排除妨害纠纷

    北京市通州区人民法院

民事判决书

    (2021)京0112民初15118号

    原告:冯XX

    委托诉讼代理人:张雄涛，北京风展律师事务所律师。

    委托诉讼代理人:方XX，北京XX。

    被告:北京XX公司

    委托诉讼代理人:杨XX

    委托诉讼代理人:唐X，北京XX律师。

    原告冯XX(以下简称原告)与被告北京XX公司(以下简称被告)排除妨害纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张雄涛、方XX，被告委托诉讼代理人杨XX、唐X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告排除对原告使用房屋的妨害，立即停止阻碍原告自由出入通州区XX的侵权行为;2.被告协助原告接通位于通州区XX74号房屋的入户水、电、燃气、有线电视、网络，并达到正常使用状态;3.被告排除对原告房屋正常装修的妨害，为原告办理房屋装修的全部手续;4.被告赔偿原告额外支出的租房费用(自2016年10月16日至停止妨害之日止，暂计算为53万元);5.诉讼费由被告承担。事实和理由:2014年9月23日，原告取得枫露苑三区74号的房屋产权证(证号为X京房权证通字第XXX号)。原告作为产权人，对自己的不动产享有占有、使用、收益、处分的权利。被告以物业服务企业的身份入驻枫露苑小区之后，拒不发给原告小区门禁卡，导致原告无法进入小区，被告的侵权行为妨害原告对自己房屋的正常使用。原告多次联系被告要求协助办理开通房屋的燃气、水、电、有线电视、网络，并要求办理入住手续，被告均予拒绝。另外，被告还非法阻碍原告装修房屋，导致原告在外发生租房费用。故原告起诉至法院，望判如所请。

    被告辩称，原告陈述不属实，不同意原告的诉讼请求。1.物业公司是小区合法物业企业，严格按照各种规章制度对小区进行服务，并没有阻止原告装修。直至法院开庭，被告也没收到原告办理装修的申请和材料。2.被告从未阻止原告自由出入小区，小区实行门禁管理和车辆自动识别系统管理，原告没有办理门禁卡，但每次原告出入，门岗按照要求核实身份都允许原告进入小区，包括原告的车辆。3.原告陈述的水电等问题，都由相关部门管理，被告没有管理权限。被告执行物业正常的管理制度，对原告没有任何妨害行为。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2014年9月23日，冯XX取得通州区XX74号-1至3层全部产权，该房屋建筑面积39094平方米。但原告一直未办理入住手续。

    2016年10月16日被告取得涉案枫露苑小区物业管理权。后原告找到被告预办理入住手续，被告提出原告要交纳自被告入驻小区开展物业服务以来的物业费，遭到原告拒绝，原告称应自办理入住手续开始交纳物业管理费用，而被告在原告未补交自2016年10月16日至办理入住手续时止的物业费的前提下，拒绝为原告办理小区入住手续。包括不予发放门禁卡、不发放房屋钥匙、不予办理水电气等基本生活条件的接通以及不予办理装修手续等。

    2021年2月，原告向被告发出告知函，要求办理入住手续。被告对原告向被告发出信函认可，但被告认为该信函签收人显示是他人代收，并没有显示收件人是谁，故对该证据不予认可。

    2021年3月30日，有媒体以“业主购房后竟十五年不能入住，反被催收天价物业费，通州区枫露苑物业侵权的底气从何而来”为题报道了本案所涉事实情况。

    -3-在本院审理过程中，多次组织原、被告双方协调办理原告入住手续问题。2021年9月8日，本院组织原、被告双方到涉案小区现场办理原告入住手续，但被告以公章不在物业处为由只当场向原告发放了门禁卡及车辆进入小区录入系统。后被告又为原告开具了办理水电气等的物业证明。在原告向水电气等相关部门办理相关手续完毕后，截止至2021年11月23日，被告仍没有给原告办理水电气入户，没有办理装修等相关手续。

    另查:2017年1月1日至2022年12月31日，告租住案外人吴XX位于北京市朝阳区和平西XXA座401房屋，每月房租1万元。

    上述事实，有房屋产权证书、邮件签收单、媒体报道截图、电话录音、现场照片、当事人陈述及开庭笔录等证据在案佐证。

    本院认为:国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，原告作为枫露苑三区74号房屋所有人，有权办理房屋入住手续。被告作为涉案小区物业服务单位应对包括原告在内的小区业主的入住要求，积极予以协助办理，不得以原告未交纳物业费为由拒绝办理入住各项手续。

    本案审理过程中，被告虽多次辩称没有妨害原告入住，但从本院现场勘查，到后期原告入住办理情况均显示，被告因原告未

    按照其要求交纳物业费用，没有及时有效协助办理各项手续及设施，妨害原告入住小区使用涉案房屋，对原告就涉案房屋的居住和使用产生了严重妨害。现原告要求被告排除妨害的请求，证据充分，本院予以支持。关于原告主张的阻碍原告自由出入小区的侵权行为，因被告已经为原告办理门禁卡及车辆出入小区录入系统，该项诉求，本院不再处理。关于原告要求被告接通位于通州区XX74号房屋的入户水、电、燃气、有线电视、网络，并达到正常使用状态的诉求，本院认为，被告应完成其物业服务范围内的接通水、电、燃气、有线电视、网络等相关协助工作，是否能够达到正常使用状态，与原告方是否交费等因素相关，该部分请求，本院无法全部支持。原告主张排除对其装修的妨害，原告自身应及时申请装修，被告在原告申请的情况下，应为原告办理房屋装修所需手续。

    关于原告要求被告赔偿租房费用的请求，因原告没有充分证据证明其本人办理入住手续被告实施妨害的具体时间，故原告要求自2016年10月16日起的租金，本院不予支持。但本院结合原告申请办理入住情况、媒体报道情况、现场勘查情况、关于房租问题的举证以及本案具体情况认为，原告主张被告支付妨害期间租金的请求，应予支持，具体的数额为:截至2021年10月31日前的房屋租金酌定为8万元，2021年11月1日起至被告配合原告办理入住手续(接通水、电、燃气、装修等)完毕之日止按每月房租1万元计算，证据充分，本院予以支持。原告主张过高部分证据不足，本院不予支持。

    综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:

    一、北京XX公司立即停止对冯XX使用位于北京市通州区XX74号房屋的妨害;

    二、北京XX公司于本判决生效之日起七

    日内协助冯XX办理入住手续(包括但不限于接通通州区XX74号房屋的水、电、燃气、网络，办理装修等有关手续);

    三、北京XX公司于本判决生效之日起七日内赔偿冯XX房屋租金损失8万元，以及自2021年11月1日起至配合冯XX办理入住手续完毕之日止的房租损失，按每月1万元计算;

    四、驳回冯XX其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费4550元，由冯XX负担3550元(已交纳);由北京XX公司负担1000元，于本判决生效之日起七日内交纳。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

    如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

    审判长李XX

    二〇二年十一月二十五日

    法官助理刘XX

    书记员张XX