诉海南XX公司商品房预售合同纠纷一案，为当事人追回购房款809905元及利息101576.71元

海南省澄迈县人民法院

民事判决书

(2023)琼9023民初1952号

原告：谢XX，男，1977年11月26日出生，汉族，住河南省XX。

委托诉讼代理人：仵琼，北京XX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁雷，北京XX律师事务所律师。

被告：海南XX公司，住所海南省XX。

法定代表人：袁XX，该公司经理。

委托诉讼代理人：欧XX，海南XX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周XX，海南XX律师事务所律师。

被告：河南省XX司，住所河南省XX。

法定代表人：石XX。

原告谢XX与被告海南XX公司、河南省XX司商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢XX委托诉讼代理人梁雷，被告海南XX公司委托诉讼代理人欧XX均到庭参加诉讼，被告河南省XX司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，依法进行缺席审理，本案现已审理终结。

原告谢XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告1之间于2018年5月8日签订的《XX中蓝海房屋度假使用权合同书》;2、判令被告1返还购房款809905元，并支付违约金191947.49元(违约金以809905元为基数，按日万分之二计算，自2020年1月1日起至实际返还购房款之日止；暂计至2023年3月31日);以上共暂计XXX.49元；3、判令被告2对被告1需支付的XXX.49元承担连带付款责任；4、本案的诉讼费用、保全费用由两被告承担。事实与理由：原告因住房需要购买被告1出售的位于海口市XX房屋，双方为此于2018年5月8日签订《XX中蓝海房屋度假使用权合同书》,合同主要约定：房屋总价款为899894元，原告于2018年5月8日支付809905元，剩余房款待开盘时支付。被告1应于2019年12月31日交房，逾期交房超过60日的，原告有权退房，并要求被告1按已付购房款的日万分之二支付违约金。合同签订后，原告依约将809905元购房款支付至被告1指定的被告2账户，但被告1至今未交房。综上，被告1未依约交房的违约行为导致原告的合同目的不能实现，其应当返还购房款，并支付违约金，被告2应当与被告1承担连带付款责任。为维护自身的合法权益，原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，特向贵院起诉，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告海南XX公司(以下简称“XX公司”)

辩称：1、本案是商品房预售合同纠纷，因原告购买的商品房对应土地未能变性为商住用地，涉案项目未取得商品房预售许可证，所以原被告之间的合同为无效合同。2、基于双方之间的合同无效，原告要求解除合同以及按照合同约定支付逾期交房违约金没有法律基础，所以对原告诉请的上述请求应予以驳回。3、涉案项目至今为止在贵院及海南省第一中级人民法院有多宗诉讼，特别要提到的是张XX诉被告1被告2的相关案件，该案经过两审终审法院判决了合同无效，只是支持了被告1返还购房款的诉请，所以根据类案同判的原则本案可以参照省一中院的生效判决处理。

被告河南省XX司(以下简称“河南XX公司”)未提交书面答辩意见及证据。

原告谢XX围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.《XX中蓝海房屋度假使用权合同书》1份；2.收据2张及付款凭证2张；3.被告1在中国执行信息公开网的公开信息；4.被告1在国家企业信用信息公示系统的基本信息；5.XX集团在国家企业信用信息公示系统的基本信息；6.被告2在国家企业信用信息公示系统的基本信息；7.郑州市管城回族区人民法院作出的(2014)管民二初字第1789号民事判决书、河南省郑州市中级人民法院(2015)郑民一终字第687号；8.被告1在国家企业信用信息公示系统中2018年至2020年的年报信息；9.XX集团在国家企业信用信息公示系统中2017年至2020年的年报信息。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告河南XX公司未到庭参加诉讼也未提交书面质证意见，视为其放弃对原告提交的证据进行质证的权利，其也未向本院提交证据材料。对当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月8日，原告谢XX(乙方)与被告XX公司(甲方)签订《XX中蓝海房屋度假使用权合同书》(以下简称《合同书》)。《合同书》主要内容为，第一条项目建设依据，被告通过政府出让方式取得位于海口市XX土地使用权，土地性质为：医疗慈善用地。第二条房屋情况，原告使用的房屋为海口市XX，该房号为暂定编号，最终以行政主管部门审批的房号为准。第三条房屋使用期限及合同变更，本协议约定的房屋度假使用权年限为50年。被告承诺该地块土地性质由医疗慈善用地变更为商品房建设用地，同时取得该地块开发建设销售所需的相关证件，由此产生的费用由被告自行承担(被告不再收取原告任何费用)。该地块在协议时间内取得商品房预售许可证之后，客户可持本协议在开发商通知约定的时间与地点进行协议的替换与补签正式商品房买卖合同。该协议约定的房屋买卖价格、楼号不变。待商品房买卖合同替换签定完成后，本协议自动作废。房产证办理期限的约定在双方签定的正式商品房合同中体现。第四条房屋价格，1.本协议签定该房屋建筑面积109.16平方米(最终以政府相关单位实测为准);2.该房屋度假有偿使用权按照建筑面积计算，单价为人民币8243.8元/平方米。第六条约定付款方式及期限，房屋总价款899894元，原告采取一次性付款的方式，即原告在2018年5月8日前向被告XX公司一次支付房屋总价款90%,即809905元，剩下总房款10%待开盘时交付完毕。第八条开发手续完善及交付期限的标准，被告应在2019年5月31日前，将具备下列条件：1.该土地取得合法的建设用地开发相关证件，并按约定的时间签定商品房买卖合同；2.该房屋根据签定的商品房买卖合同约定的时间达到交房入住标准(政府主管部门验收合格);3.该房屋取得政府相关单位出具的建筑面积实测技术报告书。4.本协议约定的交付入住时间暂为2019年12月31日；5.该房屋交付标准为精装房。第九条逾期交房，除不可抗力外，被告未按第八条约定的期限和条件将该房屋交付原告的按下列方式处理：2.逾期超过60日后，原告有权退房。原告退房的被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付房款，并按日计算向乙方支付全部已付款万分之二的违约金。原告分别于2018年4月8日、2018年5月8日按照被告XX公司的要求向被告河南XX公司支付购房款600000和209905元。被告XX公司向原告出具了收据确认。

另查明，截至本案庭审辩论结束前，案涉地块仍为医疗慈善用地，被告XX公司尚未取得该地块内所建工程的房屋预售许可。

本院认为，本案的主要争议焦点为：一、涉案《XX中蓝海房屋度假使用权合同书》的性质；二、涉案合同的效力如何，是否应予解除；三、原告主张被告返还购房款是否有依据；四、原告主张的违约金是否有事实和法律依据；五、原告主张被告河南省XX司对上述款项承担连带责任是否有依据。

关于第一个争议焦点问题。原、被告之间签订的《XX中蓝海房屋度假使用权合同书》中对房屋的基本状况、房屋的坐落位置、房屋面积、房屋单价及总价、付款方式、交房时间、违约责任等进行了约定，并且原告已经交付了90%的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《XX中蓝海房屋度假使用权合同书》具备了商品房预售合同的主要内容，应当认定双方已签订商品房预售合同。

关于第二个争议焦点问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。据前述查明，《XX中蓝海房屋度假使用权合同书》第三条约定：......该地块在取得商品房预售许可证之后，客户可持本协议在开发商通知约定的时间与地点进行协议的替换与补签正式商品房买卖合同......待商品房买卖合同替换签定完成后，本协议自动作废。房产证办理期限的约定在双方签定的正式商品房合同中体现。同时，合同第一条亦明确载明涉案土地性质为医疗慈善用地。但直至原告起诉后，被告尚未取得预售许可证，本院认定原、被告之间签订的《XX中蓝海房屋度假使用权合同书》无效，故原告诉请原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。

关于第三个争议焦点问题。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。故原告诉请被告XX公司返还购房款809905元，符合事实与法律规定，本院予以支持。

关于第四个争议焦点问题。被告XX公司作为开发商在未取得商品房预售许可证的情况下便对外出售房屋，导致涉案合同无效，负有过错，应当承担缔约过失责任。原告主张被告应按每日万分之二的标准支付违约金。本院认为，第一，前述已认定涉案合同无效，原告以合同约定条款主张违约金于法无据；第二，原告作为完全民事行为能力人，在从事购房等重大交易活动时，理应慎重考虑对方是否具备履约能力。在明知被告XX公司未具备房屋预售资质及涉案房屋所处地块为医疗慈善用地的情况下，仍与其签订合同并支付房款，由此导致的损失并不能完全归责于被告XX公司。第三，因无效合同造成损失时，所获补偿只能以损失为限，原告未举证证明其实际损失。综上，本院认为，原告的损失为资金占用期间的利息损失，因原告主张从2020年1月1日起计算，此系其对自身权利的处分，本院予以照准。被告XX公司应自2020年1月1日起，以已付购房款809905元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场的报价利率向原告支付资金占用期间利息至款项付清之日止，暂计至2023年3月31日利息为101576.71元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。

关于第五个争议焦点问题。本院认为，连带责任的承担必须有法律的明确规定或合同的特别约定。本案中，被告河南XX公司并非《XX中蓝海房屋度假使用权合同书》当事人，仅系涉案合同中约定的收款人，其代为收款后，被告XX公司已向原告出具收据确认收取房款。综上，原告的该项诉请无事实与法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下：

一、被告海南XX公司于本判决生效之日起十五日内向原告谢XX返还购房款809905元；

二、被告海南XX公司于本判决生效之日起十五日内向原告谢XX支付资金占用期间利息101576.71元(自2023年4月1日起，以已付购房款809905元为基数，利息按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至其被告实际向原告返还购房款之日止);

三、驳回原告谢XX的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7313.29元，由原告谢XX负担1208.07元，被告海南XX公司负担6105.22元。保全费5000元，由原告谢XX负担825.94元，被告海南XX公司负担4174.06元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。