房地产开发商没有按期交房，全力维护业主合法权益

　　贵州省贵阳市云岩区人民法院民事判决书

　　(2014)云民一初字第957号

　　原告翁XX。

　　委托代理人张宏伟，贵州丰来律师事务所律师。

　　委托代理人郑X，贵州丰来律师事务所律师。

　　被告贵州XX公司，地址：贵阳市云岩区北京XX。

　　法定代表人张XX。

　　委托代理人何XX，贵州XX律师。

　　委托代理人钟X，贵州XX律师。

　　原告翁XX诉被告贵州XX公司(以下简称XX公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁XX及其委托代理人张宏伟、郑X，被告XX公司委托代理人钟X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告翁XX诉称：原告与被告于2013年2月6日，签订编号为：096的《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买云岩区贵乌中路27号贵阳神奇商住楼x单元x层x号，该商品房建筑面积93.59平方米，价值726071元。合同签订后，原告当天支付完全部房款726071元，已经履行完毕原告的全部义务。按照该《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2013年10月31日前向翁XX交付使用该商品房。但被告至今未履行交房义务。按照合同规定，原告有权要求解除合同，退还原告全部已付房款，并支付违约金及赔偿损失39153元(暂算至起诉之日止)。因此，原告特依据《合同法》、《民事诉讼法》及有关法律的规定，向贵院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告双方的《商品房买卖合同》及返还原告已付房款726071元;二、被告支付原告违约金及赔偿损失39153元;三、被告返还原告房屋维修基金14521.42元;四、被告承担本案诉讼费用。

　　被告XX公司辩称：一、原告称被告未履行交房义务，与客观事实不符。被告人早于2013年11月15日向原告履行交房义务，且房屋符合交付条件;涉案房屋未交付原告系原告理解有误所致;被告已于2014年6月12日取得《商品房销售现房证明书》，履行完毕《商品房买卖合同》中的所有义务，2个月后原告才向被告送达《退房通知》，原告的本意是单方擅自毁约退房。被告交付的房屋完全符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交房的条件，被告无违法违纪行为。二、被告逾期交房共15日，根据《商品房买卖合同》的第十三条的约定，原告合同应当继续履行，原告无单方解除权，且逾期交房违约金应当为1089.11元。三、原告主张违约金及赔偿损失39153元，于法无据，亦无合同约定。四、驳回原告的所有诉请，诉讼费由原告了承担。

　　经审理查明：2013年2月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：096)，约定原告向被告购买云岩区贵乌中路27号贵阳神奇商住楼x单元x层x号，购房价款为：726071元整;被告向原告交房的时间为2013年10月31日前;交付时符合1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。逾期交房在60日内的自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买卖人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的5日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。同日，原告按约向被告支付全部购房款726071元、房屋维修基金14521.42元、办理产权手续费100元。2013年11月15日，被告开始向本案所涉房屋争议楼盘的用户交房，但被告未提交逾期(原、被告约定交房时间为2013年10月31日前)60日前书面通知原告交房的证据。2014年3月25日，被告取得争议房屋楼盘的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。2014年6月12日，被告取得争议房屋楼盘的《商品房销售现房证明书》。2014年8月14日，原告通过邮寄以书面方式向被告送达了《退房通知》，通知被告退房。原、被告至今未交接房屋。

　　上述事实，有原、被告的陈述及其提交的《商品房买卖合同》、《收据》、《退房通知》、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》、《商品房销售现房证明书》等证据在卷佐证，并经庭审查实，足以确认。

　　本院认为：原告翁XX与被告XX公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告依约向原告支付了购房款726071元、房屋维修基金14521.42元等，被告则应依约于2013年10月31日前交付房屋。被告虽于2013年11月15日开始向本案所涉房屋争议楼盘的用户交房，但被告并未充分举证证明逾期(原、被告约定交房时间为2013年10月31日前)60日前书面通知原告，因此原、被告双方约定交房时间逾期超过60日，被告已构成违约。另一方面，被告交付房屋时应当提供商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、符合质量保修等条件。而被告于2014年3月25日才取得争议房屋楼盘的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，被告亦构成违约。被告违约后原告依照退房条件书面通知退房，故原告有权选择继续履行合同(收房)，还是解除合同(退房)。综上，原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及返还购房款及房屋维修基金并支付相应的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。由于原、被告双方约定的违约金过低，原告依法请求提高违约金的意见予以采纳，本院酌情违约金按中国人民银行同期贷款利率标准，从原告逾期交房之日2013年11月1日起计算，至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”之规定，判决如下：

　　一、解除原告翁XX与被告贵州XX公司签订的《商品房买卖合同》;

　　二、被告贵州XX公司于本判决生效之日起十日内向原告翁XX返还购房款人民币726071元;

　　三、被告贵州XX公司于本判决生效之日起十日内向原告翁XX返还房屋维修基金人民币14521.42元;

　　四、被告贵州XX公司于本判决生效之日起十日内向原告翁XX赔偿损失(损失按上述第二、三项金额之和740592.42元的中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2013年11月1日起至付清之日止)。

　　案件受理费11452元，减半收取5726元，由被告贵州XX公司负担(此款已由原告预交，由被告于履行本判决的同时一并给付原告)。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

　　逾期不上诉，本判决则发生法律效力。原告可于本判决生效后两年内向本院申请强制执行。

　　审判员　　蒲朝军

　　二〇一四年十月二十九日

　　书记员　　陈XX