符X与湖南XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

符X与湖南XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书吉首市人民法院7（2018）湘3101民初167号原告:符X，男，1981年10月23日出生，土家族，湖南省永顺县人，本科文化，医生，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人:周X，男，1989年3月21日出生，苗族，湖南省永顺县人，本科文化，公司员工，住湖南省吉首市原告外甥。委托诉讼代理人:杨XX，永顺县法律援助中心律师。被告:湖南XX公司，住所地湖南省吉首市镇溪办事处沙子坳社区湘西XX。法定代表人:廖XX，该公司董事长。委托诉讼代理人:戴源，湖南XX律师。委托诉讼代理人:覃X，湖南XX律师。原告符X与被告湖南XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周X、杨XX、被告法定代表人的委托代理人戴源、覃X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求确认原告购买的吉首市八月楼4栋3单XX1307号商品房所欠房款30869元已经付清；2、被告及时办理上述房产权证；3、诉讼费和其他相关费用由被告负担。开庭时原告增加诉讼请求:被告支付违约金4万元，最后陈述时又撤回该请求。事实和理由:原告于2006年11月28日与吉首市XX公司（简称XX公司）签订了《商品房买卖合同》，购买吉首市XX3单元1307号房屋一套，应付房款是156192元（交付房时面积少0.28平方米，总房款实际为155856元）。原告交清所有房款后，因XX公司涉及非法集资被司法处理，资产及债务由被告承继，但至今十多年被告未为原告办理房产证。今年到被告公司问才得知是说原告尚有XX公司30869元欠款。事实上，自2007年12月27日，中国XX下发按揭贷款109000元到XX公司，XX公司于2008年3月7日给原告开具了购房款155856元、物业管理费816.86元，维修基金2533元、装修垃圾清运费等收据后，原告已付清欠款30869元。此后，原告多次找到处非后续办及债权债务小组领导，但没有结果，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称:1、原告并未偿还欠款；2、原告未足额支付购房款属于先期违约，被告有权行使履行抗辩权，不予办理房产登记手续。3、被告并不需要承担任何违约责任。本院经审理认定事实如下:无争议的事实。2006年11月28日，原告与XX公司签订《商品房买卖合同》，购买XX公司开发的吉首市XX3单元1307号房屋，具体内容:1、面积:预估130.16平方米；2、价款:每平方米1200元，共计156192元；3、付款方式:于2006年11月28日首付3成，首付房款47192元，余款工商银行按揭；4、交房期限，于2007年12月30日前交房；5、产权登记，XX公司应在交房后90日内报产权登记机关备案。同时，双方签订补充协议，约定XX公司代收代缴办证税费。同时，XX公司通过置业预算表计算出房款总价156192元，首付房款47192元，按揭20年贷款额10.9万元，代收代缴登记税费等共计3677元，首付款共计50869（47192+3677）元。原告签订合同时交了2万元后，向XX公司出据欠条一张，写明:“欠到XX公司购房款30869元，按公司通知付款。2007年12月27日，XXX发放贷款10.9万元到XX公司账户。2008年3月7日，XX公司给原告开具5份收据，写明收到购房款155856元（注:按实际面积减少0.28平方计算得出）、代收契税（减半）6194元、装修垃圾清运费259元、房层物业管理费816元，代收维修基金2533元。此后几天，XX公司将房屋交付给原告。2008年8月，XX公司因非法集资案被处理，后通过司法程序，被告承接XX公司资产及债务，至诉讼之日，被告正陆续为其他购房房办理房产证。被告在为购房户办理房产证期间，制作了《合法购房户权证办理审批表》，内容有:购房基本情况，购房人意见，驻企工作驵意见，房产审查组意见，10.2专案组、债务处置组意见，被告公司意见。2015年1至6月期间，被告在向原告核实情况时，基本情况栏中记载:欠款30869元，已付款124987元，购房人意见栏中有:被告打印的“同意缴清所欠房款……”字样，原告签字写明“情况属实”。2017年10月份，原告找被告要求办理房产证，被告以尚欠房款为由拒绝办理。庭审中被告陈述欠条原件保存在州档案馆中，原告陈述忘记原件是否已取回，但是确定已交清欠款30869元，有XX公司财务开具的总房款收据为证。有争议的事实。所欠房款30869元是否已经付清问题。原告认为所欠房款30869元已付清，并提供了总房款收据及其他费用等一系列原件收据。被告认为所欠房款30869元没有付清，因为原告在2015年《合法购房户权证办理审批表》上签字确认欠房款30869元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。原告虽然在审批表上签字确认属实，但提供了被告开具的购房款155856元收款收据，足以推翻尚欠房款30869元的事实，故应当采信原告已交清所欠房款的事实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。基于对无争议的事实和对有争议的事实的认定，被告在原告付清房款后应当履行办证义务，没有办证构成违约，应当承担为原告办理房屋产权证的违约责任，根据政策，系办理不动产证，原告的诉讼请求应于支持。关于原告诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，因为被告至诉讼之日还在办理其他购房户办证事实，只是因为认为原告未交清房款才未办理，故不存在已超诉讼时效的问题，因原告已交清欠款30869元，被告行使抗辩权的依据不存在，其辩解理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下:一、原告符X所欠房款30869元已于2008年3月7日付清；二、被告湖南XX公司为原告符X办理吉首市八月楼步行街4栋3单XX1307室不动产权证，限在本判决书生效后五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费572元，减半收取286元，由被告湖南XX公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员杨XX书记员吴XX附法律条文:《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。