开发商逾期交房，为业主追回违约金。

基本信息

案由：商品房预售合同纠纷

案号：（2019）粤13民终2572号

审理法院：惠州市中级人民法院

案件类型：民事

文书类型：判决书

裁判日期：2019-06-26

审理程序：二审

数据来源：普通案例

案情特征

当事人

上诉人(原审被告):惠州市XX公司。住所地:惠州大亚湾澳头安惠大道25号太东XX。
      法定代表人:梁XX,该公司董事长。
      委托诉讼代理人:李X,该公司工作人员。

委托诉讼代理人:蓝XX,广东XX律师。

被上诉人(原审原告):陈XX,女,1995年3月12日出生,香港居民,
      委托诉讼代理人:游XX、姚昕怡,广东XX律师及律师助理。

审理经过

上诉人惠州市XX公司因与被上诉人陈XX商品房预售合同纠纷一案,不服大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初2110号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人蓝XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

惠州市XX公司上诉请求:一、请求二审法院依法变更一审判决书中判决为:惠州市XX公司向原告支付逾期交房违约金12604元。二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、请求二审法院依法裁判,适用减少违约金额,减按万分之0.75每日计算违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中,约定逾期交房违约金的目的主要是弥补原告所遭受的损失,但目前涉案房屋价格已经大幅上涨,答辩人逾期交房并未对原告造成实际损失。即便有损失,也应当是参照周边房屋租金进行补偿。请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定,根据公平原则予以衡量,在计算违约金时减按万分之0.75计算。综上,一审法院在一审判决书中的判决有误,请求二审法院依法变更一审判决书的判决。

被告辩称

被上诉人陈XX经本院合法送达,没有到庭参与诉讼,不影响本案审理。

前审经过

陈XX向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付从2016年1月1日至2017年10月1日的逾期交房违约金25208元;2、本案诉讼费由被告承担。
      一审法院认定事实:2015年9月23日,原告与被告签订一份《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于惠州头东 房,建筑面积49.58平方米,总价263000元,首期款133000元于2015年1月19日前付清,余款130000元于2015年9月15日前付清。第八条约定:被告应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告,并符合本合同约定的商品房交付原告使用;第九条约定被告逾期交房的违约责任:逾期超过120日后,原告要求继续履行合同的,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金;第十一条房屋交付约定:商品房达到交付使用条件后,被告应当书面通知原告办理交付手续。合同还约定了其他事项。在合同约定的交付之日前原告付清了全部购房款263000元,被告于2017年10月1日通知原告收楼,原告于2017年10月2日实际收楼。原告认为被告逾期交房已构成违约,遂向一审法院起诉。另查明,被告开发的“太东明月湾(1-5栋)”项目已于2015年12月15日前完成了电梯监督检验,于2016年12月30日前完成了建设工程消防验收,于2017年4月1日完成了建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收,于2017年8月30日办理竣工验收备案。以上事实,有原告提交的商品房买卖合同、刷卡单及贷款支付凭证、入伙通知书以及当事人庭审陈述等证据,经庭审质证,足以认定。
      一审法院认为,原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合同有效,双方当事人应当诚实信用履行。原告依约向被告付清了房款,被告却未按约定在2015年12月31日前将符合交付条件的房屋交付原告使用,被告的行为已构成违约。根据合同第九条约定:被告逾期交房超过120天的,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。原告2017年10月2日实际收楼,按照合同关于房屋交付的约定,被告已完成房屋交付义务。因此,结合原告的主张,违约金应当从2016年1月1日起计算至2017年10月1日止,共639天,具体数额为25208元(263000元 0.00015 639天)。被告辩解约定的违约金过高,要求减少,未提供原告实际损失的相关证据,该辩解意见,不予采纳。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:被告惠州市XX公司自本判决发生法律效力后十日内向原告陈XX支付逾期交房违约金25208元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430.2元,由被告惠州市XX公司负担。
      二审中,当事人没有提交新证据。

本院查明

对当事人二审争议的事实,本院认定如下:一审法院认定的基本事实属实,本院予以确认。

本院认为

本院认为,本案系商品房预售合同纠纷,根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见,本案上诉争议焦点:逾期交房违约金计算基数应当如何确定。
      双方当事人签订《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示,合法有效,双方应该全面严格履行各自的权利和义务。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条约定:“逾期不超过120日,自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行。逾期超过120日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”本案中,被上诉人已按照合同约定履行了付款义务,而上诉人未能按照合同约定如期交房,逾期交房属实,应当按照合同约定承担违约责任,即按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。上诉人主张违约金过高而请求法院予以降低应当承担举证责任,但其未提交证据证明涉案违约金过高的事实,故上诉人诉请将违约金调低至按每日万分之零点七五进行计算理据不足,本院不予支持。原审按照双方当事人合同约定的违约金计算标准计付违约金,事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。
      综上所述,惠州市XX公司的上诉请求不能成立,应予以驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。
      二审受理费50元,由上诉人惠州市XX公司负担。
      本判决为终审判决。

审判人员

审判长 陈XX
      审判员 刘XX
      审判员 张XX

日期

二〇一九年六月二十六日

审判人员

法官助理曹国阳

书记员

书记员肖XX

附

附相关法律条文:
      《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
      (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
      (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
      (三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
      (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
      原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。