沃X、周X、周X、周X、周X、陆X、王X与周X、赵X、胡X排除妨害纠纷一案

（2011）沪二中民二(民)终字第2291号

上诉人(原审被告)沃X。

上诉人(原审被告)周X。

上列两上诉人之共同委托代理人马XX，上海市申房律师事务所律师。

上列两上诉人之共同委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。

上诉人(原审被告)周X。

上诉人(原审被告)周X。

上诉人(原审被告)陆X。

上列三上诉人之共同委托代理人周X。

上诉人(原审被告)周X。

委托代理人沃X。

上诉人(原审原告)王X。

委托代理人王文志，上海市袁圆律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)周X。

委托代理人周X。

被上诉人(原审第三人)赵X。

被上诉人(原审第三人)胡X。

上诉人沃X、周X、周X、周X、周X、陆X及王X因排除妨害纠纷一案，均不服上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第1534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年11月15日公开开庭进行了审理。上诉人沃X并作为周X的委托代理人，上诉人周X及其与上诉人沃X之共同委托代理人马XX，上诉人周X、周X、陆X之共同委托代理人周X，上诉人王X及其委托代理人王文志，被上诉人周X之委托代理人周X，被上诉人赵X、胡X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，周X与沃X系夫妻，双方生育一女，即周X。周X与周X系夫妻。周X、周X系周X、周X子女。周X系陆X之母。上海市延长中XXXXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原系公房，1995月1月周X按照“94房改方案”购买并取得了该房产权，当时核定的本户人员为周X、沃X、周X、周X及周X。目前，该房在册户籍为周X、沃X、周X、周X、周X、周X、陆X7人。

2006年11月2日，周X、沃X出具《委托书》一份，载明其欲出售系争房屋，因无法亲自办理，全权委托案外人王X为代理人，代为签订系争房屋的买卖转让合同、办理登记过户手续、收取房款等；委托期限自2007年1月10日起至2008年1月9日止；受托人在代理权限内签署相关文件，委托人均予认可；如系争房屋另有其他共有人的，则本委托书所表达的意思与其他共有人无关。该委托书经上海市虹口区公证处公证。2007年3月18日，赵X、胡X在未经周X、沃X同意的情况下，与案外人王X签订了《上海市房地产买卖合同》，以总价人民币(以下币种均为人民币)420,000元购买系争房屋。系争房屋产权于2007年3月19日变更登记至赵X、胡X名下。

2009年4月30日，王X在未实地看房的情况下，与赵X、胡X签订《上海市房地产买卖合同》，约定王X以970,000价格购买系争房屋。交易时，王X同意让周X等在系争房屋内居住过渡一年。王X及赵X、胡X确认970,000元房价款有700,000元是通过银行公积金贷款，其余的均为现金支付，所得房款由赵X、胡X各半取得。同年5月15日，系争房屋产权变更登记至王X名下。2010年6月19日周X向王X作出承诺：关于系争房屋款子问题，经双方协定2010年7月10日前付王X20,000元，收回房子定于2010年7月至10月份一次解决。因周X等至今仍占用使用系争房屋，王X提起诉讼，要求判令对方立即迁出系争房屋，并从2009年7月1日起按每月2,500元支付租金损失。

原审法院另查明，2006年11月2日，周X曾向赵X、胡X分别出具借条载明：向赵X借款220,000元、向胡X借款200,000元，借期均为二个月。同日，周X又向赵X、胡X出具收条，明确收到赵X、胡X二人420,000元。赵X、胡X在原审中承认当时周X实际收到钱款391,000元，已扣除了两个月的利息。双方并于当日签订《抵押借款协议》一份，约定：赵X、胡X(抵押权人)借给周X(抵押人)420,000元；周X愿意以其合法拥有的系争房屋抵押给赵X、胡X，作为借款本金、利息以及其他相关费用的担保；借款期限自2006年11月2日起至2007年1月1日止，利息2.16，按月计算，不足一个月按一个月计算；双方商定系争房屋价格为450,000元；如果周X不能按时偿还借款和利息，赵X、胡X有权行使抵押权，拍卖、变卖或以其他合法方式处理该抵押的房地产。2007年4月9日，周X作出承诺：关于系争房屋一事，决定在2007年4月25日前还清，否则自动放弃住房。同年7月6日，周X分别归还赵X、胡X各10,000元；同年11月1日，周X又分别归还赵X、胡X各50,000元，并再次作出承诺：今欠小胡等两人的钞票在12月前还清，如不还房子卖掉，后果自负。

原审中，当事人双方对系争房屋的月租金为2,500元均予以认可，王X并表示要求从2010年7月起主张房租损失。

原审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。2007年3月18日签订的《上海市房地产买卖合同》虽由赵X、胡X与周X、沃X的受委托人王X所签，但委托书中并未明确系争房屋的售价，而在周X与赵X、胡X之前签订的《抵押借款协议》中，双方已经商定系争房屋价格为450,000元，在缺乏合理定价机制的情况下，将系争房屋售价擅定为420,000元，明显剥夺了系争房屋原产权人磋商订约的公平交易机会，违背了当事人意思自治原则；而且从周X2007年4月9日、7月6日所做之承诺以及赵X、胡X的当庭陈述中，均显示双方似无买卖系争房屋的真实意思表示，仅以买卖形式作为债务履行的担保，故依法确认该买卖合同应为无效，赵X、胡X取得系争房屋产权因而丧失合法依据。

之后，赵X、胡X又将系争房屋转售王X，现无明显证据证明原告受让系争房屋是出于非善意，970,000元的转让价格在当时行情下尚属合理，其业已支付了全部房款，且系争房屋产权已经变更登记至王X名下，故基于《物权法》之“善意取得”规定，应确认王X取得系争房屋的所有权。因此，周X等无法主张返还原物请求权，可就损害赔偿问题与赵X、胡X另案诉讼解决。

王X在购买系争房屋时未实地查看了解房屋状况，而周X等长期居住于此且目前确无他处可供迁让，王X在为重大财产处分时因未经谨慎之注意义务，自须容忍由此罹患的权利负担，故其要求周X等迁出的主张理由不足，难以支持。周X等自系争房屋产权变更登记后，继续占有使用系争房屋亦属无权占有，须支付相应的使用费用，现王X要求从2010年7月起按每月2,500元支付房屋使用费，与法不悖，可以准许。使用费应支付至实际迁出系争房屋，或王X基于合同目的无法实现而另行主张解除与赵X、胡X的房屋买卖合同之时。据此，原审法院作出判决：一、驳回王X要求判令周X、沃X、周X、周X、周X、周X、陆X迁出上海市闸北区延长中路XXX号XXX室房屋的诉讼请求；二、周X、沃X、周X、周X、周X、陆X、周X应自判决生效之日起十日内给付王X从2010年7月1日起的房屋使用费(每月按2,500元计收)。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由王X负担50元，周X、沃X、周X、周X、周X、陆X、周X负担80元。

沃X、周X、周X、周X、陆X、周X不服原判，向本院提起上诉称，1、系争房屋是周家通过动迁分得并按照94方案购买售后产权，当时核定人员除周X、沃X外，还有周X、周X及周X，周X只是产权人代表，系争房屋产权并非其一人所有。周X、周X两位年逾古稀的老人一直与子、媳等家人共同居住在系争房屋，其中周X还长期瘫痪在床，需人照顾，他处也无房可迁。周X无权单独处分系争房屋。2、周X在与赵X、胡X签订《抵押借款合同》当日办理公证委托手续，委托王X代为出售房屋。实际王X系融资公司的人员，原审法院没有依法追加王X到庭参加诉讼，程序上存在错误。3、从签订《抵押借款协议》当天赵X、胡X就让周X、沃X出具《委托书》以及赵X、胡X在取得系争房屋产权后还在收取周X归还的部分借款等情况来看，2007年3月8日王X作为委托人与赵X、胡X签订的系争房屋买卖合同只是当事人履行还款的担保方式，这种操作手法本身即为法律所禁止。周X与赵X、胡X之间没有买卖系争房屋的真实意思表示，况且合同的成交价也明显过低。4、作为一个购房人，王X在明知系争房屋有周家人居住且无法交房的情况下还同意向赵X、胡X购房；不但在购房前未去看房，甚至在购房后一年中也未到系争房屋内看过房，显然有太多不合常理之处。王X与赵X、胡X签订的系争房屋买卖合同中既没约定付款方式，也没约定交房时间，更没约定违约责任，这一违反常理的合同充分证明了买卖双方系为某种目的而签订了一份虚假合同。庭审中，赵X、胡X曾陈述其与王X签约买卖系争房屋后给周X一年过渡期是为了让周X还钱，如周X在一年内还清了借款，系争房屋是要还给周X的。赵X、胡X的这一陈述恰恰证明了她们是与王X恶意串通企图以系争房屋已被转让的方式来催促周X还债。王X并非真的购买了系争房屋，不是善意购房人，与赵X、胡X签订的系争房屋买卖合同也应当是无效的。5、庭审中，王X与赵X、胡X均称是经中介公司居间介绍买卖系争房屋的，但在他们签订的系争房屋买卖合同中却明确载明未通过经纪机构居间介绍。另王X在对是否支付中介费一节的说法上前后也存在矛盾。故上诉要求撤销原判，对王X的原审诉请不予支持。

王X辩称，1、王X已合法取得系争房屋产权。作为产权人，在沃X、周X、周X、周X、陆X、周X立无权占有系争房屋的情况下，王X有充分的理由和法律依据要求其迁出系争房屋，以维护自身的合法权益。原审判决以“王X在购房时未实地看房”为由，对王X的迁让之诉不予支持，理由十分牵强且于法无据。王X只是没有进入房屋内部查看，但就住在系争房屋隔壁，对系争房屋的面积，内部构造等情况十分了解，无需再进房屋内部查看。2、王X在购房前，除向出售方赵X、胡X了解系争房屋情况外，还对房产情况进行过仔细核实，完全有理由相信赵X、胡X有权处分系争房屋，已经尽到了购房人的应有注意义务。原审判决认为王X“在为重大财产处分时未经谨慎之注意义务”的说法也不能成立。3、王X在了解到周家人仍在系争房屋中居住且无其他居所时，考虑到其实际情况，出于善意同意其在系争房屋中免费居住一年作为过渡，应该讲已经对该问题作了妥善处理。对方的居住应当由其自行解决。原审法院的判决实际上无端地剥夺了王X对系争房屋的占有使用权，故不同意对方的上诉请求，并上诉要求撤销原判第一条，依法改判沃X、周X、周X、周X、陆X、周X立即迁出系争房屋。

被上诉人周X辩称，同意沃X、周X、周X、周X、陆X、周X的意见。

被上诉人赵X、胡X辩称，同意王X的意见。

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，沃X、周X、周X等长期在系争房屋居住，虽然王X现已取得系争房屋的产权，但原审法院鉴于其在购房时未尽谨慎之注意义务，判决对其要求沃X、周X、周X、周X、陆X、周X等迁让之诉请不予支持，并无不当。对王X与赵X、胡X签订的系争房屋买卖合同，沃X、周X、周X、周X、陆X、周X主张该合同为无效，但根据本案现有的证据，尚不足以证明王X为非善意购房人，原审法院据此判决由沃X、周X、周X、周X、陆X、周X等按约支付王X房屋使用费亦无不当。综上，沃X、周X、周X、周X、陆X、周X以及王X的上诉请求无理由，本院均不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币130元，由沃X、周X、周X、周X、陆X、周X负担65元，王X负担65元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　周刘金

代理审判员　　郑　倩

代理审判员　　吴XX

书　记　员　　周XX

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

······