沅陵**公司田X商品房预售合同纠纷二审民事判决书

    湖南省怀*市中级人民法*

    民事判决书

    （2020）湘12民终2197号

    上诉人（原审被告）：沅陵XX公*，住所：沅陵县沅陵镇城南高*连*线与龙*路*叉东*XX，统一社会信用代码：9143XXXX0705507Q。

    法*代表人：李XX，该公**行董*。

    委托诉讼代理人：张XX，湖南XX律师。

    委托诉讼代理人：姚XX，湖南XX律师。

    被上诉人（原审原告）：田X，男，1992年7月9日出生，汉族，居*，户籍*湖南省沅陵县，住湖南省沅陵县。

    被上诉人（原审原告）：胡XX，女，1967年3月1日出生，汉族，湖南省沅陵县人，户籍*湖南省沅陵县，住湖南省沅陵县，系田X之母。

    二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘*，湖南天宇律师*务所律师。

    二被上诉人共同委托诉讼代理人：印X，湖南XX。

    上诉人沅陵XX公*（以下简*XX公*）因与被上诉人田X、胡XX商*房*售合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法*（2020）湘1222民初1584号民事判决，向*院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法*成*议庭进行了审理。本案现已审理终*。

    XX公**诉请求：撤销原判发回重审或者改判驳回田X、胡XX的诉讼请求；由田X、胡XX承担本案诉讼费*。事实和*由：一、一审判决对XX公**交的《不动产登记查*结果证明》的证据不予采集的理由不成*。《不动产查*资料查*结果证明》是田X、胡XX必须*供的资料。根据交易**，购房*都**知道要提供的资料，置业顾*都*告诉其要提供，该栋大部分业主都*按约定期限提交的，现出现不按时*交资料反而有*。二、双**订《沅陵县商*房*卖合同》约定的是办理房*所有**和*地使用权*，因法*的变化XX公**能*供不动产权*。新规过渡期长和*证机构成*滞后，双**办理不动产权*时*没有*新约定，一审判决适用合同中约定办理房*所有**和*地使用权*的时*，认为XX公**约，依据不足。

    田X、胡XX辩称：一、XX公**逾期办证的责任***辩人的上诉理由不能**。首先，合同约定XX公**为答辩人办理房*所有**和*地使用权*，该两证为房*权*登记证明，因不动产登记制度改革，上述两证合一为不动产权*书，故XX公***按约为答辩人办理不动产权*书。其次，合同约定的办证时*充*，即使政策变动或者机构整合，XX公**有**的时*在合同约定的期限内办理不动产权*书，且XX公**提供证据证实系政策或者办证机构整合的原因导致逾期办理不动产权*书。再次，合同未约定答辩人需提供《不动产查*结果证明》，相*的是XX公**为合同约定的办证义务主体，应*在合同约定的期限内积极履行办证义务，并将办证所需的申*资料及时**辩人披露。现XX公**未提交任**据证明*已于2017年12月27日前通*答辩人提交房*所有**移登记所需的资料。故XX公**张*辩人未及时*供《不动产查*结果证明》导致逾期办证的抗辩理由不能**。二、一审判决认定事实清楚，适用法*正确，请求二审法*依法*回上诉，维持原判决。

    田X、胡XX向*审法*起诉请求：1.判令XX公***田X、胡XX逾期办理不动产权**书违约金41184元（自2017年9月17日起按日向*X、胡XX支*总房*的万*之一的违约金*实际办妥不动产权**书之日2020年7月30日共1047天）；2.本案诉讼费*XX公**担。

    一审法*认定事实：胡XX、田X系母子关*。XX公**2010年1月27日成*，类型为有*责任**（自然人投资或控股），经*范*为房*产开发、销售，建筑材料销售等。

    2014年8月31日，田X、胡XX（买受人）与XX公*（出卖人）签订了一份《商*房*卖合同》（合同编号：201XXXX5902），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××层××号商*房，建筑面积133.34平**；总价款为393353元，首付款（含定金）143353元*2014年8月31日支*，剩余**250000元*用银行按揭贷款方*付款。关**权*记双**该合同第十七条中约定：自本合同生效之日起60日内，双****陵县房*管*局办理合同备案和**预告登记，逾期未办理和**的，买受人可单***办理；出卖人应*交付使用后365日内完成*房*的初始登记，初始登记后180日内办妥该房*的所有**，办妥所有**后180日内办好土地使用权*；如因出卖人的责任，致使买受人未能*约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解*合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向*受人支*总房*的万*之一的违约金；如因买受人的原因，致使出卖人未能*约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解*合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向*卖人支*总房*的万*之一的违约金。双**在《合同补充*议》第三条约定：签订《商*房*卖合同》时，买受人必须*照出卖人通*的时*和*点及时*纳各项*费、维修基金*，如买受人拖延支*税费、维修基金*导致按揭手续、房*权*不能*时*理，出卖人不承担责任。同时，双**就交付期限及条件、房*交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解*等进行了约定。

    合同签订当日，田X、胡XX向XX公**纳了首付款143353元（含定金）。同年9月1日，XX公**收了田X、胡XX的办证费、房*交易*税、房*维修基金*产权*记费*税费*计21772元。双**后*理了银行按揭贷款手续。2014年9月29日XX公**缴房*维修基金7867元。

    2015年9月21日，XX公**该房*交付田X、胡XX使用。2016年9月23日，沅陵县不动产登记中心于*牌成*，依照《不动产登记暂行条例》的相**定将房*、土地分散登记变为统一登记，提供一站式服务。

    田X、胡XX于2018年3月1日向XX公**交了沅陵县不动产登记中心出具的不动产查*证明。2020年7月17日，XX公**田X、胡XX缴纳了房*交易*税5900.3元。2020年7月30日，XX公**田X、胡XX办好了《不动产权*书》［证号：湘（2020）沅陵县不动产权*0××7号；房*建筑面积：133.52㎡］。经*双**算，多出合同约定面积的购房*531元*XX公**取的办证费*费*中予以抵扣，XX公**2020年8月3日退给田X、胡XX田X办证费5712元。田X、胡XX的总房*为393884元。

    一审法*认为，本案双**订的《商*房*卖合同》系双**实意思表示，不违反法*、行政法*的禁止性规定，该合同依法**并生效，双**应**履行合同义务。田X、胡XX诉请判令XX公***田X、胡XX逾期办证的违约金41184元，其依据主要是《商*房*卖合同》约定的办证期限和XX公**际逾期办证的事实；XX公**辩称法*、国**策及因不动产登记条件发生变化，双**重新协商*证期限，故不能*据合同原约定的期限认定XX公**约，且田X、胡XX田X于2018年3月1日才提交《不动产登记查*结果证明》，在办证过程*未予配合，也是办证迟延的原因。根据双**诉辩情况*本案事实，本案存在以下争议：

    一、涉案房*由房*所有*、土地使用权*散登记，依法*更为不动产统一登记，当事人双**对这一情况*化进行重新商*，田X、胡XX请求按原合同约定办证期限追究XX公**违约责任，XX公**否应*承担违约责任？

    1.本案中，房*登记机关**容*式的变化不适用情势变更原则。情势变更原则，是指合同有*成*后，因不可归*于***事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公*，因此允许*更合同内容*解*合同的原则。《最高*民法*关**用<中华*民共和**同法>若干*题的解*（二）》第二十六条规定：“合同成*以后*观情况*生了当事人在订立合同时*法*见的，非不可抗力造成*不属于**风险的重大变化，继续履行合同对于*方*事人明*不公**者不能*现合同目的，当事人请求人民法*变更或者解*合同的，人民法*应*根据公**则，并结合案件的实际情况*定是否变更或者解*”。《不动产登记暂行条例》由国*院于2014年11月24日公*，自2015年3月1日起实施。原、XX公**订合同的时*为2014年8月31日，此时*陵县不动产登记中心尚*成*，但XX公**为房*开发商*于*动产登记的这一变化应*明*并有*预见，应*而且可以在合同中对此进行协议补充，即使在办证过程*因过渡期种种条件限制，可能*致办证的迟延，XX公**为代办不动产权*的义务人，也应*及时*动的与田X、胡XX（购房*）进行协商，适当变更办证期限，但XX公**长达725日的办证期限内，并未向*X、胡XX（购房*）提出要求延长办证期限，应*为XX公**可在合同约定的期限内完成*证义务，现XX公**合同约定的办证情况*生变化，双**事人未重新协议为由，拒绝承担违约责任，其理由没有*实和**依据，一审法*不予采纳。

    2.双**合同中约定，出卖人应*商*房*付使用后365日内完成*幢商*房*初始登记，初始登记后180日内办妥该房*的所有**，办妥所有**后180日内办好土地使用权*。从*上内容*以确定，XX公**办房*权*的期限为房*交付使用后*725日内。涉案房*的交付时*为2015年9月21日，2015年9月22日至2017年9月16日为办证期限。根据《最高*民法*关**理商*房*卖合同纠纷案件适用法*若干*题的解*》第十八条第一款的规定：“由于*卖人的原因，买受人在下列期限届满*能*得房*权*证书的，除当事人有*殊约定外，出卖人应*承担违约责任：（一）商*房*卖合同约定的办理房*所有**记的期限；（二）商*房*卖合同的标的物为尚*建成**的，自房*交付使用之日起90日；（三）商*房*卖合同的标的物为已竣工房*的，自合同订立之日起90日”。如果双**定的725日办证期限无效，应*按照该司***规定的自房*交付使用之日起90日执行。本案双**事人均未要求对办证期限进行变更，又无法*变更之事由，故合同约定的办证期限有*，XX公***按此期限履行办证义务。沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日正式成*，XX公**全**够的时*履行约定的办证义务，而XX公**至2020年7月30日才办理田X、胡XX的不动产权*登记，XX公**于*行办证义务，应*承担违约责任。

    二、田X、胡XX有*违约行为导致办证迟延并对此承担责任？

    本案中，田X、胡XX已经*合同约定交纳购房*及房*交易*税、维修基金、产权*记费*，说明*X、胡XX已经*行了合同义务，而XX公**在合同约定的期限内履行办证义务。根据双**同补充*议第三条约定签订合同时*受人必须*照出卖人通*的时*和*点及时*纳各项*费、维修基金*，如买受人拖延支*税费、维修基金*导致按揭手续、房*权*不能*时*理，出卖人不承担责任。上述约定符*商*房*卖合同的性质、目的和*易**，也就是说在合同签订时*者合同约定的办证期限内出卖人有**买受人提交相**证资料的义务。虽然田X、胡XX于2018年3月1日才提交《不动产登记查*结果证明》，但是诉讼中XX公**有**审法*提交在约定的办证期限前已通*了田X、胡XX提供不动产查*证明*相**证资料的证据，应*担举证不能*法*后*，不能*轻XX公**期办证的违约责任，田X、胡XX对XX公**证迟延不承担责任。

    综上所述，XX公**《商*房*卖合同》约定的办证期限内未履行办证义务，已构成*约，依法**承担违约责任。田X、胡XX要求XX公***逾期办证违约金*诉讼请求，一审法*予以支*，违约金*数额以本院认定的数额为准。XX公**称系国**策或办证机构整合及田X、胡XX未在合同规定期限内提供不动产查*证明*原因导致XX公**法*为缴纳契税而逾期办证的理由，缺乏事实和**依据，一审法*不予采纳。依据合同约定XX公***2017年9月16日前办好产权*书，那*XX公**期办证时*应*2017年9月17日起计*至2020年7月30日XX公**际办好产权*书时*，共计*期1047天，XX公***支*田X、胡XX逾期办证的违约金*41239.7元（393884元×1047天×1?），但田X、胡XX只要求XX公***逾期办证的违约金41184元，系田X、胡XX对自己民事权**处分，一审法*予以认可。

    据此，依照《中华*民共和**同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高*民法*关**理商*房*卖合同纠纷案件适用法*若干*题的解*》第十八条第一款第一项，《中华*民共和**事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高*民法*关**用〈中华*民共和**事诉讼法〉的解*》第九十条规定，判决如下：XX公**陵XX公***判决生效后*日内支*田X、胡XX逾期办理房*权*证书的违约金41184元。案件受理费830元，减半收取计415元，由XX公**陵XX公**担。

    二审中，XX公**交了《关**中化解*房*产办证历史*留问题的通*》，拟证明*证一开始是向*房*产局申*，不动产机构改革是逐步*宽的，它不是一下子铺开的，所以XX公**理房*证的时*，时*上面就存在冲突，所以导致最后*证的时*往后*了。田X、胡XX质证称，该证据不属于*证据。本院认证，该证据与本案没有**性，本院不予采信。

    本院二审查**事实与一审查**事实相*，对一审法*查**事实予以确认。

    本院认为，围绕XX公**上诉请求和*由，本院分析如下：本案双**事人签订的《沅陵县商*房*卖合同》系其真实意思表示，不违反法*和*政法*的强*性规定，合法**，双***全*履行各自的义务。该合同第十七条关**权*记的约定：“出卖人应*商*房*付使用后365日内，完成*幢商*房*初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房*所有**，办妥房*所有**后180日内办好土地使用权*。”因此，XX公***商*房*付使用后725日内办妥涉案房*的房*所有**和*地使用权*。但因国**施*动产统一登记制度后，不再单*办理房*所有**和*地使用权*，而是将两证合一后*一办理不动产权*，故XX公**田X、胡XX办理房*所有**和*地使用权*的义务转化为办理不动产权*的义务。本院对XX公**张*理不动产权*的时*不应*用合同中约定办理房*所有**和*地使用权*的时*来计*的理由不予支*。关*XX公**张*规过渡期长和*证机构成*滞后*响其办证的理由，因其未能*供充*的证据予以证实，本院对该理由亦不予支*。

    关*XX公**出一审判决对其提交的《不动产登记查*结果证明》的证据不予采信的理由不成*的上诉理由。经*，根据《中华*民共和**同法》第六十条第二款规定：“当事人应*遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和*易**履行通*、协助、保密等义务”之规定，及双**订的补充*议第三条之约定，XX公**合同约定的办证期限内有**田X、胡XX提交相**证资料的附随义务，亦与目前商*房*售的一般交易**相*。现XX公**提交该证据而未能*供其他证据佐证其已尽到了通*义务，其提交的该证据达不到其证明*X、胡XX未在合同期限内提供资料致使XX公**期限内无法*证的目的，故一审法*仅采信该证据本身体现的事实，对该证据的证明*的不予采信并无不当。

    综上所述，XX公**上诉请求不能**，应*驳回；一审判决认定事实清楚，适用法*正确，应*维持。依照《中华*民共和**事诉讼法》第一百七十条第一款第一项*定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费930元，由沅陵XX公**担。

    本判决为终*判决。