租赁合同到期后成功维权，对被告强制执行取得房屋

    原告：青海省水利厅（统一社会信用代码：116XXXX1500045X7），住所地：西宁市城**昆仑路**。

    负责人：张XX，系该厅厅长。

    委托诉讼代理人：祁XX、薛亮，北京大成（西宁）律师事务所律师。

    被告：贺XX（公民身份号码：×××），男，1978年5月18日出生，汉族，住西宁市。

    委托诉讼代理人：芦XX，城西区铮诚法律服务所法律服务工作者。

    原告青海省水利厅与被告贺XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青海省水利厅委托诉讼代理人祁XX、薛亮与被告贺XX及其委托诉讼代理人芦XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告青海省水利厅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付租金XXX元、欠付租金产生的违约金XXX元；2.判令被告向原告支付欠付的化粪池清掏费28000元、欠付化粪池清掏费产生的违约金5600元；3.判令被告向原告支付合同解除违约金756360元；4.判令被告向原告支付自2020年11月10日至2020年12月10日的房屋占用费210099.99元，并支付自2020年12月11日起至实际腾退日的房屋占用费；以上金额合计XXX.99元；5.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；6.判令被告向原告腾退租赁房屋；7.判令被告将租赁房屋恢复原状；8.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年9月9日原、被告签订《房屋租赁合同》约定原告将位于西宁市××区建筑面积为3820平方米的房屋出租给被告用于商业使用，租期自2013年11月10日至2020年11月9日。合同约定租金标准为每平方米55元/月，承租人每年一次性预交当年全部租金，每年租金为252.12万元，出租人收取化粪池清掏费4000元/年；承租人未在约定的期限内足额支付租金、补足押金以及本合同约定的其他费用，每延迟支付一天按照应缴费用的1%/天计收违约金；承租人有出租人单方解除合同的约定情形之一的应以本年度租金的30%为标准向出租人支付违约金。后原告多次催缴，被告未能履行上述合同义务，请求判如所请。

    在本案开庭审理过程中，原告青海省水利厅放弃第五项、第七项诉讼请求：判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；判令被告将租赁房屋恢复原状。

    被告贺XX辩称，对原告所述的诉讼请求及事实均无异议，但对欠付租金的金额、欠付清掏费的金额需要核实，希望继续履行涉案合同。

    本院经审理认定事实如下：2013年9月9日青海省水利厅机关后勤服务中心与被告贺XX签订《房屋租赁合同》约定将原告青海省水利厅（甲方）所有的城西区昆仑路号青海省位于西宁市防汛抗旱调度指挥中XX大楼1-3层建筑面积3820平方米（不含一层西侧由青海XX承租的126平方米）的房屋向被告贺XX（乙方）出租用于商业使用，租赁期自2013年11月10日至2020年11月9日，房屋租金标准为55元/平方米/月，每年租金为XXX元，租金支付方式为先支付租金后使用房屋，一次性预交一年租金，于每个租赁年度届满日前预付下一年度的租金，租金自装修期届满的次日起算。同时双方约定：乙方应在本合同签订前一次性向甲方交纳押金300000元；另暖气费由乙方在每年10月15日前向甲方一次性付清6个月的暖气费，甲方收取化粪池清掏费4000元/年，乙方拖欠上述费用逾期7日后按本合同相关约定办理。双方还约定：租赁期满，本合同即行终止；本合同依约定的情形解除或合同期满终止时，乙方应自甲方书面解除合同的通知送达或合同期满终止之日起30日内将房屋及装修附着物（不可拆卸部分）完好交还给甲方并办理交接等相关手续，此期间为交房期，不计收租金；交房期届满，乙方仍未交还房屋时，除乙方须承担年租金0.5%的房产占用费外，甲方有权自行收回房屋并在有关部门的监督下代为登记、清点、搬离、保管乙方物品，由此产生的搬运、仓储保管等相关费用以及相关损失由乙方承担。乙方未在约定的期限内足额支付租金、补足押金以及本合同约定的其他费用，每延期支付一天，甲方每天按应缴费用的1%收取违约金；乙方有甲方单方解除合同的约定情形之一的应以本年度租金的30%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方仍应承担赔偿责任；租赁期内任何一方需提前终止合同，应提前30日通知对方并按年租金的30%向对方支付违约金，违约金不足以弥补对方实际损失的，违约方仍应承担赔偿责任。

    上述合同签订后，原告向被告交付涉案房屋,被告贺XX于2011年7月8日向青海省水利学会支付涉案房屋租赁费用XXX元，自2014年12月4日至2020年5月25日期间分15笔向青海省水利厅机关后勤服务中心支付涉案房屋租赁费用共计XXX元，以上款项合计103XXXX0000元，原、被告均认可上述款项中70000元为暖气费、102XXXX0000元为房屋租金。因新冠肺炎疫情影响原告于2020年4月10日通知被告免除2020年1月1日至2020年6月30日期间涉案房屋租赁费用。另原、被告当庭均认可未支付押金。

    在涉案合同履行期间，被告未按期足额支付涉案房屋租赁费用，也未支付化粪池清掏费。涉案房屋租赁期限已于2020年11月9日届满，原告陈述口头通知被告腾退房屋，但被告以希望继续履行合同为由未交还涉案房屋，致使纠纷产生。

    另查明，虽涉案租赁合同记载涉案房屋面积为3820平方米，但《不动产权证》载明涉案房屋建筑面积为3500.93平方米，原、被告双方均认可涉案房屋租赁面积为产权证明记载面积减去由青海XX承租面积126平方米，即涉案房屋面积应为3374.93平方米。

    以上事实有《房屋租赁合同》、XXX、XXX、《客户收款入账通知》、《青海省水利厅办公室关于疫情期间减免房租的通知》、《不动产权证书复印件》及双方当事人陈述等证据在案佐证。

    本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，被告应按照合同约定支付租赁费用和其他费用。按照实际查明面积计算，涉案房屋租赁费用应为155XXXX2176.6元（3374.93平方米×55元×84个月），经本院核算原告提交的银行凭证记载金额后确认被告贺XX已支付涉案房屋租赁费用102XXXX0000元，原告减免六个月房屋租赁费用XXX.9元（3374.93平方米×55元×6个月），故被告欠付的房屋租赁费用为XXX.7元（155XXXX2176.6元-102XXXX0000元-XXX.9元）。另，原告主张由被告支付化粪池清掏费28000元的诉讼请求，符合双方约定，被告虽辩称已缴纳部分该费用，但未提供证据证明，故本院对该诉讼请求予以支持，被告应向原告支付化粪池清掏费28000元（4000元×7年）。

    关于原告主张由被告支付欠付租金、化粪池清掏费产生的违约金的诉讼请求，本院认为，双方约定“被告未在约定期限内足额支付租金、补足押金及其他费用，每延期支付一天按应缴费用的1%收取违约金”，并约定下一年度租金于本租赁年度届满日前预付，但原告陈述双方约定的违约金计算方式过高，其按照未支付租金的20%主张违约金，原告的该主张符合法律规定，故被告应支付未按期交纳租金的违约金839689.94元（XXX.7元×20%）；因双方并未约定化粪池清掏费交纳时间，原告也未提供证据证明进行催收，故对原告要求被告支付未按期交纳化粪池清掏费违约金的诉讼请求，本院不予支持。另，对原告要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求，本院认为涉案租赁合同系因租赁期限届满而终止，双方均未提出解除合同，该诉讼请求不符合双方约定也不符合法律规定，本院不予支持。

    关于原告主张由被告腾退房屋、支付自2020年11月10日至实际腾退日的房屋占用费的诉讼请求，本院认为，涉案租赁合同已届满，双方对续租事项未达成一致协议，被告应腾退涉案房屋。另因涉案合同约定“合同期满终止时，被告应自合同期满终止之日起30日被将房屋及装修附着物完好交还原告并办理相关手续，此期间为交房期，不计收租金”，故原告主张自2020年11月10日起计算房屋占用费不符合双方约定，应自2020年12月10日起计算房屋占用费；虽双方约定每逾期一日按照年租金0.5%计算房屋占用费，但原告以该约定计算方式过高为由以月租金主张，符合法律规定，本院予以支持，但应以查明的涉案房屋面积计算月租金，即房屋占用费每月应为185621.15元（3374.93平方米×55元），被告应支付自2020年12月10日至实际腾退房屋之日期间的房屋占用费。

    综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

    一、被告贺XX于本判决生效之日起五日内向原告青海省水利厅支付房屋租赁费用XXX.7元、化粪池清掏费28000元，并支付未按期交纳租金的违约金839689.94元；

    二、被告贺XX于本判决生效之日起五日内向原告水利厅腾退××区青海省位于西宁市防汛抗旱调度指挥中XX大楼1-3层的涉案房屋，并按照每月185621.15元的标准支付自2020年12月10日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费；

    三、驳回原告青海省水利厅的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案诉讼费已减半收取35053元，由原告青海省水利厅负担13733元，由被告贺XX负担21320元。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。

    审判员　马XX

    二〇二一年三月十二日

    法官助理　冯XX

    书记员　何XX