政府疏解市场清退专业律师帮当事人追回巨额进场费

　　北京市朝阳*XX民事判决书

　　(2017)京0105民初52805号

　　原告(反诉被告)：扶*，男，1980年11月6日出生，汉族，个体户，住北京市朝阳*。

　　委托诉讼代理人：张X，北京汇都*师*务所律师。

　　委托诉讼代理人：薛X，北京汇都*师*务所律师。

　　被告(反诉原告)：北京XX公*，住所地北京市朝阳*XX。

　　法*代表人：程X，经*。

　　委托诉讼代理人：宋X，北京市XX律师。

　　原告(反诉被告)扶*(下称原告)与被告(反诉原告)北京XX公*(下称被告)租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法*用简***，公*开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张X、薛X，被告委托诉讼代理人宋X到庭参加了诉讼。本案现已审理终*。

　　原告向*院提出诉讼请求：

　　1、判决解*原、被告于2015年5月14日签订的《北京市市场场地租赁合同》;

　　2、判决被告向*告返还70万*;

　　3、判决被告向*告退还合同保证金6万*。

　　事实和*由：

　　2015年5月14日，原告与被告签订《北京市市场场地租赁合同》。

　　合同中约定，原告承祖*告精品厅区场地，租金*每天每平**5元，合同期限为三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。

　　在合同签订前，被告市场负责人要求原告及其他商*以刷卡或现金**到公**务室交费，该费*交付后，被告一致未给原告出具任**证。

　　合同签订后，原告按照合同约定缴纳租金*依法**。

　　2017年1月24日，北京市朝阳*XX疏解*公*在被告市场内张*《通*》，告知根据上级有**神，朝阳*拟实施*里河天娇文*城的功能*解*作。

　　2017年3月3日关*此市场。

　　因原告与被告签订的合同期限至2018年4月30日，在通*发出后，原告与被告多次协商*问了解*解、腾退及租赁合同未到期的解*方*，但被告一直拒绝答复和*理。原告为维护合法**，故诉至贵院。

　　被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求。

　　原告的诉讼请求没有*实、法*和*同依据。

　　目前，被告市场经*状况*好，客流稳定，能*保证正常**，能*实现合同目的。不存在原告所说的被告市场被列为疏解*首都*能**的情况。被告市场是北京民俗文*的代表，符*中央关**展民俗文*的精神，且被疏解*行业应*一般制造业、区域性批发市场、教育、医疗事业单*。经*告了解，十八里店地区小武*村、横XX、西XX是市、区政府确定的被疏解*象，已拆除各类违法*设500万***。

　　由此可见，十八里店地区疏解**已经*成。

　　十里河村村委会对周**场的疏解**已经*成，给被告及其他市场的经*造成*一定影响。此后**告及其他市场与相***交涉，村委会、乡政府拿不出相***和*定，在多方*致要求下，村里就不再进行疏解*作。

　　被告提出如下反诉请求：

　　1.判令原告继续履行编号为精品厅1-2、1-3的《北京市市场场地租赁合同》;

　　2.判令反诉费*原告承担。

　　事实和*由：

　　2015年4月，被告与原告签订《北京市市场场地租赁合同》，双**照合同约定履行了相**权**务。2017年4月，在被告市场经*状况*好的情况*，原告违反合同第六条16项*约定，在合同期未满*未办理相**续的情况*私自停业，搬离场地，给其他商*和*告造成*恶劣的影响。

　　原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。

　　原告认为被告市场没有**条件了，原告愿意配合国**解*策。

　　本院经*理认定事实如下：

　　2015年5月14日，原告与被告签订《北京市市场场地租赁合同》，约定被告将其精品厅区1层2、3号场地(以下称1层2、3号场地)出租给原告，面积为44平**，单*为每天每平**5元。租赁期限三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。租金*季*支*。原告于*订合同时**告交纳保证金6万*。合同租赁期满，并在原告迁出所租赁的场地且双**理完场地交接手续60日后，经*告确认原告无欠费、违约、客户投诉索*等情况*，被告退换原告保证金。如原告在租赁期内需提前退场，应*前30日内向*告提出书面申*，经*告同意后**办理退场手续。如发生国**用或征收土地以及十里河村村域规划收回土地，双**租赁关*终*，各自承担损失。此外，合同中还就其他事项*行了约定。合同签订后，原告向*告交纳保证金6万*。

　　庭审中，原告提交情况*明：

　　称2014年12月，被告市场部经*程X1(别*程X2)通*原告称市场小吃城要改造成**珠宝精品厅，需要的商*尽快前往市场管*部经*室交费，要求带现金10万*，其他费*可以刷卡。2014年12月6日，原告前妻吴X从*银行卡中取出现金10万*，与原告一起到被告市场经*办公*，将10万**金*给程X1，其余*项*X1安*市场管*员程X3带领原告及吴X前往程***城XX刷卡，原告使用吴X及朋友王X的银行卡向*X1个人银行账户分别*帐25万*、35万*，其中吴X的银行交易**单*有10万**入户名显示为个体户潘X1，原告共计*纳费*70万*。程X1告知上述费*为1层2、3号场地的费*，承诺商*离开市场时*并退还，收款票据一直没有*原告出具，也未在租赁合同中注明*事。

　　原告称，2017年1月22日、2月14日，朝阳*XX十里河村村民委员会、疏解*公*分别*出通*并张*在被告市场内，告知被告市场被列入疏解*退范*，市场将于2017年3月3日关*。被告市场因为腾退疏解*成*量摊位空*，不能*常**。原告及部分商*向*告邮寄解*租赁合同通*并向*告交还商*钥匙遭到拒绝;此后，原告于2017年4月28日搬离承租的1层2、3号场地。原告认为双**租赁合同已经**，多次与被告协商*求返还6万**证金*70万**场费*果。

　　原告就上述主张*交《北京市市场场地租赁合同》、吴X、王X所写的证明*身份证复印*、银行卡交易**清单、刷卡记录存根、原告及十四名商*书写的被告收取进场费*情况*明、录音、视频光盘四张*文*整理材料、照片、通*、请愿书、被告市场发给原告的通*予以佐证。

　　被告对租赁合同的的真实性予以认可，但不认可证明*的不予认可，对其他证据的真实性、证明*的均不予认可，称进场费*给了潘X1、程X1个人，被告没有*原告出具过收据，不能*定被告收取了上述费*，该费*应*商*之间就商*经*权*转让费，收取该费*的主体是转让商*的经*者而非被告。

　　被告市场不在疏解**内，还在正常**，被告未收到原告邮寄的解*租赁合同通*，原告等商*交钥匙只能*明**未与被告协商*自停业，原告擅自搬离场地，构成*约，押金**予退还。证人未出庭作证，其证言不应*纳，证人证言及银行转帐凭证、通*均与本案无关。

　　庭审中，被告提交《北京市市场场地租赁合同》、视频光盘、保证金*据、照片，欲证明*告与被告租赁合同的期限是2015年5月1日至2018年4月30日，合同中约定原告要严*遵守被告指定的营业时*。

　　合同第16条约定原告应*证每日开业经*，如原告当日不能*常**，包*延迟经*时*、歇业等至少提前一天向*告申*并得到被告同意方*，非不可抗力原因未经*告同意，原告连*歇业或不遵守市场时*达三日以上或累计*五天以上，被告有*****合同，且保证金*予退还。

　　原告未经*告同意擅自休业，其存在重大违约，原告以合同目的不能*现为由诉求解*租赁合同，没有**、合同依据;被告经*的市场不属于*疏解*象，处于*常*业中，客流稳定，具有*续履行合同的条件，原告要求解*双**订的租赁合同没有**、事实依据。

　　原告对租赁合同、保证金*据的真实性予以认可，但不认可证明*的;对视频光盘、照片的真实性、证明*的均不予认可。

　　在本案审理过程*：

　　本院前往北京市朝阳*XX与该村村长张X、腾退办公*副主任**调查*解*案情况，二人向*院提供了朝阳*XX人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年*功能*解*作方*》照片及卫*图照片。二人称，2005年12月5日，北京市朝阳*XX成*的北京XX公**被告签订租赁合同，将现在被告市场所在场地租给被告使用，使用期限为2006年1月1日至2025年12月31日。在朝阳*XX人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年*功能*解*作方*》中，被告市场被列入疏解**。十里河村疏解*公*、村委会在市场内张*了疏解**，告知被告市场被纳入疏解**，将于2017年3月3日关*。潘X2是被告法*程X的妻子，是市场运营的主要负责人，程X1是被告市场的部门经*，是程X的侄子。

　　经*，原告称其交纳进场费**告市场精品厅所在的建筑主体尚*完工，相**商*没有*经*，原告等人在与被告市场签订租赁合同后*商*进行了装修。

　　被告称原告承租的精品厅在商*入住前是小吃城，经*改造后**文*、字画，商*入住前不存在其他商*。精品厅的改造工程*大，施*费*高，被告因资金*在缺口，故与潘X1达成*头协议，约定由潘X1垫资，被告给潘X134个精品厅铺面的经*权*于*收回投入的资金，允许*X1就上述铺面开展运营、招商*作，但不许*度炒作价格，原告及十四名商*的商*与给潘X1的商*有*叉，是潘X1对外转租的。2015年4月，精品厅进行装修，装修期间未收取商*租金。2015年5月1日市场开业。被告认可原告没有*欠租金。

　　被告称潘X2是被告法*程X的妻子，是市场运营的主要负责人，受程X的委托处理相**宜，潘X1是潘X2的妹妹，也是被告市场的经*商*，在市场做辅助性的管*工作，程X1是被告市场的部门经*，是程X的侄子，程X3是被告市场管*人员。

　　另，在原告提交的录音光盘3中，潘X2在与商*协商*程*称：“进场费*保证你进来……。……程X2(程X1别*)也没承认你没给这笔钱……。什么叫进场费，说是好几千人摆着那*时*，他们为什么统一叫程X2把关，他们要100万*，要80万*，他们都**了，我说到最后*不能*他们来，我说咱们把关，最高**过35万*，大家**容*，这两年*意不好，我们这是把关，要叫他们胡*了，一帮人今给我多少钱，房*房，咱们还有***，我们是把的这关，……。程X2收你们钱*是符*事实……。”

　　上述事实，有***证、视频、录音光盘，以及双**事人当庭陈*、庭审笔录等在案佐证。

　　本院认为：

　　依法**并生效的合同具有**约束*，双**应*按照合同约定全*履行各自义务，否则应*承担相**违约责任;当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方*讼请求所依据的事实有*任*供证据加以证明，没有*据或证据不足以证明*事人的事实主张*，由负有*证责任*当事人承担不利**。

　　本案中：

　　原告与被告之间的《租赁协议》系双**实的意思表示，且不违反法*、行政法*强*性规定，属合法、有*。

　　被告虽称其不是被疏解*象，市场现在经*状况*好，原告可以继续经*。但根据朝阳*XX人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年*功能*解*作方*》及十里河村疏解*公*工作人员证实，被告市场已被列入疏解**，且十里河村村委会、疏解*公*曾*市场内张*通*，告知2017年3月3日关*被告市场，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。

　　现被告市场被列入疏解**，符*原、被告签订的租赁合同中第九条合同的解*与终*中第四款规定的情形，原告亦认可其于2017年4月28日搬离1层2、3号场地，故上述场地的租赁合同应*2017年4月28日解*;对被告要求原告继续履行租赁合同的反诉请求，本院不予支*。

　　关**场费，被告虽称没有*取过原告的进场费，收取进场费*潘X1、程X1的个人行为，被告对此并不知情，原告也未提交被告收取进场费*票据。但在庭审过程*，被告认可潘X2是被告法*代表人程X的妻子，其受程X的委托处理市场事务。潘X1是潘X2的妹妹，也是市场商*，在市场做辅助性的管*工作，程X1是被告市场管*部门的部门经*。因潘X1垫付了市场建设安*费*，被告给予潘X1部分商*的出租、经*权*以偿还其垫付的费*，且限制其收取的数额不能*高。另，根据原告提交的刷卡记录存根、录音光盘内容，能*证明*告向*X1银行账户转账60万*。潘X2在录音中称进场费*保证商*能*进来，知道程X1收取商*进场费*情况，且要求程X1收取的费*不能*过35万*。

　　原告称交纳进场费**告市场建筑主体尚*完工，原告与十四名商*在所写的情况*明**相*印*潘X1、程X1收取进场费*过程。

　　根据相**据及原告陈*及被告自认，结合租赁合同的交易**，本院认为，虽然原、被告在签订的租赁合同中没有***场费*约定，但交纳进场费*商*取得商*承租、经*权*前提，被告知道潘X1、程X1收取商*进场费*情况，潘X1、程X1作为被告的工作人员收取原告进场费**职务行为，故对被告上述抗辩意见，本院不予采信。

　　因双**对进场费*性质进行过约定，且考虑到原告在市场经*时*较短，现双**赁合同已经**，故被告应*退还原告交纳的进场费70万*。

　　被告提交的证据不足以证明*在不予退还保证金*情形，故对原告要求与被告解*租赁合同、退还保证金6万**主张，本院予以支*。

　　综上，依照《中华*民共和**同法》第九十四条、九十七条、《最高*民法*关**用<中华*民共和**事诉讼法>的解*》第九十条规定，判决如下：

　　一、解*被告(反诉原告)北京XX公**原告(反诉被告)扶*签订的合同编号为精品厅1-2、1-3的《北京市市场场地租赁合同》;

　　二、被告(反诉原告)北京XX公***判决生效后*日内返还原告(反诉被告)扶*进场费*十万*;

　　三、被告(反诉原告)北京XX公***判决生效后*日内返还原告(反诉被告)扶*保证金*万*;

　　四、驳回被告(反诉原告)北京XX公**反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金**务，应*依照《中华*民共和**事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支*迟延履行期间的债务利*。

　　案件受理费5700元，由被告北京XX公**担。反诉案件受理费35元，由被告北京XX公**担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向*院递交上诉状，并按对方*事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于*京市第三中级人民法*。

　　审判员　　罗*

　　二〇一八年*月三十日

　　书记员　　于X