关*物业费的那些事！

    西安*雁塔区人民法*

    民事判决书

    （2021）陕0113民初16700号

    原告：西安XX公*，住所地：西安*曲江*XX。

    法*代表人：胡XX，该公***经*。

    委托诉讼代理人：焦*，陕西海*睿诚律师*务所律师。

    被告：赵XX，女，汉族，1972年5月8日出生，住西安*碑林*。

    委托诉讼代理人：赵XX，北京市XX律师。

    原告西安XX公*(以下简*“XXX”)诉被告赵XX物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法*用简***，公*开庭进行了审理。原告XXX委托诉讼代理人焦*及被告赵XX委托诉讼代理人赵XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终*。

    原告XXX诉称，被告系位于*安*曲江*XXXX路XX号XX花*XX号楼XX座的业主，于2003年1月29日办理入伙手续，同时*署了《前期物业管*服务协议》、《湖滨XX管*公*》，认可前期物业管*服务并同意按照约定的标准支*相***。原告于2006年10月25日与湖滨XX开发商*安*滨XX房*产开发有*责任***订《西安*滨XX物业委托管*合同》并在西安*房*管*局备案，受托担任*滨XX前期物业服务企业。至今，原告一直为湖滨XX的物业管*方，依约提供物业服务。但自2006年1月1日起，被告开始拖欠物业费*费*，暂至2021年3月31日共拖欠物业费、水*、公*电费*计*民币81062.39元，前述欠费*产生滞纳金*民币190375.02元（按照LPR一年*利*的四倍即15.4%计*）。前述欠费*滞纳金*计*至2021年3月31日，均主张*被告实际支*之日。为维护原告的合法**，现原告诉至本院，请求判令：1.被告向*告支*欠交的物业费、水*、公*电费*计*民币81062.39元*滞纳金*民币190375.02元（欠费*滞纳金*计*至2021年3月31日，均主张*被告实际支*之日）；2.由被告承担本案诉讼费*。

    被告赵XX辩称，第一，被告没有*XXX签订物业服务合同，根据合同相*性原则，被告与前期公**订的前期物业管*服务协议不能*束*告与XXX，XXX与前期公**订的物业委托管*合同更不能*束**。选聘和**物业服务企业由业主共同决定，这是法*、法*的强*性规定。《物业管*条例》第十二条第三款、第四款规定，业主大会决定本条例第十一条第（5）（6）规定之外的其他事项*，应*经*有*分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有*束*。可见，只有*法*业主大会决议，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，才对业主产生约束*。非法*订的物业服务合同突破了合同相*性原则，加重了业主的责任*义务，排除了业主的主要权*。比如违约金*款，被告既未出席*业主大会，更未表决过选聘XX公*，从*见过XX与前期公**订的委托管*合同，现在以该违约金*款约束*同相*人，违反了法*的强*性规定，应*无效。XXX作为专业的物业服务企业，对物权**、法*、规章**非常*悉，在其进入过程*，应*对业主委员会及前期物业管*的合法*，对选聘流程*合法*、业主大会的决议真实性作出谨慎*断。在其明*不符*法*条件的业主大会决议的情况*，与前期公**订合同，是一种恶意行为，侵害了被告的合法**。综上，被告从*知道与XXX签订物业服务合同的情况。第二，XXX为非法*实际提供物业服务者，其违反收费*服务相*致的原则，构成*权。物业服务收费**遵循合理、公*以及费*与服务水***应*原则。XXX收取的物业服务收费*准为每平**2.05元，2013年*为1.58元*平**，但其没有**全*业主的认可，不能*意涨价，且物业服务质量存在严*质量瑕疵。原陕西住建厅、陕西物价局联合发布的陕西省XX物业服务标准的使用说明，明*指出了质价相*的原则。XXX收取的费*应*提供一级服务，但与服务标准相*，相*甚远。XX公**供的服务标准不符*收费*准，属于*行过程*存在重大瑕疵。故被告在XXX具有*务重大瑕疵的情况*，具有*辩权，在物业服务合同合法*不具备的前提下，当然不应*承担违约金*滞纳金。第三，被告具有*讼时*抗辩权，对XXX起诉前的3年*予以认可，对3年*前的物业服务费*，由于XX公**于*权*求，被告不予认可。对违约条款，被告根据法*规定，请求法*通*公**以干*，在法*认定违约金*款有*的前提下，予以调整。被告把该房*卖给朋友刘XX，并进行了交付，但一直没有*行登记，并且没有*住，是空*房，该事实XXX是知情的。本案中，XXX并没有*极收取物业服务费*和**被告缴纳物业服务费*，并且其未能*供证据证实以任***催缴过物业服务费*，由此产生的不利**应*由其承担。本案应*适用诉讼时*，因为定期给付之债实际上是数笔独立的债务，每一笔债务的履行期限是明*的，其诉讼时*应*从*笔债务履行期限届满*日起算。本案中，被告至始至终*有*到任***缴费*通*，被告认可起诉前3年*的物业服务费*费*，并且按照50%予以缴纳为宜。被告并没有*XXX签订物业服务合同，XXX把被告与前期公**订的合同违约金*款及其与前期公**订的委托合同用到本案，没有**依据。如法*认定违约金*滞纳金*款有*，请求法*予以调整。

    经*理查*，被告赵XX，曾*名张X，系西安*曲江*XXXX路XX号XX花*XX号楼XX座业主，该房*建筑面积为244.25平**。湖滨XX小区的开发商*西安*滨XX房*产开发有*责任**。原告XXX系物业服务企业，自2006年11月1日开始为湖滨XX小区提供物业服务。2003年**29日，上海**物业管*公**安*滨XX管*处（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管*服务协议》，确认乙方*西安*滨XX房*产开发有*责任***委托，对其开发的“湖滨XX”住宅小区实施*期物业管*，现以《西安*城市居*区物业管*条例》及西安*滨XX房*产开发有*责任***订的《前期物业委托管*合同》为依据，制定本协议。该协议约定，物业管*服务费*照产权*筑面积每月每平**2元（其中管*服务费*月每平**1.40元，设备运行维护养*费*月每平**0.6元）向*方*取；甲方**空*应*西安*物价局（2001）304号文*规定缴纳日常*修养*费*30%的物业管*服务费，按产权*筑面积每月每平**1.02元**方*取；甲方*反本协议，不按协议约定收费*准和**缴纳有***的，乙方***求甲方*缴并从*期之日起每日加收实际应*纳金*千分之三的滞纳金；本协议自双**订之日起生效，小区业主委员会成*后*新的物业管*公**订聘任**合同，新的物业管*公**式接管*区物业管*后，取代乙方*本协议中的地位，继续享有*协议中规定的权**履行相**义务。2006年10月25日，西安*滨XX房*产开发有*责任***原告签订《西安*滨XX物业委托管*合同》，约定西安*滨XX房*产开发有*责任***西安*滨XX小区委托给原告进行物业管*，委托合同自2006年11月1日起生效，待湖滨XX小区业主委员会成*之后*行聘用，原告进入湖滨XX开始工作时*为2006年10月25日。同日，西安*滨XX房*产开发有*责任**、上海XX公**原告共同发布《公*》，载明“上海**物业管*公*（以下简*东*物业）自2002年3月1日接受西安*滨XX房*产开发有*责任**（以下简*湖滨XX）委托，对湖滨XX小区物业实施**。由于*滨XX委托东*物业的合同期限已届满，加之东*物业西北市场战略调整，双**定不再续签委托合同。现湖滨XX委托西安XX公**湖滨XX小区进行物业管*，委托合同从2006年11月1日起生效。待湖滨XX小区业主委员会成*之后*行聘用。”原告自2006年10月25日开始为湖滨XX小区提供物业服务。2013年3月原告向*主发出《关**整物业服务费*询函》，载明*通*膨胀引起物价、人员成*等企业相***巨幅上涨，物业全**取的物业费*无法**小区整体的良性运营，且与湖滨XX相*的别*物业收费*每平**2.6元-3.8元，因此，为了湖滨XX的设施*备能*良好的维护与保养，延长房*的物理寿*，使业主房*增值保值，特征询全*业主意见，请求在下半年*物业服务费*调0.65元/平**。2013年6月1日，原告发布《关**业费*调公*》，载明“首先感谢*家*湖滨XX小区本次物业费*调工作的支*与理解。物业客服中心通*2个月逐户走访、征询表决，现已达到法*要求。本小区256户，面积65000㎡，现有244户同意本次上调物业费0.65元/㎡，同意户数及面积均已超过《西安*物业管*条例》第十三条规定（须**分之二业主同意）。从2013年7月1日起湖滨XX小区物业费*行2.65元/㎡。”

    同时**，被告房*一直空*，自2006年1月1日开始拖欠物业管*费。拖欠2006年1月1日至2021年3月31日期间物业管*费*80716.13元。

    上述事实，有*期物业管*服务协议、西安*滨XX物业委托管*合同、公*、关**整物业服务费*询函、关**业费*调公*、照片、当事人陈*等证据及庭审笔录在卷佐证，并经*庭质证，可以作为认定本案事实的依据。

    本院认为，上海**物业管*有*公**安*滨XX管*处受西安*滨XX房*产开发有*责任***托，对被告所在的湖滨XX小区实施*期物业管*，上海**物业管*有*公**安*滨XX管*处与被告签订《前期物业管*服务协议》，该协议系双**实意思表示，且内容*违反法*及行政法*的强*性规定，故前期物业管*服务协议合法**，对双**具有**约束*。双**该协议中约定新的物业管*公**式接管*区物业管*后，取代上海**物业管*有*公**安*滨XX管*处在本协议中的地位，继续享有*协议中规定的权**履行相**义务。后*告于2006年11月1日开始为小区提供物业服务，因此，根据上述约定，前期物业服务管*协议中约定的权**务对原告具有**约束*，故原告有**据协议约定，向*告主张*业管*相***。庭审查*，被告自2006年1月1日开始拖欠物业管*费，至2021年3月31日已拖欠80716.13元，其行为已违反双**议约定，构成*约，根据《中华*民共和**同法》第一百零七条之规定“当事人一方*履行合同义务或履行合同义务不符*约定的，应*承担继续履行、采取补救措施*者赔偿损失等违约责任。”因此，对于*告要求被告支*拖欠物业费80716.13元*请求，本院依法**支*。对于*告要求被告支*拖欠水*、公*电费*请求，因其未提交有*证据证明*欠金*，故根据《最高*民法*关**用<中华*民共和**事诉讼法>的解*》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方*讼请求所依据的事实，应*提供证据加以证明，但法*另有*定的除外。在作出判决前，当事人未能*供证据或者证据不足以证明*事实主张*，由负有*证证明*任*当事人承担不利*后*。”对于*告的上述请求，本院依法*予支*。对于*告要求被告支*滞纳金*请求，因双**定被告未按约定支*相***时，原告有**求其从*期之日起每日支*应**金*千分之三的滞纳金，故被告应**告支*滞纳金，但该约定标准过高，故本院依法**以调整，根据《最高*民法*关**用<中华*民共和**同法>若干*题的解*（二）》第二十九条第二款之规定“当事人约定的违约金*过造成*失的百分之三十的，一般可以认定为合同法*一百一十四条第二款规定的过分高**成*损失”。因此，对于*纳金**本院依法*定为20000元。对于*告要求将诉请的各项**计*至实际支*之日的请求，因对于2021年4月1日之后*费*，原告未提交证据证明*告存在拖欠行为，因此，对于*告的上述请求，本院依法*予支*。

    对于*告辩称其与原告之间未签订物业服务合同，原告与前期物业公**订的前期物业管*服务协议不能*束*、被告的意见，庭审查**期物业服务协议系上海**物业管*有*公**安*滨XX管*处与被告签订，双**协议中约定原告接管*区物业后*代上海**物业管*有*公**安*滨XX管*处在本协议中的地位，继续享有*协议中规定的权**履行相**义务，且已发布公*，因此，前期物业服务协议对原、被告具有**约束*。故，对于*告的上述辩称意见，本院依法*予采信。对于*告辩称原告为非法*实际提供物业服务者，其违反收费*服务相*致的原则，构成*权*意见，庭审查*，前期物业服务管*协议约定空*房*的物业费*费*准为1.58元/月/㎡，在2013年6月30日前原告一直按此标准收取，未违反约定。后*告经*求三分之二以上业主同意，将物业费*费*准调整至2.05元/月/㎡，后*照此标准收费，不违反法*规定。故对于*告的上述辩称意见，本院依法*予采信。对于*告辩称原告起诉3年*前费*已超过诉讼时*的意见，根据《最高*民法*<关**理民事案件适用诉讼时*制度若干*题的规定》第五条之规定“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时*期间从*后*期履行期限届满*日起计*”因此，原告主张****并未超过诉讼时*，故对于*告的上述辩称意见，本院依法*予采信。

    综上所述，兹依据《最高*民法*关**用<中华*民共和**法*>时*效力的若干*定》第一条、第二条，《中华*民共和**同法》第一百零七条，《最高*民法*关**用<中华*民共和**同法>若干*题的解*（二）》第二十九条第二款，《最高*民法*<关**理民事案件适用诉讼时*制度若干*题的规定》第五条及《最高*民法*关**用〈中华*民共和**事诉讼法〉的解*》第九十条之规定，判决如下：

    一、被告赵XX自本判决生效之日起十五日内向*告西安XX公***2006年1月1日至2021年3月31日期间拖欠的物业管*服务费80716.13元*滞纳金20000元；

    如果未按本判决指定的期间履行给付金**务，应*依照《中华*民共和**事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支*迟延履行期间的债务利*。

    二、驳回原告西安XX公**余*诉讼请求。

    本案案件受理费5372元，本院减半收取后，由原告承担1262元，被告承担1424元。因原告已预交，故被告在向*告支*上述款项**并付清。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向*院递交上诉状，并按对方*事人的人数提交副本，上诉到陕西省西安*中级人民法*。

    审判员张XX

    二〇二一年*月十五日

    书记员董XX