购房后未办证，开发商破产了，破产清算组要把你的房子作为破产财产，怎么办？

　　辽宁省沈阳市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2022)辽01民终17409号

　　上诉人(原审被告)：辽宁XX公司，住所地沈阳市东陵区营城XX。

　　法定代表人：赵XX，该公司董事长。

　　诉讼代表人：吴X，管理人负责人。

　　委托诉讼代理人：孙XX、赵XX，北京XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：王**，男，1995年10月8日出生，汉族，住沈阳市浑南区。

　　委托诉讼代理人：吴影、邹XX，辽宁盛发钜丰律师事务所律师。

　　上诉人辽宁XX公司(简称XX公司)因与被上诉人王**所有权确认纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2022)辽0112民初5362号民事判决，向本院提出上诉。本院于2022年11月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

　　XX公司陈述上诉请求：1.撤销沈阳市浑南区人民法院作出的(2022)辽0112民初5362号民事判决，发回重审或依法改判驳回全部诉讼请求;2.一、二审涉诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律有错误，上诉人的上诉请求应当获得支持。理由如下：一、案涉房屋属于上诉人破产财产。案涉房屋未发生所有权转移，仍登记在上诉人名下。另《破产法》第30条规定“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”，故案涉房屋仍属于破产财产。二、原告非消费者购房人，不能基于《融城七英里认筹协议书》形成优于其他债权的利益。1、上诉人用案涉房屋抵顶对案外人赵XX的欠款，后赵XX将该房屋出售给被上诉人。故上诉人与被上诉人间系债权关系。被上诉人购买抵账房本质上属于被上诉人与案外人赵XX原来金钱之债的履行方法。2、上诉人进入破产程序后，本案应按照原有法律关系即上诉人与案外人赵XX之间的债权关系进行处理，将被上诉人的请求转化为金钱之债。三、案外人赵XX向外出售的上诉人房屋已超过其向上诉人享有的债权金额。经管理人对债权人申报的债权审核后，案外人赵XX对上诉人享有工程款优先债权2.462.647元、普通债权506.500元，但以赵XX名义向外出售的房屋价值却高达4.453.270元。如按照一审判决结果处置案涉房屋，势必会影响整个破产案件的清偿，损害全体债权人的合法权益。

　　王**答辩：一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求维持原判。案涉房屋并非上诉人的破产财产，案外人赵XX与上诉人的其他债权债务与被上诉人无关。

　　王**向一审法院起诉请求：1.确认位于沈阳市浑南区××小区××号楼××单元××层××号的房屋不是被告破产财产，原告对该房屋享有取回权(房屋购买合同价504655元);2.本案诉讼费由被告承担。

　　一审法院认定事实：2017年2月8日，原告王**与被告XX公司签订《融城7英里认筹协议书》，约定原告购买被告开发的融城7英里项目35-27号楼1单元5层3号房屋，房屋总价款504655元。认筹协议书签订当日，原告将购房款交付给案外人朱XX，被告向原告出具了收款收据，收款收据显示被告收取原告房款504655元。被告将房屋交付给原告，原告在房屋内居住至今，但被告一直未与原告签订买卖合同并办理房屋不动产权登记手续。2019年12月6日，一审法院作出(2019)辽0112破申6号民事裁定书，受理了朱XX对XX公司的破产清算申请。2019年12月12日，一审法院作出(2019)辽0112破7-1号决定书，指定北京XX(原北京XX)担任破产管理人。原告知道被告破产事宜后，就上述房屋向管理人提交了债权申报材料，请求被告为原告办理上述房屋的产权证。被告管理人于2022年4月24日向原告出具了《辽宁XX公司管理人债权审查意见的通知》，通知主要内容如下：管理人调查事实：融城七英里35-27号1-5-3号房屋，房屋价格为504655元，但经第三方审计机构审计未查询到王**向XX公司支付504655元购房款的财务资料。另经管理人调查，进入破产程序前，XX公司曾用该套房屋抵顶施工人赵XX欠款，赵XX将该房屋转让给杜XX，杜XX转让给王**。根据《中华人民共和国民法典》“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”之规定，王**、赵XX、杜XX均未取得该套房屋所有权，赵XX和杜XX的转让行为为无权处分，王**不符合消费者购房人条件，故王**主张交付房屋并办理房屋产权证书无法律依据，管理人不予确认。该套房屋是否抵顶给赵XX，以赵XX与XX公司最终工程结算为准。原告收到该通知后，不服管理人的审查意见，遂向管理人提出书面异议，管理人于2022年6月17日向原告发出审查意见复核通知，通知原告其审查意见并无不当，不予修改。原告对该复核通知仍有异议，故来院诉讼。另查明，原告购买的房屋系抵账房屋，被告以504655元的价格将该房屋抵顶给案外人赵XX以清偿其所负债务，房屋经多次转手由原告购买。

　　一审法院认为，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。第(六)项规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产。本案中，原、被告于2017年签订认购协议后，原告向被告支付了购房款，被告将涉案房屋交付原告，原告居住至今，虽涉案房屋尚未办理产权登记手续，但依据上述法律规定，涉案房屋不属于破产财产，原告对案涉房屋享有取回权。案涉房屋尚未办理产权证书并非原告原因导致，且未办理产权登记证书并不影响认筹协议书的效力，原告对涉案房屋享有物上期待权。被告辩称，因《中华人民共和国企业破产法(试行)》已失效，故《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》不应再适用，确认涉案房屋是否属于破产财产，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条的规定。一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》实施后，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》未被最高院废止，且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条规定的四种情形并未否定《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)、(六)项的适用，故对被告该抗辩一审法院不予支持。被告主张，涉案房屋系抵账房屋，原告不属于消费者购房人。一审法院认为，原告购买的房屋虽系被告抵债给案外人的房屋，但同意以房抵债的债权人并非原告，原告系从债权人处经多次转手购买涉案房屋。原告向其他债权人支付购房款时，被告向原告出具收款收据，收款收据显示的房屋价款与被告抵债金额一致，此时以物抵债行为履行完毕，被告欠付赵XX的504655元债务消灭，原告同时成为消费者购房人，享有房屋买受人的权利，且经沈阳市不动产登记中心查询原告王**名下未查询到房屋信息记录，故对被告该抗辩一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国破产法》第三十八条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》第二十七条之规定，判决：一、坐落于沈阳市浑南区××街××号××号的房屋不属于被告辽宁XX公司的破产财产;二、原告王**于本判决生效之日起对上述房屋享有取回权。案件受理费8847元，由被告辽宁XX公司负担。

　　本院二审期间，当事人未提交证据。

　　本院对一审法院查明的事实予以确认。

　　本院认为，关于法律适用问题。《中华人民共和国企业破产法》实施后，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》未被最高人民法院明令废止，故一审法院适用该解释并无不当。

　　关于合同履行问题。王**购买的房屋系抵账房屋，XX公司以504655元的价格将该房屋抵顶给案外人赵XX以清偿其所负债务，房屋经多次转手由王**购买。王**于2017年2月8日已经与XX公司签订了《融城7英里认筹协议书》，虽然王**将购房款交付给案外人朱XX，但XX公司向王**出具了收款收据，收款收据显示XX公司收取王**房款504655元。XX公司的上述行为属于在其陈述的“这个房屋是属于债务履行期限届满后的顶账”情况下直接与王**签订的《融城7英里认筹协议书》，属于XX公司在“XX公司以504655元的价格将该房屋抵顶给案外人赵XX以清偿其所负债务，房屋经多次转手由王**购买”的情况下认可直接与本案王**签订《融城7英里认筹协议书》，故依据合同的相对性原则，《融城7英里认筹协议书》对本案双方当事人均具有法律约束力。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。王**与XX公司签订的《融城7英里认筹协议书》明确约定了涉案房产的地址、价格、付款方式等主要内容，双方已实际履行了该订购书的内容，故案涉《融城7英里认筹协议书》应当认定为商品房买卖合同。

　　特定物的买卖中，物之所有权在合同订立时发生转移，相对人取得所有权从而享有取回权。考虑到如果买方没有支付对价，卖方有履约抗辩权，所以司法解释规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产，特别强调以相对人支付全部对价为条件，即肯定在相对人完全支付对价时，相对人对特定物有取回权，清算组在这种情况下不能解除买卖合同。无产权证的财产，其所有权状态以占有为判断标准，比如商品房买卖合同中的房屋。如果房屋已经向购房人交钥匙，由购房人占有，无论系何种原因未办理产权证，房屋均属于购房人的财产。假设房屋开发商破产的话，购房人已经占有的房屋不属于开发商的破产财产。司法解释规定的尚未办理“产权过户手续但已向买方交付的财产”不属于破产财产，是考虑到维持买卖合同的效力，不打破买卖双方已经建立的财产关系。买卖合同生效后，办理产权过户手续是卖方的义务，不能因为没有办理过户手续反而解除买卖合同关系，这样会颠倒合同与合同义务的主次关系。

　　故一审法院依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产：…(五)特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产;…”的规定支持王**的诉讼请求并无不当。

　　综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费8847元，由上诉人辽宁XX公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　陈海军

　　审判员　　赵　智

　　审判员　　丁XX

　　书记员　　朱XX

　　本案判决所依据的相关法律

　　第一百七十七条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

　　(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;

　　(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

　　(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;

　　(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。