,再次诉请(房屋买卖)合同无效,物权登记恢复至原产权人名下(代理律师检索: 在《民法典》颁布实施之后,浦东新区人民法院已有类似已生效判决).

      经大量走访公安户籍窗口, 律师成功调取D的散落在上海的哥哥,姐姐,妹妹和信息,即G,H,I 律师携带相关材料,逐一拜访,G深知房屋虽然登记在弟弟名下,但弟弟没有掏钱,不应当归属于D,也不应当作为遗产来处理,自己年龄大了,不愿掺合这事.H和I一致认为,既然房屋已经登记至哥哥名下,就属于哥哥的房产......律师意通过协商的方式,让G,H,I 配合办理房屋过户登记的计划落空.

     律师最后,以B,G,H,I 作为共同被告,再次以确认合同无效为由,起诉至静安法院.G未到庭应诉, H,I共同委托律师到庭参加诉讼.

五、案件结果

一审静安法院于2024年3月26日作出《民事判决书》,确认B和D签署的《上海市房屋买卖合同》无效,房屋物权有登记恢复至D名下.H,I 不服,向上海第二中级人民法院提起上诉,后放弃上诉.

      经向杨浦区人民法院申请执行异议, 系争房屋已解除司法查封措施.