开发商逾期交房不负责，全力为委托人争取到违约金

    姜X、黄X与XX天某XX公司商品预售合同纠纷

    XX第一中级人民法院“

（2021）渝01民终3286号”

    案情简介

    2018年2月10日，天某XX公司作为甲方（卖方），与乙方姜X、黄X（买方）签订了《XX市商品房买卖合同》及其补充协议，主要约定:由甲方将座落于XX市渝北区宝圣湖街道宝环路5号10幢2单XX11-1的商品房预售给乙方，总成交金额844178元。第七条交房期限及交付条件：本商品房属预售商品房，甲方应当在2019年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第九条甲方逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过90日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。补充协议附件五第五条第二款约定：本合同第七条约定的该房屋交付时间为2019年7月31日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。该条第四款约定：甲方发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》确定的交付通知，到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（如物业维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。该条第五款约定：乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方在《入伙通知书》载明的交付时间已经将该房屋交付给乙方。

    合同签订后，姜X、黄X按约支付了购房款。

    2020年7月9日，天某XX公司向姜X、黄X送了接房通知书，主要表明案涉房屋将于2020年7月18日集中接房。天某XX公司将委托XXXX公司负责房屋交付工作。

    XX市建设工程竣工验收备案登记证主要载明：工程名称隆鑫鸿府一期工程1.3、1.4期A7.A8.A10-A13栋及300.3标高层车库工程，本次备案A8.A10栋，工程地点渝北区宝环XX。竣工验收时间2020年7月16日。

    2020年7月18日，XX新某鑫物业管理有限公司出具的入伙流转表载明：房号10-2-11-1，业主姓名姜X、黄X，入户资料审核合格，已缴费用已核实，符合交房条件。姜X、黄X认可该日为交房日期。

    办案经过

    接受原告李XX委托后，我积极了解案件情况，并积极计算违约金并及时向XX市渝北区人民法院起诉；一审法院判决支持我方诉讼请求后，被告天某XX公司不服，又向XX市第一中级人民法院提起上诉，理由是XX市受新冠疫情影响的期间是2020年1月24日至3月24日，至少应免除该期间的逾期交房违约责任，天某XX公司作为房地产行业，受疫情影响更长，实际于2020年5、6月份才逐步恢复正常生产秩序，因此请求减免3个月违约金；

    对于天某XX公司的上诉理由，我们积极应对，提出答辩意见：根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。”不可抗力发生在迟延履行行为发生之后的，不可免除违约责任，在天某XX公司逾期交房后近半年的时间才发生疫情，因此不能免除其违约责任。

    XX市第一中级人民法院采纳了我方观点，驳回了天某XX公司的上诉请求。

    案件结果

    驳回天某XX公司的上诉请求，维持原判（判决天某XX公司支付黄X姜X违约金59430.13元，并承担诉讼费）。

    判决的理由：依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第四条、《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定。

    审判长　商雪梅

    审判员　刘XX

    审判员　朱XX

    二〇二一年四月十二日

    法官助理　陈XX

    书记员　陈XX

    裁判日期