湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）鄂08民终267号
上诉人（原审被告）：湖北XX公司，住所地湖北省沙洋县沙洋镇荷花大道XX，统一社会信用代码9142XXXX17314811。
法定代表人钟X，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李X，女，1991年1月23日出生，汉族，系该公司员工，住湖北省沙洋县。
委托诉讼代理人：王亚丽，湖北新天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沙洋县XX公司，住所地湖北省沙洋县XX，统一社会信用代码9142XXXX59431162。
法定代表人张XX，系该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：张XX，男，1962年6月27日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。
被上诉人（原审原告）：梁XX，男，1963年10月8日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。
三被上诉人委托诉讼代理人：李XX，湖北XX律师。
三被上诉人委托诉讼代理人：李X，湖北XX律师。
原审第三人：赵XX，男，1972年1月11日出生，汉族，住荆门市东宝区。
上诉人湖北XX公司（以下简称沙洋XX）因与被上诉人沙洋县XX公司（以下简称XX公司）、张XX、梁XX、原审第三人赵XX保证合同纠纷一案，不服沙洋县人民法院（2019）鄂0822民初991号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月24日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人沙洋XX的委托诉讼代理人李X、王亚丽，被上诉人XX公司、张XX、梁XX的委托诉讼代理人李XX、李X到庭参加诉讼，原审第三人赵XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因新冠疫情防控需要，本案自2020年4月25日暂停审限，至2020年5月19日恢复审限。本案经合议庭评议，现已审理终结。
沙洋XX上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回XX公司、张XX、梁XX的全部诉请；2、本案一、二审诉讼费由XX公司、张XX、梁XX承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，本案借款仅办理了部分房屋（622.36平方米）的抵押登记手续，而借款合同和担保协议均约定的是对赵XX购买的房屋办理抵押登记，应指赵XX购买的所有房屋（1188.04平方米），仅就部分房屋办理抵押登记不能免除XX公司、张XX、梁XX的保证责任；2、本案诉讼当事人与（2018）鄂0822民初1056号民事判决的当事人相同，本次诉讼请求实质是要推翻前诉中的判项二，构成重复起诉，应予驳回，对前诉按审判监督程序处理。
XX公司、张XX、梁XX辩称，一审认定事实清楚，判决结果公平公正。1、赵XX以购买的1188.04平方米的房屋向沙洋XX借款795万元作担保，其无权干涉，只负有提供条件、配合双方办理抵押登记的义务，在赵XX取得不动产证之后，案涉贷款降至554万元，赵XX以622.36平方米的房屋为554万元贷款作担保，是双方之间的协商行为，办理正式抵押登记不需要其参与，沙洋XX在明知没有办理正式抵押登记的情况下，解除房屋的预告抵押登记，对可能产生的权利受损后果应自负责任，沙洋XX与赵XX的正式抵押登记办理完毕，其保证责任应予免除；2、本案诉讼标的与前诉的诉讼标的不同，前诉为给付之诉，本案为确认之诉，故本案不构成重复起诉。请求二审法院维持原判。
赵XX未到庭答辩。
XX公司、张XX、梁XX向一审法院起诉请求：1、依法确认2012年9月28日XX公司与沙洋XX、赵XX签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》约定的阶段性保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就，XX公司的连带保证责任已经免除；2、依法确认2017年11月21日XX公司、张XX、梁XX与沙洋XX、赵XX签订的《担保协议》约定的保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就，XX公司、张XX、梁XX连带保证责任已经免除；3、由沙洋XX承担本案诉讼费。
一审法院认定，2012年9月17日，赵XX欲向沙洋XX申请个人商用房贷款795万元。同日，赵XX及妻子叶XX共同向沙洋XX出具房地产抵押承诺书，同意用位于沙洋县××水××步行街的房地产为借款提供抵押担保，并由叶XX承担连带保证责任。2012年9月28日，赵XX作为借款人（购房人、抵押人）与沙洋县农村信用合作XX（抵押权人、债权人）及XX公司（房屋出售人、阶段性担保人）签订一份《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定：赵XX向沙洋XX借款795万元，用于购买XX公司开发的、位于沙洋县××水××步行街的房屋。XX公司为上述债务提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得所购房屋的房产证书、办妥正式抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费等债权人实现债权的一切费用。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起两年。赵XX用位于沙洋县××水××步行街的房地产为借款提供抵押担保，抵押担保范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、抵押物处置费、过户费等债权人实现债权的一切费用。抵押人在本合同生效后应积极配合贷款人共同到房地产登记部门依法办理抵押物登记手续。借款人所购房屋为期房的，贷款人有权要求先办理预售商品房抵押登记，然后依法办理正式抵押登记手续。本合同经当事人签字（盖章）后生效。该合同签订后，赵XX以其向XX公司购买的房屋作抵押办理了抵押预告登记。2012年10月22日，沙洋XX依合同约定向赵XX发放了借款795万元。
2015年4月8日，XX公司办理了涉案房屋总证。2017年11月21日，XX公司、张XX、梁XX与沙洋XX、赵XX签订一份《担保协议》，约定：XX公司、张XX、梁XX担保的主债务为赵XX于2012年9月28日与沙洋XX签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》项下全部债务，XX公司、张XX、梁XX提供连带责任保证担保。根据该借款合同，赵XX于2012年10月22日向沙洋XX贷款795万元，现结欠贷款本金554万元，保证期间为沙洋XX为赵XX解除《住房（商业用房）按揭借款合同》中赵XX向XX公司购买的房屋预告抵押之时起至房屋办理完正式抵押登记止。该协议签订后，沙洋XX随即解除了对赵XX所购房产的抵押预告登记。
2018年9月28日，沙洋XX向沙洋县人民法院起诉，要求赵XX偿还借款，并要求XX公司、张XX、梁XX承担连带保证责任。2019年3月25日，沙洋县人民法院作出（2018）鄂0822民初1056号民事判决，依法判决XX公司、张XX、梁XX对赵XX尚欠沙洋XX借款本金552.36万元及利息承担连带清偿责任。该民事判决现已生效。
2018年11月20日，赵XX办理了涉案房屋不动产权证。2019年3月28日，沙洋XX与赵XX在沙洋县国土资源局办理了赵XX所购房产的正式抵押登记，该抵押登记载明：被担保主债权数额为553万元，抵押宗地面积11215.5平方米、建筑面积622.36平方米。
另查明，2015年2月2日，沙洋县农村信用合作XX更名为湖北XX公司。
一审法院认为,本案当事人签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》及《担保协议》均系当事人真实意思表示且不违反法律法规规定，合法有效，该《担保协议》系对《住房（商业用房）按揭借款合同》的补充和变更，三方当事人应按该合同及协议约定全面履行自己的义务。关于2012年9月28日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》约定的XX公司阶段性保证责任的解除条件是否于2019年3月28日成就、XX公司连带保证责任应否免除的问题。本案中，《住房（商业用房）按揭借款合同》明确约定“XX公司为该债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得所购房屋的房产证书、办妥正式抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止”，该阶段性保证条款系对保证人保证责任终止所附解除条件的约定，借款人赵XX已于2018年11月20日办理涉案房屋产权证，并于2019年3月28日办理涉案房产的正式抵押登记，故XX公司保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就，且XX公司保证责任应予免除，故对XX公司、张XX、梁XX请求确认2012年9月28日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》约定的XX公司阶段性保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就、XX公司连带保证责任免除的诉请,予以支持。至于沙洋XX提出的本案诉讼系重复起诉、应予驳回的抗辩意见，经审查，本案诉讼与（2018）鄂0822民初1056号民事诉讼案件的当事人、诉讼标的及诉请均不相同，因此不构成重复起诉，故对该抗辩意见不予支持。
本案中，《担保协议》明确约定“保证期间为沙洋XX解除赵XX的房屋预告抵押之时起至房屋办理正式抵押登记手续止”，该担保条款系对保证人保证责任终止所附解除条件的约定，赵XX已于2019年3月28日办理了所购房产正式抵押登记，故XX公司、张XX、梁XX保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就，其保证责任应予免除。至于沙洋XX提出的赵XX只办理了部分房产而非全部房产的正式抵押登记，XX公司、张XX、梁XX保证责任解除条件未成就的抗辩意见，因合同及协议中并未明确约定且沙洋XX亦未提交证据证明，故对该抗辩意见不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条之规定，判决：一、确认XX公司与沙洋XX、赵XX于2012年9月28日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》约定的XX公司阶段性保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就，XX公司的连带保证责任已经免除；二、确认XX公司、张XX、梁XX与沙洋XX、赵XX于2017年11月21日签订的《担保协议》约定的XX公司、张XX、梁XX保证责任的解除条件已于2019年3月28日成就，XX公司、张XX、梁XX连带保证责任已经免除。案件受理费100元,由沙洋XX承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审认定一致。
另补充查明，《住房（商业用房）按揭借款合同》第二条约定，借款用于借款人向房屋出售人购买位于金水XX的房屋，房屋建筑面积为1188.04平方米；第十四条约定，合同项下抵押物为借款人向房屋出售人购买的房屋，即合同第二条所述的房屋。《担保协议》约定，该贷款抵押物为XX公司开发的位于沙洋县××水××步行街5-3018至3218号的商业用房，原办理抵押登记手续为预告抵押，因办理正式抵押登记手续，现需对原抵押登记手续进行解除。
本院认为，本案争议焦点为，一、XX公司、张XX、梁XX的保证责任是否因2019年3月28日办理的抵押登记而免除；二、本案是否构成重复起诉。
一、关于保证责任
沙洋XX主张，借款合同结合合同附件中的抵押清单，可以明确合同约定的抵押房屋的建筑面积为1188.04平方米，借款合同及担保协议中均约定保证责任期间截至赵XX在XX公司购买的房屋办理完正式抵押登记止，即赵XX购买的全部面积的房屋（1188.04平方米）办理完正式抵押登记止，现仅办理了622.36平方米房屋的正式抵押登记，没有达到保证责任免除的条件，因此，XX公司、张XX、梁XX仍应承担保证责任。
XX公司、张XX、梁XX辩称，借款合同及担保协议的保证条款中并未对办理抵押的房屋面积进行明确，且本案债务在担保协议签订时已经减少，提供抵押的房屋面积也相应减少并无不妥，现沙洋XX与赵XX已办理完正式抵押登记手续，保证责任免除的条件已经成就，其应免除保证责任。
本院认为，借款合同及担保协议系各方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。两份合同中均约定了保证责任至赵XX所购房屋办理正式抵押登记止，对于办理正式抵押登记的房屋是否为赵XX购买的全部面积即1188.04平方米的房屋，沙洋XX与XX公司、张XX、梁XX产生分歧。
《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”
本案中，借款合同及担保协议的保证条款中并未明确办理抵押登记房屋的面积，但借款合同第二条、第十四条明确约定了抵押房屋的面积为1188.04平方米，担保协议亦明确约定了抵押房屋的范围，担保协议系借款合同的从合同，对合同条款理解产生分歧时，亦可从主合同条款中寻求解释，因此，两处保证条款中约定的办理抵押登记的房屋应指借款合同项下赵XX购买的所有面积的房屋。从保证条款的文义理解，赵XX购买的房屋其意思范围涵盖主合同项下赵XX在XX公司购买的所有房屋，在合同并未特别约定仅为部分房屋时，不能对此片面理解。从合同的目的而言，办理抵押登记是为保障主债权，故对全部房屋进行抵押显然更有利于主债权实现，若条款中的房屋仅指对部分房屋办理抵押即可，那么该部分为多少面积的房屋，存在随意性，缺乏统一标准，不符合合同目的。此外，从交易习惯而言，办理房屋按揭借款，不论借款金额多少，均对借款合同中的所有房屋设定抵押担保，XX公司作为房屋出售人，张XX、梁XX作为房屋出售公司的股东，对此交易习惯应明知。XX公司、张XX、梁XX认为担保协议签订时借款本金已减少，抵押房屋面积也应减少。对此，担保协议中并未约定减少抵押房屋面积，且担保协议在前，办理抵押登记在后，实际抵押面积减少不能证明双方此前约定减少抵押物。因此，XX公司、张XX、梁XX认为办理了部分面积房屋的正式抵押登记即免除所有保证责任，依据不充分，其主张不能成立。
沙洋XX与XX公司、张XX、梁XX于2017年签订担保协议，解除了预告抵押，而涉案房屋的不动产权证直至2018年才办理，此时才具有办理正式抵押登记的条件。二审庭审中，沙洋XX承认办理正式抵押并不需要解除预告抵押，其作为办理按揭借款的专业金融机构，对在不具有正式抵押登记的条件下解除预告抵押的风险应有清晰认识，对于目前仅办理部分房屋抵押登记的后果，应负有一定责任。XX公司、张XX、梁XX作为房屋出售公司及公司股东，亦应对解除预告抵押后其承担保证责任的风险具有相应认识，对于仅办理部分房屋抵押的后果应承担一定责任。根据公平原则，XX公司、张XX、梁XX仅能在已办理抵押登记的房屋面积占应办理抵押登记的房屋面积的比值内免除保证责任，即在借款本金289.3562万元（552.36万元×622.36÷1188.04）及以该本金为基数对应计算的利息和罚息范围内免除保证责任，对于未免责部分，其承担保证责任后有权向赵XX追偿。
二、关于重复起诉
沙洋XX主张，其在（2018）鄂0822民初1056号案件中已就本案借款及保证责任提起了诉讼，该案已判决并生效，本案若确认保证责任免除，事实上否认了前诉的判决结果，构成重复起诉，即使XX公司、张XX、梁XX认为后来不应再承担保证责任，也应通过前诉的审判监督程序处理。
XX公司、张XX、梁XX辩称，本案诉讼的前提是基于前诉判决后新出现的事实，两次诉讼请求亦不相同，本案诉讼不是对前诉的否定，而是对新的事实出现后引发的法律后果请求确认，因此不构成重复起诉。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十八条规定：“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”本案中，XX公司、张XX、梁XX根据（2018）鄂0822民初1056号民事判决生效后，沙洋XX与赵XX办理了正式抵押登记这一新的事实提起诉讼，符合前述法律规定，不构成重复起诉，沙洋XX认为构成重复起诉，应以前诉审判监督程序处理的主张不能成立。
综上所述，沙洋XX的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，判决如下：
撤销湖北省沙洋县人民法院（2019）鄂0822民初991号民事判决；
确认沙洋县XX公司与湖北XX公司、赵XX于2012年9月28日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，沙洋县XX公司、张XX、梁XX与湖北XX公司、赵XX于2017年11月21日签订的《担保协议》中，沙洋县XX公司、张XX、梁XX的保证责任在借款本金289.3562万元及以该本金为基数对应计算的利息和罚息范围内已经免除；
驳回沙洋县XX公司、张XX、梁XX的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由湖北XX公司负担50元，沙洋县XX公司、张XX、梁XX负担50元；二审案件受理费100元，由湖北XX公司负担50元，沙洋县XX公司、张XX、梁XX负担50元。二审案件受理费100元已由湖北XX公司预交，本判决生效后，本院应退还湖北XX公司50元；沙洋县XX公司、张XX、梁XX应负担的50元，如其未自行缴纳，一审法院执行后移转本院。
本判决为终审判决。
审判长 丁XX
审判员 吴 琼
审判员 熊 蓓
二〇二〇年六月二十八日
法官助理郭XX
书记员刘X
