黄XX、彭XX与XX公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）黄XX，女，1962年8月7日出生，湖南省花垣县人，个体工商户。

上诉人（原审原告）彭XX，男，1982年10月15日出生，土家族，湖南省花垣县人。

委托代理人吴XX，湖南XX律师。

被上诉人（原审被告）XX公司。

法定代表人柏X，该公司董事长。

委托代理人王亚东，湖南湘州律师事务所律师。

上诉人黄XX、彭XX因与被上诉人XX公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2013）吉民初字第296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄XX、彭XX及其委托代理人吴XX、被上诉人XX公司的委托代理人王亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原判认定，2008年7月21日，原告黄XX在被XX正阳XX集资人民币300万元，2009年1月6日，经吉首市人民政府驻正阳XX工作组确认，应清退黄XX集资款300万。经州正阳XX与黄XX协商对黄XX的300万元集资款，州正阳XX以现金方式清退200万元，100万元以实物方式予以清退。州正阳XX用其名下开发的正阳XX的三套房屋予以抵扣：A栋A07室门面，建筑面积166.95m2，单价4000元／平方米，房款总额667806元；A栋2103室商品房，建筑面积155.41m2，单价1200元／平方米，房款总价186492元；E栋1702室商品房，建筑面积125.52m2，单价1200元／平方米，房款总额150624元。州正阳XX与黄XX、彭XX分别就该三套房屋签订了正阳XX楼宇《认购书》，《认购书》明确了房屋的位置、面积、价款、付款方式等，约定按规定签订《吉首市房地产买卖合同》。州正阳XX给原告黄XX出具了一张100万元的房款总收据。在签订认购书后，原、被告双方没有签订《吉首市房地产买卖合同》。原告多次要求被告将《认购书》确定的门面和房屋交付给原告，被告均以各种理由不予办理，原告认为被告侵害了其合法权益，故诉至法院，请求依法确认《认购书》合法有效，责令被告将E栋1702室商品房交付给原告，并为原告办理相关产权登记。

原判认为，本案系融资风波处置后发生的商品房预售合同纠纷，争议的焦点有两点：1、原、被告签订的《认购书》是否合法有效，2、关于《认购书》的性质及效力问题。

一、关于原、被告双方签订的《认购书》是否合法有效。

在集资清退时，原告黄XX与被XX正阳XX协商一致，同意州正阳XX以三套房屋抵扣集资款100万元，并分别签订了三份《认购书》，签订认购书是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，因此，对原告主张该《认购书》是合法有效的诉请，应予以支持。

二、关于《认购书》的性质问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从该《认购书》的主要内容来看，《认购书》中虽然约定了当事人名称、商品房的位置、面积、总价款、付款方式等，州正阳XX也按照集资实物清退的方式以收据的形式确认收受了原告的购房款100万元，但该《认购书》没有约定商品房的销售方式、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任以及其他事项，况且《认购书》第四条第二款、第六条也明确约定应按规定签订《吉首市房地产买卖合同》，即签订认购书时真正的商品房买卖行为并未发生，《认购书》签订后，州正阳XX与原告黄XX还需要签订《商品房买卖合同》，故该《认购书》不是对商品房买卖结果进行直接的确认。《认购书》属于商品房预约性质的合同，不是商品房预售性质的合同。因此，对原告主张以该认购书，来要求被告直接将认购书中约定的房屋交付给原告，并为原告办理相关产权登记的诉讼请求，无法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告黄XX与被告XX公司于2009年1月6日签订的《正阳XX楼宇认购书》合法有效；二、驳回原告黄XX的其他诉讼请求。案件受理费10478元，原告黄XX承担5478元，被告XX公司承担5000元。

上诉人黄XX、彭XX上诉称，请求依法撤销（2013）吉民初字第296号一审判决第二项，改判被上诉人把已用于清退上诉人集资款的房屋E栋1702房屋交付给上诉人，并为上诉人办理相关产权登记。理由如下：一、被上诉人是按照非法集资清退的政策规定用实物清退上诉人集资款。清退工作组根据非法集资企业集资款清退的规定进行集资款清退工作，工作组确认被上诉人应清退上诉人集资款300万元并责令于2009年1月6日清退完毕。被上诉人向工作组请求其中100万元集资款采取实物清退方式即用房屋进行清退并得到清退工作组同意后，清退工作组就主持上诉人和被上诉人办理用房屋清退100万元集资款的手续，即用半山公馆A栋A07门面、A栋2103房屋、E栋1702房屋清退上诉人集资款100万元，其余的200万元集资款以现金方式清退。这样专案组就以上诉人的300万元集资款被上诉人已全部清退完毕而结案，从而对被上诉人免于刑事起诉。因此被上诉人用房屋清退上诉人集资款后，被上诉人就负有义务把用于清退集资款的房屋交付给上诉人，并为上诉人办理相关产权登记。二、上诉人与被上诉人签订的认购书是被上诉人用实物清退上诉人集资款的依据，是实物清退集资款的性质而不是预约合同的性质，一审认定为预约合同的性质是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。”而本案中的认购书对所购买房屋的具体位置、建筑面积、单价、购房总款、付款方式等己明确进行了约定，认购书已具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被上诉人已经按照约定收受了全部购房款。因此根据该规定也足以证实认购书不是预约合同性质，一审以认购书是预约合同性质是错误的。公共配套的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等事宜法律均有明确的规定，《物权法》对公共配套产权归属有明确规定；《商品房销售管理办法》对面积差异的处理以及办理产权登记等事宜均有明确规定。法律有明确规定就不需当事人另行约定。因此不能以认购书没有约定公共配套产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等有关事宜为由从而认定认购书不具备商品房买卖合同的主要内容。综上所述，上诉人认为，一审判决第二项错误，侵害了上诉人的合法权益，上诉人为了依法维护自己合法权益，为此特向上级法院上诉，请求上级法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人XX公司答辩称，双方签订的《认购书》不是双方真实意思的表示，而是对退还黄XX的集资款以认购书的形式予以确认，并以房屋作为担保，不属于买卖协议。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，二审中，双方当事人均未提交新证据。审理查明的案件事实与原审认定的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点是《认购书》的性质及法律效力。《认购书》性质属于预约，与将来签订的预售合同或出售合同之间构成预约合同和本约合同的关系。由于《认购书》在法律性质上仍属于合同，因而应当符合合同的成立要件和生效要件。如果《认购书》具备了合同的成立和有效要件，《认购书》当然就具有合同的约束力，双方就应当严格履行《认购书》所设定的义务，一方违约仍要承担违约责任。从本案《认购书》的内容来看，具有当事人的名称和住所、认购标的、数量、价格、付款时间、违约责任、解决争议的方法等合同成立的主要条款，且该协议是双方当事人依据吉首市政府驻正阳XX处理非法集资工作组所确认的清退金额，经充分协商后所达成，内容无违背法律强制性规定等无效情形，属有效合同，双方当事人应依约履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故本案《认购书》属于商品房买卖合同，被上诉人应当根据合同约定交付《认购书》约定的房屋，并办理相关产权证。

综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，判处部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百三十条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖南省吉首市人民法院（2013）吉民初字第296号民事判决第一项，即“确认原告黄XX与被告XX公司于2009年1月6日签订的《正阳XX楼宇认购书》合法有效”；

二、撤销湖南省吉首市人民法院（2013）吉民初字第296号民事判决第二项，即“驳回原告黄XX、彭XX的其他诉讼请求”；

三、被上诉人XX公司于本判决生效后30日内将被上诉人位于半山公馆E栋1702房屋交付给上诉人黄XX、彭XX，并办理相关产权登记。

一审案件受理费3312元，二审案件受理费3312元，共计6624元，由XX公司承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　彭志友

审　判　员　　彭　俊

审　判　员　　龙少松

代理书记员　　朱丽艳

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……

《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《商品房销售管理办法》

第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房?买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公

共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。