许XX、何XX等房*租赁合同纠纷民事一审民事判决书
广**佛山*顺德区人民法*
民 事 判 决 书
（2021）粤0606民初15775号
原告：许XX，男，1985年9月12日出生，汉族，住广**潮州市潮安*。
委托诉讼代理人：卢*超，广***律师*务所律师。
被告：何XX，男，1963年1月7日出生，汉族，住广**佛山*顺德区。
第三人：吴XX，男，1986年8月14日出生，汉族，住广**佛山*顺德区。
原告许XX与被告何XX、第三人吴XX房*租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法*用简***于2021年8月17日公*开庭进行了审理，许XX委托诉讼代理人卢*超、被告何XX、第三人吴XX到庭参加诉讼。本院于2021年6月18日向*山*顺德区杏坛镇村级工业园升级改造工作领导组办公*（以下简*杏坛村改办公*）发出《协查*》调取案涉租赁物的村改文*，该办公*于2021年7月15日向*院复函。前述调查*证依法*计*审限。本案现已审理终*。
许XX向*院提出诉讼请求：1.请求法*判令何XX向*XX支*各项*迁补偿款30万*（具体金*以评估机构作出的最终*估结果为准）；2.本案诉讼费*由何XX承担。
事实和*由：吴XX与何XX于2019年10月19日签订了《租赁合同》，何XX将位于*德区厂房（该厂房）出租给吴XX，2019年10月28日吴XX将该厂房*租给许XX，许XX承租该厂房**册佛山*XX公*，经*塑料颗粒加工等。2020年3月中旬，许XX接到杏坛村改办公*的书面通*，许XX所使用的厂房*于*造区域，需要拆迁。2020年3月下旬评估机构对许XX所使用厂房*的搬迁补偿做了评估；许XX于2020年4月初搬迁完毕，许XX于*告多次协商***迁补偿的相**宜，但何XX一直不与许XX协商，并不提供拆迁评估报告，导致双**直未达成*致意见。综上，许XX认为何XX的行为严*侵害了原告的合法**。据此，为了维护许XX的合法**，特向**提起诉讼，恳请法*依法*决。
庭审中，许XX变更其诉讼请求第一项*损失为332605元：1.设备搬迁费18205元；2.其他生产生活资料搬迁费57000元；3.安*补偿费128700元（即1650×13×6=128700）；4.停产停业损失128700元（即1650×13×6=128700）。
何XX辩称，其他生产生活资料搬迁费**可搬迁设备补偿费，故原告不能*复计*；从*告提交的宗*图可以看出，原告实际租用厂房*积为1000平**；安*补偿费*属于*告方。
吴XX陈*意见称，1.应*先确认厂里设备及其他生产生活资料才能*定应*计*的补偿费*；2.关**评设备问题，原告将该环评设备拆走，应*以返还；3.厂里的电线在原告搬迁过程*原告自行拆走，该电线属于*告方*有；4.原告还未向*三人缴纳案涉厂房*营业税4766.44元。
吴XX同意就上述的营业税另徇途径处理。
许XX及何XX围绕其诉辩依法*交了相**据，本院组织当事人进行了证据交换和*证。一方*对另一方*提交的证据的真实性无异议，故本院对该些证据的真实性予以确认，但证明*容*关*性则以本院查**准。另，本院依照许XX的申*向*坛村改办公*调取了案涉租赁物的《厂房*迁补偿协议》及相**评估文*，当事人均无异议。
根据当事人的陈*及本院采纳的证据，查**下事实：
1.何XX、案外人何XX与顺德区杏坛镇北头股份合作社签订《使用土地协议书》，由该股份社提供位于*坛镇××路*侧××工业区的13.78亩土地给该两人有*使用，使用年*自2000年8月1日起至2050年8月1日止。何XX承租上述地块后*建了案涉厂房，截止至法*辩论终*，涉案厂房*取得建设工程*划许*证；
2.吴XX于2019年10月19日承租案涉厂房*，另于2019年10月28日将案涉厂房*租给许XX使用，厂房*址位于*山*顺德区，厂房*积约为1650平**，租赁期限自2019年11月15日至2022年11月14日止，租期为三年；租金*每月28000元，其中2019年11月1日至2019年11月15日为免租装修期；于*同签订当日预付第一个月的租金28000元，以后*月5日前支*当月租金；租赁期内，如遇国**用土地或者拆迁等政府行为，双**应*从，合同解*，不作任**方*约金。许XX并于2019年10月28日向*XX缴交保证金84000元；
3.上述租赁合同签订后，吴XX依约将厂房*付给许XX使用。许XX承租案涉厂房**册了佛山*XX公*，法*代表人人为许XX。该公**具《债权*让书》确认案涉厂房*拆迁补偿款转由许XX主张；
4.2021年5月7日，何XX、案外人何XX与杏坛村改办公*签订《厂房*迁补偿协议》，约定：因杏坛镇中兴现代产业城项*建设需要，政府拟征（收）佛山*顺德区杏坛镇齐*XX土地并已经*吕*等股份社就相**项*成*识。何XX租赁的地块位于*次政府部门拟征收地块范*内，为满*杏坛镇中兴现代产业城建设需要，政府部门需对案涉《使用土地协议书》所涉土地及厂房*行征收并拆除，何XX、案外人何XX对此予以同意；根据相**改文*，双**意委托广*业勤资产评估土地房*产评估有*公**本次厂房*迁、拆除的相**失进行评估，并以评估金*为基础结合《杏坛镇村级工业园厂房*迁补偿工作指引》，由合同双**法*商*定本次搬迁、拆除补偿金*。根据广*业勤资产评估土地房*产评估有*公**具的业评资字[2021]第0570号《资产评估报告》并结合《杏坛镇村级工业园厂房*迁补偿工作指引》，且经*同双**对及平*、自愿、友好协商*成*致意见，确定本次厂房*迁、拆除的全*补偿金*合共138XXXX6990.76元（其中何XX占XXX.99元、案外人何XX占XXX.77元）；在本协议生效后20个工作日内，向*XX支*约定补偿金*的80%即XXX.19元，何XX必须*收到上述款项*，于2021年5月15日前完成*房*迁工作，即将厂房*所有*品、设备、设施、原材料、成*等全*搬空，并将全*厂房、建构筑物按照现状移交给杏坛村改办公*，移交工作完成*，杏坛村改办公*有**何XX移交的全*厂房、建构筑物及其内部遗留的全*物品、设备、材料等自主进行拆除、处理及清运等，无需另行告知何XX；4.移交厂房*日，双***签署《移交确认书》，此后20个工作日内向*XX支*补偿金*的20%即XXX.15元**时*迁交地补助XXX.19元；其中案涉厂房*在地块的实测建筑面积为8103.27平**，临时**费*每平**78元*8103.27平***632055.06元；停产停业损失亦按前述公*计*，但由于*过土地、建筑物评估总额的5%，故按土地、建筑物评估总额的5%计*为582479.70元；
5.广*业勤资产评估土地房*产评估有*公**2021年4月10日出具的《资产评估报告》（评估基准日为2021年1月25日）中“资产占有*10号-2”为案涉租赁物所涉物业，涉及争议的评估项*明*详见文*附表，其中可搬迁机器设备补偿费18205元，其他生产生活资产搬迁补偿费57000元：
6.许XX、何XX均确认《资产评估报告》中的建筑物的“（砖4）、（砖6）、（砖7）、（砖8）”均为许XX专用部分，该部分建筑面积为1079.17平**；“（砖3）”中自西起算8米（“砖3”与“砖4”之间的线）的范*亦是许XX租用部分[约为梯形，长边*12.84米（54.56-49.72+8=12.84），短边*8米，高*16.23米]，该部分面积约为169.12平**[(12.84+8)×16.23÷2=169.12]（详见何XX提交的《宗*平*图》）。许XX租用的厂房*建筑面积约为1248.29平**；
7.许XX于2021年4月6日搬迁完毕；
8.何XX书面明*其已经*2021年9月1日收到涉村改的补偿款合计XXX元，该款项*及三地块的拆迁补偿。
本院认为，本案系房*租赁合同纠纷。关**涉合同效力的问题，《最高*民法*关**理城镇房*租赁合同纠纷案件具体应*法*若干*题的解*》（2020年*正）第二条规定，出租人就未取得建设工程*划许*证或者未按照建设工程*划许*证的规定建设的房*，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法*辩论终*前取得建设工程*划许*证或者经*管*门批准建设的，人民法*应*认定有*。本案中，何XX出租的厂房*未取得建设工程*划许*证而建设的，根据前述法*规定，案涉租赁合同应*无效。
关**XX主张*各项*偿款问题，具体如下：
1.可搬迁机器设备补偿费18205元。根据评估报告显示，该些设备均存放于“（砖4）”，而许XX与何XX均确认“（砖4）”属于*XX租用的专用部位，从*器设备的品类看，亦是符*许XX开办的佛山*XX公***生产塑料制品所需机器设备，故许XX主张*有*补偿款，理据充*，本院予以支*；
2.其他生产生活资产搬迁补偿57000元。评估报告显示为“其他生活资产2（砖4）”、“存货2、生产资料2（砖4）”，同上理，许XX的该主张，理据充*，本院予以支*。至于*XX辩称其他生产生活资产搬迁补偿已经**可搬迁机器设备补偿费，根据评估报告显示，该两项*分别**的，并未存在包*关*，故何XX的该抗辩，本院不予采信；
3.临时**费128700元、停产停业损失补偿费128700元。许XX主张*两项*偿费*按其租用的建筑面积1650平***以78元/平****。但何XX对于*XX租用的建筑面积提出异议，认为实际租用建筑面积不到1000平**。根据许XX、何XX双**《宗*平*图》中指认的许XX租用部分为“（砖4）、（砖6）、（砖7）、（砖8）”及“（砖3）中自西起算8米（砖3与砖4之间的线）的范*”，根据核算，许XX租用的建筑面积应*1248.29平**。根据杏坛村改办公*针对该两项*偿款的计*公*，许XX租用部位占比的临时**费*97366.62元（1248.29平**×632055.06元÷8103.27平**=97366.62元）、停产停业损失补偿费*89729.65元（1248.29平**×582479.70元÷8103.27平**=89729.65元）（前述8103.27平***案涉厂房*在评估地块的实测建筑面积，载至应*明*表）。根据杏坛村改办公*的相**作指引可知，停产停业补偿费*指因搬迁造成*停产停业损失的补偿，临时**补偿费*指因搬迁造成*临时**的补偿。本案许XX是案涉厂房*实际使用人，因案涉厂房*在的村集改造导致许XX无法*续承租且需另找厂房*能*续正常*产经*，故许XX有**张*述两项*偿款项，但何XX作为案涉厂房*出租人，在厂房*拆迁期间也无法*租获取租金*益，同样存在上述损失。虽然案涉租赁合同属于*效合同，但是当事人之间存在事实上的租赁合同关*，且何XX已经*际收取了案涉厂房*部分补偿费*，故许XX有***XX主张***权*。结合案涉合同的实际履行情况，本院根据公**理原则，酌定何XX按照合同剩余*期（2021年4月6日至2022年11月14日约19个月）与总租期（36个月）之间的比例向*XX支*临时**补偿费*停产停业损失补偿费，具体为：临时**补偿费51397.94元[计*方*：97366.62元×19÷36=51397.94元]，停产停业损失补偿费47357.32元[计*方*：89729.65元×19÷36=47357.32元]。何XX辩称该两项**由其享有、许XX租用面积不到1000平**，理据不充*，本院不予采信。原告主张*合同约定的租用面积直接乘以每平*78元，该计*方*与事实不符，本院亦不予支*。
综上，依照《中华*民共和**同法》第五十二条、第五十六条，《中华*民共和**事诉讼法》第六十四条第一款，《最高*民法*关**理城镇房*租赁合同纠纷案件具体应*法*若干*题的解*》第二条，《最高*民法*关**用<中华*民共和**法*>时*效力的若干*定》第一条二款规定，判决如下：
一、被告何XX于*判决发生法*效力之日起十五日内向*告许XX支*可搬迁机器设备补偿费18205元；
二、被告何XX于*判决发生法*效力之日起十五日内向*告许XX支*其他生产生活资产搬迁补偿57000元；
三、被告何XX于*判决发生法*效力之日起十五日内向*告许XX支*临时**补偿费51397.94元、停产停业损失补偿费47357.32元；
四、驳回原告许XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金**务，应*依照《中华*民共和**事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支*迟延履行期间的债务利*。
本案受理费*半收取计3144.54元（原告许XX已预交），由原告许XX负担1254.93元，由被告何XX负担1889.61元。
如不服本判决，原告许XX、被告何XX可在判决书送达之日起十五日内，向*院递交上诉状，并按对方*事人人数或代表人人数提交副本，上诉于***佛山*中级人民法*。
审判员 李*萍
二〇二一年*月二十六日
书记员 冯XX
