恶意拖欠租金，法院判决支付租金

　昆山市XX村民委员会与陈XX土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　昆山市人民法院

　　民事判决书

　　(2018)苏0583民初17268号

　　原告：昆山市XX村民委员会,组织机构代码704XXXX5071-9,住所地江苏省昆山市XX。

　　负责人：沈XX，该委员会主任。

　　委托诉讼代理人：赵XX，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：孙磊，上海XX律师。

　　被告：陈XX,男,1980年5月29日出生,汉族,住江苏省昆山市。

　　委托诉讼代理人:和XX，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人:韩XX，北京XX律师。

　　昆山市XX村民委员会(以下简称“白米村委会”)诉陈XX土地租赁合同纠纷一案，原告白米村委会于2018年9月5日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李志辉独任审理，于2018年11月7日、2018年11月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告白米村委会委托诉讼代理人赵XX(参加第一、二次诉讼)、孙磊，被告陈XX及其委托代理人和XX、韩XX(参加第二次庭审)、原委托诉讼代理人樊XX(参加第一次诉讼)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告白米村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付暂计算至2017年累计未支付的租金总金额390720元，以实际使用日为准;2.被告支付逾期租金利息损失，以260000元为基数，自起诉之日按中国人民银行贷款利率6%计算至实际支付之日;3.被告承担本案诉讼费。审理中，原告增加诉讼请求，要求：解除双方签订的2份租赁合同;被告拆除地上自行搭建的违章建筑，将土地恢复原状。事实和理由：原被告于2013年7月1日签订第一份租赁合同，被告承租原告位于亩，用于蓝莓种植。2015年1月1日，双方签订第二份租赁合同，被告租赁原告位于的面积128平方米的仓库，用作蓝莓地仓库。合同到期后，被告一直续租，至2017年累计租金为390720元。原告催讨无果，故原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告如上诉讼请求。

　　被告陈XX辩称，与本案涉及的土地租赁协议其实际是原告违法向被告出租土地，其明知涉案土地为基本农田，且未告知被告的情况下将土地租赁给被告用于种植蓝莓。根据基本农田保护条例及合同法的相关规定，该合同违反了法律及法规的强制性规定，属于无效合同。合同解除前提为有效合同，但该合同自始无效，且驳回解除该两份合同的诉请。2、被告并不存在违章建筑，原告是没有任何的资格去认定被告所搭建的违章建筑，其主体不适格。3、该合同为无效合同，被告在2017年9月27日收到昆山市国土资源局做出的责令停止违法通知书中得知该土地为基本农田，被告才得知土地的租赁违法。被告基于合同无法继续履行而进行不安抗辩，故被告拒绝支付2017年到至今的租金，请求法院驳回原告的租金诉请。因原告的租金诉请没有合法依据，进而导致原告也没有合法依据要求被告支付该笔租金所产生的利息。因此请求法院依法驳回其全部诉请。

　　原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、土地租赁协议、责令停止违法通知书复印件及回执、合同欠交明细等证据，被告提供张浦镇土地租赁协议、责令限期改正通知书、责令停止违法通知书、政府信息公开申请答复告知书及附件张浦镇土地总体利用局部图、土地改良购买苗木的收据、评估申请书本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋租赁合同、土地租赁协议、责令停止违法通知书复印件及回执、张浦镇土地租赁协议、责令限期改正通知书、责令停止违法通知书、政府信息公开申请答复告知书及附件张浦镇土地总体利用局部图等无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：白米村委会(甲方)与陈XX(乙方)于2013年7月11日签订《张浦镇土地租赁协议》一份。协议约定：“为了充分提高土地资源的利用率，提高经济效益，壮大经济，甲方经集体讨论、民主决策，并征得镇有关部门的同意，将坐落于土地租赁给乙方经营使用。甲方双方协商一致，订立如下协议：一、甲方租赁给乙方的土地面积120亩，用于蓝莓种植。二、规划区外的合同一般不得超过五年，规划区内的合同需一年一签。租赁期限为5年(5年到期后没有特殊原因续签5年)，即从2013年7月1日起至2018年6月30日止。三、租赁标准每年1000元，年租赁120000元，合同租金总额600000元。2015年6月30日后双方根据市场行情协商每年租金，但每年涨幅不低于10%。四、租金给付。第一年在签约时一次性付清半年租金，另外缴纳半年租金作为押金(押金租约到期后退还)，以后年度租金一年一交，实行先交后租，于当年度1月10日之前付清。五、由于投资方所用土地目前为白米村大农户承包种植，退租所需费用由投资方负责给付。在租赁期内，投资方每年提供5亩蓝莓产出给白米村委会作为收益(村委会每年可任意选择蓝莓地)。六、在租赁期内，投资方不得在该土地上私自搭建房屋。所需辅助用房等由村委会按照规范申请建造，产权归甲方，乙方租赁使用，租金由甲乙双方商定。乙方经营期内需建设辅助设施的，需经甲方同意并签订备忘录。七、在租赁期内，乙方经营所需的供水、供电由甲方按照规定提供服务，产权归甲方所有，费用由乙方负责，租赁期内使用权归乙方。租赁期满，因城镇建设需要不再出租，乙方不得以任何理由要求甲方补偿。但如甲方继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。八、在租赁期内，因国家建设或城镇规划需要征用租赁土地时，甲方双方应无条件服从，同时解除本协议。甲方不予以经济补偿，但须提前半年通知乙方并等乙方采摘完当年度果子。九、乙方在租赁期内有下列情形之一的，甲方有权解除协议，并无偿收回租赁土地，因此，所造成经济损失由乙方承担：1、拖欠租金(包括部分拖欠)30天的;2、擅自改变土地用途、土地形状、擅自取土的;3、从事非法经营活动，损害公共利益的;4、未经甲方同意擅自转租他人经营或改变经营项目的。十、乙方在租赁期内所发生的一切经营费用(包括安全事故等造成的损失)、债权债务均由乙方负责，与甲方无关。乙方租赁期满不再续租的，需使土壤恢复适宜种植粮油的状态，否则需赔偿甲方由此造成的经济损失。十一、甲方双方发生的争议，应当协商解决。协商不成，任何一方可向甲方住所地人民法院诉讼。十二、本合同经甲乙双方签字或盖章后生效。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，镇主管部门备案一份。十三、其他约定”。

　　《土地租赁合同》签订后，白米村委会将合同约定之土地交付陈XX使用。陈XX在涉案土地上种植蓝莓，后2016年3月左右，又开始种植枇杷树、梨树、杂柑树等其他果树。陈XX支付了2013年7月1日至2015年6月30日期间的租赁费用240000元。2015年7月1日至2018年6月30日期间的租赁费用360000元未付。

　　2015年，白米村委会(甲方、出租方)与陈XX(乙方、承租方)又签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：租赁房屋坐落于蓝莓地仓库;租赁房屋建筑面积128平方米，每平方米80元，租赁房屋质量以现场现状为准。甲方对租赁房屋享有合法的所有权或使用权，乙方租赁房屋用途为：印刷加工。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及安规定经有关部门审核批准前，不擅自改变房屋的用途。租赁期限：(一)房屋租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止，共计叁年。(二)租赁期满，除甲乙双方另签新的房屋租赁合同外，乙方必须立即无条件的向甲方返还承租房屋。租金标准为：10240元/年，租金总计30730元。合同还约定了其他权利义务条款。合同签订后，白米村委会将约定房屋交付陈XX使用。

　　签订《土地租赁合同》，被告陈XX在土地上搭建了农用大棚，并在大棚内搭建了一些临时建筑。

　　2017年12月20日，昆山市国土资源局张浦分局向陈XX发送《责令停止违法行为通知书》。通知书载明：“陈XX：你在张浦镇白米村集体土地上建房等行为，涉嫌违反了《基本农田保护条例》第十七条“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行破坏基本农田的活动。”的规定。根据《土地管理法》第六十七条第四款的规定“县级以上人民政府土地行政主管部门履行监督检查职责时，有权责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为”，现责任你单位立即停止上述违法行为。你单位如在2017年12月27日之前主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。2018年1月18日，白米村委会向陈XX发送《责令期限改正通知书》。通知书载明：“陈XX：本单位与你于2013年7月11日签订的土地租赁协议，约定租期为5年，自2013年7月1日至2018年6月30日到期。合同期内，你违反合同第九条，擅自改变土地用途。限责令你自收到本通知之日起，在本月22日之前将农田私自搭建额大棚内的建筑及配套设施拆除，恢复农田原貌。逾期未改正的，我村将联合执法部门进行依法拆除。特此通知”。两份通知书下发不久，陈XX在大棚内搭建的临时建筑被拆除。

　　2018年3月5日，昆山市国土资源局向陈XX发送坤国土告字(2018)号政府信息公开申请答复告知书。告知书载明：“陈XX：本部分于2018年2月9日收到你提出的政府信息公开申请，具体内容为：依法公开申请人在昆山市XX承包120亩土地所在区域涉及的土地总体利用规划图以及基本农田保护区规划图。现将有关情况告知如下：根据你所提供的租赁协议，经张浦镇白米村委会确认地块位置，核实租赁协议所涉土地属基本农田，具体地块所在区域的土地利用总体规划局部图(包括基本农田保护规划)详见附件。如对本告知不服，可自收到本告知之日起60日内依法向昆山市人民政府或苏州国土资源局申请行政复议，或者在接到本告知之日起6个月内向昆山市人民法院提起行政诉讼。特此告知。

　　另外，审理中，被告曾向本院提起反诉，要求1.确认反诉原告与反诉被告签订的《张浦镇土地租赁协议》无效;2.反诉被告向反诉原告返还土地及房屋租金260480元;3.反诉被告向反诉原告返还原退租费用90000元、押金10000元，共计100000元;反诉被告赔偿反诉原告因上述协议无效而造成的损失暂定XXX元(具体数额按鉴定审计结果确认);4.反诉被告承担本案诉讼费。但审理期间，被告并未向本院缴纳反诉费用。

　　本院认为，白米村委会与陈XX于2013年7月11日签订的土地租赁协议，将基本农田用作蓝莓种植，该行为违反我国《土地管理法》第三十六条第三款关于严禁占用基本农田发展林果业的强制性规定，故该合同依法属于无效合同。由于原、被告双方签订的合同无效，根据我国《合同法》第五十八条之规定，被告应当将种植在从原告租赁使用的120亩土地上的树木清理完毕后将上述土地交还原告。白米村委会与陈XX于2015年签订的房屋租赁合同，该房屋建造在基本农田上，坐落于蓝莓地仓库。租房用途为印刷加工。基本农田进行非农建设，违法了法律强制性规定，该房屋租赁合同亦属无效。陈XX已实际占有使用白米村委会提供的120亩土地至今，可以按合同约定租金标准向白米村委会支付占有使用土地期间的土地占有使用费。《土地租赁合同》签订后，陈XX仅支付前两年期间的占有使用费，2015年7月1日至2018年6月30日期间的占有使用费360000元未付，此款应予给付。合同到期后，陈XX继续占有使用费涉案土地，继续使用期间的占有使用费用，可以参照《土地租赁合同》约定的租金标准计算。陈XX租赁白米村房屋，房屋合同虽属无效，但陈XX已实际占有使用白米村委会提供的房屋，也应当支付使用费用。使用费参照合同约定租金标准计算。即2015年1月1日至2017年12月31日期间，每年10240元，共计30720元。陈XX主张该30720元已经支付，但未能提供确实证据佐证，本院对其该主张不予认可。另外，合同无效，双方对各自的损失，如认为对方有过错，可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：

　　一、被告陈XX于本判决生效后三个月内迁让出其租赁和实际使用的位于原告昆山市XX村民委员会面积120亩的集体土地，并将上述土地归还原告昆山市XX村民委员会。

　　二、被告陈XX于本判决生效后十日内支付原告昆山市XX村民委员会2015年7月1日至2018年6月30日期间的土地占有使用费360000元;支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费30720元，共计390720元。

　　三、被告陈XX于本判决生效后十日内支付原告昆山市XX村民委员会继续占用的土地占有使用费(自2018年6月31日起至实际返还土地之日止，按照每年度120000元的标准计算)

　　四、驳回原告昆山市XX村民委员会的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费7160元，由被告陈XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国XX，帐号：10×××76。

　　审判长 李志辉

　　人民陪审员 顾家祥

　　人民陪审员 夏国栋

　　二〇一九年九月二十九日

　　书记员 朱XX