王XX与田X某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

    原告：王XX，女，****年**月**日出生。

    委托诉讼代理人：孙XX，北京市京师（上海）律师*务所律师。

    委托诉讼代理人：谢XX，北京市京师（上海）律师*务所律师。

    被告：田X某，男，****年**月**日出生，汉族，户籍*河南省。

    原告王XX与被告田X某房*租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法*用简***。本案于2021年5月21日公*开庭进行了审理。原告王XX及其委托诉讼代理人孙XX、谢XX，被告田X某到庭参加诉讼。本案现已审理终*。

    王XX向*院提出诉讼请求：1.判令解*王XX与田X某于2017年3月31日签订的《租赁合同》；2.判令田X某于*同解*之日将上海*青浦*徐*镇尚*XXXXX弄XXX号XXX室房*（以下简*涉案房*）腾退并返还王XX。审理中，王XX将诉讼请求变更如下：1.判令王XX与田X某于2017年3月31日签订的《租赁合同》解*，解*日期由法*认定；2.判令田X某自合同解*之日将涉案房*腾退并返还王XX，并支*自合同解*之日起至实际腾退之日止的房*占有*用费，房*占有*用费*准按合同约定的第五年*金*月人民币2，400元**。事实和*由：2017年3月31日，经*外人居*介绍，王XX与田X某签订《租赁合同》，约定王XX将其所有*涉案房*租赁给田X某，租赁期限自2017年5月15日起至2022年5月14日止。王XX于2017年3月31日起将涉案房*腾空*付田X某使用。前四年*金*月2，300元，以三个月为一期支*，第五年*金*每月2，400元，四年*后*XX如需用房，提前两个月通*田X某解*合同。关**同约定的四年*后*需用房*时*，王XX认为，双**同于2017年3月31日签订，故第五年**2021年3月31日开始计*，而不是按照租期计*。2020年*至2021年*，王XX的公**病两次住院，因照顾*人需要用房，王XX根据合同约定提前两个月通*田X某要求解*合同，但田X某始终*求王XX支*不合理的赔偿。王XX于2021年2月24日微信通*田X某解*合同，故两个月之后*2021年4月24日合同解*。故王XX诉至法*，作如上诉请。

    田X某辩称，不同意王XX全*诉讼请求。双**赁合同约定的租期至2022年5月14日结束，现合同尚*到期，要求继续履行合同。不认可王XX发送的解*合同通*，双**间的合同还没有**，田X某正常**房*。不认可王XX主张*第四年*2021年3月31日结束*意见，合同约定的五年*期至2022年5月14日结束，故合同第四年**2021年5月14日结束。虽然合同约定四年*后*果王XX需要用房，提前两个月通*，但王XX并不可以直接解*合同，解*合同应****商*意，如王XX单**求解*合同，应*偿田X某损失。

    本院经*理认定事实如下：王XX系坐落于*海*青浦*徐*镇尚*XXXXX弄XXX号XXX室房*的所有**，房*建筑面积75.24平**。

    2017年3月31日，王XX（出租方、甲方）与田X某（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方*其所有*涉案房*出租给乙方*用，租期为五年，自2017年5月15日起至2022年5月14日止。甲方**2017年3月31日将房*腾空*给乙方*用。租金*三个月为一期支*，第一期租金*2017年3月31日付清，以后*期租金**时*为提前七天，先付后*。乙方*意支*给甲方*证金2，300元。除合同另有*定之外，甲方***赁关*消除且在乙方*房*及其附属物品完好地向*方*割清楚、交付清所有*方**费*后*天内将保证金**无息退还乙方。租赁期内的水、电、煤气使用费*由乙方*担。甲、乙任**方*未按本合同的条款履行，导致中途终*本合同，并且过错方*未征得对方*解*情况*，则视为违约，双**意违约金*2，300元。若违约金*足以弥补无过错方*失，违约方*需就不足部分支*赔偿金，将损失一赔到底。在该租赁合同的其他部分，甲、乙双**定的其他事项*：此房**房，甲方*开通*气、有*，允许*方*修、转租。乙方*装修期内不得破坏房*结构，不得群租。乙方*租住期内发生的一切人身安**甲方*关。此房*金*四年*2，300元，第五年*金*2，400元。四年*后*果需要用房，提前两个月通*乙方。该合同另对其他事项*了约定。

    上述合同签订后，田X某按约支*王XX保证金2，300元，王XX将涉案房*毛*交付田X某使用。后*X某对房*进行装修后*外出租。

    2020年10月，田X某与案外人施XX签订《上海*租赁合同》一份，约定田X某将涉案房*出租给施XX使用，租期自2020年10月22日起至2021年4月21日止，月租金3，900元。

    2021年2月，王XX通*电话、微信与田X某沟通*前收回房*事宜。同年2月22日，王XX通*微信向*X某发送消息“我是真的要自己自住，所以最后*年*把房*收回重新装修”。同年2月24日，王XX通*微信再次向*X某发送消息“田*生，你好，我公**于*梗行动不便需要住电梯房，按照合同备注所标注提前两个月通*你收回房*”、“然后*同备注上注明*可提前一年**收回房*而且并没有*明*要额外赔偿损失”。田X某回复“合同期五年，提前收回房*，给我造成*损失，你要补给我”、“提前两个月通*，并不是说通*过就无条件退房”、“我们就按照五年*同履行”。因双**法*成*致，王XX提起本案诉讼。

    另查*，本案审理中，王XX于2021年4月29日在涉案房*门上张*告示，内容*：最近房***房**官司，请房*慎*借房、签订合同和*生不必要损失（请不要借1403室）；于*年4月30日，王XX又在涉案房*门上张*告示，内容*：最近房**二房**官司，请房*不要租这间，以免造成*失。

    还查*，田X某支*涉案房*租金*2021年5月14日。田X某于2021年5月20日向*XX支*自2021年5月15日起至2021年8月14日止的租金，后*XX将租金*还田X某。

    上述查**事实，由原、被告的陈*、上海*不动产权*、租赁合同、上海*租赁合同、通*记录、微信聊天记录、告示等证据予以证明*经*审质证，本院予以审查*认。

    审理中，王XX主张：1.合同约定四年*后*需用房，提前两个月通*表明**合同，王XX享有*是约定解*权。王XX提前两个月通*田X某要求租赁合同的第五年*回房*自用，系按约履行通*义务，防止田X某损失扩大，行使的是约定解*权。2.田X某与王XX签订合同时**预见到双**同可能*四年*后**。田X某转租给案外人施XX的租期至2021年4月21日结束，王XX提前履行了通*义务，现田X某在得知王XX起诉并要求解*合同之后，在与施XX的租赁合同到期后，又将涉案房*转租他人，由此产生的扩大损失应*田X某自行承担。王XX在涉案房*门上张*告示也是正常*行告知义务。3.王XX提前收回房*确需因照顾*人自用房*，涉案房*是电梯房，对老人使用较为方*，其公**外租赁房*非电梯房。为证明*己主张，王XX提供了其公**出院小结、户口簿材料、结婚证、其公**外租房*议两份。田X某对上述证据的真实性、合法*无异议，但对关*性有*议，认为王XX公**院与履行涉案合同无关。

    同时，田X某主张：1.现同小区同户型房*出租价格为每月5，000元，现在双**赁合同未到期情况*，王XX在房*门上张*告示的行为对田X某再次出租房*造成*响，导致田X某现将房*以低价3，950元*租给案外人，给田X某造成*损失。2.田X某有**房*转租至2022年5月14日，期间所得收益*田X某应*。现王XX提前解*合同，给田X某造成*损失，应*王XX承担。如果王XX同意赔偿35，000元，田X某愿意解*合同。35，000元*失主要包*：房*差价损失25，200元，若解*合同需支*现租客的赔偿金*失5，000元，田X某和*租客支*的中介费*失2，185元*装修硬装损失。为证明*己的主张**失，田X某提供了以下证据：XXX同城上同小区同户型出租房*价格；2.二份告示；3.现承租租客和*X某与中介的微信聊天记录；4.涉案房*装修照片；5.田X某和*租客于2021年4月24日签订的租赁合同，证明*X某和*租客签订的租赁合同租期自2021年4月29日起至2022年4月28日止，若解*合同，田X某需支*违约金；6.田X某与他人签订的装修合同书，证明*X某为装修涉案房*支*55，000元。

    王XX对上述证据1真实性不认可，认为房*装修也影响租金*格，涉案房*大约出租价格为每月3，800元*4，200元**；对证据2真实性无异议，但认为田X某实际于2021年4月24日已将房*转租，相**大损失应*其自行承担；对证据3真实性无法*定，即使为真实，涉案房*租赁给田X某后*许*自用或转租，已将房*收益*用权*田X某，其因委托中介对外出租支*的中介费**其自担；对证据4真实性无异议，可以反映房*装修质量一般，现为合同第五年，装修残值价值较低；对证据5真实性不能*认，即使为真实，田X某在获知被起诉要求解*合同情况*仍然转租，由此产生的扩大损失应*行承担；对证据6真实性不能*认，无相**修支*凭证和*修清单，无法*定田X某实际所支*的装修费*。

    审理中，双**表示如果法*判令解*合同，要求一并对保证金*以处理。同时，田X某表示，如果法*判令解*合同，对王XX主张*支*房*占有*用费*标准无异议，并要求对其损失问题一并予以处理。王XX表示，若判令解*合同，同意就被告损失问题一并由法*处理，在田X某将房*及其附属物品向*XX交割清楚**意退还保证金2，300元；水、电、煤气使用费，由双**行结清，不要求法*进行处理。

    根据庭审查**事实，本院认为，王XX与田X某签订的租赁合同系当事人真实意思表示，且未违反国***、行政法*的强*性规定，应*合法**，双**应*约履行。从***署的租赁合同条款“四年*后*果需要用房，提前两个月通*乙方”内容*看，双**定了出租方**合同的事由，作为出租方*王XX享有*定解*权。当解*合同的事由发生时，解*权*可以解*合同。从*同约定内容*看，双**租赁合同履行至四年*后，解*合同的条件才成*，王XX才有***合同。关**同约定的“四年*后”时*点的确定，王XX主张*合同签订之日起计*，本院认为，按照上述约定所使用的词句，结合上述约定的前述条款“此房*金*四年*2，300元，第五年*金*2，400年”以及涉案合同的性质和*署目的、租赁交易**，“四年*后”时*点应*租赁期限进行确定，故本院认定自合同第四年*期届满*2021年5月14日后，解*合同的条件才成*。在合同可以在2021年5月14日之后*以解*的情形下，田X某已提前两个多月收到王XX要求提前收回房*的通*，故本院认定双**订的租赁合同于2021年5月15日解*。

    双**赁合同解*后，田X某作为承租方*应*涉案房*腾退并返还出租方*XX，并支*至实际腾退之日前的房*占有*用费，故本院对王XX要求田X某支*房*占有*用费*诉讼请求予以支*。对房*占有*用费*支*标准，王XX参照合同约定的第五年*金*为计*标准，田X某对此不持异议，本院予以确认。关**证金，现王XX同意在田X某将房*交割清楚**还，于**悖，本院予以照准。

    鉴于***赁合同约定的租赁期确为五年，王XX在合同履行至四年**求解*合同，确给田X某造成*定损失，故王XX应*田X某损失进行补偿。田X某作为承租方，签订本案合同时**见到出租方*能*四年*后**合同，且在王XX提前通*其解*合同并提起本案诉讼后，田X某应*取适当措施*止损失的扩大。但是，田X某在本案审理中仍将房*另行出租，由此产生的扩大损失应*其自行承担。故本院综合在案证据，参酌合同的履行情况、房*装修情况、当事人所应*担的减损义务以及预期利**综合因素，根据公**则和*实信用原则，酌情确定王XX应*偿田X某损失15，000元。

    综上，依照《最高*民法*关**用<中华*民共和**法*>时*效力的若干*定》第一条第一款以及《中华*民共和**法*》第一百四十二条第一款、第四百六十五条、第四百六十六条第一款、第五百零九条第一款、第二款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第七百零三条之规定，判决如下：

    一、原告王XX与被告田X某于2017年3月31日就坐落于*海*青浦*徐*镇尚*XXXXX弄XXX号XXX室房*所签订的《租赁合同》于2021年5月15日解*；

    二、被告田X某应**判决生效之日起十日内腾退坐落于*海*青浦*徐*镇尚*XXXXX弄XXX号XXX室房*并将上述房*返还原告王XX；

    三、被告田X某应**判决生效之日起十日内支*原告王XX房*占用使用费（按每月2，400元*计*标准，自2021年5月15日起计*至实际返还之日止）；

    四、原告王XX应**告田X某将坐落于*海*青浦*徐*镇尚*XXXXX弄XXX号XXX室房*返还原告后*日内退还被告保证金2，300元；

    五、原告王XX应**判决生效之日起十日内补偿被告田X某15，000元。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金**务，应*依照《中华*民共和**事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支*迟延履行期间的债务利*。

    案件受理费232.50元，减半收取计116.25元，由原告王XX负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向*院递交上诉状，并按对方*事人的人数提出副本，上诉于*海*第二中级人民法*。

    审判员庞*某

    附：相***条文

    一、《中华*民共和**法*》

    第一百四十二条有**人的意思表示的解*，应*按照所使用的词句，结合相**款、行为的性质和*的、习*以及诚信原则，确定意思表示的含义。

    ……

    第四百六十五条依法**的合同，受法*保护。

    依法**的合同，仅对当事人具有**约束*，但是法*另有*定的除外。

    第四百六十六条当事人对合同条款的理解**议的，应*依据本法*一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。

    ……

    第五百零九条当事人应*按照约定全*履行自己的义务。

    当事人应*遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和*易**履行通*、协助、保密等义务。

    ……

    第五百六十二条……

    当事人可以约定一方**合同的事由。解*合同的事由发生时，解*权*可以解*合同。

    第五百六十五条当事人一方*法*张**合同的，应*通*对方。合同自通*到达对方***；通*载明*务人在一定期限内不履行债务则合同自动解*，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通*载明*期限届满***。对方*解*合同有*议的，任**方*事人均可以请求人民法*或者仲*机构确认解*行为的效力。

    当事人一方*通*对方，直接以提起诉讼或者申*仲*的方*依法*张**合同，人民法*或者仲*机构确认该主张*，合同自起诉状副本或者仲*申*书副本送达对方***。

    第五百六十六条合同解*后，尚*履行的，终*履行；已经*行的，根据履行情况**同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有**求赔偿损失。

    ……

    第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支*租金*合同。

    二、《中华*民共和**事诉讼法》

    第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和*他法*文*指定的期间履行给付金**务的，应*加倍支*迟延履行期间的债务利*。被执行人未按判决、裁定和*他法*文*指定的期间履行其他义务的，应*支*迟延履行金。

    三、《最高*民法*关**用<中华*民共和**法*>时*效力的若干*定》

    第一条民法*施*后*法*事实引起的民事纠纷案件，适用民法*的规定。

    ……