二审租赁合同引起的纠纷，协商解除租赁合同，为当事人减少9万余损失

    江苏省苏州市中XX

民事判决书

    (2022)苏05民终10132号

    上诉人(原审原告):谢XX，女，汉族，1986年4月13日出生，居民身份证号码XXX，住江苏省句容

    市下蜀镇大棚自然村17号。委托诉讼代理人:任洋，江苏XX律师.被上诉人(原审被告):潘XX，女，汉族，1978年3月5日出生，居民身份证号码XXX，住江苏省宝应县广洋XX。

    委托诉讼代理人:陈宇星，北京XX律师。

    上诉人谢XX与被上诉人潘XX租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2022)苏0583民初1828号民事判决向本院提起上诉。本院于2022年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    谢XX的上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判或发回重审;2.一审、二审诉讼费用由潘XX承担。事实和理由:一一审法院认定事实不清。谢XX与潘XX未就解除租赁合同达成一致，潘XX未向谢XX退还房屋或交付钥匙，潘XX亦未告知谢XX何时腾空房屋，一审庭审中谢XX明确陈述曾打电话向潘XX催要后续租金。二、一审法院适用法律错误。潘XX无权根据《民法典》第五百六十三条规定解除合同，一审法院认定当事人双方租赁合同解除是错误的，即便认定合同解除，解除日期也不应以潘XX提出的2022年3月1日为准。一审法院酌定的违约损失不足以赔偿谢XX的实际损失。

    潘XX二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

    谢XX向一审法院起诉请求:1.判令潘XX继续履行合同义务，向谢XX支付租金99000元;2.由潘XX承担一审诉讼费。审理中，谢XX变更诉讼请求为:1.判令潘XX向谢XX支付租金49500元、物业费6095.88元(2020年7月1日-2021年12月31日)、水费7321.44元(2015年6月26日-2021年1月12日);2.判令潘XX构成违约向谢XX支付违约金49500元。

    一审法院认定事实:潘XX于2015年开始承租谢XX位于奥园景泾XX商铺，租赁建筑面积共169.33平方米。2020年双方再次签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2020年3月1日起至2023年3月1日止,租金为2020年3月1日起至2021年3月1日9万元整;2021年3月1日起至2022年3月1日99000元整;2022年3月1日起至2023年3月1日108900元整,潘XX须在每年租期到期前壹个月内支付下一年租金，逾期未交付租金，谢XX有权收回商铺，潘XX须按本合同承担相关违约责任，租赁期间使用的水、电、卫生费由潘XX自行承担，物业管理费由潘XX自行承担，如潘XX未及时上交物业费，谢XX有权终止合同,潘XX承担一切损失，双方在租赁期内不得任意终止合同，应提前通知对方，经双方协商一致同意后，结清租金、水、电、物业管理等相关费用后，方可终止合同。潘XX租金交至2021年3月1日，并且交纳了保证金5000元。

    谢XX提供其丈夫与潘XX的微信聊天记录中,2020年10月20日,潘XX因涉案房屋需要交纳水费问题向谢XX发送语音要求谢XX给开发商打电话,谢XX告知其可自行到物业公司处了解。2020年12月15日，潘XX发送微信表示房子租到3月1号不打算继续租赁，让谢XX自行找中介把房子挂出去，对于水费是愿意结清的。谢XX并未回复。2021年2月23日谢XX发送微信给潘XX:“明天上午我过来”。2021年2月24日谢XX到潘XX处，潘XX告知有一个干洗店的老板娘叫她带过去看一下，合适的话她再找谢XX聊，潘XX要先去拿楼上开美容店的钥匙。当天谢XX将需要补交的水费清单发送潘XX，潘XX表示从去年指定要谈钱(补交水费)的时候就让商铺停水了，并且明确系2020年12月13日停水，潘XX表示租的六年问谢XX这个水费看怎么弄。潘XX当日还向谢XX发送一张转租他人干洗店的房屋租赁合同租赁期限条款，约定的期限是自2017年11月1日至2019年11月1日，告知谢XX是11月1日到期并非4月1日到期。此后双方没有其他聊天记录。当天谢XX、潘XX双方会面时，潘XX曾带一租客齐XX看涉案房屋，但并未达成租赁合同。谢XX曾给潘XX发送微信:前段时间听我老公说今年的合同到期你就不续租了......就麻烦你帮我们贴张转租。潘XX于2021年2月26日截图保存

    2021年8月21日，谢XX自行缴纳需要补交的2015年6月4日-2021年1月12日水费7321.44元，2021年12月6日，谢XX自行缴纳2020年7月1日-2021年12月31日期间物业费6095.88元以上事实，由房屋租赁合同、微信聊天记录、证人证言以及当事人的庭审陈述为证，一审法院予以认定。

    一审法院认为，谢XX、潘XX之间订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。双方当事人均应当依照合同约定履行义务。承租人在租期届满与谢XX协商解除租赁合同在双方的聊天记录中谢XX从未催促过交纳下一期租金并且要求潘XX张贴转租，可见谢XX实际知晓潘XX搬离房屋并且没有再沟通督促要求承租人继续履行合同,视为双方租赁合同于2021年3月1日解除。因此，对于谢XX主张的2021年3月1日之后的租金，一审法院不予支持。但是潘XX提前解除租赁合同，谢XX有权主张潘XX承担违约损失，虽然涉案房屋一直空置，但考虑到潘XX提前告知谢XX解除租赁合同，故对于谢XX主张的违约损失49500元，一审法院酌情支持16500元。潘XX对于谢XX主张的水费7321.44元予以认可，一审法院予以确认;谢XX主张的物业费6095.88元(2020年7月1日-2021年12月31日)，一审法院支持潘XX承租期间产生的2709.28元(2020年7月1日至2021年3月1日);因潘XX尚有5000元保证金在谢XX处，可予以抵扣，故潘XX尚需支付谢XX水费、物业费合计5030.72元。

    据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第七百零三条的规定，判决:一、潘XX于判决生效之日起十日内支付谢XX水费、物业费5030.72元。二、潘XX于判决生效之日起十日内支付谢XX违约损失16500元。三、驳回谢XX的其他诉讼请求。案件受理费2548元，由谢XX负担2060元，潘XX负担488元。

    二审对一审查明事实予以确认。

    二审另查明，谢XX一审诉讼请求为:1.判令潘XX向谢XX支付租金49500元、物业费6095.88元(2020年7月1日-2021年12月31日)、水费7321.44元(2015年6月26日-2021年1月12日);2.判令潘XX构成违约向谢XX赔偿损失49500元。

    二审又查明，一审中潘XX申请证人齐XX出庭作证，齐XX陈述2021年上半年经潘XX介绍去看过案涉房屋，当时潘XX、谢XX夫妇还有旁边一个邻居在场，谢XX跟齐XX说之前房子出租给潘XX挺好的，因为小孩上学的问题潘XX不租了，看房时房子当时是空的，齐XX与谢XX后因租金未能谈拢所以未能签订租赁协议。谢XX对于齐XX证人证言真实性认可，但主张与本案无关联性，无法证明潘XX与谢XX协商一致解除，无法证明潘XX向谢XX返还房屋钥匙,

    二审再查明，一审中潘XX提供了其与案涉房屋物业经理的聊天记录截图，证明2021年1月份之后案涉房屋水电用量为零，谢XX与潘XX租赁关系于2021年2月份已经解除了。谢XX对于上述聊天记录真实性认可，但仅能证明自2021年3月份后案涉房屋未产生水电费，不能证明双方租赁关系解除。二审中，各方均未提交新的证据。

    本院认为，谢XX与潘XX签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守。根据租赁合同约定，租赁期限自2020年3月1日至2023年3月1日止，双方租赁期内不得任意终止合同，应提前通知对方，经双方协商一致同意后，结清租金、水、电、物业管理等相关费用后，方可终止合同。本案中，根据微信聊天记录可知,潘XX于2020年12月15日向谢XX明确提出2021年3月1日后不再继续租赁，谢XX确认收到并表示要潘XX张贴转租，谢XX就案涉房屋与其他承租人进行磋商，并自此未要求潘XX继续履行合同或催要下一期租金，因此本院依法认定双方就租赁合同协商一致解除。关于房屋返还，潘XX主张其于2021年2月24日带齐XX与谢XX磋商房屋租赁事宜时一并返还钥匙，谢XX对此不认可，本院认为，在双方已经就提前解除租赁合同达成一致的情况下,谢XX作为房屋所有权人对于房屋是否清空、是否返还理应高度关注，但其后续未有证据证明其向潘XX主张过房屋返还，且根据证人齐XX陈述案涉房屋当时系空置状态，及谢XX亦认可自2021年3月份后案涉房屋未产生水电费的情况，结合上述情况，本院依法认定潘XX已于案涉合同终止时将房屋交还给谢XX。故谢XX主张2021年3月1日之后的租金，缺乏事实依据，本院不予支持关于违约损失，本院认为，潘XX在租赁期间内提前通知解除租赁合同，应承担相应违约责任，一审综合合同履行情况、过错程度、谢XX实际损失等酌定由潘XX承担违约损失16500元，属于合理范围，本院予以维持。

    综上所述，谢XX的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2548元，由谢XX负担本判决为终审判决