杭州XX公司与邵*扬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　浙江省东阳市XX民事判决书

　　(2018)浙0783民初13842号

　　原告：杭州XX公司，住所地杭州市西湖区文三西XX。

　　法定代表人：徐XX，系总经理。

　　委托诉讼代理人：叶维洋，浙江杭联律师事务所律师。

　　被告：邵XX，男，1989年12月10日出生，汉族，住东阳市。

　　第三人：邵XX，男，1958年9月27日出生，汉族，住东阳市。

　　原告杭州XX公司为与被告邵XX、第三人邵XX房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月6日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告邵XX、第三人邵XX下落不明，需公告送达有关诉讼材料，本案转为适用普通程序，于2019年3月15日公开开庭进行了审理。原告杭州XX公司的委托诉讼代理人叶维洋、第三人邵XX到庭参加了诉讼，被告邵XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理过程中，原告申请证人刘X出庭陈述，本院予以准许。本案现已审理终结。

　　原告杭州XX公司诉讼请求为：一、判令解除原、被告签订的房屋租赁协议;二、判令被告返还房屋租金人民币192500元。事实与理由：2017年2月，原告因经营服装生意需要与被告签订了《租房协议书》一份，由被告将坐落在东阳市吴宁街道振兴XX一楼二间店面出租给原告使用，双方对于合同期限、租金等作了具体约定。合同签订后，原告依约支付了租金(经被告与第三人指示，将房租交付给案外人俞XX)，然合同履行至2018年5月份时，原告多次接到法院通知，告知被告涉案租赁房屋因债务纠纷已被法院查封拍卖，并多次要求原告腾退。后经法院拍卖，该房屋于2018年8月11日被案外人施X、厉XX拍得，案外人在裁定确权后要求原告腾退房屋。原告认为被告在签订合同时隐瞒了涉案房屋已抵押在先且有其他债务纠纷的情况，现租赁协议因涉案房屋在租赁期间被司法机关拍卖而无法继续履行，原告多次要求被告予以解决，均未果，无奈诉至法院。

　　被告邵XX未提供书面答辩意见，也没有提供任何证据。

　　第三人邵XX答辩称：涉案房屋拍卖时，法院公告写明涉案房屋租赁期限至2019年3月，从字面理解应为租赁期限算至2019年3月。被告与第三人系父子关系，2015年6月19日涉案房屋通过公证确认归第三人个人所有。2017年1月26日被告与第三人关于涉案房屋的租赁事宜签订了《代理代签租赁协议书》，约定由被告代表第三人签订涉案房屋的租赁合同，房租汇至第三人指定的账户用于归还债务，故该合同产生的法律后果就由第三人承担。第三人有近4000万元的债权在法院执行过程中，也负有一定的债务，其中债权人俞XX曾起诉第三人，故第三人直接指定原告将租金汇给俞XX用于归还借款。关于涉案房屋的执行拍卖情况在2016年已有相关的消息，原告应是知情的，但为了经营仍坚持租赁涉案房屋。本案与被告无关，合同中“邵XX”的签名及捺印均系第三人所为，请求法院查明相关事实。

　　本院经审理查明，被告与第三人系父子关系。2017年2月1日，原、被告签订《租房协议书》一份，承租第三人所有的坐落于东阳市间店面(以下简称涉案房屋)。协议约定租金为每年330000元，每年2月5日前付清，租期为2017年3月20日起至2020年3月19日止等。2017年2月11日，被告向原告出具证明一份，承诺被告出租涉案房屋的行为得到第三人授权，并愿意承担责任。2018年2月1日，原告将2018年3月20日起到2019年3月19日止的房租330000元汇至第三人指定的案外人俞XX的银行账户。

　　另查明，2012年8月2日，第三人将涉案房屋抵押给中国XX(以下简称XXX)，为XXX与东阳市XX公司自2012年8月1日至2017年7月31日期间在人民币111XXXX0000元最高余额内的债权提供担保，并办理了抵押登记手续。2015年5月20日，东阳市XX公司向XXX借款共计本金XXX元，年利率5.87%，借款到期后，东阳市XX公司未依约还本付息，XXX为实现债权起诉至我院。2016年8月1日，我院作出(2016)浙0783民初8473号民事判决书。后该案进入执行程序。2018年8月11日，涉案房屋被我院依法网络拍卖，由竞买人施X以最高价XXX元竞得。2018年9月26日涉案房屋过户至案外人厉XX、施X名下。

　　审理过程中，第三人陈述2017年2月1日原、被告签订的《租房协议书》中的“邵XX”的签名及捺印均系第三人所为。本院曾收到落款为邵XX的申请书一份，要求对2017年2月1日原、被告签订的《租房协议书》中的“邵XX”的签名及捺印的真实性进行鉴定，但经本院多次要求其本人到场，均未果，除该申请书外其本人亦未与法院取得任何联系，故对于该申请书中载明的申请事项本院不予准许。

　　以上事实有原告提供的《租房协议书》、汇款凭证、民事判决书、执行裁定书、通话录音、证明、第三人提供的拍卖公告、公证书、收条以及原告、第三人的庭审陈述为凭。

　　本院认为，《租房协议书》虽系以被告的名义与原告签订，但房屋所有人即第三人知情，并于收条中进行追认，且涉案房屋已实际交付使用，因此《租房协议书》有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。2018年8月11日涉案房屋因第三人的债务纠纷被依法司法拍卖，原告的租赁权不得对抗设立在前的已登记的抵押权，致使原告不能正常使用涉案房屋，原告继续履行《租房协议书》已无法实现合同目的，原告诉请判令解除原被告签订的房屋租赁协议并要求被告返还原告房屋租金的诉请本院予以支持。又因涉案房屋系2018年9月26日过户至案外人厉XX、施X名下，故本院确认被告应退还的租金应自2018年9月26日起算为宜，即159500元。第三人辩称涉案房屋拍卖时，法院公告写明涉案房屋租赁期限至明年三月份，认为相关的租赁期限应视为到2019年3月止，本院认为，法院公告中仅为关于租赁期限的事实陈述，并未对原告的租赁权予以确权，故本院不予采纳。第三人辩称关于涉案房屋涉及债务纠纷的情况原告承租时知情但为了赚钱原告坚持租赁涉案房屋，本院认为，第三人未提供证据予以证明，故本院不予采纳。第三人辩称涉案房屋为其本人所有，被告仅为代签租赁协议，《租房协议书》系第三人签字捺印，租金汇至第三人指定的案外人的账户，与被告无关，本院认为，即使《租房协议书》并非第三人签字捺印，但根据其所出具的证明，应视为其自愿作为租赁合同的相对方承担相应的责任，该责任当然包括按照约定提供租赁房屋，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，现因第三人主张权利，致使原告不能使用租赁房屋，所产生的返还租金的责任被告亦应承担。且第三人并未举证证明《租房协议书》系其本人签字捺印，故对于该辩称意见本院不予采纳。综上，原告诉请部分成立，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃一审期间答辩和质证的权利，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百十六条、第二百二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、解除原告杭州XX公司与被告邵XX签订的房屋租赁协议。

　　二、被告邵XX应于本判决生效之日起十日内返还原告杭州XX公司房屋租金159500元。

　　三、驳回原告杭州XX公司的其他诉讼请求。

　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费4150元，由原告杭州XX公司负担710元，被告邵XX负担3440元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

　　审　判　长　　赖黎霞

　　人民陪审员　　陈新文

　　人民陪审员　　乔立仁

　　二〇一九年四月十五日

　　代书　记员　　吴XX