原告王XX与被告邵阳市XX公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告王XX，男，1958年1月30日出生，汉族。

委托代理人韩XX，湖南XX律师。

被告邵阳市XX公司。

代表人王XX，邵阳市XX公司改制清算组组长。

委托代理人张程鹏，湖南楚信律师事务所律师。

本院于2014年12月29日受理原告王XX诉被告邵阳市XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案后，依法由审判员陈凯军适用简易程序进行审理，在审理过程中，因案情复杂，于2015年1月28日转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王XX及其委托代理人韩XX、被告XX公司委托代理人张程鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2009年4月份，原告在交纳了职工建房款79556元给被告后，与被告签订了一份购房合同，合同约定：原告购置被告所建房屋的价格为1148元／平方米，被告向原告提供的房屋大致面积为138.6平方米，交房时间为2010年11月30日。合同签订后，被告一直没有履行合同规定的义务，2014年10月份，被告为建房一事出了一份告示，大意为这么多年的违约来承担建房款的利息，利率为1分，不同意的可按合同约定采取诉讼解决。原告不同意被告的处理方法，认为被告必须履行交房义务，违约的利息也必须按人民银行规定的专业银行贷款利息（月利率6.5厘）的双倍计算复息。故提起诉讼请求：1、判令被告履行原、被告签订的购房合同；2、判令被告承担违约而产生的银行利息的利差30329.58元；3、被告承担本案诉讼费。

原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：

1、原告的身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；

2、被告的营业执照及组织机构代码，拟证明被告的诉讼主体资格；

3、购房合同、收款发票，拟证明原、被告签订了购房合同、原告向被告交纳了购房款的事实。

被告辩称：被告目前正在进行改制清算，成立了清算组，XX公司不能成为本案的主体；原告的诉请与法律规定不符，购房合同系无效合同，不应当继续履行；合同中并未约定可以双倍计算复息，故请求驳回原告的诉讼请求。

为支持自己的抗辩理由成立，被告向本院提交了如下证据：

1、团购协议书，拟证明被告基于为职工解决住房问题的角度来签订购房合同的，实际是富顺XX公司收取房款；

2、关于终止金桔小区团购房协议的报告，拟证明合同不能履行是由多方面原因造成的；

3、企改办的相关文件，拟证明被告正处于改制过程中的事实。

被告对原告提交的各项证据的真实性、关联性均无异议；原告对被告提交的证据质证认为：证据1、证据3与本案无关联性；证据2是被告单方面作出的决定，不符合法律规定。

本院认为，原、被告提交的各项证据来源合法，与本案有关联，可以作为认定案件事实的依据予以采纳。

根据本院采信的证据及庭审查明的情况，本院确认如下法律事实：

邵阳市XX公司（以下简称富顺XX）打算在邵阳市汽车北XX后临崀山路地块修建金桔苑住宅小区，2009年3月6日，XX公司与富顺XX经过协商后达成共识，富顺XX同意XX公司职工以团购房价1198元／平方米的标准购买金桔小区的住房，双方签订了《团体购房协议书》。王XX系XX公司职工，2009年4月24日，XX公司向王XX收取了79556元购房款，然后于同年4月28日与王XX签订了一份《购房合同》，合同主要内容为：依据XX公司与富顺XX签订的《团体购房协议书》，王XX购买位于金桔苑住宅小区2栋2单XX住房一套，单价1148元／平方米，房款分三期由王XX付给XX公司，第一期在签订合同时付50%，即79556元；XX公司应当在2010年11月30日前，将房屋经验收合格后交付给王XX。包括王XX在内，XX公司分别与108户职工签订了《购房合同》。由于金桔苑住宅小区至今未能建设成功，XX公司与职工签订的《购房合同》无法履行，2014年10月20日，XX公司向本公司职工发出公告：决定对金桔苑住宅小区购房户按税后月息1分进行退本还息，并终止与职工签订的购房合同，计算截止日至公告发布之日；如购房户对处置方案有异议，可向人民法院申请维护自己的合法权益。王XX不同意XX公司的上述处置方案，因此酿成本案诉讼。

另查明，XX公司经过上级主管部门批准后，于2014年11月23日开始进行改制清算，并成立了邵阳XX公司改制清算组。

本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。当事人争议的主要焦点是原、被告签订的购房合同是否有效。被告基于与富顺XX签订的《团体购房协议书》而与原告签订购房合同，目的是为了节省本公司职工的购房成本，为职工谋利益，双方当事人都明知被告并不是从事房地产开发企业，原告所购买的房屋是富顺XX开发的金桔苑住宅小区内的房屋，在签订购房合同之时，富顺XX开发的金桔苑住宅小区并未开始修建。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”；第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。由于原告所购买的房屋至今尚未开始修建，远未达到预售的条件，依法不能转让或者预售，因此，原、被告签订的购房合同属无效合同，对于原告提出要求判令被告履行购房合同、承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下：

驳回原告王XX的诉讼请求。

本案受理费1058元，由原告王XX承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。

审　判　长　　陈凯军

审　判　员　　王　蓓

人民陪审员　　魏　峰

代理书记员　　孙　勇

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。