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侯XX、桂林市XX公司等商品房销售合同纠纷民事一审

民 事 判 决 书

原告：侯XX。

委托诉讼代理人：蒋丽丽，广西嘉宸律师事务所律师。

委托诉讼代理人：文XX，广西嘉宸律师事务所律师。

被告：桂林市XX有限公司。

法定代表人：刘XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：翁XX，该公司经理。

被告：XX银行股份有限公司灵川XX

负责人：唐XX，该支行行长。

委托诉讼代理人：何X，员工。

原告侯XX与被告桂林市XX有限公司（以下简称XX公司）、XX银行股份有限公司灵川XX（以下简称XX银行灵川XX）商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年2月23日立案受理后，依X由审判员林锋适用简易程序于2022年4月28日公开开庭进行了审理，由书记员秦X担任法庭记录。原告委托诉讼代理人蒋丽丽、文XX、被告XX公司委托诉讼代理人翁XX、XX银行灵川XX委托诉讼代理人何X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告侯XX向本院提出诉讼请求：一、解除原告侯XX与被告XX公司于2018年11月14日签订的《商品房买卖合同》以及与被告XX银行灵川XX签订的《个人购房按揭抵押贷款合同》；二、判令被告XX公司向原告退还首付款人民币（以下币种同）114559元、契税7289.44元、住宅专项维修资金7858元、燃气初装费2800元、办证费800元、团购费6000元、原告已向XX银行灵川XX偿还的购房贷款本金及利息（截止2022年4月20日共计98611.85元）；三、判令被告XX公司向原告赔偿资金占用损失27803.26元（以诉讼请求第二项中原告支付的款项为本金，自原告支付之日起计算至被告XX公司实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率／全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算，详见民事起诉状附件，暂计至2022年1月20日为27803.26元）；四、判令被告XX公司承担向被告XX银行灵川XX偿还剩余贷款本金、利息以及违约责任、损失赔偿的责任；五、案件受理费由被告XX公司承担。事实与理由：2018年11月14日，原告侯XX与被告XX公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告XX公司购买灵川县××区（地号：450XXXX0201ＧＢ00207）“五金机电城二期”（原鑫铠万象五金机电城）3幢2单元17层1-17-4号；购房总价534559元，首付款114559元，其余购房款420000元，由原告贷款支付；被告XX公司应当在2020年6月30日前将符合国家规定及本合同约定的商品房交付原告。合同签订后，原告向被告XX公司支付了首付款114559元、契税7289.44元、住宅专项维修资金7858元、燃气初装费2800元、办证费800元、团购费6000元。同日，原告侯XX与被告XX银行灵川XX签订《个人购房按揭抵押贷款合同》，约定原告向被告XX银行灵川XX贷款420000元用于购买灵川县××区（地号：450XXXX0201ＧＢ00207）“五金机电城二期”（原鑫铠万象五金机电城）3幢2单元17层1-17-4号房屋，贷款金额直接支付到被告XX公司账户；合同贷款期限为360个月，自2018年11月14日起至2048年11月13日止；还款方式为每月等额本息还款。合同签订后，原告每月按时向XX银行灵川XX偿还贷款，截至2022年1月20日，共偿还本金18963.75元、利息72504.05元，共计91467.8元。2020年6月30日，被告XX公司没有按照合同约定的时间向原告交付房屋，并一再以各种理由拖延交房，导致原告至今未能取得房屋，合同目的不能实现。2021年10月13日，原告向被告XX公司发出《交付房屋的催告函》，告知从收到催告之日起三个月内不能履行交房的，原告将解除合同。被告XX公司已于2021年10月18日收到原告邮寄的《交付房屋的催告函》，但至今仍未交房。现原告依X向被告XX公司提出解除合同。《商品房买卖合同》解除后，继续履行与被告XX银行灵川XX签订的《个人购房按揭抵押贷款合同》显然不能实现目的，原告请求一并解除。因解除合同是由于被告XX公司违约导致，被告XX公司应当向原告退还因购买房屋支付的一切费用并赔偿损失；原告尚欠XX银行灵川XX的剩余贷款本金、利息、违约责任以及给被告XX银行灵川XX造成的损失应当由被告XX公司承担，原告不承担。

原告对其诉称在举证期限内提供了以下证据：

1、《商品房买卖合同》，证明原告与被告XX公司于2018年11月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告XX公司购买灵川县××区（地号：450XXXX0201ＧＢ00207）“五金机电城二期”（原鑫铠万象五金机电城）3幢2单元17层1-17-4号；购房总价534559元，首付款114559元，其余购房款420000元，由原告贷款支付；被告XX公司应当在2020年6月30日前将符合国家规定及本合同约定的商品房交付原告；

2、《个人购房按揭抵押贷款合同》，证明原告与被告XX银行灵川XX于2018年11月14日签订《个人购房按揭抵押贷款合同》，约定原告向被告XX银行灵川XX贷款420000元用于购买灵川县××区（地号：450XXXX0201ＧＢ00207）“五金机电城二期”（原鑫铠万象五金机电城）3幢2单元17层1-17-4号房屋，贷款金额直接支付到被告XX公司账户；合同贷款期限为360个月，自2018年11月14日起至2048年11月13日止；还款方式为每月等额本息还款；

3、发票、税收完税证明、住宅专项维修资金专用收据、收据、购房置业计划表、中国建设银行交易明细，证明《商品房买卖合同》签订后，原告向被告XX公司支付了首付款114559元、契税7289.44元、住宅专项维修资金7858元、燃气初装费2800元、办证费800元、团购费6000元，履行了合同义务；

4、桂林XX还款计划、还款明细以及庭前补充的还款明细，证明截至2022年4月20日，原告每月按时向XX银行灵川XX偿还贷款本息合计98611.85元;

5、交房延期通知、承诺函，证明被告XX公司没有按照合同约定在2020年6月30日交房，并一再延期；

6、《交付房屋的催告函》及XX快递凭证，证明原告于2021年10月13日向被告XX公司发出催告要求交房，被告XX公司于2021年10月18日收到催告函后，已经超过三个月，至今仍未交房。

被告XX公司辩称，案涉商品房买卖合同约定于2020年6月30日前交房，但受天气、中考、高考、疫情等不可抗力原因导致施工减少348天，导致应延期交房至2021年5月底。被告虽未按期交房，但被告一直在努力想办法验收交付，在2022年4月15日已取得规划验收合格证，五方验收已报县住建局，政府部门同意合同工期变更为延期至2022年12月31日。原告所购买的楼栋预计于2022年6月底能够交付。根据民法典第五百六四条规定，解除权行使期限由法律规定或当事人约定，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。案涉商品房买卖合同附件四补充协议第十六条约定第3点约定如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及补充协议的理由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同通知，则视为乙方放弃本合同解除权，双方应继续履行合同。现被告于2021年10月16日才收到原告要求解除合同的通知，说明原告已放弃了解除合同的期限。请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告XX公司就其辩称在举证期限内提供了以下证据：

一、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，合同约定了工期延误的情形和逾期交房的宽限期；

二、气象情况说明，证明中雨以上影响工期130天；

三、桂林市XX关于桂林市房地产开发企业复工复产有关事项的通知，证明因疫情影响工期150天，从2020年2月至2020年6月底；

四、广西住建厅疫情防控工作的通知（桂建办[2020]5号），证明因疫情影响工期150天，从2020年2月至2020年6月底；

五、桂林市新冠疫情防控指挥部疫情防控工作的通知（市新冠防指[2020]10号），证明因疫情影响工期150天，从2020年2月至2020年6月底；

六、五金机电二期（原鑫铠万象五金机电城）3#、4#、7#、8#、9#、10#楼及地下室建筑工程施工许可证，证明3#楼原工期为2018年6月至2020年4月，后来政府部门同意延期至2022年12月31日；

七、五金机电二期（原鑫铠万象五金机电城）3#、4#建设工程规划验收合格证，证明案涉房屋已完成规划验收，目前正在五方验收中；

八、汇金万象新城交房通知函，证明被告已告知原告交房延期。

被告XX银行灵川XX辩称，原告与被告银行于2018年11月14日签订的《个人购房按揭抵押贷款合同》是其真实意思表示，已发生法律效力，且我行已按合同条款约定于2018年11月23日发放贷款420000元，在我行不存在违约情形下，原告要求解除的《个人购房按揭抵押贷款合同》无法定和约定的情形，我行有权根据合同约定收取贷款本息、罚息、复利并有权行使担保权权利。因此，请求法院驳回原告诉请第一项及第四项涉及被告银行的内容。

被告XX银行灵川XX未提交证据。

经过开庭质证，原告对被告XX公司证据一证明内容不认可，认为解除权期限30日、逾期交房宽限期60日以及宽限期届满后合同继续履行的规定是格式条款，没有着重提示原告，是无效格式条款；对被告XX公司证据二、三、四、五的真实性、证明内容不认可；对被告XX公司证据六、七、八的证明内容不认可，恰好证明了被告至今不能交房的事实。被告XX公司对原告证据无异议，对证明目的有异议。被告XX银行灵川XX对原告证据真实性、合法性无异议，原告证据二进一步证明了被告银行已按合同约定履约，其他证据与被告银行无关；对被告XX公司证据，与被告银行无关，对其三性无异议。本院经审查认定，原告及被告XX公司所举证据均符合民事诉讼举证要求，本院对其关联性、合法性、真实性予以确认，相关证据证明内容以及证明力大小予以综合认定。

综合全案合法有效证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2018年11月14日，原告侯XX与被告XX公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告XX公司购买灵川县××区（地号：450XXXX0201ＧＢ00207）“五金机电城二期”（原鑫铠万象五金机电城）3幢2单元17层1-17-4号房屋；购房总价534559元，其中首付款114559元，其余购房款420000元由原告贷款支付；被告XX公司应当在2020年6月30日前将符合国家规定及本合同约定的商品房交付给原告；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定“按照补充协议的相关约定执行”；合同附件四补充协议第七条“关于房屋交付的补充约定”第7款约定“甲方自身原因造成未在本合同约定期限将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽限期，宽限期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款每日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行”；合同附件四补充协议第十六条“违约责任”第2款约定“甲方原因导致乙方有权解除本合同时，如乙方不行使合同解除权，则甲方按照本合同及补充协议约定承担违约责任。如乙方行使合同解除权，则双方按以下方式处理：……（2）如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还；乙方已付购房款及其利息（自甲方收到购房款之日起计算至退款之日止，其中乙方首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定贷款利率执行）；乙方交于甲方的代缴税、费（不计利息）。”；合同附件四补充协议第十六条“违约责任”第3款约定“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权”。同日，原告侯XX（借款人、抵押人）又与被告XX银行灵川XX（贷款人、抵押权人）、XX公司（保证人）签订《个人购房按揭抵押贷款合同》，约定原告向被告XX银行灵川XX贷款420000元用于购买灵川县××区（地号：450XXXX0201ＧＢ00207）“五金机电城二期”（原鑫铠万象五金机电城）3幢2单元17层1-17-4号房屋，并以该房屋作抵押，贷款金额直接支付到被告XX公司账户，被告XX公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证；合同贷款期限为360个月，自2018年11月14日起至2048年11月13日止；贷款利率为年利率，以贷款实际提款日的定价基础利率上浮15%确定，即贷款利率为5.635%，采用浮动利率；还款方式为每月等额本息还款2420.51元，还款日为每月20日。案涉商品房买卖合同签订前，原告已于2018年8月30日向被告XX公司支付了定金20000元（后转为首付款），又于2018年10月16日向被告XX公司支付了首付款94559元、契税7289.44元、住宅专项维修资金7858元、办证费800元、燃气初装费2800元和团购费6000元。案涉贷款合同签订后，被告桂林XX亦依约将案涉贷款420000元转入被告XX公司账户。2020年8月10日、2021年5月25日、2021年7月29日、2021年8月18日、2021年9月29日、2021年10月25日、2021年11月28日，被告XX公司先后发布了多份延期交房通知，理由是天气、疫情等不可抗因素。被告XX公司3＃、4＃、7＃、8＃、9＃、10＃楼及地下室建筑工程施工许可证显示，原工期为2018年6月至2020年4月，于2020年4月经项目双方补充协议变更至2021年5月，又于2021年7月29日经同意延期至2022年12月31日。2021年10月13日，原告向被告XX公司发出《交付房屋的催告函》，告知从收到催告之日起三个月内不能履行交房的，原告将解除合同，被告XX公司于2021年10月18日收到该《交付房屋的催告函》。原告每月按时向被告XX银行灵川XX偿还贷款，截至2022年1月20日，已偿还贷款本金18963.75元、利息72504.05元，共计91467.8元。原告因认为被告XX公司逾期交付房屋，遂诉至本院。本院于2022年2月23日受理后，分别于2022年3月4日、于2022年3月24日向被告XX银行灵川XX、被告XX公司送达了起诉状副本及应诉通知书。在本案诉讼过程中，被告案涉3＃楼于2022年4月15日取得《建设工程规划验收合格证》，但未完成五方验收进而交付。截止2022年4月20日，原告已向被告XX银行灵川XX偿还案涉贷款本息共计98611.85元。

本院认为，原、被告签订的案涉《商品房买卖合同》和《个人购房按揭抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人都应按照合同约定履行各自义务。被告XX公司在案涉合同中承诺于2020年6月30日前交房，但逾期交付，此后虽然多次承诺及时交付，均未能按照承诺交付。虽然案涉商品房买卖合同补充协议中未明确约定在被告逾期交房的情况下，原告有权解除合同并且将有关行使解除权的期限限定为30日，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条约定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”在被告多次承诺的期限过后，原告经事先书面催告，经三个月后被告仍未能交付房屋，现原告以起诉方式要求解除合同符合法定解除条件，且未超过法定的解除权行使期限，本院予以支持。被告XX公司虽提出其不同意解除合同且延期交房系疫情、天气等不可抗力原因造成，但所举证据未能充分证实上述特定因素对涉案工程施工造成了实际影响,故本院对其辩称不予采信。又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”在解除案涉商品房买卖合同之后，原告贷款购房的合同目的不能实现，原告一并请求解除其与被告XX银行灵川XX、XX公司签订的案涉抵押贷款合同符合法律规定，本院予以支持。

依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”案涉商品房买卖合同解除后，被告XX公司收取原告交来的首付款114559元、契税7289.44元、住宅专项维修资金7858元、燃气初装费2800元、办证费800元、团购费6000元应予返还给原告；原告已向被告XX银行灵川XX偿还的购房贷款本息（截止2022年4月20日共计98611.85元），系因被告XX公司逾期交房违约导致案涉合同解除而产生的实际损失，原告请求被告XX公司偿还于法有据，本院予以支持；原告要求支付上述款项的资金占用费，并按银行贷款利率自原告支付之日起至被告还清之日止不符合合同约定，根据合同补充协议，其中首付款资金占用损失应以银行同期活期存款利率为准，银行按揭贷款仅支付贷款合同利息，其他代缴税费不计息，故本院对超过部分不予支持。

原告另要求被告XX公司承担向被告XX银行灵川XX偿还剩余贷款本息的责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，本院予以支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第二十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、原告侯XX与被告桂林市XX有限公司于2018年11月14日签订的《商品房买卖合同》以及原告侯XX与被告XX银行股份有限公司灵川XX、被告桂林市XX有限公司于2018年11月14日签订的《个人购房按揭抵押贷款合同》于2022年3月24日解除；

二、被告桂林市XX有限公司向原告侯XX退还购房首付款114559元、契税7289.44元、住宅专项维修资金7858元、燃气初装费2800元、办证费800元、团购费6000元、原告已向XX银行股份有限公司灵川XX偿还的购房贷款本息98611.85元；以上合计237918.29元；

三、被告桂林市XX有限公司向原告侯XX赔偿资金占用损失（资金占用损失以购房首付款114559元为基数按银行同期活期存款利率自原告支付之日起计算至被告桂林市XX有限公司实际还清之日止）；

四、被告桂林市XX有限公司向被告XX银行股份有限公司灵川XX偿还原告侯XX就《个人购房按揭抵押贷款合同》解除后的剩余贷款本金、利息及其他相关费用；

五、驳回原告侯XX的其他诉讼请求。

案件受理费依X减半收取计2590元（原告侯XX已预交），由原告侯XX负担270元，由被告桂林市XX有限公司负担2320元。

上述应付款项，义务人应于本案判决发生效力之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。负有履行义务的当事人逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为，本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依X对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依X追究刑事责任。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5180元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：×××16，开户行：XXX），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

广西壮族自治区灵川县人民法院

二〇二二年五月十三日

附判决适用的相关法律规定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

……

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

……

第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依X主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条第一、二款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第二十一条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。