提前解除租赁合同，挽回租金损失

安徽省来安县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖1122民初3466号

原告：周XX，女，1981年1月15日生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。

被告：章XX，男，1983年4月1日生，汉族，住安徽省来安县。

被告：朱XX，女，1988年2月16日生，汉族，住安徽省和县。

上述两被告共同委托诉讼代理人：谢瑛，江苏钟山明镜律师事务所律师。

第三人：陶XX，1973年10月9日生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。

原告周XX与被告章XX、朱XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加陶XX为本案第三人共同参与诉讼。原告周XX，被告章XX，被告章XX、朱XX的共同委托诉讼代理人谢瑛到庭参加诉讼，第三人陶XX经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

周XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告的剩余房屋租金8445元以及押金5000元，共计13445元；2.判令被告赔偿原告3月份的经营损失10000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年12月13日，被告将位于来安县的门面房转让给原告与陶XX经营面店生意，并签了转让合同，陶XX当时给付了被告44000元，其中含押金5000元、一个半月左右（至2021年1月）的房租1万元左右、其他都是转让费。陶XX于2021年1月底退出合伙事宜，口头约定由原告一人继续做门店生意。后原告于2021年2月8日支付了下季度（2021年2月1日至2021年4月30日）的房租20000元，并与章XX立下字据一张，字据中明确约定若不经营需提前一个月告知被告。可两被告于2021年2月底无缘无故让原告尽快清空房屋，不让原告再继续租用，并承诺退还其剩余房租及押金。原告已于2021年3月24日腾空门面房，原告要求被告退还其剩余租金、押金以及3月份的经营损失，被告拒不给付，故起诉。

章XX、朱XX辩称，一、本案原告起诉状所述事实与实际情况不符。案涉房屋由朱XX向杨XX所承租，租期自2019年8月1日至2022年7月31日，朱XX向杨XX缴纳房屋押金5000元。2020年12月13日，章XX以朱XX丈夫的名义与案外人陶XX签订《转让合同》将该火锅店转让给陶XX，杨XX在《转让合同》上签字同意案涉房屋转租，原被告双方就转租期限未能达成一致，《转让合同》上的押金指的是朱XX向杨XX支付的押金5000元，原告并未向被告交纳过押金。陶XX与周XX合伙发生分歧，陶XX并未按约定向杨XX支付租金，后周XX表示其自己单独经营，并在《转让合同》上乙方签名处补签字。但周XX也不能按转让合同约定缴纳半年租金，因朱XX缴纳杨XX租金至2021年1月31日，2021年2月1日杨XX因仍无法收取到半年租金表示不愿再将案涉房屋给周XX经营，要求朱XX提前与其解除合同，故二被告在2月底通知周XX3月底清空房屋与房东交接后进行清算，周XX在3月底清空房屋后，章XX立即通知房东办理房屋交接，但当日因周XX拒绝交付导致房屋未能交接成功，此后周XX便以其存在合法租赁为由对房屋实施控制、阻碍交付，导致各方租赁合同解除形成僵局成诉。朱XX与杨XX房屋租赁合同纠纷已经二审法院审理并作出(2021)皖1122民初2207号、(2021)皖11民终3220生效判决。二、本案原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。(一)原告无权主张退还房屋租金。1、因案涉转让合同并未解除，故原告所提出的诉请必然要以解除合同为前提，否则其诉请的请求权基础便不存在，诉请也就不成立，但本案原告并未诉请法院解除双方的合同。2、原告在2207号庭审调查中陈述(庭审笔录p15)，其与被告合同一直没有解除，其干了三个月，也就是到4月30日。从原告行为来看，尽管其于2021年3月底清空房屋，但此后又以其与被告具有合法租赁关系为由而对案涉房屋实施控制，阻碍房东收房、妨碍交付，其租金仅交付至2021年4月30日未再支付，原告以其前述意思表示及行为表明其是要维持与被告租赁关系至2021年4月30日。另外，2207号一案庭审调查中章XX认可双方转租合同于2021年4月30日解除，且2207号、3220号生效判决，二审法院均认定朱XX与杨XX的房屋租赁合同于2021年5月3日解除，故本案双方合同客观也无法继续履行，并结合前述双方的意思表示，双方合同应于2021年4月30日解除。因租赁期间承租人向出租人交纳房租是其应有的合同义务，原告无权要求被告返还租金。(二)原告无权主张经营损失。本案为不定期租赁合同，任何一方有权随时解除合同，本案被告有权提前通知原告解除合同，其性质不属于违约解除，是法律规定的任意解除权，况且解除也系因原告未按时交纳租金违约所致，本案被告在2月底提前一个月已通知原告3月底清空房屋，与房东办理交接后双方再行进行清算解除合同，但因原告以其存在合法租赁关系拒绝配合交付房屋，导致各方合同解除均形成僵局，因此本案双方的合同也未能得以解除，根据前述，双方合同关系维持到2021年4月30日，故原告所主张的租赁期间的营业损失由被告承担显然没有事实依据。且原告在2207号庭审中自认其收到被告通知后于3月12日已在其他地方找到房子签订合同经营，在此期间其并未实际经营，原告也并未提供证据证明其有实际经营损失的存在。(三)原告主张的5000元押金应先抵扣原告承租期间所欠付水电费1590.52元，实际返还金额为3409.48元。朱XX2021年4月19日代缴水电费94.9元(电费43元,水费51.9元);2207号、3220号生效判决书认定杨XX代缴水电费1495.62元(2021年2月1日至5月1日的电费1407.06元、2021年4月的水费88.56元)，以上合计1590.52元应从押金中予以抵扣。

陶XX未作答辩。

本院经审理认定事实如下：朱XX于2021年5月12日向本院提起诉讼，要求确认其与杨XX于2019年7月21日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月4日解除并判令杨XX退还其押金，杨XX提出反诉要求朱XX按照约定交付租赁房屋（无纠纷，验收设施完好，交付钥匙）并支付2021年租赁费25070元及违约金8000元，本院于2021年8月5日作出（2021）皖1122民初2207号民事判决，判决书中认定事实如下：2019年7月21日，杨XX（甲方）为出租方与朱XX（乙方）为承租方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的位于来安县，该门面两上两下砖混结构，建筑面积共112平方米（门面房内附属设施：铝合金窗，不锈钢门，防盗窗，木质门，瓷砖地面等）出租给乙方使用。一、租赁期限及租赁费。1.租赁期为三年，2019年8月1日起至2022年7月31日止；2.租赁期内，第一年租赁费为人民币80000元，此后每年租赁费在前一年租赁费的基础上递增5%,于协议签字时支付第一年的租赁费80000元，此后年租赁费、在每满一年的一个月前，即：2020年7月1日前，2021年7月1日前支付全年租赁费。逾期三日以上，甲方有权解除合同，乙方无条件搬出租赁房屋，并放弃其添置设施、装潢等一切权利，甲方有权对此予以自行处置。二、双方的权利与义务。1.甲方应保证该房屋产权明晰，与任何第三方无产权争议、设置低押等，否则，影响乙方使用经营，造成损失由甲方承担；2.承租期内、乙方在不改变和影响房屋整体结构，且征得甲方书面同意的前提下，有权根据营业需要对上述房屋进行装修。否则，造成甲方房屋损毁，由乙方按价赔偿。租赁期满如不续租，乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理并恢复原貌；3.合同期内，甲方应提供水、电供应，乙方如需升级改造，费用由乙方自行承担，租赁期间的水电费、卫生费等由乙方按月按表自行交纳，合同签订时，乙方向甲方交纳押金5000元，租赁期满，乙方结清上述所有相关费用后、该押金由甲方退还；否则，扣收所欠上述费用后，剩余部分予以退还；4.在租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。乙方发现该房屋主体及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，如果由于乙方通知不及时导致的损失由乙方承担，由于甲方不及时处理导致的损失由甲方承担；5.租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应在租赁期满后3日内无条件搬离，否则，乙方应按500元／日向甲方支付该房屋占用使用费或按照约定支付违约金（以高者计）,乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的60日向甲方提出书面申请。经协商一致，双方重新签订租赁合同。6.在租赁期内，乙方在征得甲方书面认可或同意的情况下，可以转租或转让承租房屋；未经甲方同意擅自转租或转让承租房屋，甲方有权解除合同；乙方应无条件搬出租赁房屋，并放弃其添置设施、装潢等一切权利，甲方有权对此予以自行处置。三、合同的变更和解除。1.甲、乙双方协商一致、书面变更或解除本合同；2.未按约定期限交付租赁费，或不交付或者迟延交付租赁房屋超过三天以上的；3.乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷，房屋主体结构存在缺陷，危及安全（不可抗力除外），致使乙方无法正常营业超过三天，造成乙方损失，按照本项第5条处理；4.在租赁期间、乙方承租的甲方房屋被政府征收、征用或被拆迁的；5.租赁期内，甲方提前收回房屋，由甲方承担乙方所有的装潢费用，并赔偿乙方半年的租赁费损失，乙方提前解除合同，应无条件搬出租赁房屋，并放弃其添置设施、装潢等一切权利，甲方有权对此予以自行处置。四、违约责任及其他。1.上述协议条款双方均应共同遵守，如一方违约，应当向对方支付年租赁费总价款10%违约金；2.甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前60日通知对方，待双方协商一致同意后，方可办理终止手续；3.租赁期间，租赁房屋被政府征收、征用或被拆迁的，本合同无条件解除。乙方应当无条件让出租赁房屋，因乙方拖延搬出，造成甲方应当按规定获得奖补等损失的，由乙方赔偿。其附属设施及装潢等补偿费用，甲乙双方第一年按照2:8分成，第二年按照3:7分成，第三年按照4:6分成，四年及以上的，按照5:5分成（重新装潢的，另行协商）；4.本合同未尽事宜，甲，乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议与本合同具有同等法律效力；5.本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。杨XX与朱XX均在合同上签名确认。合同签订当日，朱XX按照合同约定向杨XX支付2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金80000元及押金5000元。因疫情影响，杨XX与朱XX协商一致，同意朱XX分两期支付2020年8月1日至2021年7月31日的租金，并减收4000元租赁费，故朱XX于2020年6月28日向杨XX微信转账支付2020年8月1日至2021年1月31日期间租金36000元（扣除朱XX提出的下水改道，由杨XX支付的4000元）。2020年12月13日，章XX为甲方与陶XX为乙方签订一份《转让合同》，合同约定：甲方同意将新安镇建阳南XX慢城火锅转让给乙方使用，店铺装修、空调、桌椅、所有设备、会员卡余额提供给乙方使用，房租如在疫情期间按半年一付，疫情结束后按一整年付清。房租随行就市，房租押金归乙方所有。双方均在合同上签名确认，杨XX也在合同上备注：“同意转租”并签名确认。合同签订后，陶XX的合伙人周XX又在合同落款乙方处补充签名。房屋转租后，因朱XX与陶XX、周XX均未支付杨XX剩余半年租金，双方遂起纠纷。2021年2月3日，朱XX与杨XX微信聊天记录载明：“杨XX，我一直觉得你们挺好的，讲道理心肠好！当初转租你也是同意的，那现在这个租户她不付房租谁也没有想到，谁也不想这样。是她违约而不是我们，而且今年疫情生意不好做有什么可以协商，叔叔是政府部门的，更应该知道疫情期间很多餐饮都不好做，有事我们可以好好谈。我打叔叔电话他忙我理解，打你电话你一开口就是让我找他不想和我说。我也很无辜，我老公打叔叔电话，叔叔说不和他谈，谁签字的找谁，那我找你不是应该的吗，我如果不想和叔叔谈也是可以的。因为合同是我们俩签字的，我不想闹的那么僵，没有必要。我这边也咨询了我们公司的律师，如果能协商我同意协商，从现在2月份开始我和你们解除合同，合同有规定可以提前解除合同，该怎么处理按合同来，该怎么算账怎么算。如果你们不同意，那你们就起诉我吧，按法律程序走！我现在算是通知你们我要提前和你们解除合同！”，杨XX回复：“可以！”。之后双方一直通过电话、微信、短信等方式就合同解除及收房事宜等进行沟通，杨XX认为朱XX、章XX与次承租人周XX就案涉房屋仍存在转租纠纷尚未解决，次承租人周XX也不配合退房，故要求朱XX先处理好纠纷后再接收房屋，双方协商无果。朱XX于2021年5月2日通过快递将案涉房屋钥匙邮寄给杨XX，该快件于2021年5月3日被签收。审理中，本院于2021年6月4日通知杨XX与朱XX、章XX到案涉房屋现场进行交接手续；周XX也同意案涉房屋办理交接。

朱XX与章XX原系夫妻关系，双方于2020年11月30日离婚，离婚后涉案房屋由章XX打理，朱XX对章XX的转租行为知情并认可。杨XX为案涉房屋缴纳2021年2月1日到2021年5月1日电费1407.06元，2021年4月的水费88.56元。

本院一审认为，本案的争议焦点是：一、朱XX与杨XX之间的《房屋租赁合同》于何时解除？二、朱XX要求杨XX退还其押金3574.44元的诉讼请求能否得到支持？三、杨XX要求朱XX支付2021年2月1日至2021年6月4日的租赁费28290元（2021年2月1日至2021年6月4日，84000元/365天×123天，此后按照每天230元支付，直至房屋交付）并支付违约金8000元、修理房屋设施费用700元的请求能否得到支持？对于争议焦点一，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。杨XX与朱XX签订的《房屋租赁合同》及章XX与次承租人陶XX、周XX签订的《转让合同》，均是双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，合法有效。章XX将案涉房屋进行转租的行为虽发生在其与朱XX离婚后，但承租人朱XX对该转租行为知情并认可，故合同当事人均应该按照合同约定履行自己的义务。根据杨XX与朱XX签订《房屋租赁合同》第四条第2款约定，甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前60日通知对方，待双方协商一致同意后，方可办理终止手续。朱XX主张其于2021年2月3日通过微信联系杨XX解除合同，杨XX表示同意，故按照合同约定，双方的合同在60日后即2021年4月4日即解除。杨XX对此辩称其发一个“可以”是针对朱XX在微信中提出如果不同意按照法律程序走，并非是同意解除合同。根据审理查明事实，朱XX在2021年2月3日的微信聊天中涉及双方继续协商、要求提前解除合同、按法律程序起诉等多项内容，朱XX通过微信通知杨XX解除合同，合同约定“待双方协商一致同意后，方可办理终止手续”，杨XX仅回复“可以”并不能直接认定其是同意提前解除合同，杨XX对朱XX的主张也不予认可，且根据双方之后几个月的沟通记录，杨XX一直要求朱XX解决好其与次承租人周XX的转租纠纷后再与其协商合同解除问题。朱XX未能提供证据证明其与杨XX已就提前终止合同事宜已协商一致，故朱XX以杨XX于2021年2月3日同意解除合同，其与杨XX的《房屋租赁合同》于2021年4月4日解除的主张不能成立，本院不予支持。朱XX主张案涉房屋已于2021年5月3日交付给杨XX。案涉房屋是否完成退房交付应以出租人是否实际掌控房屋为判断标准。本案中,朱XX于2021年2月3日向杨XX主张解除合同，因章XX与次承租人周XX就案涉房屋租赁合同产生纠纷尚未处理完毕，朱XX实际于2021年5月2日才将房屋钥匙邮寄给杨XX，杨XX于2021年5月3日签收。此时杨XX已取得案涉房屋的钥匙,可以认定其已实际掌控案涉房屋，且审理中杨XX也认可其向朱XX提出解除合同的时间为2021年5月1日，可视为其对朱XX要求提前解除合同的认可，故本院认定杨XX与朱XX之间的租赁合同于2021年5月3日解除并完成案涉房屋的交付。对于争议焦点二，朱XX主张在扣除应付的水电费后杨XX应退还其押金3574.44元，根据审理查明事实，杨XX共代为缴纳电费1407.06元、水费88.56元，共计1495.62元。故杨XX应退还朱XX押金3504.38元（5000元-1495.62元）。对于争议焦点三，因案涉房屋于2021年5月3日完成交付，杨XX有权要求朱XX支付房屋交付前所产生的租赁费。根据审理查明事实，朱XX已支付租赁费至2021年1月31日，故朱XX应继续按80000元/年的租金标准，向杨XX支付2021年2月至5月3日的房屋租赁费20678元（80000元÷12个月×3个月＋80000元÷365天×3天）。由于朱XX未能按约支付租金，构成违约，应当承担违约责任，故对杨XX要求朱XX承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。但杨XX在庭审中未提交证据证明违约造成的实际损失,根据合同约定朱XX应当承担年租赁费总价款10%的违约金即8000元。朱XX认为8000元违约金已超出给杨XX实际造成的损失，要求予以调整。依照合同法及相关法律的规定，对当事人主张的违约金过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量和裁决。本院结合涉案房屋所在地的租赁市场情况和造成案涉房屋闲置时间及各方过错责任，酌定朱XX支付杨XX违约金5000元较为适宜。对于杨XX主张的修理房屋设施费用700元，杨XX虽提供修理发票及现场照片为证，依据双方在合同中对房屋主体及其附属设施的相关约定，杨XX所提交的证据不足以证明该项损失应当由朱XX承担赔偿责任，故本院对杨XX的该项主张不予支持。本院一审判决内容如下：一、被告杨XX于判决生效后十日内退还原告朱XX押金3504.38元；二、反诉被告朱XX于判决生效后十日内支付反诉原告杨XX租金20678元及违约金5000元；三、驳回原告朱XX的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨XX的其他反诉请求。

杨XX不服本院一审判决提起上诉，安徽省滁州市中级人民法院于2021年9月28日作出(2021)皖11民终3220号民事判决，二审查明的事实与一审查明的事实一致，二审法院认为，本案争议焦点为：一、杨XX要求朱XX支付租赁费28,920元的请求能否成立；二、杨XX要求朱XX支付违约金8000元的请求能否成立；三、杨XX要求朱XX支付设施维修费700元的请求能否成立。关于争议焦点一、杨XX要求朱XX支付租赁费28920元的请求能否成立问题。朱XX于2021年2月3日通过微信方式要求解除与杨XX之间所签订的房屋租赁合同，但双方未能形成合意，后朱XX又以邮寄方式将涉案租赁房屋的钥匙于2021年5月3日递交给杨XX，杨XX收取了钥匙，杨XX未能提供证据证实其提出异议。故可认定杨XX与朱XX之间的房屋租赁合同于2021年5月3日解除。由于杨XX与朱XX在合同中约定若朱XX未按合同约定支付租赁费，违约金按房屋年租金的10%标准计算违约金。而杨XX在本案中主张逾期支付违约金的计算标准系按80000元/年标准进行计算，且双方因租赁费支付标准是否按合同约定标准进行支付亦进行过另行协商，故可认定双方对租赁费另行协商约定的标准为80000元/年。基于此，一审判决认定双方之间的租赁合同于2021年5月3日解除、朱XX支付房屋租赁费20,678元符合法律规定，本院予以支持。杨XX要求朱XX支付房屋租赁费28,920元于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二、杨XX要求朱XX支付违约金8000元的请求能否成立问题。虽然杨XX与朱XX在合同中约定违约金计算标准按年租赁费的10%进行计算，但由于朱XX认为违约金按房屋年租赁费的10%标准计算过高，且根据本案查明的事实可证实该违约金约定的标准过高，故应予酌减。由于朱XX在将房屋钥匙邮寄给杨XX时未能及时与杨XX办理涉案房屋的具体交付手续，根据本案查明的事实可证实涉案房屋于2021年6月4日才在一审法院的主持下进行实际交付。故在朱XX以单方行为表明解除合同情况下，并未将涉案房屋实际交付给杨XX，从而给杨XX造成房屋租赁损失，该损失为6,888.89元（80,000元÷12个月×1个月＋80,000元÷360天×1天）。故可以因朱XX未及时将涉案房屋实际交付给杨XX造成的损失6888.89元作为计算违约金的标准，朱XX应按6888.89元的标准支付违约金。一审判决认定支付违约金的计算标准错误，本院在此予以纠正。但杨XX亦未能提供确凿充分的证据证实因朱XX违约给其造成的实际损失为8000元，故其要求朱XX支付违约金8000元无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点三、杨XX要求朱XX支付设施维修费700元的请求能否成立问题。由于杨XX未能提供确凿充分的证据证实因朱XX在租赁期间造成租赁物损坏而给其造成损失700元，故其在本案中要求朱XX赔偿损失700元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杨XX的部分上诉请求成立，对杨XX上诉请求成立部分，应予支持；对杨XX上诉请求不成立部分，应予驳回。一审判决认定违约金的计算标准错误，从而导致该部分判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省来安县人民法院（2021）皖1122民初2207号民事判决第一、三项，即“一、被告杨XX于判决生效后十日内退还原告朱XX押金3,504.38元；三、驳回原告朱XX的其他诉讼请求”；二、撤销安徽省来安县人民法院（2021）皖1122民初2207号民事判决第四项；三、变更安徽省来安县人民法院（2021）皖1122民初2207号民事判决第二项“反诉被告朱XX于判决生效后十日内支付反诉原告杨XX租金20,678元及违约金5000元；”为“反诉被告朱XX于判决生效后十日内支付反诉原告杨XX租金20,678元及违约金6,888.89元；”；四、驳回杨XX的其他反诉请求。

本案查明：陶XX、周XX与章XX之间的《转让合同》租金支付至2021年1月31日，后陶XX退出其与周XX之间的合伙经营事宜。2021年2月8日，周XX与章XX协商由周XX继续租赁涉案房屋，并签订一份合同，约定：房租两万元三个月2.1-4.30如若不经营需提前一个月告知，否则押金5000元不予退还，三个月做还。周XX于当日支付章XX租金20000元。2021年2月底，章XX、朱XX通知周XX于3月底清空房屋不再租用。周XX于2021年3月24日将涉案房屋腾空，后通知章XX交房，章XX遂通知房主杨XX交接房屋，后因租金、押金的退还等原因未能完成交房，周XX既没有将钥匙交给章XX，也没有将钥匙交给杨XX。朱XX于2021年4月19日为案涉房屋缴纳电费43元、水费51.90元，合计94.90元。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述及原告方提供的《转让合同》、2021年2月8日的合同，被告方提供的《房屋租赁合同》、(2021)皖1122民初2207号民事判决书和庭审笔录、安徽省滁州市中级人民法院(2021)皖11民终3220号民事判决书、水电费缴纳凭证等证据在卷佐证。

本院认为，本案的争议焦点是：一、周XX与章XX、朱XX之间的房屋转租合同于何时解除？二、周XX的诉讼请求能否得到支持？

对于争议焦点一，《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”，本案2020年12月13日的《转让合同》和周XX与章XX于2021年2月8日签订的合同均未约定具体的租赁期限，应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。周XX要求两被告退还2021年3月24日腾空房屋后的租金，系基于双方之间的转租合同于2021年3月24日后解除。本院认为，案涉房屋是否完成退房交付应以出租人是否实际掌控房屋为判断标准，本案章XX、朱XX于2021年2月底通知周XX于3月底清空房屋不再租用，周XX虽于2021年3月24日将涉案房屋腾空，并通知章XX交房，但因租金、押金的退还等原因并未能完成退房交付，周XX既没有将钥匙交给章XX、朱XX，也没有将钥匙交给杨XX，进而对案涉房屋实施控制，致使朱XX与杨XX之间的《房屋租赁合同》迟至2021年5月3日才得以解除，故本案房屋转租合同实际于租金期满日即2021年4月30日才得以实际解除。

对于争议焦点二，对于周XX要求退押金5000元的主张，因房主杨XX代为缴纳电费1407.06元、水费88.56元，共计1495.62元，该费用已在《房屋租赁合同》的押金中予以扣除，故在本案中也应予扣除，另朱XX于2021年4月19日为案涉房屋缴纳电费43元、水费51.90元，合计94.90元，该费用也应在押金予以扣除，故章XX、朱XX应退还周XX押金3409.48元（5000元-1495.62元-94.90元）。对于周XX要求退还2021年3月24日腾空房屋后的剩余房屋租金8445元的主张，本院认为周XX虽于2021年3月24日腾空房屋，但并未能完成退房交付，双方转租合同实际于租金期满日即2021年4月30日才得以实际解除，故对其该项主张本院不予支持。需要说明的问题，周XX在腾空房屋后如能积极配合完成次承租人、承租人、出租人之间的交房手续并交出钥匙，其退还剩余租金的主张是应当得到支持的，但由于其阻碍交房行为导致朱XX与杨XX之间的《房屋租赁合同》迟至2021年5月3日才得以解除，故周XX与章XX、朱XX之间的转租合同不能得到及时解除的责任应由周XX承担。对于周XX要求赔偿3月份经营损失10000元的主张，因本案为不定期租赁合同，任何一方均有权随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方，本案章XX、朱XX于2021年2月底通知周XX于3月底清空房屋不再租用，已经给予周XX合理的合同解除期限，不构成违约，故对周XX的该项主张本院不予支持。陶XX经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院视为其放弃了抗辩的权利，由此产生的不利后果由其自负。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百一十六条第一款、第七百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告章XX、朱XX于本判决生效后十日内退还原告周XX押金3409.48元；

二、驳回原告周XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费386元，减半收取193元，由原告周XX负担165元，被告章XX、朱XX负担28元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。

审 判 员　　陈　平

二〇二一年十月二十七日

法官助理　　郭正卿

书 记 员　　胡XX

附判决适用的法条：

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百一十六条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。