“王某与高某执行异议之诉 ”纠纷案

一、案例基本信息采集

案例类型：   民事                     

业务类别：  二审                     

法院判决时间： 2021 年 8 月 18 日

法院名称： 霸州市人民法院、廊坊市中级人民法院                                      

代理律师姓名：  赵全超                                   

二、案例正文采集

（一）民事

【案情简介】

霸州市人民法院于2020 年11月18日做出了 (2020)冀1081执异91号执行裁定书， 裁定异议人高X对位于陕西省榆林市定边县定边镇西环XX家属2-1-401室房屋有合法占有权，不应排除执行。

并提出诉请：1.请求人民法院判令撒 销(2020)冀1081执异91号执行裁定书；2.恢复位于山西省 榆林市定边具定边镇西环XX2-1-401室房屋的执行；3、本案的诉讼费由被告承担。

【一审代理意见】

被答辩人高X不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定，不能排除执行。

1.被答辩人高X与朱X在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。

被答辩人高X与某虽然提供了双方在2007年4月18日签订的《协议》，但该协议并不是合法有效的书面买卖合同。

（1）据被答辩人王XX陈述，被答辩人高X与朱X为亲属关系，朱X涉诉被执行案件众多，在之前便有虚假诉讼转移财产的先例且该投资建房明显带有福利性性质，但该协议约定为无偿转让，在无任何收益的情况下，却要承担出借名头的风险，明显有悖常理，为双方为规避执行而伪造。

（2）该协议内容并不符合房屋买卖合同的要件。该协议的转让标的为被答辩人朱X对定边县工商局职工住宅楼的投资名额，而非涉案房屋。即使涉案房屋未被查封，但该协议不具备房屋买卖合同的基本内容，被答辩人高X与朱X也无法通过该协议完成过户登记，必须要重新签订合法有效的书面买卖合同，故该协议不能认定为房屋买卖合同。

被答辩人高X与朱X签订的《协议》不具备房屋买卖的基本内容，明显不是合法有效的书面买卖合同。

2.被答辩人高X未提供充分证据证明高X在人民法院查封之前已合法占有该不动产。

高X虽然提供了部分物业费缴纳、水费缴纳、电费缴纳收据及所谓“物业”开具的证明。答辩人在一审庭上已对该证据进行了质证。其提供的相关费用缴纳记录未提供相应的支付记录及正规发票，不能证据该费用真实产生且是涉案房屋产生。首先，所谓定边县工商局职务住宅楼建设领导小组、定边工商局小区物业办，榆林市XX公司未能在网上查到相关的企业或组织工商登记信息，不能证明其主体身份，对其开具的证明真实性存疑。其次，该证明证明内容明显超出物业的权限，物业可以证明被答辩人高X缴纳物业费、水费、电费，但是对于涉案房屋是否由朱X转让给高X，物业无法证实该事实，其也无该权限开具此内容的证明。最后，该证明与后面被答辩人高X提供的物业费缴纳、水电费缴纳收据矛盾，证明为定边工商局小区物业办开具，而相关的缴费收据开具则为榆林市XX公司。

综上，被答辩人高X在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋证据不足。

3.被答辩人高X不能证明已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

按照法律规定，被答辩人高X应提供高X已经向朱X支付价款的相关记录，但是被答辩人高X并未提交相关的支付记录。

4.高X对涉案房屋未办理过户登记存在重大过错。

被答辩人高X代理人在庭上自认，建设方定边县工商局规定该房屋五年内不能办理过户，满足条件时因朱X涉案较多，该房屋一直处于查封状态，故未完成过户登记。

根据被答辩人高X提供的定边县工商局领导小组开具的证明、涉案房屋的不动产证、答辩人提供的定边县不动产登记资料查询结果证明，我们可知如下事实：

涉案房屋即定边县西环XX2-1-401房产于2008年3月交付；《证明》规定：职工住宅楼在交付后五年内不能向外转让；2008年10月8日涉案房屋登记在被答辩人朱X名下，地下室于2009年2月21日登记在被答辩人朱X名下；银川市中级人民法院（2014）兴执字第631号，查封期限自2016年10月26日起2019年10月26日止。

涉案房屋是可以办理过户登记的，首先，未查到所谓定边县工商局领导小组的相关工商信息，并不知道该机构是否存在，其所谓工商局内部规定五年内不能向外转让也不知是真是假，无法证实，如果不存在该规定，则在2008年，该房屋就可以办理过户登记，涉案房屋的首次查封为2016年10月26日，在明知朱X存在诸多纠纷存在的情况，在长达8年的时间内，不办理过户登记，显然不符常理。其次，即使定边县工商局内部规定所谓的交付后五年内不能向外转让规定存在，但该规定不是国家的强制性规定，并不会导致该涉案房屋不能办理过户登记。最后，房屋在2008年3月交付，在2008年10月完成不动产登记，即使按照交付后5年转让，最迟在2013年3月，涉案房屋就完全可以进行过户登记，涉案房屋的首次查封为2016年10月26日，在明知被答辩人朱X涉诉众多，房屋存在被查封执行的可能时，在3年多的时间里，买受人未向房屋登记机构递交过户登记材料，也未完成过户登记，高X对于未完成过户登记存在重大过错。

综上所述，被答辩人高X在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同；并不能证明高X在人民法院查封之前已合法占有该不动产；未支付全部价款，未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；对未办理过户登记存在重大过错，其不符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，不能排除对涉案房屋的查封、执行，请求贵院依法支持答辩人的诉讼请求。

【判决结果】 

准许执行该执行标的。（胜诉）

【裁判文书】

(2020)冀 1081 民初 6302 号

【二审代理意见】

对于上诉人提交的法律文书的真实性都认可，对证明目的不认可，即使涉案房屋曾经被法院查封但涉案房屋自2008年 即取得房产证，在2008年至2012年银执字裁定书查封之前， 2014年8月25日至2016年10月26日上述期间内被答辩人高X均可要求朱X办理过户登记，但在该期间明知涉案房屋有被查封的风险，但未办理过户登记，足以证明被答辩人存在重大过错，不能排除执行。

【判决结果】

驳回上诉，维持原判。

   【裁判文书】

（2021）冀10民终3173号

【案例评析】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

【结语和建议】案件错综复杂，需要律师就案件资料反复梳理，反复查看，寻找对己方有利的资料，寻找案件突破口。