（2013）钦民二终字第56号民事判决书

上诉人（一审原告）黄XX，女，XXXX年X月XX日生，灵山县人，农民，现住钦州市钦州湾大道XX。

上诉人（一审被告）李XX，男，XXXX年XX月X日生，靖西县人，居民，现住钦州市钦南区南珠西XX。

委托代理人劳英波，广西天狮灵动律师事务所钦州分所律师。

委托代理人叶XX，广西天狮灵动律师事务所钦州分所律师。

一审第三人谢XX，男，XXXX年X月X日生，现住钦州市钦北区XX事处XX区XXX号。

上诉人黄XX、李XX因土地租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2012）钦北民初字第468号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年6月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月28日公开开庭审理了本案。上诉人黄XX，上诉人李XX及其委托代理人劳英波、叶XX，一审第三人谢XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，2007年11月9日，钦州市XX与郭XX、谢XX签订一份《出租限制用地及鱼塘协议》，将位于北XX清水窝居民小组面积5400.07平方米土地及鱼塘出租给郭XX、谢XX，由郭XX、谢XX负责填土平整，租期5年，自2008年1月1日至2012年12月31日。土地平整后，第三人谢XX（甲方）与原告黄XX（乙方）于2008年7月18日签订一份《租地合同》，约定甲方将上述土地即位于钦州湾大道西面的空地1466.5平方米出租给乙方经营建筑材料，每年每亩租金1万元，合计2.2万元；租期五年，从2008年5月1日至2013年4月31日止；先交清当年租金后用地，年租金不变，租金逐年交清，如不按时交纳租金，乙方自动退出，把场地交还甲方等内容。原告承租该地后，将承租地转租给梅XX。梅XX退出后，原告黄XX（甲方）与被告李XX（乙方）于2011年1月23日签订一份《租地合同》，将承租地1200平方米及铺面转租给被告使用，约定租期从2011年2月16日期至2013年4月30日止，每月租金6000月，每季度支付一次；场地押金2000元（合同期满后由甲方退还乙方）等内容。合同签订后，被告使用了承租地，成立了XX公司和XX公司，但没有支付租金给原告。经原告多次催收，被告一直拒付。2011年12月10日，原告向被告发出催收租金通知，载明从2011年12月11日起要以租金为基数每天收取1%的滞纳金。2012年3月6日，被告向钦州市XX公司作出定期搬离承租地的承诺。2012年3月25日，原告采取堵门的手段催收租金。2012年4月26日，原告要求长田办事处调解，但被告不愿调解。原告于2012年6月5日向一审法院提起诉讼。

另查明，钦州市XX的上述土地被依法拍卖，钦州市XX公司参与竞买获得土地使用权，于2009年12月31日取得钦国用（2009）第A1398号国有土地使用权证。钦州市XX公司取得土地使用权后，于2010年上半年在土地上修建围墙，于2011年12月9日、2012年2月13日先后通知地上各经营户迁走。2012年10月19日，钦州市XX公司以李XX、XX公司和XX公司为被告，向一审法院起诉，请求：三被告立即停止侵权，拆除其私自搭建的（2009）第A1398号国有土地使用权证范围内的地上附着物，恢复土地原状；三被告支付租金78000元，场地占用费100000元，三被告互负连带责任。一审法院受理该案后，于2012年11月6日作出裁定，中止本案审理。李XX于2013年3月腾出其承租的土地给钦州市XX公司，钦州市XX公司于2013年3月8日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2013年3月13日作出（2012）钦北民初字第1067号民事裁定，裁定准许钦州市XX公司撤回起诉。一审法院于2013年25月作出裁定，恢复本来案诉讼。

一审法院审理认为，第三人谢XX和案外人郭XX与钦州市XX签订《出租闲置用地及鱼塘协议》后，取得本案涉及的土地承租权。第三人谢XX与一审原告黄XX签订《租地合同》，将土地转租给黄XX，钦州市XX一直没有异议，应视为其同意第三人谢XX转租，第三人谢XX与黄XX签订的《租地合同》，除租赁期超过《出租闲置用地及鱼塘协议》的租赁期部分，即超过2012年12月31日的部分无效外，其他内容合法有效。钦州市XX公司于2009年12月31日取得钦国用（2009）第A1398号国有土地使用权证后，依法取得本案涉及的土地的使用权，取代了原土地使用权人钦州市XX的地位，成为《出租闲置用地及鱼塘协议》的出租人，依法承受《出租闲置用地及鱼塘协议》约定的权利和义务。由于钦州市XX公司未与谢XX、郭XX解除《出租闲置用地及鱼塘协议》，因此第三人谢XX与一审原告黄XX签订的《租地合同》仍然有效。原告黄XX与被告李XX签订《租地合同》，将土地转租给被告李XX，第三人谢XX知道黄XX转租土地的事实，但没有解除其与原告签订的《租地合同》，视为第三人谢XX同意原告黄XX转租土地给被告李XX。原告黄XX与被告李XX签订的《租地合同》，是双方当事人的真实意思表示，除合同约定的租赁期超过《出租闲置用地及鱼塘协议》的租赁期的部分，即超过2012年12月31日的部分无效外，其他内容没有违反法律规定，合法有效。原告黄XX已将土地交给被告李XX使用，被告李XX却没有按照合同的约定支付租金给原告黄XX，已构成违约，应承担违约责任。原告黄XX请求解除与被告李XX2011年1月23日签订的租地合同，符合法律规定，一审法院予以支持；按照合同的约定，李XX应付的租金为每月6000元，由于被告使用土地至2013年3月，应将有效租期即自2011年2月16日起至2012年12月31日止共22个月又15日的租金135000元支付给原告黄XX；原告黄XX虽向被告李XX发出催收租金通知，说明要从2011年12月11日起以租金为基数每天收取1%滞纳金，但这是原告黄XX的单方意思表示，对被告没有约束力，《租地合同》对滞纳金也没有约定，因此，原告黄XX请求被告李XX支付滞纳金，一审法院不予支持；被告李XX占用土地是依据与原告黄XX签订的《租地合同》，是合法占有，不构成侵权，原告请求被告停止侵权，排除妨碍，无事实和法律依据，一审法院不予支持；由于被告现已腾出其承租的土地给土地使用权人钦州市XX公司，因此，原告黄XX请求被告李XX搬离承租地，交还其使用，一审法院不予支持。

对于被告李XX辩称谢XX、钦州市XX公司以及原告黄XX轮番主张权利，致使其不能对租赁场地使用、收益，主张其无需缴纳租金的主张。一审法院认为，原告黄XX虽曾采取拦门的手段催收租金，但当日即搬走拦门物品，对被告李XX的经营未造成大的影响；钦州市XX公司修建围墙时，留有出入通道，并未妨碍李XX的经营和其使用承租的土地；被告李XX也无证据证明因谢XX、钦州市XX公司以及黄XX轮番主张权利，致使其不能对租赁物使用、收益。因此，对被告李XX提出无需支付租金的主张，一审法院不予采纳。被告李XX另主张其是从钦州市XX公司承租土地，已支付全部租金给该公司，不必要再向其他人支付租金。一审法院认为，由于被告李XX为其这一主张所提供的证据未能否定其与原告黄XX于2011年1月23日签订的《租地合同》的真实性，对被告李XX这一主张不予采纳，确认原告黄XX、被告李XX双方形成土地租赁合同关系。第三人谢XX述称其与原告的《租地合同》，以及《出租闲置用地及鱼塘协议》已解除，因谢XX没有提供相应证据证实，一审法院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、解除原告黄XX与被告李XX于2011年1月23日签订的租地合同；二、被告李XX应支付给原告黄XX租金135000元；三、驳回黄XX的其他诉讼请求。案件受理费5045元，由被告李XX负担。

上诉人黄XX不服一审判决，上诉称，黄XX与李XX签订的《租地合同》明确约定，黄XX将铺面及场地租给李XX经营使用，从2011年2月16日起至2013年4月30日止，月租金6000元，每季度交一次租金，但李XX不按约定交租金给黄XX，因此，在第一个交租金季度过后，黄XX催收租金无果，至2011年12月11日向李XX发出书面通知明确声明解除合同及所应给付租金从即日起按每天1%支付滞纳金。但是，李XX收到通知后，不作任何表示，继续使用承租物又不交租金，根据《最高人民法院关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见（试行）》第66条关于“一方当事人向对方提出民事权利的要求，对方未用语言和文字明确表示意见，但其行为表示已接受的，可以认定为默认，不作为的默认只有在法律有规定或者当事人有约定的情况下才可以视为意思表示”的规定，李XX在收到通知后以其不交租金的行为来表明已接受黄XX关于以租金为基数每天收取1%滞纳金的主张。综上，请求二审法院判决：维持一审判决第一、第二项判决；撤销一审判决的第三项判决，改判由被上诉人李XX赔偿以租金为基数按每天1%计算滞纳金给上诉人黄XX（滞纳金计算，从2011年12月11日开始至全部租金付清为止）。

上诉人李XX不服一审判决，上诉称，原审法院认定事实与适用法律错误。一审第三人谢XX与黄XX签订《租地合同》以及《出租闲置用地及鱼塘协议》早已解除，黄XX无权出租本案涉及的土地，因而李XX与黄XX签订的《租地合同》是无效的。原审判决认定钦州市XX公司取得土地使用权后修建围墙及先后通知地上各经营户迁走的部分不符合事实，其实该公司于2011年1月份就已通知地上各经营户迁走，收回土地，该公司于2011年12月9日、2012年2月13日再次发出同样通知。原审法院认为“原告虽曾采取拦门的手段催收租金，但当日即搬走拦门物品，对被告的经营未造成大的影响；钦州市XX公司修建围墙时，留有出入通道，并未妨碍被告的经营和其使用承租的土地；被告也无证据证明因谢XX、钦州市XX公司以及原告轮番主张权利，致使其不能对租赁物使用、收益”的事实是错误的，完全无视客观事实和上诉人提出的证据及抗辩。李XX不支付租金给黄XX的原因，是因为李XX向黄XX租地后开业的第一天，钦州市XX公司即上门要求李XX迁走并建起围墙遮挡李XX的全部经营场所。对于黄XX承认的事实，如：拖欠第三人谢XX2009年至2012年的租金；转租给李XX未取得谢XX的同意；谢XX拒收租金要求收回土地；对李XX采取堵门、锁门、停水和电的手段。对于第三人谢XX承认的事实，如：黄XX拖欠第三人谢XX2009年至2012年的租金；黄XX转租给李XX未取得谢XX的同意；拒收黄XX欲交的租金，已解除其黄XX的合同，要求收回土地；阻拦李XX使用土地。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”的规定，因此，上诉人李XX对被上诉人黄XX、第三人谢XX明确承认的事实，上诉人无需举证，原审法院根据上述规定作出判决是不正确的。综上所述，请求二审人民法院依法判决撤销钦北区人民法院于2013年4月12日作出的（2012）钦北民初字第468号民事判决，并依法改判驳回上诉人黄XX的诉讼请求，本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人黄XX承担。

一审第三人谢XX述称，对一审判决没有意见。

本院综合诉辩双方的意见，上诉人李XX对一审查明的事实有以下争议：认为一审判决遗漏并于2011年1月份XX公司找到李XX，要求李XX搬走的事实；遗漏了钦北区淡水养殖场并不同意谢XX转租给任何人的事实；遗漏了《出租闲置用地及鱼塘协议》已解除的事实。

上诉人李XX在二审期间向本院提供的新证据有：

1、民事起诉状，证实XX公司不同意谢XX转租给黄XX，2012年4月10日已与谢XX、郭XX解除《出租闲置用地及鱼塘协议》，并已起诉至人民法院，要求黄XX支付场地占用费62300元。

2、庭审笔录，证实XX公司不同意谢XX转租给黄XX，2012年4月10日已与谢XX、郭XX解除《出租闲置用地及鱼塘协议书》，并已诉至人民法院，要求黄XX支付场地占用费62300元。另证实2010年10月，谢XX拒收租金，解除与黄XX的合同。

3、钦州市XX出具给XX公司的通知书，证实钦州市淡水养殖场不同意谢XX、郭XX转租给任何人，若谢XX、郭XX转租的，即属于违约行为，并证实其将合同的权利义务转让给XX公司。

4、谢XX的证明。证实谢XX早已解除与黄XX的合同关系，黄XX转租的合同是无效的，并证实2012年4月10日已与XX公司解除《出租闲置用地及鱼塘协议书》。

5、证人李XX的证言，证明2011年1月份公司开业经营以来，黄XX和谢XX经常到公司来干扰，要求公司搬走，不能在这里经营。

6、证人张家驹的证言，证明土地是黄XX租给吉XX公司使用的，且黄XX、谢XX和XX公司有阻挠吉XX公司经营的行为。

上诉人黄XX、一审第三人谢XX对一审查明的事实没有异议，在二审期间没有向本院提供新证据。

经庭审质证，上诉人黄XX对上诉人李XX二审中提交的证据1、2认为，上诉人黄XX自己属于出租人，没有收到解除合同通知，且XX公司要求其支付场地占用费的诉讼也已撤诉。对证据3认为，XX公司取得钦州市XX土地使用权时没有通知上诉人黄XX，按照合同法规定该公司应履行通知义务，且合同没有讲到谢XX不得转租。对证据4认为，到现在为止没有收到谢XX解除合同通知。对证据5、6中两位证人的证言认为，无相应证据证实，且否认证人证言真实性。

一审第三人谢XX对上诉人李XX二审中提交的证据1认为，XX公司不同意其出租给黄XX，XX公司于2012年4月10日提出解除合同关系，其与黄XX签订的合同是2008年，而且XX公司已经撤诉，其已收到了裁定书。对证据2、4认为，2010年10分拒收黄XX的租金问题，因黄XX未按约定交租就按照合同约定自动解除合同处理，已与黄XX没有合同关系。对证据3认为，其与钦州市XX的合同没有明确约定是否得转租的问题。对证据5、6认为，对两位证人所作出的证言没有异议。

本院认为，上诉人李XX提交的证据1、2，是钦州市XX公司向法院请求上诉人黄XX停止对涉案部分租用土地的使用处置及给付场地占用费事项，该证据中所涉及的事实理由，因没有其他充分证据证实，且该公司已撤回起诉，故该证据不能证明本案相关土地租赁事实关系的效力问题。对证据3，该份通知书所涉及到的关于钦州市淡水养殖场不同意谢XX、郭XX转租给任何人，若谢XX、郭XX转租的，即属于违约行为问题，没有相应证据证实，不能作为认定李XX所要证明的事实证据。对证据4《证明》是一审第三人谢XX在一审法院开庭审理本案之后提供，且谢XX是本案的当事人，该证明内容应视为谢XX在本案中的陈述意见。对于证据5、6证人证言，因该两证人均是李XX设立经营的吉XX公司的工作人员，且无相应证据相互印证，故本院不予采信。如上所述，上诉人李XX认为一审判决遗漏相关事实不予查明认定的意见，没有证据予以证实，本院不予采纳。

综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。

根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人李XX是否应支付租金及滞纳金给上诉人黄XX。

本院认为，从本案证据来看，一审第三人谢XX和案外人郭XX与钦州市XX签订《出租闲置用地及鱼塘协议》约定承租期限为：从2008年1月1日起至2012年12月31日止，该协议没有约定承租人在承租期限内是否必须经出租人同意才可转租给他人使用经营，承租人取得本案涉及的土地承租权后，在合同履行期间的2008年7月18日，没有征得出租人的同意，由一审第三人谢XX与上诉人黄XX签订《租地合同》，将所承租钦州市XX土地中的部分土地即1466.5平方米转租给上诉人黄XX使用经营，但钦州市XX履行合同一直2009年5月25日法院依法对涉及《出租闲置用地及鱼塘协议》的土地进行拍卖处置，对谢XX上述转租行为没有提出异议，因此，一审判决认定钦州市XX同意一审第三人谢XX转租部分承租土地，一审第三人谢XX与上诉人黄XX签订的《租地合同》合法有效，并根据该《出租闲置用地及鱼塘协议》的租赁截止期限为2012年12月31日，确定一审第三人谢XX与上诉人黄XX签订的《租地合同》履行期限超过2012年12月31日以后的部分期间无效正确。钦州市XX公司于2009年5月25日通过竟买成交，并于2009年12月31日取得钦国用（2009）第A1398号国有土地使用权证，依法取得本案涉及的土地的使用权后，取代了原土地使用权人钦州市XX的地位，成为《出租闲置用地及鱼塘协议》的出租人，依法承受《出租闲置用地及鱼塘协议》约定的权利和义务。基于钦州市XX公司未与谢XX、郭XX解除《出租闲置用地及鱼塘协议》，应认定一审第三人谢XX与上诉人黄XX签订的《租地合同》继续有效，上诉人黄XX在依据合同使用该土地有效期限内的2011年1月23日与上诉人李XX签订《租地合同》，将所承租土地中的部分土地即1200平方米转租给上诉人李XX使用经营，一审第三人谢XX及XX公司知道上诉人黄XX转租土地的事实后，没有提出异议，据此，一审判决认定一审第三人谢XX同意上诉人黄XX转租部分承租土地，上诉人黄XX与上诉人李XX签订的《租地合同》合法有效，确定上诉人黄XX与上诉人李XX签订的《租地合同》履行期限超过2012年12月31日以后的部分期间无效，亦是正确的。上诉人李XX已依据合同约定实际使用该土地进行经营，应按合同约定支付租金给上诉人黄XX，其不给付租金的行为已构成违约，应承担全部违约责任。一审法院根据本案事实和上诉人黄XX的请求，判决解除上诉人黄XX与上诉人李XX于2011年1月23日签订的《租地合同》，决定由上诉人李XX按合同有效期间即从2011年2月16日起至2012年12月31日止，按合同约定租金为每月6000元全部支付给上诉人黄XX正确。上诉人李XX上诉提出的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。

对于上诉人李XX是否应付尚未给付租金的滞纳金给上诉人黄XX的问题。本案中，上诉人黄XX与上诉人李XX于2011年1月23日签订的《租地合同》中，没有对滞纳金一项进行约定，在履行合同中，虽然上诉人黄XX为租金问题向上诉人李XX发出催收租金通知，说明要从2011年12月11日起以租金为基数每天收取1%滞纳金，但没有讲明是2011年12月11日之前或者之后的租金，以及之前的租金结算为多少，且上诉人李XX不予认可，上诉人黄XX也没有提供证据证明双方就滞纳金问题已经协商达成一致意见，因此，上诉人黄XX上诉请求上诉人李XX支付滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持。上诉人黄XX、李XX的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5045元，由上诉人黄XX负担500元（已预交5045元），由上诉人李XX负担4545元（已预交5045元）。两上诉人多预交的部分，由本院予以退还。

本判决为终审判决。

审判长　陈　成

审判员　李忠祝

审判员　黄XX

书记员　刘XX