吴XX与邯郸市XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

吴XX与邯郸市XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邯市民四终字第00260号上诉人（原审被告）邯郸市XX公司，住所地邯郸市邯山区滏西南XX**。法定代表人罗XX，该公司经理。委托代理人孙XX，河北XX律师。被上诉人（原审原告）吴XX。委托代理人高维、王XX律师。上诉人邯郸市XX公司与被上诉人吴XX房屋买卖合同纠纷一案，不服邯山区人民法院（2015）邯山民初字第172号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，原告吴XX在知道被告邯郸市XX公司未取得《商品房预售许可证》的情况下，于2013年2月21日与其签订了一份龍仕·公园里选房单。选房单的内容如下：姓名吴XX，身份证号及联系方式，所选房号7号楼2单元20层2003号，面积180m2，单价6976元，总房款XXX元，首付630680元，余款625000元。备注：1、原房号订金壹万元整在选房后转房款。2、交定金后须于选房次日起三日内交清首付或全款，如未选到合适房源，订金予以退还。下方有原告吴XX及被告处销售人员崔XX的签字。当日，原告向被告交纳了20万元，被告给原告开具了收款收据。被告至法庭辩论终结前仍未取得《商品房预售许可证》。后原、被告因房产问题产生纠纷，协商未果，原告诉至法院。以上事实，有原告身份证、龍仕·公园里选房单、邯郸市XX公司收款收据、当事人陈述及庭审笔录等证据存卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。原审认为，本案中原告提供的龍仕·公园里选房单详细的记载了所购房产的位置，面积，单价，总金额等信息，符合《中华人民共和国合同法》第十二条关于合同内容的约定。原、被告签订的选房单符合商品房预售合同的条件。被告辩称选房单上没有被告公司的盖章确认，但有其工作人员的签名及收款收据上的盖章，形成完整的证据链条，可以认定是事实的商品房预售合同。被告至今未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”XX、被告签订的选房单为无效的合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应将200000元归还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、原告吴XX与被告邯郸市XX公司的房屋买卖行为无效；二、被告邯郸市XX公司返还原告吴XX已支付的200000元。案件受理费4380元，由被告邯郸市XX公司负担。宣判后，上诉人邯郸市XX公司不服诉称，被上诉人所交的200000元定金性质为立约定金，且定金的数额未超过房款的20%，符合法律规定，被上诉人是为了与上诉人事后签订正式合同才交付的定金，双方之间从未签订过《商品房预售合同》而一审法院认定双方合同无效，缺乏事实和法律依据，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同行为有效，被上诉人应继续履行，上诉人不存在违约行为，被上诉人要求返还200000元，于法无据。被上诉人吴XX辩称，1、一审法院认定事实清楚，上诉人与被上诉人签订的选房单内容条款符合《合同法》关于合同成立条件的规定，应视为上诉人与被上诉人签订了《商品房预售合同》；2、上诉人未取得《商品房预售许可证》的情况下进行商品房预售违反法律强制性规定，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同无效，适用法律正确；3、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效，上诉人因合同取得的被上诉人的财产应当予以返还。本院二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人上诉称被上诉人交付的20万元从字面上看是双方之间预订立房屋买卖合同而交付的定金，但从被上诉人提交的选房单的内容来看，该单详细记载了所购房产的具体位置，面积，单价及总金额等，因此，该选房单也兼具商品房买卖合同基本构成要件。但上诉人至今仍未取得商品房预售许可证，故从商品房买卖合同角度讲也为无效合同。如20万元视为上诉人所称的立约定金，则上诉人至今也未能与被上诉人订立更加标准、格式化的商品房买卖合同，被上诉人请求返还定金本金，也不违背公平原则，因此也难以认定被上诉人违约。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人邯郸市XX公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　聂XX理审判员　　宦XX书　记　员　　贾XX