法拍房上带有20年租约且已支付完全部租金--成功打破“买卖不破租赁”铁律

    李XX与李XX返还原物纠纷一审民事判决书

    案  由返还原物纠纷

案  号（2020）川0106民初11211号

    发布日期2021-06-04浏览次数6

    成都市金牛区人民法院

    民事判决书

    （2020）川0106民初11211号

    原告：李XX，男，汉族，1994年6月10日出生，户籍地：四川省剑阁县。

    委托诉讼代理人：邓杨，四川XX律师。

    被告：李XX，男，汉族，1986年12月6日出生，户籍地：四川省南部县。

    委托诉讼代理人：江X，四川XX律师。

    第三人：叶XX，男，汉族，1973年1月14日出生，户籍地：重庆市渝中区。

    委托诉讼代理人：钟XX，四川琴台律师事务所律师。

    原告李XX诉被告李XX、第三人叶XX返还原物纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法使用简易程序。本院于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告李XX及委托诉讼代理人邓杨，被告李XX及委托诉讼代理人江X，第三人叶XX委托诉讼代理人钟XX到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

    原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告腾退位于金牛区××路××号××栋××楼××号××市场××；2、请求法院判令被告支付非法占用使用商铺的房租费180000元（暂以9万元每年计算年租金，从2018年8月24日起至2020年8月24日止的房租费）；3、本案全部诉讼费由被告承担。

    事实和理由：原告于2018年8月21日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞拍的位于成都市金牛区××路××号××栋××楼××号××房，成交价为134.69万元人民币，于2018年8月24日通过成都市中级人民法院（2016）川01执1279号《执行裁定书》拍卖取得该房屋所有权。后经查明该房屋一直由被告非法占用使用，且经产权人多次当面告知和电话告知要求被告签署《商铺租赁合同》支付欠缴房费未果。2019年3月15日，被告签收原告方律师函，逾期既不与原告签订房屋房租租赁合同也不支付租金，同时拒不腾退房屋，构成严重侵权行为。

    被告李XX辩称，被告认为涉案房屋是第三人享有的合法租赁权，其与被告达成了商铺租赁合同，被告有权占有使用涉案房屋。

    第三人叶XX答辩称，本案适用买卖不破租赁的规定，本意在于保护承租人的租赁权利不受租赁物变动的影响，在本案中第三人与赵XX签订的租赁合同，遭遇金牛法院查封房屋，故第三人的租赁合同在先，第三人基于与赵XX的租赁合同进行转租，属于合法占有并利用该房屋的行为，现第三人将该房屋租赁给被告，被告合法占有该房屋，在租赁期限内不应当腾退。

    经本院审理查明，四川省成都市中级人民法院（以下简称“中院”）依据已发生的法律效力的（2015）成民初字第283号民事判决书，在执行四川XX公司申请执行被执行人赵XX、黄XX、赵XX、四川XX公司、四川XX公司借款合同纠纷一案中，中院于2015年4月24日以（2014）成民保字第1360-3号民事裁定将被执行人赵XX位于金丰XX×3号（权1×××0）、商业用房予以查封。执行中，中院对前述标的物进行变卖，买受人李XX于2018年8月21日以134.69万元的价格竞得位于金丰XX×3号商业用房（权1×××0）。同日，李XX将竞拍购房款缴入了中院指定的账户。2018年8月24日，中院出具（2016）川01执1279号之三执行裁定书，李XX依据该裁定书在2018年8月24日取得案涉房屋所有权。

    在竞拍过程中，中院对案涉房屋进行了公告。

    李XX陈述，在竞拍执行过程中，执行法官告知其存在租赁。

    再查明，2013年1月4日，叶XX向赵XX出借XXX元，借款期限自2013年1月4日至2013年7月3日，借款到期后，赵XX不能清偿债务。赵XX与叶XX经过协商，以赵XX两套商业用房位于成都市金牛区××路××号××栋××层××号××和金丰XX×3号（权2×××9）出租给叶XX用以清偿债务，并书面予以确认签订《商业用房租赁合同》。

    《商业用房租赁合同》，主要内容载明：赵XX出租给叶XX位于成都市金牛区××路××号××栋××层××号××和金丰XX×3号（权2×××9）商业用房；租期自2013年7月10日至2033年7月9日止，租赁期20年；以上两套商业铺面租金按照每月租金1.25万元计算；赵XX同意叶XX以应付的租金冲抵被拖欠的债务，租赁期满时据实结算，如应支付的租金大于被拖欠债务，其差额由叶XX支付；叶XX在租赁期间有转租权，可自主将租赁铺面转租给其他人。

    另查明，2016年3月13日，叶XX作为出租方（甲方）与李XX作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要内容载明：叶XX将成都市金牛区金丰XX×3号（权2×××9）出租给李XX，租期一年。租赁期届满后，李XX续租至今。并分别于2017年3月13日、2018年3月9日、2019年3月4日、2020年4月8日、续签《商铺租赁合同》，其合同租期均为一年。最后一次案涉房屋租赁到期时间为2021年3月12日。李XX已将案涉房屋的租金全额支付给了叶XX。

    2019年3月11日，李XX委托四川XX出具《房屋催缴律师函》，向李XX告知案涉房屋产权的变更，以及明确要求自2018年8月24日起向李XX支付房屋使用费。

    上述事实有，原被告身份信息、不动产权登记证书、律师函、执行裁定书、商业用房租赁合同、网络司法拍卖公告以及成都市中级人民法院公告、《商铺租赁合同》、借款合同、借条、指定付款函、银行流水、双方当事人陈述在案佐证，本院予以认定。

    本院认为：根据双方当事人的诉辩意见以及向本院提交的证据，本院对本案的争议焦点确定并评析如下：

    （一）本案是否适用“买卖不破租赁”原则？

    房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，因赵XX无力清偿叶XX到期债权XXX元，故赵XX将案涉房屋出租给叶XX，以20年的房租冲抵赵XX所欠借款。可见，赵XX与叶XX签订了房屋租赁合同，但该租赁合同实际系赵XX为了清偿其对叶XX的债务，以案涉房屋20年的房屋使用权冲抵250000元的借款。该房屋租赁合同实际上是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债。不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此赵XX与叶XX之间签订的实为债权债务合同而非房屋租赁合同。

    叶XX承租案涉房屋后，按照合同约定将案涉房屋转租给李XX。2018年8月24日，李XX竞拍取得案涉房屋所有权。

    综上所述，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。换言之，叶XX在2018年8月24日之后，无权将案涉房屋转租给李XX。

    （二）李XX与李XX是否构成房屋租赁合同关系？

    根据上述分析，本案不适用“买卖不破租赁”原则。2018年8月24日，李XX竞拍取得案涉房屋所有权。李XX自然对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。根据合同的相对性原则，叶XX与赵XX之间签订的名为《商业用房租赁合同》视为债权债务合同仅对签约双方具有法律约束力。不能对抗合同之外的第三人。故叶XX承租案涉房屋后，按照合同约定将案涉房屋转租给李XX。李XX以此作为权力来源，自2018年8月24日后继续占用涉案房屋缺乏事实及法律依据。即是李XX与李XX不构成房屋租赁合同关系。

    关于李XX主张李XX腾退的请求。结合本案案情，虽自2018年8月24日起占有人李XX无权占有，但考虑到占有人李XX自2016年3月13日至目前处于占有状态，且占有人对案涉房屋占有到期日是2021年3月12日以及案涉房屋属于商业性质。因此本院综合考量，李XX应当在2021年3月12日之前腾退房屋。

    关于自2018年8月24日的房屋占用费的请求。根据李XX向本院提交的证据材料显示，证明李XX知晓案涉房屋将进行拍卖。李XX在竞拍取得案涉房屋所有权后，向李XX主张过向其缴纳房屋使用费。李XX仍然与李XX再次续签《商铺租赁合同》，并支付房屋使用费。因此本院认为，李XX应当向李XX支付自2018年8月24日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。占有使用费标准可参照《商铺租赁合同》约定的租金标准计算。

    据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：

    一、李XX应当在2021年3月12日之前腾退房屋；

    二、李XX于本判决生效之日起十日内向李XX支付房屋占有使用费131250元（2018年8月24日至2020年3月12日），2020年3月13日后的房屋占有使用费（自2020年3月13日起，按月租金6875元计算至实际腾退房屋之日止）。

    案件受理费1950元，由李XX负担。（此款已由李XX垫付，李XX于履行上述付款义务时一并支付李XX）

    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

    本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    审判员　李XX

    二〇二〇年十二月二十一日

    书记员　余XX