李X与王X、于xx房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　李X与王X、于XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　天津市津南区人民法院

　　(2017)津0112民初3961号

　　原告：李X，男，1995年2月12日出生，汉族，天津市XX第四分店职工，住山西省侯马市。

　　委托诉讼代理人：侯XX，天津易盈律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：王利新，天津易盈律师事务所律师。

　　被告：王X，男，1983年8月18日出生，汉族，住天津市。

　　委托诉讼代理人：岳X，北京XX律师。

　　被告：于XX，女，1989年10月26日出生，汉族，住天津市。

　　委托诉讼代理人：岳X，北京XX律师。

　　第三人：天津XX公司，住所地天津市西青区大寺镇津港公路东XX1-4-102，统一社会信用代码：9112XXXX0639658F。

　　法定代表人：陈XX，职务总经理。

　　委托诉讼代理人：谭XX，男，天津XX公司职工。

　　原告李X与被告王X、于XX、第三人天津XX公司(以下简称“XX公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李X及其委托诉讼代理人王利新，被告于XX及二被告的委托诉讼代理人岳X，第三人XX公司的委托诉讼代理人谭XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告李X向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2016年9月3日签订的《房产交易合同》;2、请求判令被告赔偿原告中介服务费10400元、房屋差价损失489600元，共计500000元;3、请求判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月3日，原、被告在第三人XX公司处签订《房产交易合同》，约定：二被告将其所有的位于天津市××天××侧××湖××9-1-2203房屋以640000元的价格出卖给原告;二被告于2016年11月15日前还清贷款并注销抵押权;买方在合同签订之日，向卖方交付定X50000元，在买卖双方签订《天津市房产买卖协议》后，定X抵作相应的等额房款，除定X外的剩余房款590000元以银行按揭形式支付，原告须在2016年12月10日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定X部分外的剩余房款作为首付款，双方须在2016年12月11日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定资金监管机构，原告须在2016年12月12日前办理贷款申请手续。合同签订后，原告向被告支付定X50000元。2016年12月9日，双方签订补充协议，约定：签订《天津市房产买卖协议》及申办贷款时间延后，以实际银行放款时间为准。后被告通过第三人XX公司通知原告不再继续履行合同。经原告发函催告，被告未在限期内与原告签署《天津市房产买卖协议》并递件至房管部门。之后，被告拒绝履行《房产买卖协议》及补充协议，经多次协商未果，故原告起诉。

　　被告王X、于XX辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：二被告积极履行合同义务，不存在违约行为;原告未按合同约定给付首付款及办理银行贷款，存在违约行为;双方签订补充协议后，原告仍未能凑齐首付款并办理银行贷款，原告通知被告不再购买房屋，原、被告经协商于2016年12月18日口头解除了双方的买卖合同，被告已将定X50000元返回原告。

　　第三人XX公司述称，2016年12月，双方未协商合同解除事宜;因双方均无能力清偿贷款，双方共同委托垫资公司清偿贷款，由于原告首付款不足，被告同意返还原告定X以作为首付款向银行交纳;2017年春节后，贷款申请通过银行预审，被告告知第三人要终止合同，当时类似房屋成交价格为XXX元;2017年3月，双方协商合同解除事宜，但未达成一致意见。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　根据本院经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：

　　2016年9月3日，原、被告通过第三人XX公司处签订《房产交易合同》，约定：二被告将其所有的位于天津市××天××侧××湖××9-1-2203房屋(建筑面积88.5平方米)以640000元的价格出卖给原告;二被告于2016年11月15日前还清贷款并注销抵押权;买方在合同签订之日，向卖方交付定X50000元，在买卖双方签订《天津市房产买卖协议》后，定X抵作相应的等额房款，除定X外的剩余房款590000元以银行按揭形式支付，原告须在2016年12月10日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定X部分外的剩余房款作为首付款，双方须在2016年12月11日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定资金监管机构，原告须在2016年12月12日前办理贷款申请手续;如卖方未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成，合同终止或解除的，则卖方须双倍返还定X并赔偿卖买成交价格5%作为补偿;买卖双方任何一方未按照合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任，双方均未按合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任;如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间费用均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿。合同签订后，原告给付被告定X50000元。原告向第三人支付中介服务费共计10400元，包括买卖服务费6400元、贷款服务费800元、代收评估费3200元。

　　2016年12月9日，双方签订补充协议，约定：由于房屋走垫资及预审，按原合同时间无法打协议及申办贷款等，故经双方协商将签订《天津市房产买卖协议》及申办贷款时间延后，以实际银行放款时间为准。由于原、被告均无能力清偿贷款，双方共同委托垫资公司清偿贷款。由于原告首付款不足，被告同意返还原告定X以作为首付款向银行交纳。2016年12月18日，被告将定X50000元返回原告。2017年春节后，贷款申请通过银行预审，被告告知第三人要终止合同，当时类似房屋成交价格为XXX元;2017年3月，买卖双方协商合同解除事宜，但未达成一致意见。

　　2017年3月31日，原告委托律师向二被告发出律师函，限二被告在收到律师函后五日内与原告签订《天津市房产买卖协议》并递件至房管部门，并继续履行其他合同义务。上述律师函以XXX方式向二被告寄送，2017年4月1日经被告本人签收。因被告至今未履行合同义务，故原告起诉，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告于2016年9月3日签订的《房产交易合同》;2、二被告赔偿原告中介服务费10400元、房屋差价损失489600元，共计500000元;3、诉讼费用由被告承担。

　　本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2016年9月3日签订《房产交易合同》，双方建立房屋买卖合同关系。原、被告之间的房屋买卖合同关系是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。

　　在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，在合同履行过程中，被告通知原告不再出卖房屋且经原告律师函催告仍未履行合同义务，被告向原告明确表示不履行合同约定的主要义务致使合同目的无法实现，已构成根本违约，故原告要求解除原、被告之间房屋买卖合同的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，原告支付的中介服务费10400元属于因二被告违约给原告造成的实际损失，原告要求二被告赔偿该项损失的主张具有事实及法律依据且符合双方的合同约定，故本院予以支持。因房屋价格上涨所产生的房屋差价属于合同履行后买方可以获得的利益，故原告要求二被告赔偿原告房屋差价损失的主张具有事实及法律依据，本院予以支持。对于差价损失的赔偿数额，本院综合考虑被告违约原因、违约时间、被告违约时周边类似房屋的价格等因素，酌情支持260000元。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

　　一、解除原告李X与被告王X、于XX于2016年9月3日就位于天津市××天××侧××湖××9-1-2203房屋签订的《房产交易合同》。

　　二、被告王X、于XX于本判决生效后三日内赔偿原告李X中介费损失10400元、房屋差价损失260000元，共计270400元。

　　三、驳回原告李X的其他诉讼请求。

　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费4650元，由二被告承担2750元，由原告承担1900元。此款原告已预交，二被告于本判决书生效后三日内给付原告2750元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

　　代理审判员　　韩学胜

　　二〇一七年五月二十六日

　　书　记　员　　程XX