帮公司挽回租金损失

    郑*XX公*、郑*XX公**赁合同纠纷二审民事判决书

    审理法*：　河南省郑*市XXX法*

    案　　号：　（2021）豫01民终XXX号

    案　　由：　租赁合同纠纷

    裁判日期：　2021年07月XX日

    河南省郑*市XXX法*

    民事判决书

    （2021）豫01民终XXX号

    上诉人郑*XX公*（以下简*XX公*）因与被上诉人郑*XX公*（以下简*华*XX）、原审被告广*XX公*（以下简*XX公*）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑*高*技术产业开发区人民法*（2021）豫0191民初5352号民事判决，向*院提起上诉。本院立案受理后，依法*庭审理了本案。上诉人XX公**托代理人胡X、朱X，被上诉人华*XX委托代理人谷XX、马*雪，到庭参加诉讼。原审被告XX公**到庭参加诉讼。本案现已审理终*。

    XX公**诉请求：1．依法*销原审判决第一项，在查**实的基础上予以改判；2．上诉费*由华*XX承担。事实和*由：华*XX主张*2020年5、6、7月，12月以及2021年1月租金*多数属于*情期间租赁费*，而一审判决认定XX公***租金**视法*规定，司**关、政府部门对疫情期间租金*免的指导要求，无视XX公**求减免疫情期间租金*呼声，对XX公**然不公。疫情属于XX公**能*见、避免和*服的不可抗力事件，XX公**止营业期间的租金**法*除，该期间应*2020年1月23日至7月25日期间的租金。影院行业特殊，疫情对XX公**响深远，继续履行租赁合同对XX公**失公*。2020年7月25日XX公**工后，根据疫情常*化的要求，影院每一观影客户需要相*一个座位，影院处于*营业状态。相*于2019年745.4万**分账票房，2020年XX公**有243.9万**分账票房，而2020年**租金*物业费*高*265.3万*，即使减免2个月租金，也难以弥补影院对设备投入、养*、人工及营运等产生的巨额亏损。近期的案件中法*考虑疫情因素，依法*疫情期间以及常*化防控期间的租金*以调整。《商*租赁补充》协议不应**XX公**次主张*免租金*阻碍。综上，请求依法**XX公**上诉请求。

    华*XX辩称，XX公**2020年5月18日与华*XX签订的补充*议，双**就疫情期间减免60天租金*成*致，且协议虽约定若XX公**约则减免优惠，但华*XX在本案诉讼金*中仍减免60天的租金，已经**考虑XX公**疫情影响的情况。XX公**不可抗力为由主张*免2020年1月23日至7月25日期间的租金*有*实和**依据。首先最高**的规定要求准确适用不可抗力具体规定，其次，疫情管*仅是导致XX公**益*少履行困难，而非直接导致合同履行不能，双**于*行困难的原因已达成*致。另外，最高*民法*关**善审理涉疫情民事案件若干*题的指导意见，要求根据公**则变更合同，而非直接免除全*租金。原审判决华*XX提出的迟延支*2020年5、6、7、12月及2021年1月份租金*违约金*未支*，已充*考虑疫情对XX公**影响。综上，一审判决认定事实清楚，适用法*正确，请求依法*回XX公**上诉，维持原判。

    XX公**答辩意见，庭后*未提交书面答辩状。

    华*XX向*审法*起诉请求：1．判令XX公***华*XX欠付租金XXX元*违约金94691元（以XXX元*基数，按每日万*之五，自2020年4月21日暂计*2021年1月6日，之后*XXX元*基数，自2021年1月7日计*至实际清偿之日止）；2．判令XX公***华*XX服务费40050元*违约金（自2020年11月21日暂计*至2021年1月6日为6408元，之后*约金*40050元*基数自2021年1月7日每日按照千分之五计*至实际清偿之日止）；3．判令XX公**上述款项*款、违约金*担连*清偿责任；4．本案诉讼费*由XX公*、XX公**担。

    原审法*查**实：华*XX（作为出租方、甲方）与XX公*（作为承租方、乙方）签订《房*租赁合同》，其主要内容*：乙方*赁甲方*有*法*租权*位于**市××新区××城市广*××号开设“XXX国*影城”。租赁期限为15个租约年，自租金**开始日起开始计*，每12个月为一个租赁年*（租约年）；自甲方*成*赁场所交付义务之日起，乙方*有6个月的装修期，装修期内，乙方*需支*租金**业服务费，但应*担租赁场所内发生的水、电、通*等公*事业费*装修综合服务费（5元/平*）。租金**方*为保底租金**成*金*者取其高*计*方*（即如分成*金*数额低于*底租金*数额，则按保底租金*数额收取租金；如保底租金*数额低于*成*金*数额，则按分成*金*数额收取租金）。分成*金（含税）按照影院净票房*入的一定比例计*，具体比例为第1年*第3年*12%，第4年*第6年*13%，第7年*第9年*14%，第10年*第15年*15%。年*底租金*第一年*第三年*50元/平**/月，第四年*，每三年*比递增5%。租金**方*为月付，除本合同另有*定外，在整个合同期内，乙方***月20日前向*方*先缴付下月的保底租金。在本合同有*期内，经*方*面同意，乙方*将其在本合同项*的权**让给其附属公**关*公*，前提是该受让方**承和*行乙方*本合同项*的一切权***务，并保证该受让方*营该影院的规模、档次不低于*方*营该影院的规模和*次，且须*该受让方*本合同的责任、义务向*方*担连*责任。乙方*能*约定期限向*方/综合管*公***租金/物业服务费*，甲方/综合管*公**向*方*出要求支*租金/物业服务费*面通*书。乙方**接到书面通*之日起五个工作日内立即支*拖欠的租金/物业服务费，否则乙方*从**日起的次日起算，每拖延1日，承担应*未付金*的万*之五违约金。2017年4月18日，华*XX（作为甲方）与XX公*（作为乙方）签订《综合服务协议》，其主要内容*：乙方*租商*坐落于*南省××新区电厂路××号，建筑面积为4005平**，房*的用途为影院。乙方*照承租面积缴纳综合服务费，综合服务费*缴纳标准为5元/平**/月；乙方***月20日前向*方*纳次月的综合服务费。承租期内，乙方*得拖欠、拒付综合服务费*，乙方*延迟交纳费*，甲方***取滞纳金，每延迟一天，乙方***应*而未付金*的千分之五滞纳金。华*XX（作为出租方、甲方）与被告XX公*（作为原承租方、乙方）、XX公*（作为新承租方、丙方）签订《合同主体变更协议》，其主要内容*：甲乙双**2017年1月8日签署了《房*租赁合同》，及2017年4月18日签署了《综合服务协议》，约定乙方*租甲方*有*法*租权*位于*南省××新区电厂路××城市广*××号商*用以经*XXX国*影城，租赁期限为15年。租赁合同及综合服务协议项*乙方*为承租人的全*权*、义务和*任*并转让给丙方，丙方*以概括承受。丙方*诺将按甲乙双**签署的租赁合同及综合服务协议的相**定按时**方*纳房*租金*费*。华*XX（作为甲方、出租方）与XX公*（作为乙方、承租方）签订《商*租赁补充*议》，其主要内容*：2020年*，一场新冠肺炎疫情突如其来，使贵我双**务均受到了不同程*的影响，为扶*乙方**，甲方*意免收乙方2020年2月1日至2020年3月31日共计60天合同约定的租赁单**租金400500元。2021年1月20日、2020年5月28日、2020年7月31日、2020年11月12日，华*XX分别**告XX公**寄催款函，要求XX公***租金、综合服务费。庭审中华*XX称，2020年1月31日前的租金，XX公**缴纳完毕。华*XX免除XX公*2020年2月1日至2020年3月31日共计60日的租金400500元。XX公**纳的2020年2月1日至2020年2月28日期间的租金200250元*做2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金。华*XX诉请租金*2020年5月1日至5月31日期间的租金200250元，2020年6月1日至6月30日期间的租金200250元，2020年7月1日至7月31日期间的租金200250元；2020年12月1日至2020年12月31日期间的租金210262.5元，2021年1月1日至2021年1月31日期间的租金210262.5元；以上合计XXX元。此后*租金，华*XX将另行主张。2020年11月30日前的综合服务费，XX公**缴纳完毕。华*XX诉请的综合服务费*2020年12月1日至2021年1月31日期间的综合服务费，每月20025元，共计40050元。XX公*、XX公**，对欠付的租金、综合服务费*额无异议。以上事实有**XX向*审法*提交的《房*租赁合同》、《综合服务协议》、《合同主体变更协议》、《商*租赁补充*议》、催告函四份及开庭笔录在案佐证。

    原审法*认为，华*XX与XX公**订的《房*租赁合同》、华*XX与XX公**订的《综合服务协议》、华*XX与XX公*、XX公**订的《合同主体变更协议》、华*XX与XX公**订的《商*租赁补充*议》，系各方*事人的真实意思表示，不违反法*法*的规定，合法**，当事人均应*照合同约定全*履行自己的义务。华*XX已履行其合同义务，XX公***按时*纳租金，其未按时*纳租金，已构成*约。庭审中，双**欠付的租金、综合服务费*额无异议。故华*XX诉请XX公***租金XXX元、综合服务费40050元，合法**，原审法*予以支*。《房*租赁合同》约定，乙方**接到书面通*之日起五个工作日内立即支*拖欠的租金/物业服务费，否则乙方*从**日起的次日起算，每拖延1日，承担应*未付金*的万*之五违约金。《综合服务协议》约定，承租期内，乙方*得拖欠、拒付综合服务费*，乙方*延迟交纳费*，甲方***取滞纳金，每延迟一天，乙方***应*而未付金*的千分之五滞纳金。原审法*根据本地影院受疫情影响情况、XX公**经*情况*租金**情况*认为，XX公**欠华*XX租金*要系因疫情所致，故华*XX诉请判令XX公***违约金，原审法*不予支*。《房*租赁合同》约定，在本合同有*期内，经**XX书面同意，XX公**将其在本合同项*的权**让给其附属公**关*公*，前提是该受让方**承和*行XX公**本合同项*的一切权***务，并保证该受让方*营该影院的规模、档次不低于XX公**营该影院的规模和*次，且须*该受让方*本合同的责任、义务向**XX承担连*责任。后**XX与XX公*、XX公**订《合同主体变更协议》，租赁合同及综合服务协议项*XX公**为承租人的全*权*、义务和*任*并转让给XX公*，XX公**以概括承受。原审法*认为，根据华*XX与XX公**订的《房*租赁合同》约定，XX公***上述债务承担连*清偿责任。依照《中华*民共和**同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华*民共和**事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、XX公***决生效之日起十日内向**XX支*租金XXX元、综合服务费40050元；二、XX公**上述债务承担连*清偿责任；三、驳回华*XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金**务的，应*依照《中华*民共和**事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支*迟延履行期间的债务利*。案件受理费15262元（华*XX预交18460元），减半收取7631元，由华*XX负担455元，XX公*、XX公**担7176元。

    本院经*理查**事实与原审法*一致。

    本院认为，新冠疫情爆发对社会各行各业造成*不利*响众所周*，本案合同双**不例外。对于*欠租金*事实双**无异议，而对于**XX主张*约金，原审判决总结考虑双**充*议约定及新冠疫情影响的事实，对于**XX的违约金*张*予支*，系兼顾*同双****衡*考量，明*考虑疫情因素的影响，如判令免除XX公***租金*请求，则对华*XX显失公*，明*利**衡。综上，XX公**上诉理由不能**，本院不予支*。原审判决认定事实清楚，实体处理适当，依法**维持。依照《中华*民共和**事诉讼法》第一百七十条第一款第一项*规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费15262元，由上诉人郑*XX公**担。

    本判决为终*判决。