张XX与闫XX、张XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

张XX与闫XX、张XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　江苏省徐州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)苏03民终2547号

　　上诉人(原审被告)：张XX，男，1969年8月5日生，汉族，住徐州市云龙区。

　　委托诉讼代理人：赵XX，江苏圆点律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：司天双，江苏圆点律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)：闫XX，女，1981年2月13日生，汉族，住徐州市云龙区。

　　委托诉讼代理人：赵XX，江苏圆点律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：司天双，江苏圆点律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)：张XX，男，1960年9月23日生，汉族，住徐州市云龙区。

　　委托诉讼代理人：王X，江苏XX律师。

　　上诉人张XX、闫XX因与被上诉人张XX房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2018)苏0303民初6265号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张XX及其与闫XX的共同委托诉讼代理人赵XX、司天双，被上诉人张XX及其委托诉讼代理人王X到庭参加了询问。现本案已审理终结。

　　上诉人张XX、闫XX向本院提出上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判确认上诉人和被上诉人之间的协议无效;2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审程序违法，遗漏了上诉人代理人的答辩意见，侵害了上诉人的合法权益。上诉人代理人的一审答辩意见：“第一，上诉人和被上诉人之间的买卖标的是经济适用房，合同签订时间是在限制交易期间，所以房屋买卖协议无效，被上诉人无权要求办理过户手续。第二，涉案房屋系以划拨方式取得土地使用权，尚未经法律规定的审批程序，客观上不具备办理过户的法定条件。第三，上诉人和被上诉人双方未能在交易限制期限届满后就房屋的买卖再次达成一致意见，因此，被上诉人的诉请应当驳回”。一审中上诉人张XX的答辩意见不是上诉人闫XX的意见。一审仅仅记录了张XX的答辩意见错误。2.上诉人和被上诉人之间的协议无效。《经济适用住房管理办法》第三十条第一款的规定，购买经济适用住房不满五年，不得上市交易。《国务院关于解决城市低收入假条住房困难的若干意见》第十一条规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易。《徐州市XX经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满十年，不得直接上市交易。对于经济适用房买卖合同的效力，需要区分两种情形：第一，购买五年内转让的合同效力。购买经济适用住房不满五年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用住房买卖合同，交付房屋的，或者约定五年后再过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入群体的利益，应当认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，该行为应予以撤销。第二，经济适用房购买五年后转让的合同效力。申购经济适用房五年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房买卖合同有效。3.本案中上诉人取得经济适用房及抵押的节点为：2005年5月12日签订《徐州市经济适用(解困)住房买卖合同》;2005年5月25日，上诉人取得涉案房屋的所有权证和土地使用权证;2005年11月16日，上诉人和被上诉人签订买卖协议。根据上述规定，双方的协议应为无效，一审法院认定有效，系适用法律错误。4.涉案协议自始无效，上诉人与被上诉人均未能在限制期满后再次达成一致意见，故上诉人没有配合办理过户的义务。5.即使协议有效，上诉人也享有解除权。根据双方协议第六条的约定，上诉人享有合同解除权，可以选择配合办理过户手续或者承担上述赔偿义务的情况下不履行过户义务。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

　　被上诉人张XX答辩认为：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，没有违反法定程序，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人在上诉状中所依据的各种法律法规均体现为对于经济适用住房在五年内是不得上市交易的这种法律规定，而本案被上诉人购买上诉人房屋后现已长达十年多之久，要求其协助过户是符合法律规定的，且没有违反国家强制性规定，故上诉人与被上诉人之间的合同是有效的。一审法院也是秉承着民事行为意思自治的原则，且维护市场交易的稳定，XX诚实信用原则作出了一审判决。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。2.从双方签订的协议上来看，上诉人并不享有解除权，仅是对于上诉人违约的一种约定，并没有明确约定卖方享有解除权，所以被上诉人认为上诉人的陈述的事实理由和请求均不符合法律规定，上诉人的观点不成立，我们只要求继续履行合同。

　　张XX的一审诉讼请求：1、判令张XX、闫XX协助张XX办理房屋产权过户手续。2、本案诉讼费、保全费由张XX、闫XX承担。

　　一审法院经审理查明：2005年5月12日，案外人徐州市房产管理局(甲方)与张XX(乙方)签订《徐州市经济适用(解困)住房买卖合同》一份，合同载明：乙方购买的经济适用(解困)住房为现房，具体坐落为第5幢1单元202号房。该经济适用(解困)住房单价为每平方米1026元，总金额101292元。甲方应当在2005年5月1日至5月18日，将验收合格的经济适用(解困)住房交付给乙方。合同第十三条约定，乙方在取得所购经济适用(解困)住房的权属证件10年后，方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用(解困)住房差价的10%向政府交纳收益。

　　2005年5月25日，张XX取得上述房屋的所有权证和土地使用权证。

　　2005年11月16日，张XX、闫XX(甲方)与张XX(乙方)签订协议一份，协议约定：一、甲方将所拥有的位于徐州市的产权房出售给乙方居住使用，房屋建筑面积86.76平方，地下室20.46平方，合计售价15.6万元整。二、乙方于2005年11月16日一次性付给甲方购房首付款合计人民币壹拾伍万元整，余款陆仟元整在办理过户手续时，乙方一次性付给甲方。甲方收到首付款的同时将上述房产交付乙方使用。三、因政策因素致使该房暂不能办理过户手续，待符合条件能够办理产权过户手续时，甲方无条件协助乙方办理，因办理过户手续而使双方产生的所需缴纳的任何手续费、契税、所得税、政府收益等相关费用概由乙方承付，甲方不再承担任何费用。六、本协议签订后，甲乙双方应严格遵守，不得违约;在针对该房屋具备了可以办理过户手续的政策条件下，甲方不愿履行协议将该房过户给乙方，除承担退回乙方已付购房款外，另赔付给乙方壹倍于房款的违约金;同时，针对该房在具备了可以办理过户手续的政策条件时，乙方不愿意继续履行协议再购买该房，除退还该房外，另赔付给甲方双倍于房款的违约金。七、因政策因素干预(非甲方主观所为)导致甲方不能继续履行本协议，不视为甲方违约。同日，张XX向张XX出具收据一份，收据载明：今收到张XX购房首付款人民币壹拾伍万元整，收款人处由张XX签字捺印。协议签订后，张XX、闫XX将涉案房屋交付给张XX占有使用，同时向张XX交付了购买经济适用房相关的材料及票据。

　　一审庭审中，张XX提供徐州市XX已购经济适用住房取得完全产权和上市交易审批办理须知一份，协议载明办理时间自2017年11月8日开始。市场评估价格公告一份，公告载明：阳光花园经济适用住房按照2015年5月同地段类似普通商品住房的价格进行评估，市场评估价格建筑面积计算为一层5562元/㎡，二层5301元/㎡，三层5350元/㎡等，本次市场评估价格适用于2017年11月1日至2018年10月31日期间经济适用住房权利人取得完全产权和上市交易缴纳的土地收益等价款的计算依据。徐州市住房保障服务中心出具的通知一份，通知载明：我中心于2017年11月8日开始受理办理经济适用住房取得完全产权和上市交易审批手续，根据计算土地收益价款的市场评估价格有效期限为2017年11月1日至2018年10月31日的规定，请尚未办理经审批手续的各经济适用住房权利人于2018年10月31日前及时申请办理，逾期未办理的，我中心将自2018年11月1日起按照新公布的市场评估价格计算土地收益价款办理审批手续。

　　一审法院认为，当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则，应当按照约定全面履行各自的义务。根据经济适用住房管理的有关政策规定，经济适用住房未满一定年限不得上市交易。该项规定意味着若满一定年限后，经济适用住房允许流转交易，这体现了物权原则和所有权人的自由意志，所有权人有权处分自己的财产。张XX与张XX、闫XX签订买卖协议时，涉案房屋还不具备上市交易的条件。但根据张XX与徐州市房产管理局签订《徐州市经济适用(解困)住房买卖合同》约定，涉案房屋取得权属证件十年后，可以上市交易，并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用(解困)住房差价的10%向政府缴纳收益。现该十年期限已届满，涉案房屋已具备交易条件，可以办理不动产权属变更登记手续。

　　综上，可以认定张XX与张XX、闫XX签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，合法有效。涉案房屋已于2005年交付张XX，张XX居住使用至今，且张XX已支付了合同约定的购房款，因此应当认定双方已履行了房屋买卖合同的基本义务。从维护市场交易秩序，保护交易安全的角度，法院认为双方买卖关系应当受到法律保护，当事人应当按照诚信原则全面履行合同义务。现涉案房屋具备办理所有权变更登记手续，张XX主张张XX、闫XX协助办理涉案房屋的所有权变更登记手续，法院予以支持。

　　综上，遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决：张XX、闫XX于判决生效之日起十日内，协助张XX办理位于徐州市云龙区XX(解困房)5#-1-202号房产的所有权变更登记手续。

　　二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提供，二审查明的事实与一审查明的事实一致。

　　本院认为，根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：首先，关于合同效力，上诉人主张合同无效的理由是，涉案房屋是在经济适用(解困)住房限制交易期间内签订的买卖合同，该买卖行为违反了限制交易的规定。而《徐州市XX经济适用住房管理办法》第三十条内容为：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满十年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市住房保障实施机构按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满十年，购房人上市转让经济使用住房的，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的20%比例向政府缴纳土地收益等相关价款。购房人也可以按照规定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款，取得完全产权后上市交易。上述规定应当在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”本院认为，在上诉人与被上诉人交易期间，上诉人张XX作为符合申购条件的购房人，其实际取得了涉案的经济适用(解困)住房，因存在限制交易的规定，导致双方在房屋过户过程中存在障碍，双方当事人对此亦进行了详细的约定，涉案双方在协议中明确了房屋在限制交易期满后的履行内容，双方可以在限制期满后按照约定继续履行该买卖行为。因此，即使双方在限制交易期间签订合同的行为违反了相关规定，时至今日，限制交易期间已经届满，该合同内容已经不违反上述规定，继续履行该房屋买卖协议已无障碍，双方均应当诚信履行。双方合同内容约定明确，上诉人认为应当在限制交易期满后双方另行签订协议的主张无事实和法律依据。另外，关于上诉人主张其享有合同解除权的问题，综合本案双方的协议履行情况，在限制交易期满后，上诉人就负有履行过户协助义务，现上诉人并未履行，已经违反了双方的协议约定，因此上诉人作为违约方，在本案中作为被告，就协议是继续履行还是承担违约责任后解除其均无权作出选择。故上诉人的此项主张亦不成立。

　　综上，被上诉人已经履行了合同义务，上诉人亦应当继续履行其合同义务，协助被上诉人办理房屋过户手续。因此上诉人张XX、闫XX的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费9415元，由上诉人张XX、闫XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　祝　杰

　　审判员　张　伟

　　审判员　李　琳

　　二〇一九年六月十四日

　　书记员　张XX