房屋买卖 首例“特殊凶宅”退房退款案

    首例“特殊凶宅”退房退款案

    一、代理律师

    四川烨律律师事务所管理委员会主任，资深律师李进

    二、生效判决书编号

    雅安市雨城区人民法院（2019）川1802民初2739号

    三、基本案情

    2018年2月27日，四川XX公司（以下简称西XX公司）与买受人吴XX、余X签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》《翰城1981商品房买卖合同补充协议》（小区位于四川省雅安市雨城区）。为购买该房屋，吴XX、余X共计向西XX公司支付了首付款156,269元及信息服务费5,000元，其余580,000元房款向中国XX申请按揭贷款。

    2019年11月14日，一名安装门窗的工人在翰城1981（一期）工地1栋1单元12楼施工时，不慎坠落在4楼平台身亡。该平台位于吴XX、余X购买的案涉房屋外，为基本封闭仅能从案涉房屋进入的屋面平台。

    吴XX、余X得知此事后，多次与西XX公司协商退房无果，委托四川XX向雅安市雨城区人民法院起诉。鉴于案情复杂、重大，律所负责人李进律师亲自组成团队负责办理此案。

    四、案件典型特点

    本案与传统购买“凶宅”、要求退房案件有很大区别，代理律师在接案前曾查遍中国裁判文书网，未见任何一起相同或类似案件。具体为：一、“凶宅”事由发生在业主购房后，而非购房前。即开发商卖房时，房屋还是“清白”的，而非“凶宅”；二、“凶宅”事由具体发生地点，系楼盘公共平台区域，而并非案涉房屋内。

    五、裁判结果

    （一）解除吴XX、余X与四川XX公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《翰城1981商品房买卖合同补充协议》《地下车位买卖合同》；

    （二）四川XX公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还吴XX、余X已付的购房首付款156,269元、车位款45,500元及实际支付的银行按揭款（本金及利息），银行按揭款数额以返还上述款项时吴XX、余X实际归还的银行按揭款为准（截止2020年2月为71,363.03元）；

    （三）驳回吴XX、余X其他诉讼请求。

    一审判决后，西XX公司未上诉，并积极履行判决内容。

    六、法律分析

    本案的争议焦点为，买受人能否以案涉房屋系“凶宅”为由，主张解除房屋买卖合同？

    李进律师认为：案涉房屋发生过建筑工人从高处跌落在自己购买房屋平台上的非正常死亡事件，虽然案涉房屋尚未交付，但该非正常死亡事件属于与房屋有关的重大信息，其有权知晓。但是，西XX公司故意隐瞒不披露上述事实，侵犯了吴XX、余X的知情权。同时，根据社会普遍认知，西XX公司向吴XX、余X提供的房屋系“凶宅”，将严重影响吴XX、余X的正常居住，其房屋交易价值也会大大折扣，其订立房屋买卖合同时的根本目的已然不能实现。因此，西XX公司的行为违反了诚实信用原则和公序良俗，根据合同法第九十四条的规定应当解除双方签订的房屋买卖合同及相关合同。

    西XX公司辩称：房屋买卖合同等系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当遵照履行。在签订合同之时，西XX公司不存在隐瞒与案涉房屋交易有重大影响的情况，不违反诚实信用原则和公序良俗；买受人主张案涉房屋系“凶宅”无事实和法律依据，案涉房屋内未发生过非正常死亡事件，而发生事故的平台不属于吴XX、余X的房屋，不影响案涉房屋的使用和价值。

    法院认为：买受人主张的“凶宅”观念在中国属于“民风民俗”，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当予以尊重和保护。且在特定风俗习惯下，“凶宅”是影响房屋价值的重要信息，房屋发生过非正常死亡情况，将导致买受人心理和精神层面的不适，案涉房屋不具备舒适居住的基本功能，足以影响购房者的居住感受和房屋交易价值，从而使买受人不能达到购买房屋的合同目的实现。基于诚信原则，也属于卖方告知标的瑕疵范畴。虽然本案建筑工人坠楼死亡事件不是发生在案涉房屋内，而是发生在案涉房屋外的平台，但从案涉房屋和平台的位置关系来看，平台与房屋紧密相连，只能从涉案房屋内进入，从而与房屋形成一个相对封闭的整体空间。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，不得违背公序良俗。以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条规定，应当解除双方签订的房屋买卖合同以及相关合同，并返还买受人已支付的款项。双方商品房买卖合同解除后，停车位对买受人而言，已无实用性，故买受人要求解除地下停车位买卖合同并返还购款的诉请，应亦予支持。

    七、典型意义

    “凶宅”观念系封建迷信，还是正常的风俗习惯？是“合同严守”还是“合同正义”？作为日常生活居住的房屋，不仅是具有独立生活空间的功能，也是家庭生活的必要载体，附加了个体的情感与观念因素。“合同严守”与“合同正义”之间，依据诚实信用原则，“合同正义”的价值取向更符合“公序良俗”。在中国特定的传统文化背景下，人们总是尽可能择吉而居。曾经发生过非正常死亡事件的房屋显然与普通XX“择吉而居”的善良愿望与文化风俗违背。基于此种观念，普通XX通常不愿购买涉及非正常死亡事件的房屋，即使购买一般也建立在房屋价格有相当程度优惠的基础之上。此种特定文化观念属于法律规定的“公序良俗”，应当得到尊重和保护。

    本案已被雅安市雨城区人民法院作为经典案件登载至官方网站，本文部分内容取自于法院官网和判决书。