房屋租赁合同纠纷

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

民事判决书

(2021)桂01民终1X012号

上诉人(原审被告):程X，男，1XX3年3月X日出生，汉族，住广西柳州市柳南区XXX。公民身份号码:XX020X1XX3030X1X1X

委托诉讼代理人:黄XX，广西XX律师事务所律师。

委托诉讼代理人:彭XX，南宁市XX法律事务所法律工作者。

被上诉人(原审原告):南宁市XX公司，住所地南宁市青秀区XXX。统一社会信用代码:X1XX01X3XXXX2XX2XX。

法定代表人:李X，该公司总经理。

委托诉讼代理人:杨XX，广西XX律师。委托诉讼代理人:张振华，广西XX律师。

上诉人程X因与被上诉人南宁市XX公司(以下简称“XX公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院(201X)桂01X3民初X3XX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年X月X日立案后，依法组成合议庭，于2021年1X月2X日采用组织双方当事人到庭就本案争议事项进行了询问、调查、辩论和调解的方式进行了审理。上诉人程X的委托诉讼代理人黄XX、彭XX，被上诉人XX公司的委托诉讼代理人杨XX、张振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

程X上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判程X无须支付201X年1X月1日至201X年3月2X日期间的租金X1X2X.03元，201X年X月1日至201X年3月2X日期间管理费XXX元，以及律师费1XX00元;2.请求判决XX公司承担本案上诉费用。事实和理由:(一)对于租金部分及管理费部分。程X在201X年X月2X日向XX公司去函要求退租的同时向XX公司申请搬离，但XX公司一直不配合;程X从进场装修至铁路运输中院判决解除合同，从未得以营业，投入的装修、人力等费用已完全亏损;201X年X月2X日XX公司回函给程X，对程X提出的涉案铺面无法通过卫生主管部门验收需要整改未能营业等情况给出了免除3个月管理费的优惠，但程X并未得以享受该政策;故程X不应承担后续未能使用商铺所产生的租金及管理费或应酌情减少支付相应的租金及管理费。(二)对于律师费部分。第一部分律师费是XX公司委托广西XX张XX、王X律师代理南宁铁路运输中院(201X)桂X1民终X1号案件的费用3X00元，该部分费用与本案无关，应另案处理;第二部分律师费是XX公司委托广西XX代理本案的费用X000元，双方签订的代理合同时间不明确，约定的委托律师与实际出庭律师不一致，费用超出了相关标准。综上所述，请求二审法院综合考虑全案情况，判决支持程X的上诉请求。XX公司答辩称，XX公司已将案涉商铺实际交付给程X，程X已实际占有使用商铺，无法营业系因程X装修和设计图纸未能通过消防验收等自身原因所致，与XX公司无关;商铺在未解除合同、亦未返还XX公司之前仍由程X占有控制;合同解除后，XX公司答复给予免除3个月管理费优惠的条件已不存在;故程X应按合同约定支付相应租金及管理费。委托代理合同载明具体出庭律师由具体情况确定，变更出庭律师是经广西XX与XX公司协商一致的意见，并不影响XX公司与广西XX的委托关系，约定的律师费符合广西律师收费标准。故程X的上诉请求没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。XX公司向一审法院起诉请求:1程X向XX公司支付201X年1X月1日至201X年3月2X日的租金X1X2X03元;2程X向XX公司支付201X年X月1日至201X年3月2X日的管理费XXX元;3.程X向XX公司支付律师费1XX00元;四、程X承担本案的受理费和保全费。一审法院查明事实，201X年X月22日，XX公司(出租人、甲方)与程X(承租人、乙方)签订一份《商铺租赁合同》，合

同主要内容有:一、甲方将南宁市青秀区XX北路南宁东XX出站层X#包件XX-0X-13号商铺(以下简称涉案商铺)出租给乙方作为“酸品、紫菜包饭”品牌经营酸品、小吃之用，租期为3年，从201X年1X月1日至201X年X月30日止，商铺建筑面积为X2平方米。二、租金:第一个租赁年度(201X年1X月1日至201X年X月30日)每月租金XX20元，第二个租赁年度(201X年1X月1日至201X年X月30日)每月租金1XX00元，第三个租赁年度(201X年1X月1日至201X年X月30日)每月租金11XXX元;租金按季收取，商铺交付之日，首期须先支付三个月租金，即扣除免租装修期后，从201X年1月1日至201X年3月31日基本租金于201X年1X月1日前支付外，此后每季度租金应于租赁季度开始前的1X日内支付。三、商铺管理费:乙方应交纳的商铺管理费按该商铺建筑面积计算每平方米1X元。四、违约责任:甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。

上述合同签订后，XX公司于201X年1X月1X日将涉案商铺交付程X使用，程X支付租金至201X年X月30日。201X年X月1X日，程X以涉案商铺面积不能达到通过食品卫生管理部门等机构验收合格所需条件，导致其合同目的无法实现为由将XX公司起诉至南宁铁路运输法院，并提出解除《商铺租赁合同》、XX公司退还未到期租金等诉讼请求。XX公司则以程X未按时开业、逾期支付租金和管理费等费用构成违约为由提出反诉，要求程X支付未按期开业的违约金、201X年X月1日至201X年X月30日的租金、201X年X月至201X年X月的管理费等反诉请求。该案经一审、二审，南宁铁路运输中级法院于201X年3月2X日作出(201X)桂X1民终X1号民事判决，认定涉案商铺不能通过消防验收系因涉案商铺的装修与设计图纸不符，存在柜台遮挡消防栓、柜台之间预留的防火卷帘间距不足等问题，程X未对消防隐瞒进行整改所致，程X未按期装修并开业、拒绝支付租金等行为构成违约，并据此判决XX公司与程X签订的《商铺租赁合同》于判决生效之日解除，程X向XX公司支付201X年X月1日至201X年X月30日的租金2XXX0元201X年X月至X月的管理费23X0元等。该判决于201X年X月X日生效。201X年X月，XX公司以程X至201X年3月2X日才交还涉案商铺，但拒不支付201X年1X月1日至201X年3月2X日占用商铺的租金及201X年X月1日至201X年3月2X日的管理费构成违约为由起诉至一审法院，并提出前述诉讼请求，程X则答辩如前，另查明，201X年X月1日至201X年2月2X日期间，涉案商铺的水、电表显示的用水、用电量均为0.再查明，201X年，XX公司(甲方)与广西XX(乙方)签订一份《委托代理合同》，约定甲方因与程X房屋租赁合同纠纷一案，委托乙方律师代为诉讼，代理事项为一审、二审(如有)、执行阶段(如有)的诉讼代理，双方协商同意由甲方向乙方支付服务费X000元。201X年X月1X日，XX公司向广西XX转账支付了律师服务费X000元。另，在(201X)桂X1民终X1号案中，XX公司亦委托了广西XX指派的律师作为其诉讼代理人参加诉讼。为此，XX公司向广西XX支付了律师费服务费XX00元。一审法院认为，XX公司与程X于201X年X月22日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。南宁铁路运输中级法院二审判决XX公司与程X签订的《商铺租赁合同》于判决生效之日解除，故《商铺租赁合同》于201X年X月X日解除。合同解除前，双方均应恪守履行合同义务。关于程X应否向XX公司支付租金及管理费的问题。程X辩称其已于201X年X月1日撤离租赁场地，并提出涉案商铺自201X年X月至201X年2月的水电表读数均为0，以此证明其在此期间未使用涉案商铺。

但涉案商铺在201X年X月至201X年2月期间水电表读数为0仅能证明程X在此期间并未使用涉案商铺，但并不能证明程X已将商铺腾空并交还给XX公司，且程X未提供证明其将商铺交还给XX公司的具体时间，应承担举证不能的不利后果，故对于程X的该项抗辩，不予采纳。XX公司主张程X至201X年3月2X日才腾空并交还商铺，在无相反证据的情况下，予以采信。在租赁合同尚未解除、商铺未腾空并交还的情形下，程X作为违约方仍应履行合同义务，向XX公司支付租金及管理费。南宁铁路运输中级法院已判决程X向XX公司支付租金至201X年X月30日、支付管理费至201X年X月，故程X还应向XX公司支付201X年1X月1日至201X年3月2X日期间的租金X20X3元(1XX00元/30天x1XX天) 201X年X月1日至201X年3月2X日的管理费X21X元(XX0元/30天*23X天)现XX公司仅向程X主张租金X1X2X.03元、管理费XXX元，系其对自身权利的处分，予以支持。关于程X是否应向XX公司支付律师费的问题。根据合同约定，甲方为催付租金和其他费用而引起的费用及开支(包括律师费)应由乙方承担。(201X)桂X1民终X1号案与本案均系XX公司向程X催讨租金而引发的诉讼，故XX公司要求程X承担(201X)桂X1民终X1号案及本案的律师服务费，符合上述合同约定，予以支持。程X辩称本案律师服务费收费金额超过了《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》(以下简称《办法》)规定的律师收费标准，但从XX公司与广西XX签订的《委托代理合同》来看，乙方律师代理阶段包括一审、二审、执行三个阶段，双方协商三个阶段的包干价为X000元，由此来看，单价段收费金额并未超过《办法》规定的收费标准，且XX公司也已实际向广西XX支付了律师服务费X000元，故一审法院对程X的上述抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、程X向XX公司支付201X年1X月1日至201X年3月2X日期间的租金X1X2X.03元;二、程X向XX公司支付201X年X月1日至201X年3月2X日期间的管理费XXX元

三、程X向XX公司支付律师服务费1XX00元。本案受理费1XX0元，保全费X0X元，合计2XXX元，由程X负担。

本院二审期间，双方当事人均无新的证据提交，对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，双方签订的《商铺租赁合同》除一审判决载明的内容外，还载明，乙方应交纳的商铺管理费从乙方接收商铺之日起计，首期于签订合同后3日内与首期租金一起缴纳，其余月份商铺管理费于每月20日前支付。南宁铁路运输法院(201X)桂X1X2民初XXX号民事判决书载明，201X年X月23日，程X向XX公司发送《关于东站XX汇13号铺面问题意见申请》，请求XX公司允许其增设一个经营业态，并给予免租三个月的支持。X月2X日，XX公司回函程X称，原则上不同意在同一铺面开设三个业态，同意给予程X免除三个月管理费的优惠。X月2X日，程X向XX公司发函申请退租、要求XX公司退还已支付的相关费用，以及补偿其无法经营的损失。X月1日，XX公司回函程X称，若程X坚持提前解除合同。

将根据合同约定处理。201X年3月2X日，叶XX向XX公司出具《撤场委托书》(载明程X、叶XX身份号码及委托事项等，“委托人”处有“程X”字样签名)和《撤场确认书》，确认程X于当日将案涉商铺内的设备设施搬离(撤场搬离物品清单附后)。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。(一)关于程X是否应当向XX公司支付201X年1X月1日至201X年3月2X日期间的租金X1X2X.03元及201X年X月1日至201X年3月2X日期间的管理费XXX元的问题。经发生法律效力的南宁铁路运输中级法院(201X)桂X1民终X1号民事判决认定，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方对此均无异议，本院予以确认。涉案商铺已于201X年1X月1X日交付程X使用，程X完成了部分装修，并支付租金至201X年X月30日。双方于201X年3月2X日办理商铺撤场确认手续，应认定商铺于当日返还XX公司。根据合同约定，对合同约定的计收租金之日即201X年1月1日起，至商铺返还XX公司之日止的租金，及从程X接收商铺之日起至商铺返还XX公司之日止的管理费，XX

公司享有向程X收取的权利，程X则负有向XX公司支付的义务。

南宁铁路运输中级法院(201X)桂X1民终X1号民事判决已判令程X向XX公司支付租金至201X年X月30日，支付管理费至201X年X月现XX公司请求程X支付201X年1X月1日至201X年3月2X日期间的租金，请求程X支付201X年X月1日至201X年3月2X日的管理费，有事实和法律依据，应予支持。对于程X提出的其已于201X年X月2X日通知XX公司退场，案涉商铺进场装修后一直未能开业已遭受损失，XX公司答复同意给予的免除三个月管理费的优惠也未能享受，其应不承担或者应减免其相应租金和管理费的主张，根据南宁铁路运输法院(201X)桂X1X2民初XXX号民事判决认定的事实，201X年X月2X日程X向XX公司所发函件，主要载明其申请退租、要求XX公司退还已支付的相关费用并补偿损失的内容，并不能证明其已将商铺内物品搬离场地并将商铺返还XX公司;XX公司同意给予程X免除三个月管理费优惠的答复，是以程X继续履行合同为条件作出的，后XX公司已作出若程X坚持提前解除合同、将根据合同约定处理的回函:根据南宁铁路运输中级法院(201X)桂X1民终X1号民事判决的认定，程X装修未能通过验收开业，系其自身原因所致，其行为已构成违约，并导致合同解除，所造成的损失应由其自行承担;而且,商铺返还XX公司之前，仍由程X占用，合同也未解除，程X仍应依约履行支付租金及相关费用的义务。故程X的上述主张均不成立，本院不予支持。

(二)关于程X是否应当向XX公司支付律师服务费1XX00元的问题。根据双方合同约定，XX公司有权要求程X承担因其向程X催付租金或其他费用等行使本合同项下其他任何权利而弓起的包括律师费用在内的所有费用、开支。XX公司所主张的1XX00元律师服务费包含了本案一审、二审(如有)、执行阶段(如有)的律师服务费X000元及南宁铁路运输中级法院(201X)桂X1民终X1号案律师服务费3X00元，上述费用均系XX公司向程X催付本案合同租金或其他费用所产生的律师费用，由XX公司与广西XX签订的《委托代理合同》约定，未超过广西壮族律师服务收费标准，XX公司实际支付了所约定的律师费用，广西XX派出律师履行了相应代理义务。至于实际履行代理义务的律师与《委托代理合同》约定的代理律师不一致，系双方约定事项，并不影响XX公司与广西XX代理关系的成立及律师费用的发生。故XX公司请求程X支付上述费用，有事实和法律依据，应予支持。

综上所述，程X的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判.

二审案件受理费1XX0元，由程X负担(已预交)。本判决为终审判决。

审判长周XX

审判员覃X

审判员陆X

书记员唐XX