房子租赁后无故退租，全力为出租人挽回损失。

    南京市建邺区人民法院

    民事判决书

    （2021）苏0105民初1359号

    原告：江苏XX公司，住所地南京市建邺区XX。

    法定代表人：张XX，职务：执行董事兼总经理。

    委托诉讼代理人：吴敏，江苏XX律师。

    委托诉讼代理人：郭XX，江苏XX实习律师。

    被告：南京XX公司，住所地南京市建邺区XX2层208商铺。

    法定代表人：张XX。

    被告：张XX，男，1976年12月13日出生，汉族，居民身份证号码XXX.住江苏省南京市江宁区龙眠大道XX。

    原告江苏XX公司（以下简称：环宇XX）诉被告南京XX公司（以下简称：XX公司）、张XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄XX独任审理，并公开开庭进行了审理。原告环宇XX的委托诉讼代理人吴敏，郭XX，被告XX公司的法定代表人张XX（即本案另一被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告环字公司诉称：2015年11月16日，原告与张XX签订《房屋租赁经营合同》，约定原告将案涉商铺出租给张XX，租赁期限自2015年11月17日至2020年11月16日止。该租赁合同亦对双方权利义务及违约责任等相关内容作了明确约定。后原告与XX公司、张XX又签订《租赁合同之主体变更协议》，约定自2015年11月17日起，XX公司取代张XX，由XX公司承担前述租赁合同项下张XX的全部权利义务，同时张XX作为XX公司履行合同的连带责任保证人，对XX公司履行租赁合同而产生的所有义务和责任承担连带责任。原告按照合同约定向被告交付房屋，但XX公司未完全履约，其拖欠部分水电费及自2020年1月1日以后的租金等费用未再向原告支付，XX公司将其在租赁物中的物品搬走也未通知原告，也未与原告办理案涉房屋交接手续并归还商铺。经原告多次催告无果，原告于2020年10月将被告承租房屋门锁砸开并清理出部分杂物，收回房屋。根据合同约定，XX公司逾期或者不足额支付相关费用达30日，原告除要求XX公司承担逾期付款违约金外，井有权解除合同、不退还保址金外，还有权要求XX公司支付合同剩余租赁期间应付租金总额20％的违约金。XXXX公司延期支付租金、物业费、水电费等，已构成违约。经原告多次催要，XX公司、张XX拒不履行付款义务，故原告诉至法院，请求判令：1、XX公司向原告支付自2020年1月1日至2020年9月30日的房租308214元，物业费18270元，拖欠的水电费5852.4元，共计332336.4元：2、XX公司向原告支付逾期付款违约金及合同剩余租货期间所有应付租金20％的违约金；3、判今张XX对XX公司的上述付款义务承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费等相关费用由XX公司承担。

    两被告共同辩称：2019年11月19日，XX公司门店工作人员通过微信及书面迪知向原告发透了《关于房租合同提前终止的申请》，陈述XX经营成本上涨，XX公司已连续三年亏损，实难维持。在此之前，被告曾与原告协商，要求在房租方面给子优惠遭拒绝，故被告才向原告发送上述《申请》，现被告已将2019年全年房租缴清，且被告已于2019年年底前搬离案涉房屋，被告认为其与原告已解除案涉租赁合同，原告不应再向被告主张2020年1月起的房和及违约金等，现被告同意不要求原告向其返还保证金万元，并愿意承担拖欠的部分水电费用，且表示不同意原告的其他诉请。

    经审理查明，原告曾与案外人南京XX公司签订有《融侨社区中心房产租赁经营合同》一份，约定原告向上述案外人（该案外人系案涉房屋所有权人）承租案涉房屋，原告并有权对外转租案涉房屋。2015年11月16日，原告与张XX签订有《房屋租赁经营合同》一份（以下简称：租赁合同），约定原告将坐落于南京市建邺区XX2层208室（建筑面积为406平方米）的商铺房屋出租给张XX商业使用，租货期限自2015年11月17日起至2020年11月16日止，并约定2019年11月17日至2020年11月16日期间，月租金为34246元，月物业费为2030元；还约定张XX应自行在本合同约定的付款日前将租金，水、电费、物业管理费等汇入原告账户：若张XX违约、原告可扣留部分或全部保证金以冲抵原告遭受的经济损大：若张XX未按时缴纳租金，物业管理费、水电费等，原告有权以保证金抵扣；货期内，张XX逾期或不足额支付祖金、水、电及物业管理费用的，每逾期一日应按本年度日租金标准承担一日之逾期付款违约金；还约定若张XX通期或不足额支付上述相关费用达30日，原告除装求张XX承担上述违约责任外，有权解除案涉合同、没收保证金，同时要求张XX应支付合同剩余租赁期间所有应付租金20％的违约金：另约定2016年3月31日后，若张XX需提前退租的，应提前个月书面通知原告，经原告同意方可解约，原告有权没收被告之保证金，并要求被告承担相当于当期3个月租金的提前解约违约金。上述合问签订后，原告又与张XX、XX公司签订有《租赁合同之主体变更协议》一份，约定自2015年11月17日起，XX公司取代张XX成为上述租赁合同一方，即XX公司获得该租赁合同及补充协议项下原来张XX拥有的各项权利和利益并承担该租赁合同及补充协议项下原来张XX承担的各种义务和责任；张XX同时为XX公司履行合同的连带责任保证人，对XX公司XX履行租赁合同而产生的所有义务和贵任承担连带责任。上述合同及协议签订后，被告向原告缴纳8万元保证金。

    另查明，XX公司自承租案涉房屋后，缴纳房租至2019年12月31日；XX公司仅拖久2019年9月水电费17196元、2019年11月水电费1146.4元、2019年12月水电费2676元，合计拖大原告水电费5542元。

    还查明，XX公司XX近年来经营亏损，其曾于2019年11月与原告协商要求降低2020年期间的房租标准遭拒，XX公司遂于2019年11月19日向原告发送《关于房租合同提前终止的申请》，言明其XX经营亏损，且原告不能降低房租标准，故申请自2020年1月1日起搬出案涉房屋并解除家涉租货合同，并要求原告向共退还部分保证金。原告在庭审中陈述，其在收到上述函件后，曾向被告送达《法务函》一份，言明要求被告需按合同约定标准继续向原告支付2020年1月1日起的房屋租金及物业费等。被告在庭审中否认收到该法务函。

    又查明，XX公司在未征得原告同意退租且未与原告办理案涉房屋交接手续情形下，于2019年年底擅自搬离案涉房屋。原告曾要求被告向其缴纳2020年期间房租未果，遂于2020年10月将案涉房屋门锁砸开并收回房屋。XX原告向被告主张2020年」月至9月期间的房租、物业费未果，遂于2021年2月23日诉至本院，要求判如所请；被告应诉后，则认为其已于2020年1月1日与原告解除案涉合同，不同意缴纳2020年期间的房租及水电费等，但同意原告不向其退还房屋保证金8万元，还同意补缴2019年期间所拖的水电费用。XX原、被告双方就被告是否应向原告缴纳2020年期间的房租及物业管理费等问题意见不一，致调解不成。

    以上事实，有原告提供的《融侨社区中心房产租赁经营合同》《房屋租赁经营合同》、《租赁合同之主体变更协议》、水电费发票、被告提供的《关于房租合同提前终止的申请》及庭审笔录等证据证实。

    本院认为，原告虽非案涉房屋所有权人，经案涉房屋所有权人同意，将案涉房屋出租给本案被告行为合法：XX原、被告之间签订的案涉《房屋租赁经莒合同》、《租合同之上体变更协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，台法有效，各方当事人均应依约履行各自的合同义务。本案原、被告在合同中已明确租金、物业管理费金额及缴纳时间，也约定了被告需提前退租的，应提前6个月书面通知原告，经原告同意方可解约，被告虽向原告送达《关于房租合同提前终止的审请》，但该申请并非提前6个月向原告提出，且被告未能按合同约定向原告缴纳当期3个月租金的提前解约违约金，其行为构成违约。被告作为违约方，其无权行使合同解除权。故被告关于案涉台同已于2020年1月1日解除之意见，本院不予采纳；鉴于被告擅自搬离案涉房屋且未与原告办理案涉房屋交接手续，应视为案涉租赁合同未解除，XX原告于2020年10月自行收回案涉房屋，且原告主张被告应向其缴纳2020年1月1日至同年9月30日的久租，本院认定案涉租赁合同解除日为2020年9月30日，故对原告要求被告按合同约定标准向其缴纳2020年1月1日至2020年9月30日期问的租金之诉清，本院子以支持；另鉴于被告实际已于2020年1月1日前搬离案涉房屋，其在2020年1月至同年9月未实际使用案涉房屋，但若按原告诉请不向被告退还保证金并有权要求被告支付相应违约金，会加重被告负担，故对原告要求被告按合同约定向其支付相应违约金并不向被告退还保证金之诉请、本院不予支持；另被告在2019年期间有部分水电费未交，且该部分费用已由原告垫付，故对原告要求被告向其支付其垫付水电费之诉请，本院在查明久费数额的基础上予以支持；XX被告自2020年1月至9月未实际使用案涉房屋，故对原告要求被告按合同约定标准向其缴纳物业管理费之诉请，本院就被告向原告缴纳物业费的标准酌定为合同物业费标准的70％，并予以支持；还鉴于张XX为XX公司履行案涉租赁合同的连带责任保证人，应对XX公司XX履行案涉租赁合同而产生的所有义务和青任承担连带责任，故对原告主张张XX对XX公司向其付款义务承担连带责任之诉请，本院予以文持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条，第二十一条之规定，判决如下：

    一、被告南京XX公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏XX公司房屋租金228214元（月租金34246元＊9个月-80000元保证金）。

    二、被告南京XX公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏XX公司为其垫付的水电费5542元。

    三、被告南京XX公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏XX公司物业费12789元（物业管理费2030元/月＊9个月＊70％）。

    四、被告张XX对上述被告南京XX公司向原告江苏XX公司的付款义务承担连带担保责任。

    五、驳回原告江苏XX公司的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支什迟是履行期间的债务利息。

    案件受理费6285元，保全费2220元，保全担保费1000元，合计9505元，由原告江苏XX公司负担1287元，由被告南京XX公司、被告张XX负担8218元（此款由被告于本判决生效之日起十五日内直接给付原香，以冲抵原告预缴的费用）。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。

    审判员黄XX

    二〇二一年六月十八日

    书记员朱X