唐X、朱X与袁XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

唐X、朱X与袁XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6400号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐X，女，1989年11月28日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱X，男，1990年3月20日生，汉族，住南京市建邺区。以上两上诉人委托诉讼代理人：娄XX，江苏XX律师。以上两上诉人委托诉讼代理人：范心怡，江苏XX律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:袁XX，男，汉族，1987年5月28日生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张X，江苏XX律师。上诉人唐X、朱X因与被上诉人袁XX房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初8584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐X、朱X上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、关于被上诉人转售涉案房屋的价款问题。庭审中被上诉人最终已经承认其转售房价超过350万元，只是其辩称该金额中包括税费，一审中仍以其庭审开始时自认的320万元为其转售款，认定其存在损失，支持其违约金明显错误。一审从房管局查询的备案《南京市存量房买卖合同》中载明的房屋价款为150万，该合同明显系过户合同，非真实交易合同，应当以被上诉人最终承认的合同价来认定其转售价款。二、关于支付违约金的问题。根据合同法及相关司法解释，违约金不得超过实际损失的30%，被上诉人不仅没有损失，而且其后将涉案房屋转售给第三人的房屋转让款也高于其与上诉人之间合同中约定的房款，被上诉人在转售房屋的过程中存在获利行为。合同解除后，被上诉人已经没收了上诉人的定金，根据定金与违约金不能同时适用的原则，上诉人也不应当支付违约金，一审判决上诉人承担20万元违约金是错误的。三、关于购房首付款的问题。上诉人在2016年5月30日支付了5万元定金后，又分别于2016年6月7日和2016年6月16日支付2万元和3万元，因后两笔款项均发生在2016年6月6日之后，且未明确约定其性质为定金，因此均应视为购房款项，一审法院只认定2016年6月16日支付的3万元为首付款是不正确的。双方之间的合同已经解除，上诉人要求被上诉人返还5万元购房款合法合理，一审判决驳回上诉人的反诉请求，没有法律依据。袁XX辩称，1、我方将涉案房屋出售给案外人净得价为320万元，一审期间我方陈述的350万元，包括了案外人支付的中介费及相关税费。2、根据合同约定的付款时间来看，原审法院认定上诉人支付两笔款项的性质为定金是正确的。3、关于违约金问题，涉案合同无法继续履行的原因是上诉人违约导致，涉案合同对违约金进行了明确约定，上诉人虽然主张违约金过高，但并未就此举证证明。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。袁XX向一审法院起诉请求：1、请求被告支付原告违约金34万元整；2、请求判令被告承担本案诉讼费。朱X、唐X向一审法院反诉请求：1、请求被反诉人退还购房首付款50000元；2、请求判令被反诉人承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2016年5月30日签订《房地产买卖中介合同》，约定由两被告购买原告名下位于南京市栖霞区房屋，房屋总价为327万元。双方约定买方应于2016年5月30日前支付定金5万元，于2016年6月6日前追加定金25万元，于2016年6月15日前支付首付款110万元。违约金约定为标的额的10%，即32.7万元。合同签订后，两被告于2016年5月30日支付了定金5万元，并于2016年6月7日向原告转账2万元。因两被告未能凑齐款项，故未依约追加定金及支付首付款。至2016年6月15日，原、被告双方签订协议书，约定：因两被告未能按合同约定支付首付款，已构成违约。房屋总价定位340万元，两被告应于2016年6月16日支付3万元，于2016年6月25日前支付首付款110万元，于过户时贷款240万元，原告在收到贷款后返还两被告20万元。如两被告未能如期履约，则应向原告支付违约金34万元。但两被告仅于2016年6月16日支付了3万元，其后未按期支付房款。后原告与两被告解除了房屋买卖合同。另查明，原告于2016年7月1日将房屋售予了案外人朱XX，备案的《南京市存量房买卖合同》中载明的房屋价款为150万元。原告称其出售该房屋的房价为320万元净得，两被告则称原告其后出售房屋的价款大于340万元。以上事实有《房地产买卖中介合同》、补充协议、《南京市存量房买卖合同》及庭审笔录等予以证实。一审法院认为,原、被告签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系双方的真实意思表示，双方均应按照约定履行各自义务。按照双方2016年5月30日《房地产买卖中介合同》的约定，两被告应于2016年6月6日前共向原告支付定金30万元，但两被告仅于2016年5月30日支付了定金5万元。两被告于2016年6月7日支付的2万元虽未注明系定金，但在双方未签订新协议的情况下，该2万元应视为按《房地产买卖中介合同》的约定追加定金。至2016年6月15日，原、被告通过补充协议对原《房地产买卖中介合同》作了变更，双方约定买方应于2016年6月16日支付的3万元并未明确约定为定金，故该3万元应视为购房款。故两被告仅向原告支付了定金7万元及购房款3万元。两被告未按期支付款项，显然已构成违约，应承担相应的违约责任。虽被告主张原告其后出售房屋的价格高于340万元，但并未举证证明其主张；且原告自认的房屋售价高于房管局备案合同中约定的价格，故原告另售房屋的价格应以其自认的价格320万元为准。故鉴于本案实际情况，一审法院酌情调整违约金为20万元。因被告已支付的10万元尚未退还，原告主张该10万元冲抵违约金，予以准许。对两被告的反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审判决：一、被告朱X、唐X于判决生效之日起十日内给付原告袁XX违约金10万元。二、驳回被告朱X、唐X的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费6400元，减半收取3200元，反诉受理费525元，合计3725元，由被告朱X、唐X负担（此款由被告直接给付原告以冲抵原告已预交的诉讼费用）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人朱X、唐X与被上诉人袁XX签订的《房地产买卖中合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效。合同签订后，上诉人共支付了10万元，此后因上诉人原因无法继续履行合同，应当向被上诉人承担违约责任。被上诉人据此起诉要求上诉人承担违约金，具有事实和法律依据，但对违约金的数额，一审法院判决支付20万元，上诉人上诉主张明显过高，对此，本院认为，双方在合同中约定定金为30万元，上诉人总共只支付了10万元，应当认定已付的10万元为定金，双方约定的定金未支付完毕，定金条款尚未全部生效，而合同签订后上诉人在较短的时间内即提出合同无法履行，被上诉人已经选择另行出售房屋，被上诉人未能举证证明另售房屋造成损失，故本案应当以上诉人实际交纳的定金数额向被上诉人承担没收定金的违约责任，即上诉人向被上诉人支付违约金10万元。综上所述，一审适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初8584号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初8584号民事判决第一项为：朱X、唐X支付袁XX违约金10万元（与朱X、唐X已实际支付的10万元予以冲抵）。如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费3200元，反诉案件受理费525元，二审案件受理费4300元，均由上诉人朱X、唐X负担（一审本诉案件受理费已由袁XX缴纳，执行时由朱X、唐X向袁XX支付）。本判决为终审判决。审判长　　李XX审判员　　郑　慧审判员　　徐XX书记员　　孙XX