潘XX与权培俊合同纠纷一审民事判决书

    西安市雁塔区人民法院

    民事判决书

    （2020）陕0113民初18234号

    原告：潘XX，男，1968年XX月XX日出生，汉族，住陕西省澄城县XXXX号。

    委托诉讼代理人：潘XX，泰和泰（西安）律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：赵欣，泰和泰（西安）律师事务所律师。

    被告：权X甲，男，1970年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区XX村XX村XX号。

    委托诉讼代理人：陈X，陕西XX律师。

    原告潘XX与被告权X甲合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革工作试点的决定》，本案适用普通程序，由审判员朱X独任审理，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告潘XX及其委托诉讼代理人潘XX、赵欣、被告权X甲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告潘XX诉称，权X甲系西安市雁塔区大雁塔街道XX庙XX村(即XX村XX村)的村民，有村上庄基地一套，户号为XX庙XX村XX号(东)。因权X甲无力在其宅基地新建房屋，遂与潘XX在2008年7月29日签订《合同》，约定潘XX承担全部资金在该宅基地上新建房屋，新建房屋产权由潘XX取得一半，还约定如遇拆迁则新建房屋的一半赔偿由潘XX享有，同时还应由权X甲出面协调以确保潘XX获得村民赔偿待遇。此后，原、被告双方又分别在2008年8月9日、11月20日签订两份《补充协议》,确定潘XX投资修建房屋面积为495㎡、投资修建款为25万元；权X甲获得的赔偿款应按照约定方式给付潘XX，否则应由权X甲按照投资修建款3倍标准赔偿潘XX。近日，位于西安市雁塔区大雁塔街道的XX庙XX村(即XX村XX村)面临拆迁，拆迁安置补偿协议及相关手续已由权X甲签订办理完毕，西安市雁塔区大雁塔街道办事处即将发放拆迁款，但权X甲却在此时违约，拒绝与潘XX分配拆迁款，经潘XX多次沟通、催要未果。潘XX认为，原、被告双方签订的《合同》及两份《补充协议》合法有效，双方均应履行。潘XX已经完成了投资新建房屋的义务，据此享有相应的拆迁安置补偿待遇，但权X甲拒绝按照协议履行，已构成违约，权X甲应依约按照潘XX投资修建款三倍的标准承担违约赔偿责任。故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告投资修建违约赔偿款75万元。2、本案案件受理费、保全费由被告承担。

    被告权X甲辩称，一、潘XX在诉状中沿用房屋“新建”,房屋“修建”的定义不够准确，应更正为房屋扩建。房屋扩建前，权X甲宅基地上拥有长7.7米、宽10.04米高两层(约155平)的砖混房屋(楼梯未算)。二、在房屋扩建前，权X甲与潘XX素不相识。潘XX洞悉铁一村日益向好的房租收入，遂通过熟人介绍，本着盈利的目的与权X甲就其院落房屋的扩建与未来收益达成书面(含口头)承诺。三、原、被告双方就房屋的扩建与分割分别于2008年7月29日、8月9日、11月20日签订相关《合同》及两份《补充协议》，约定潘XX扩建面积为495平方米。后经拆迁办实测该院建房总面积为608平方米，除去原屋155平方米，潘XX实际扩建面积为453平方米。潘XX享受一半产权247.5平方米不能成立，应为226.5平方米。四、扩建房屋建成后，潘XX获得363平方米房屋的收益，权X甲只获得90平方米的房屋收益，潘XX每月房租收入3800元至5000元不等，权X甲每月房租收入1500元至2000元不等，累计十年。因此，按照产权与收益各一半的原则，潘XX应退返权X甲补差房屋租赁收益份额累计十年(2010年至2020年)金额为每月1150元至1500元，总额138000元至18万元不等。五、潘XX在诉状中描述“被告违约拒绝与原告分配拆迁款，经原告多次沟通，催要未果”与事实不符。拆迁协议签署后，权X甲在多种场合包括在潘XX当面言明给予10万元的房屋赔偿，潘XX拒绝接受，故违约属无稽之谈。六、按照拆迁政策，三层房屋(含三层)以上建筑视为违建的原则，潘XX在此范围内的扩建房屋是不予赔偿的。经权X甲多方协调，兼之本人属失地农民，政府给予政策外的关照，对宅基地使用证持有人适当予以补助，非房屋面积状态下的正常赔偿，截至法院下达书面通知时，上述赔偿还在洽谈协商当中(拆迁副总孙XX可证)，故潘XX在诉状中提及“拆迁安置补偿协议及相关手续已由被告签订办理完毕”的判定与实际不符。综上所述，潘XX只承认建房义务，只享受产权赔偿的诉求太过片面，有失公平，请求法院在依照原、被告双方产权与收益各半的前提下，作出公平、公正的裁决。

    经审理查明，2008年7月29日，权X甲（甲方）和潘XX（乙方）XX庙XX村权X甲的房屋进行合作建设事宜签订了《合同》，约定因甲方无修建能力，将现有庄基地经乙方出资所建设房屋的一半转让给乙方，庄基现在房屋六间，一楼平房，二层为瓦房，现有房屋东西宽10.04米，南北长7.7米，由权X甲所有，其余庄基上新建部分，甲、乙双方各一半，新建部分，甲方不出资，全部新建房屋资金由乙方承担，乙方只承担现有老房屋以南建两层，两层以上再加盖一层共三层（含老房），乙方为甲方老房后檐加盖南北宽约60公分，东西长10.4米所加面积，甲方应在新房面积内补给乙方所得相同面积，合同还对建房过程中双方应承担的责任等内容进行了约定，中间人张XX、和康XX、权俊在合同落款处签字。合同第八条约定，如国家拆迁，所有新建房屋的一半的所有赔偿归乙方，甲方不得以任何借口阻拦，如政策有变化，权X甲以个人户主名义帮助乙方出面交涉，使得乙方得到和村民相同的赔偿待遇。

    2008年8月9日，权X甲（甲方）与潘XX（乙方）签订《补充协议》，约定新修面积乙方应一、二楼加起来共计98平方米，三楼面积为85平方米；如遇政府拆迁，政策以面积赔偿，甲方应按合同约定的面积兑现给乙方，如政策有变，以每平米多少钱换算进行的经济赔偿，甲方应按合同所决定的面积折算成人民币如数兑现给乙方，否则，甲方应向乙方赔偿乙方所建筑投资款的3倍（总计面积为318㎡+42㎡，建筑费用为17万元左右）。

    2008年11月20日，权X甲（甲方）与潘XX（乙方）再次签订《补充协议》，约定建房中乙方出资在一楼打井某某，二楼旧房内铺设地砖，加修卫生间，归甲方所有，四楼北加修三间房屋乙方出资产权归乙方所有，大约100平方米；乙方投资所修建房屋面积495平方米面积，建筑费用25万元（已投资使用）；新修实用面积乙方应为一、二楼加起来98平方米，三楼面积为85平方米，四楼面积为100平方米，产权归乙方所有，下余新修归甲方所有。

    2019年12月30日，陕西XX公司（以下简称“XX公司”）受西安市雁塔区城中XX和棚户区XX中心委托，对权X甲位于雁塔区XX街道办事处XX村的房屋进行估价，并出具《房屋征收评估结果表》，表1载明：1-2层房屋面积勘察表为：砖混结构1层及2层均为长16.9米，宽10.13米，建筑面积均为171.2平方米，共计342.4平方米；表2载明：3层以上（含3层）房屋评估表，砖混结构3层长16.9米，宽10.13米，建筑面积为171.2平方米，评估值111245.76元，砖混结构4层长9.4米，宽10.13米，建筑面积95.22平方米，评估值为61873.96元，彩钢夹芯板房（4层）长5.4米，宽4.9米，建筑面积26.46平方米，评估值为4524.66元，房屋估价结果合计177644元；表3室内装修及地上附着物评估表载明，卫浴上下水、固定电话、有线电视等评估值合计83337元。

    2020年8月23日，西安市雁塔区大雁塔街道办事处（甲方）、权X甲（乙方）、陕西XX公司（投资方、以下简称“XX公司”）签订《房屋征收补偿安置协议书》，载明户内成员有户主权X甲、妻子徐某某、儿子权X乙，约定乙方自愿接受如下安置，就地安置建筑面积120平方米住宅一套，建筑面积80平方米住宅一套，甲方一次性付给乙方货币化补偿费XXX元[包含：货币化安置补偿费76万元、原房屋残值评估价177644元、装修附属物补偿费227056元、合法宅基地内已建成房屋二层以下（含二层）的建筑面积大于产权调换面积部分补偿56346元、临时安置补偿费78250元、生活补助费15600元、搬迁补偿费2000元、奖励费10万元、人均奖励费3万元、联户奖励费2万元]，扣除一二层建筑面积不足安置面积补差费用68000元，乙方应收款额为XXX元。

    庭审中，潘XX称其为建设涉案房屋总计出资294515元，2008年11月20日《补充协议》确认其建房的建筑费投入为25万元，是在总建房投入294515元中减去了4楼投资的33500元的基础上协商得出，针对该意见，潘XX提交《承建协议》、收条及潘XX记录的案涉房屋开支明细（部分）予以证明。权X甲对该组证据真实性不清楚，对证明目的不认可，房屋是潘XX盖的，其没有经手过，潘XX扩建涉案房屋每平米的单价在330元左右，根据拆迁安置补偿协议，房屋面积是453平方米，所以建设涉案房屋花不了294515元。

    权X甲称拆迁安置补偿对象仅涉及依法取得宅基地使用权的本村集体组织成员，因潘XX不具有取得上述拆迁补偿的身份条件，无法取得拆迁补偿并非权X甲违约，针对该意见，权X甲提交《房屋征收工作宣传手册》予以证明。潘XX对该宣传手册的真实性予以认可，对证明目的不予认可，称拆迁款应当按照合同约定来分配，与潘XX是否具有拆迁资格无关。

    权X甲称潘XX于2020年8月27日向法院申请财产保全，法院于2020年9月27日保全完毕，权X甲于2020年9月29日才取得拆迁补偿款，截至保全完毕之日，权X甲未取得任何拆迁补偿，权X甲不存在任何违约行为，不应当承担违约责任，潘XX的诉讼请求于法无据，针对该意见，权X甲提交（2020）陕0113民初18234号民事裁定及储蓄存单予以证明。潘XX对该组证据真实性认可，对证明目的中“潘XX于2020年8月27日向法院申请财产保全，法院于2020年9月27日保全完毕，权X甲于2020年9月29日才取得拆迁补偿款”认可，对其余证明目的不予认可，称其是按照法律规定办理保全，权X甲对拆迁后应分得多少钱是清楚的，权X甲提交的该组证据系法院与协执单位在诉讼保全过程中协调工作的产物，不属于本案争议焦点，与本案无关。

    经询，原、被告均称涉案房屋自潘XX加建后至权X甲签订《房屋征收补偿安置协议书》期间未再翻建过。

    潘XX称其建房前的房屋状态是两层房屋，二楼是瓦房，其将一楼卫生间改造了，并将一楼从70平方米扩建至170平方米，将二楼房屋地板、卫生间进行改造，并拆除房顶，将二楼从70平方米扩建至170平方米，又加盖了三层及四层，其起诉的违约金75万元是充分考虑了涉案房屋的实际价值、潘XX的投入及权X甲作为铁一村村民身份而保守主张的，其仅主张75万元，放弃其余主张。

    权X甲称其原有房屋有两层共计154平方米，不含楼梯，楼梯有15平方米，潘XX将一层、二层原有的77平方米都扩建至171平方米，加建了一楼的卫生间、厨房，将二楼的卫生间、地板进行了改造，并加建了三层171平方米及四层100平方米。

    权X甲称潘XX因建房花费28万元，要求其支付28万元，其只愿支付10万元，双方就未协商一致，在其签订《房屋征收补偿安置协议书》之前，潘XX找了高XX跟其谈，其愿意适当加一些，但还是没有谈妥，之后双方就再也未谈过。潘XX称在权X甲签订《房屋征收补偿安置协议书》之前，其找权X甲谈过几次，权X甲称亏待不了其，但在签订安置协议书之后，其找权X甲谈时，权X甲说只能给其10万元，其认为10万元太少，之后双方就没有再谈了，其起诉之后，权X甲让高XX给其打电话，说在10万元的基础上加3万元，其也没有同意。

    权X甲称原、被告双方在协议签订后，虽约定新建房屋一家使用一半，但客观上潘XX占有、使用的面积大于权X甲使用的面积，双方在分割房屋使用面积时，将卫生间、楼梯、过道全部视为权X甲的使用面积在计算，权X甲每一层至少要少10平方米以上的使用面积，具体为：一层新建部分，权X甲使用26平方米，潘XX使用30.36平方米，其他为走廊和公共区域；二层新建部分的分配同一层新建部分；三层新建部分，潘XX使用56.43平方米，权X甲使用48.51平方米，差额的7.92平方米是公共楼梯及走廊的面积；四层全部是潘XX在使用。潘XX称其与权X甲就新建部分一人使用一半，具体为：一楼新建部分，其与权X甲各自使用49.9平方米；二楼新建部分的使用情况与一楼新建部分一致；三楼加建的170平方米，其实际使用82平方米，权X甲使用88平方米，公共部分45.6平方米由二人均摊；四层加建的100平方米由潘XX使用。

    上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。

    本院认为，原告潘XX与被告权X甲之间签订的涉案《合同》及两份《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应依约履行。上述《合同》及《补充协议》的签订是因为权X甲因家庭困难无力修建房屋，而由潘XX出资在权X甲原有房屋的基础上新建房屋，潘XX从而取得新修实用面积一、二楼共计98平方米、三楼85平方米、四楼100平方米房屋的产权。

    根据2008年8月9日《补充协议》第二条约定，潘XX享有其所有的房屋被拆迁而获得补偿的权利，而依据《宣传手册》、《房屋征收评估结果表》及《房屋征收补偿安置协议书》可知，仅权X甲一户三层的评估值为111245.76元、4层砖混结构评估值为61873.96元、4层彩钢夹心板房的评估值为4524.66元，合法宅基地内已建成房屋二层以下（含二层）的建筑面积大于产权调换面积部分的补偿56346元，还不包含调换面积的房屋价值，已远远超过权X甲愿意支付给潘XX的补偿款10万元，权X甲在了解征收补偿政策及补偿安置方案的情况下向潘XX明确表示仅愿意支付10万元或适当增加一点补偿款，显属违反2008年8月9日《补充协议》第二条约定的违约行为，更不符合诚信的社会主义核心价值观，故权X甲应当支付潘XX违约金。权X甲抗辩潘XX新建房屋的费用低于《补充协议》的约定，但未提供任何证据予以证明，故对权X甲该意见，本院依法不予采信。权X甲抗辩潘XX多年来实际使用面积多于权X甲的使用面积，未提交任何证据予以证明，且与本案无关，故对权X甲该意见，本院亦不予采信。

    关于违约金的计算方式，2008年8月9日《补充协议》第二条约定的违约金计算方式为乙方所建筑投资款的3倍（建筑费用约17万元左右），潘XX主张以2008年11月20日《补充协议》第二条约定的建筑费用25万元的3倍来计算违约金，但2008年11月20日《补充协议》第二条的约定仅仅是为了明确潘XX最终投资新建的房屋面积及费用，并非是对2008年8月9日《补充协议》第二条约定的变更，另，违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，结合涉案房屋被征收的补偿情况，应当以2008年8月9日《补充协议》第二天约定的计算标准确定违约金数额为宜，故权X甲应当支付潘XX违约金51万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

    一、被告权X甲于本判决生效之日起十日内支付原告潘XX违约金51万元。

    二、驳回原告潘XX其余诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案案件受理费11300元、保全费4270元，由被告权X甲承担11970元，原告潘XX承担3600元。鉴于原告潘XX已预交，被告权X甲于本判决生效后十日内将其应当承担的案件受理费、保全费一并支付原告潘XX。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

    审　判　员朱X

    二〇二一年四月十九日

    书　记　员魏X