广**茂名市中级人民法*
民 事 判 决 书
（2021）粤09民终963号
上诉人（原审原告）：袁XX
上诉人（原审原告）：梁X
两上诉人共同委托诉讼代理人：黄*，广*XX律师。
被上诉人（原审被告）：龙XX
被上诉人（原审被告）：李X
两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴XX，广*XX律师。
两被上诉人委托诉讼代理人：苏*坚，广*XX律师。
原审第三人：黄X和
原审第三人：陈XX
上诉人袁XX、梁X因与被上诉人龙XX、李X，原审第三人陈XX、黄X和**买卖合同纠纷（立案案由为：房*租赁合同纠纷）一案，不服广**茂名市茂南区人民法*（2020）粤0902民初3699号民事判决，向*院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法*成*议庭进行了审理。本案现已审理终*。
梁X、袁XX上诉请求：一、撤销广**茂名市茂南区人民法*（2020）粤0902民初3699号民事判决，依法*判支*上诉人梁X、袁XX一审全*诉讼请求，立即解*上诉人袁XX、梁X与被上诉人龙XX、李X双**2005年1月17日签订的租房*议，判令两被上诉人立即将位于*名市（房*所有**号为：粤房*第4××5号）归*给上诉人梁X、袁XX；二、本案的诉讼费*由被上诉人龙XX、李X承担。事实和*由：一、一审法*没有***于*名市的产权*个人全*产权，并非是与学校共有*权*集资房*房*房。这点房*证上已清楚*明。对于*时*已经*有**产权*房*，上诉人是可以做出任**质的权*转让的，但上诉人没有*择与被上诉人签署卖房*议，而是租房*议，就足以表明*签署协议时，当事人都**当时***是租赁关*。二、涉案房*不属于*可私自出租、转让的房*房，不需要受签约时*校有**定的约束。三、一审法*认定：“租房*议中约定‘租期30年*上’的协议内容，说明*告已没有*留意后*收租……”此为断章*义。因为在约定“租期30年*上”后*的括号说明*11万*30年*租金，加上家*折旧费。这一具体内容*证明，上诉人在30年**继续收取租金*是对租赁期间可能**他特殊情况*预见，这与法*条文*的“其他”规定一样，是一项*性约定。四、一审判决认为：“物权*证是不可能*给保证人长期保管*”这一论断是不符*现实生活当中的情况*。将自己的重要物件甚至金**给自己认为信任*人保管*现实中司**惯。上诉人当时*为陈XX是值得信任*同事、朋友和*导，将房*证交由陈XX保管，在法*上完全*有*房*所有**让给保管*或任**他人的意思表示。五、2006年2月13日袁XX与李X签订的证明，实际上是水*费*交人变更证明，并非转让房*所有**协议。六、不应*信陈XX所作证言及视频资料。一审法*显然没有*真审查*XX证言的可信度。租房*议当中已载明*、与陈XX的证言截然相*的事实，足以说明*XX所作证明*容*为伪证。综上所述，广**茂名市茂南区人民法*（2020）粤0902民初3699号民事判决书驳回上诉人的诉讼请求，属于*信证据错误，认定事实错误，导致错误驳回上诉人的诉讼请求，严*损害了上诉人的合法**。七、一审法*认定合同买卖的效力是错误的，上诉人以及被上诉人都*广***化工学院的教职工，互为同事，根据房*房*策和**管*法*及广***化工学院在2003年7月2日出台的规章*度，涉案房*是禁止转让的，一审法*认定双**间履行的是买卖合同是错误的。八、一审法*将租赁关*认定为买卖合同关*是错误的。1.《租房*议》明*双**关*是租赁关*，租赁协议的第4条约定，如果租房**上诉人要求购买此房*上诉人应*助被上诉人办理手续，从*个约定可以知道双**立的是租赁关*。还有*是被上诉人如果需要购买必须**诉人提出，租赁合同约定过户条款恰好是保护被上诉人优先购买权*行为，原审法*认为有*转让方*的约定就主观臆断租赁合同实际为房*买卖合同这是错误的。一审法*以租赁房*超过20年*收取固定租金11万*，包*里面的家*折旧，以此判断租赁合同为买卖合同也是错误的，转让费11万***低于*场的价格。请上级法*纠正错误，重新核实案情，全*审查*据，撤销原审判决，改判支*上诉人的上诉请求!
龙XX、李X辩称,一、原审判决程*合法，认定事实清楚，适用法*正确，二审应*维持。二、案涉房*并非上诉人个人全*产权，经*上诉人向*名市不动产登记中心查*，该房*并没有*差价的资料，如果上诉人有*差价，其产权*上会有**成*价购买的红*的印*。
陈XX、黄X和*称，一、据陈XX、黄X和*解，龙XX、李X与袁XX、梁X的房*租赁合同实质为房*买卖合同，是当时****化工高*专科学校（广***化工学院前身）房*政策下教职工交易**的普遍的过渡性做法，且当时*交易*格相*于*时*商*房*格来说也是很高*。二、陈XX、黄X和*本纠纷的相**实和*由，与黄X和*（2020）粤0902民初2678号、（2020）粤0902民初3699号案件庭审时*陈*意见一致。
袁XX向*审法*起诉请求：判决立即解*袁XX与龙XX、李X双**2005年1月17日签订的《租房*议》；判令龙XX、李X立即将位于*名市（房*所有**号为：粤房*第4××5号）归*给袁XX；本案的一切诉讼费*由龙XX、李X承担。
一审法*认定事实：位于*名市所有**为袁XX，该房*建筑面积102.54平**，所有**号为：粤房*第4××5号，于1993年10月31日由袁XX、梁X按房*方*向****化工专科学校（现广***化工学院）购买所得。2005年1月17日，袁XX为甲方*龙XX为乙方*订《租房*议》，约定：甲方*官渡路xxx号大院55号-xx房*期出租给乙方，租期三十年*上，租金*计11万*（年*金3600元，家*折旧费2000元），乙方**签字当日向*方*次性付清全*租金；乙方*清租金*，甲方**即交付该房*钥匙给乙方，同时**产权*和*份证复印*交给保证人保管；在学校政策允许*情况*，如租房**方*求购买此房*，甲方**助乙方*理各种手续，但因购房*产生的一切费*，全*由乙方*责；乙方*房*，甲方*得反悔收回此房，如甲方*悔则返还剩余**的租金*及承担租金*额5%的违约金；租赁期内（至少30年），乙方*得中途退租，否则，乙方**使用时*（以年*单*，不以月计）每年**违约金2000元，并对房*的一切损害负责，赔偿甲方*恢复该房*貌而发生的费*；租房*，乙方***理该房*一切事宜，同时*此房*用时*发生的一切费*以及与该房***其他事件负全*责任；协议签字后*即生效，如任**方*按约行事，须**方**违约金5000元，同时**合同。陈XX在《租房*议》保证人栏上签名。双**订《租房*议》后，龙XX于*订协议当日依约向*XX、梁X支*11万*，袁XX收取该款后*《租房*议》落款处写上“今收到租方*金*拾壹万**”，并将案涉房*交付龙XX、李X使用。2006年2月13日，袁XX与李X（龙XX妻子）共同出具一份《证明》，证明*容：19栋xx房*居*袁XX，现将该房*让给李X居*。2017年4月，龙XX、李X持两份拟好的《住房*用权*让协议书》找到袁XX、梁X，要求袁XX、梁X在协议书甲方*上签名，并配合其办理过户手续，袁XX、梁X予以拒绝。2017年5月18日，陈XX出具一份《关**XX房*转让的情况*明》，该说明*要内容：本人陈XX是保证人，2005年1月17日，袁XX、李X和*三人，在离退休办公*二楼协商*订了租房*议。因当时*校没有*策，他们以租房*议的形式签，但事实是双**卖房*交易，房*是转让给龙XX，龙XX一次性付清转让款11万**袁XX。2006年2月13日，在离退休办公*袁XX和*X签了一份转让证明，转让人是袁XX，转让费11万**付清给袁XX。在学校政策允许*情况*，袁XX要协助龙XX办理过户手续。我因身体不佳，只能*文*说明19栋xx房*XX已转让给龙XX了，龙XX转让费11万**付清给袁XX。2020年3月13日，广*XX吴XX律师*为申*人向***茂名市正大公*处提出申*，要求对其向*XX进行核实调查*内容*过程*行保全*据。当日，在该公*处公*员赖X见证下，吴XX对正在茂名市中医院华*楼住院的陈XX进行调查。陈XX向*XX陈*2005年1月12日袁XX作为甲方*龙XX作为乙方，其作为保证人签订《租房*议》过程*一些细节情况。陈XX当时**XX陈*：《租房*议》落款处保证人栏“陈XX”的名字是其亲手签名，《租房*议》签订后，全*购房*11万**由龙XX一次性付清给袁XX，袁XX收到购房*后*将房*交付龙XX、李X，同时*房*证交给李X保管。《租房*议》实际上是房*买卖，《租房*议》是代替房*转让合同。2006年2月13日袁XX与李X签订一份《证明》，实际上是再次确认双**前签订《租房*议》的真实意思是房*买卖。2017年4月18日，我和*XX、龙XX、李X已约好当天下午3点到湛**理房*过户手续，但袁XX女儿得知后*对将房*过户到龙XX、李X名下，所以到现在还未能*理过户手续。另认定，袁XX与梁X是夫妻关*，双**1972年2月21日登记结婚。龙XX与李X是夫妻关*，双**1996年7月15日登记结婚。陈XX与黄X和*夫妻关*，陈XX是陈XX与黄X和*儿子。龙XX、李X提供证据显示，陈XX因多发性骨髓病于2020年3月25日死亡。袁XX、梁X与龙XX、李X双**为广***化工学院教职工，该院规章*度汇编房*管*规定，房*房*得私自出租、转让给他人或抵押贷款，分配给教工居*的住房，不得私自调换或转给他人居*，一经**，停发住房*贴，并收回住房。2020年5月6日，龙XX、李X向*审法*提起民事诉讼，诉请袁XX、梁X依照协议协助龙XX、李X办理《房*所有**》粤房*第4××5号房*的转移登记手续，该案案号为（2020）粤0902民初2678号。目前该案正在审理中。龙XX与李X的委托诉讼代理人在该案庭审调查*段*问梁X，是否知道袁XX与龙XX签订租房*议这个事情梁X回答：“袁XX回来和*说，我的印*是出租的，双**字了。一审法*依职权*加梁X为本案原告后，袁XX、梁X不申*变更本案诉讼请求。
一审法*认为，本案争议焦*为袁XX、梁X与龙XX、李X双**间形成*是房*租赁合同关*还是房*买卖合同关*。对本案争议的焦*，分以下两个方*进行考量：一、袁XX、梁X与龙XX、李X具有*殊的身份，双**是广***化工学院教职工，涉案合同标的是广***化工学院分配给袁XX、梁X居*的房*房，袁XX、梁X即使要转让处理，也会受到当时*策的影响。《中华*民共和**同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解**议的，应*按照合同所使用的词句、合同的有**款、合同的目的、交易**以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案合同如何*性，应*结合当时*订合同的政策背景*以具体分析。签订涉案合同时，广***化工学院规章*度明**定，房*房*得私自出租、转让给他人或抵押贷款，分配给教工居*的住房，不得私自调换或转给他人居*，一经**，停发住房*贴，并收回住房。在这种情形之下，教职工如果只是租赁房*，出租方*定不会约定过户转让条款，承租方*不会要求订立过户转让条款。只有*双**在转让房*的合意的情况*，才有*能*合同中约定具体的转让条款。也即是说，当时***依照政策房*无法*时*让是明*的，但对转让房*是同意的，双**会试图约定一些规避政策的条款。具体到涉案《租房*议》，下面几点足以证实双**在买卖的真实意思表示：1.《租房*议》约定：“甲方*官渡路xxx号大院55号-xx房*期出租给乙方，租期三十年*上，租金*计11万*（年*金3600元，家*折旧费2000元），乙方**签字当日向*方*次性付清全*租金”。法*规定租期不得超过二十年，但涉案合同却约定“租期三十年*上”。这说明，袁XX、梁X已经*先知道“租期三十年*上”，是长期、无限期的租赁，却将租金*定为一次性支*，“共计11万*”。从*XX、梁X精确计*每年*赁成*和**折旧率来看，袁XX、梁X已经*房*及家*30年*旧成*做出了估算，将房*和**整体估值，计*按照三十年*旧的计*方*一次性收回全*价值。对于*十年**租赁价格没有*续计*，说明*XX、梁X已经*有*留意后*收租，也不打算对房*及家*进行维护。如果是租赁关*，关**期和*金*交付都*可能*此约定。2.《租房*议》约定：“乙方*清租金*，甲方**即交付该房*钥匙给乙方，同时**产权*和*份证复印*交给保证人保管；在学校政策允许*情况*，如租房**方*求购买此房*，甲方**助乙方*理各种手续，但因购房*产生的一切费*，全*由乙方*责；乙方*房*，甲方*得反悔收回此房”。可见，双**将来改变房*权*是有*体约定的，即由于*校政策无法*户，袁XX、梁X无法*户房*，只能*待政策允许。在此之前，为了保证出卖房*的效力，将房*证这个唯一的物权*证交给保证人保管。如果是租赁关*，至多根据法*规定，约定同等条件下的优先购买权，但物权*证是不可能*给保证人长期保管*，更不会对过户有*定。3.2006年2月13日，袁XX与李X（龙XX妻子）共同出具一份《证明》，证明*容：19栋xx房*居*袁XX，现将该房*让给李X居*。该证明**双****让房*的意思表示，结合当时*政策，这种转让居*的表述明*含有*让的意思表示。目前并没有*据证明***思表示不真实。4.作为涉案合同保证人的陈XX生前出具《关**XX房*转让的情况*明》，确认袁XX、梁X与龙XX、李X之间是房*买卖合同关*，并在病危***公*处公*员的见证作证。陈XX作为保证人在涉案合同上签字，只承担义务，没有****，处于*全*立地位，对当时***真实意图最为清楚，目前也没有***据能*翻其陈*，结合其死亡前也坚持认为袁XX、梁X与龙XX、李X双**转让关*的情况*，其陈*没有*盾，真实可信。二、虽然梁X未在协议上签名，但袁XX、梁X是夫妻关*，夫妻之间有**代理权，且梁X对于*XX与龙XX双**订协议的情况，以及将房*交给龙XX、李X居*十五年*久是知情的，其没有*法*期间内提出异议，也没有*诉，故不存在合同效力待定的情况。由此可见，袁XX、梁X与龙XX、李X之间形成*是房*买卖合同关*，不是房*租赁合同关*。袁XX、梁X主张*论是从*同名称还是合同内容*看，双**真实意思表示均是房*租赁合同关*，而非房*买卖合同关*，一审法*不予采信。因袁XX、梁X与龙XX、李X之间存在的是房*买卖合同关*，不是房*租赁合同关*，且龙XX、李X已向*XX、梁X支*房*价款，其没有**虚假诉讼侵占袁XX、梁X的房*，袁XX提出依法*决立即解*袁XX、梁X与龙XX、李X双**2005年1月17日签订的《租房*议》，并判令龙XX、李X立即将位于*名市（房*所有**号为：粤房*第4××5号）归*给袁XX的诉讼请求，缺乏理由与依据，一审法*不予支*。当事人起诉的法*关*与实际诉争的法*关*不一致的，人民法*结案时**根据法*查**当事人之间实际存在的法*关*的性质，相**更案件的案由。因一审法*根据案件审理查**事实认定袁XX、梁X与龙XX、李X之间实际存在的法*关*属于**买卖合同纠纷，故一审法*在立案时*定本案案由为房*租赁合同纠纷欠妥，应***更为房*买卖合同纠纷。综上，依照《中华*民共和**事诉讼法》第六十四条、《最高*民法*关**用〈中华*民共和**事诉讼法〉的解*》第九十条的规定，判决：驳回袁XX的诉讼请求。案件受理费200元，该款袁XX已向*审法*预交，由袁XX负担。
二审中，被上诉人龙XX、李X提交以下证据：粤房*证字第1××9号《房*产权*》，拟证明：案涉房*未按房*成*价购买，上诉人袁XX、梁X并非拥有**产权，上诉人并没有*交房*的差价。上诉人袁XX、梁X质证称：对该证据的真实性、合法*没有*议，的确是龙XX的房*，对关*性有*议，只能*实该房*证属于*XX所有，并不能*实袁XX、梁X是否有*分百的产权。本案审理的是租赁合同关*，与产权*有*接关*。原审第三人陈XX、黄X和*有**、质证。对此，本院认定如下：该证据不足以证明*上诉人龙XX、李X主张*待证事实。上诉人袁XX、梁X、原审第三人陈XX、黄X和*有*交新证据。
本院审理查*，确认一审判决认定的事实。
本院认为，本案是房*买卖合同纠纷，立案案由房*租赁合同纠纷不当，应*变更。争议焦*有：一、上诉人袁XX与被上诉人龙XX2005年1月17日签订的《租房*议》形成*法*关*是房*租赁合同关*还是房*买卖合同关*；二、该《租房*议》是否有*；三、上诉人袁XX可否解*该《租房*议》；四、被上诉人龙XX、李X应*返还案涉房*给上诉人袁XX、梁X。
对争议焦*，评判如下：
一、（一）袁XX、龙XX均是广***化工学院教职工，涉案合同标的是广***化工学院分配给袁XX居*的房*房，袁XX即使要转让处理，也会受到当时*策的影响。《中华*民共和**同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解**议的，应*按照合同所使用的词句、合同的有**款、合同的目的、交易**以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案合同如何*性，应*结合当时*订合同的政策背景*以具体分析。签订涉案合同时，广***化工学院规章*度明**定，房*房*得私自出租、转让给他人或抵押贷款，分配给教工居*的住房，不得私自调换或转给他人居*，一经**，停发住房*贴，并收回住房。在这种情形之下，教职工如果只是租赁房*，出租方*会约定过户转让条款，承租方*不会要求订立过户转让条款。只有*双**在转让房*的合意的情况*，才有*能*合同中约定具体的转让条款。也即是说，当时***依照政策房*无法*时*让是明*的，但对转让房*是同意的，双**会约定一些试图规避政策的条款。具体到涉案《租房*议》，下面几点足以证实双**在买卖的真实意思表示：1.《租房*议》约定：“甲方*xx路xxx号大院55号-xx房*期出租给乙方，租期三十年*上，租金*计11万*(年*金3600元，家*折旧费2000元)”，“乙方**签字当日向*方*次性付清全*租金”。法*规定租期不得超过二十年，但涉案合同却约定“租期三十年*上”。这说明，袁XX明*“租期三十年*上”，是长期、无限期的租赁，却约定租金*次性支*“共计11万*”。从*XX精确计*每年*赁成*和**折旧率来看，袁XX已经*房*及家*30年*旧成*作出了估算，将房*和**整体估值，计*按照三十年*旧的计*方*一次性收回全*价值。对于*十年**租赁价格没有*续计*，说明*XX已经*有*留意后*收租，也不打算对房*及家*进行维护。关*“租期”和“租金”的交付如此约定，不符*租赁关*的性质。2.《租房*议》约定：“乙方*清租金*，甲方**即交付该房*匙给乙方，同时**产权*和*份证复印*交给保证人保管。”“在学校政策允许*情况*，如租房**方*求购买此房*，甲方**助乙方*理各种手续，但因购房*产生的一切费*，全*由乙方*责。”“乙方*房*，甲方*得反悔收回此房”。可见，双**将来改变房*权*是有*体约定的，即由于*校政策无法*户，袁XX、梁X无法*户房*，只能*待政策允许。在此之前，为了保证出卖房*的效力，将房*证这个唯一的物权*证交给保证人保管。如果是租赁关*，根据法*规定，只是可以约定同等条件下的优先购买权，但物权*证是不可能*给保证人长期保管*，更不会对过户有*定。3.2006年2月13日，袁XX与李X(龙XX妻子)共同出具一份《证明》，证明*容：19栋xx房*居*袁XX，现将该房*让给李X居*。该证明**双****让房*的意思表示，结合当时*政策，这种转让居*的表述明*含有*让的意思表示。目前并没有*据证明***思表示不真实。4.作为涉案合同保证人的陈XX生前出具《关**XX房*转让的情况*明》，确认袁XX与龙XX、李X之间是房*买卖合同关*，并在病危***公*处公*员的见证作证。陈XX作为保证人在涉案合同上签字，只承担义务，没有****，处于*全*立地位，对当时***真实意图最为清楚，目前也没有***据能*翻其陈*，结合其死亡前也坚持认为袁XX、梁X与龙XX、李X双**转让关*的情况*，其陈*没有*盾，真实可信。（二）虽然梁X未在协议上签名，但袁XX、梁X是夫妻关*，夫妻之间有**代理权，且梁X对于*XX与龙XX双**订协议的情况，以及将房*交给龙XX、李X居*十五年*久是知情的，其没有*法*期间内提出异议，也没有*诉，故不存在合同效力待定的情况。由此可见，袁XX、梁X与龙XX、李X之间形成*是房*买卖合同关*，不是房*租赁合同关*。
二、虽然，茂名学院《房*管*规定》（2003年7月2日）第九条规定：“房*房*得私自出租、转让给他人或抵押贷款。维修按有**定处理。”袁XX与龙XX2005年1月17日签订的《租房*议》违反该规定。但是，该《租房*议》不违反法*、行政法*的强*性规定，也不存在《中华*民共和**同法》第五十二条规定合同无效的其他情形。所以，该《租房*议》合法**。
三、袁XX与龙XX2005年1月17日签订的《租房*议》形成*法*关*是房*买卖合同关*，袁XX已经*付合同标的物房*及《房*所有**》给龙XX，龙XX已经**合同价款给袁XX，合同义务大部分已经*行。本案中，不存在《中华*民共和**同法》第九十三条、第九十四条规定可以解*合同的情形。袁XX主张*《租房*议》形成*法*关*是房*租赁合同关*，与本院查**事实不符。袁XX主张*XX、李X企图通*虚假诉讼侵占属于*XX、梁X的房*，没有*实依据。袁XX、梁X主张**该《租房*议》，没有**依据，本院不予支*。
四、袁XX与龙XX2005年1月17日签订的《租房*议》成*、生效，该《租房*议》形成*法*关*是房*买卖合同关*，袁XX已经*付合同标的物房*及《房*所有**》给龙XX，龙XX、李X基于**买卖合同合法*有*涉房*。袁XX、梁X主张**该《租房*议》，没有**依据。所以，袁XX、梁X主张*XX、李X返还案涉房*，没有**依据，本院不予支*。
综上所述，上诉人袁XX、梁X的上诉请求不能**，应*驳回；一审判决认定事实清楚，适用法*正确，应*维持。依照《中华*民共和**事诉讼法》第一百七十条第一款第一项*定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人袁XX、梁X共同负担。
本判决为终*判决。
审 判 长 徐XX
审 判 员 罗 文
审 判 员 李 杰
二〇二一年*月十日
法*助理 阮XX
法*助理 陈XX
书 记 员 陈XX
