徐*与李*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　云南省安宁市人民法院民事判决书

　　(2018)云0181民初1400号

　　原告：徐X，男，汉族，1970年4月23日出生，云南省昆明市人，无业，住昆明市西山区。

　　被告：李X，女，哈尼族，1962年3月7日出生，住昆明市五华区。

　　委托诉讼代理人：苏X、李烨华，云南八谦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

　　原告徐X与被告李X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员张XX独任审判，于2018年7月16日公开开庭进行了审理，原告徐X、被告李X及委托诉讼代理人苏X、李烨华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

　　原告徐X向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间房产买卖合同;2.判令被告赔偿原告购房款人民币530000元;3.判令被告赔偿原告购房中介费12000元;4.判令被告支付违约金280000元;5.判令被告赔偿原告房屋装修款67625元;6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年2月23日，原告和被告的受托人双方经昆明XX居间介绍达成合议。签订了房产买卖合同。约定：1.被告将其个人所有的坐落于安宁市万辉星城XX4单元202号房以人民币70万元出售给原告。2.由于该房屋尚未取得房产证及未还清XX贷款，故双方约定，双方签订合同时原告支付定金30000元，交房时原告支付被告首付款400000元，余款270000待取得房产证后支付。3.合同还约定违约责任，若一方违约，需要向守约方支付总房价百分之四十的违约金及承担中介费，另外还特别约定了如卖方违约需要赔偿买方装修款。2011年3月1日原告依合同约定将400000元支付被告，被告如约将房屋交给原告，3月7日原告向中介公司支付中介费12000元。同年原告将房屋装修后入住。2015年2月6日应被告请求，原告再次支付给被告房款100000元。2016年也就是原告入住房屋5年后，被告突然告知其因为欠XX贷款已经被XX起诉，若败诉，作为贷款的担保物(原告向被告所购买的房屋)将会被法院执行。对此：原告曾多次和被告商议，希望其能妥善处理，严格履行合同，但被告总是找种种理由拒绝履行。XX起诉被告欠贷款一案被告已经败诉，该案早已经进入执行阶段。被告也向原告明确表示不会再继续履行合同。原告为维护自己的合法利益，故向人民法院起诉，请法院支持原告的诉讼请求。

　　被告李X辩称，答辩人李X从未与徐X签订过房屋买卖合同，并未将房屋销售与徐X，双方未建立任何法律关系。本案中，涉及到牟XX的诈骗行为，请求人民法院裁定驳回徐X的起诉，并将卷宗材料移送公安机关。一、答辩人李X于2010年9月19日将位于安宁市的房屋销售给案外人赵X，并于同日委托昆明XX公司工作人员牟XX代为办理房屋销售后的相关手续。答辩人于2010年9月19日与案外人赵X达成房屋交易合同，房屋价款为人民币540000元。赵X向李X支付首付208252元，剩余331748元由赵X向李X的XX卡内支付贷款的方式支付尾款。答辩人李X于同日委托昆明XX公司工作人员牟XX代为办理房屋销售后的相关手续。在李X与牟XX签订的委托合同中，仅针对李X将房屋销售给赵X后，办理相关出售房屋的相关手续，在具体的委托中并没有委托牟XX办理代为销售房屋或代为收受销售款项等委托。徐X与牟XX于2011年2月23日签订的《房产买卖合同》中没有李X的签字，也没有获得李X的追认，牟XX无权处分李X已经向赵X出售的房产，李X也未收到过徐X支付的款项。二、案外人牟XX将涉案房屋出售给徐X的行为涉嫌刑事犯罪，人民法院应当裁定驳回徐X的起诉，将有关材料移送公安机关。本案中，徐X购买的房屋已经于2010年9月由李X向赵X出售，李X委托牟XX办理销售后的相关手续，牟XX利用与李X签订的委托合同骗取徐X签订房屋买卖合同，并占有徐X的购房款，已经涉及诈骗罪，答辩人李X已经在与公安机关进行立案工作。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题规定》的相关规定，本案涉嫌牟XX的犯罪行为，请求人民法院进行审查后，将卷宗材料移送公安机关，裁定驳回徐X的起诉。三、本案是无权代理和无权处分，房屋买卖合同无效，超越了委托授权，在房屋没有办理完解除担保情况下，房屋买卖合同无效，无效过错在原告。

　　原告徐X围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：

　　1.《房屋买卖合同》原件一份，证明被告委托牟XX出售房屋;

　　2.(2010)云昆真元证字第18183号《公证书》复印件一份，欲证实被告委托牟XX办理出售涉案房屋的相关手续及委托权限;

　　3.2015年2月6日收条原件一份、2011年2月23日收条原件一份、2011年3月1日收条一份、中介费收据原件一份，欲证实原告支付的款项;

　　4.XX明细清单复印件一份，欲证实原告以转账方式向被告支付340000元的房款;

　　5.民事起诉状、传票复印件一组，欲证实因被告未能按时向XX归还涉案房屋的贷款，XX诉至法院;

　　6.《房屋装修合同》与单据一组，欲证实被告支出房屋转修费用为67625;

　　7.手机短信截屏复印件一份，欲证实被告已经告知原告涉案房屋已被XX申请执行。

　　被告李X质证认为，对原告提交的证据1不予认可，因为牟XX未到庭无法确认合同的真实性。对证据2形式真实性认可，合法性、关联性均不认可，被告出示的公证书委托内容明确，权限是提前归还XX贷款，办理解除抵押登记相关事宜。第二是代为领取该房屋的他项权证和房屋所有权证。第三，在取得上述房屋的所有权证后，与买方签订房屋买卖合同。纵观公证书所有内容，并未授权在取得房屋所有权证之前或者在办理完XX贷款抵押借贷等手续之前与原告方签订买卖合同。对证据3中的收条不认可，我方不清楚牟XX是否收到钱，与买卖合同约定不一致，牟XX签字手印的真实性无法确认。对证据4不认可，不能证实款项的流向。对证据5真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案无关。对证据6不认可，费用如何产生、支付，原告不清楚。对证据7真实性认可，2016年原告知道房屋涉诉后至2018年才提起本案诉讼，只起诉没有见过面的卖房人，而没有起诉实际交易人牟XX。

　　被告李X当庭提交如下证据：

　　1.《房屋交易合同》原件一份，欲证实被告已于2010年9月19日与赵X在昆明XX公司昆华苑店签订《房屋交易合同》，以540000元价格将涉案房屋卖给赵X并约定赵X支付208252元首付后，剩余尾款由赵X继续以代卖方偿还贷款的方式支付，并将此次房屋买卖的后续事项委托给牟XX代为代理，被告从未将房屋卖给原告;

　　2.《公证书》一份，欲证实被告与牟XX签订的代为办理房屋转让事项的《委托合同》签订于2010年9月19日，针对的是被告将房屋卖给赵X的《房屋交易合同》，在《委托合同》中并没有被告委托牟XX代为向他人卖房的委托内容，包括：1.提前归还XX贷款、办理解除抵押登记相关事宜;2.代为领取该房屋的他项权证和房屋所有权证;3.在取得上述房屋所有权证后与买方签订房屋买卖合同;4.办理房屋买卖合同公证。5.查档、办理房屋产权过户手续;6.代收房款及协助买方办理XX按揭贷款等相关手续;7.办理交房等相关事宜;8.到税局办理核税、交纳相关税费及办理该房屋涉税相关事宜;9.到该房屋的户籍管理机关开具房屋户籍关系核查情况;10.代为办理并领取上述房屋的土地使用权证及办理该土地使用权证过户相关手续、交纳相关费用;11.若上述房屋出现无法买卖交易的情形，受托人有权代表委托人办理撤销上述房屋买卖交易的相关手续并领取产权证。上诉委托中并没有任何一条委托牟XX可以直接代被告进行房屋买卖交易，仅是针对被告和赵X签订的《房屋交易合同》办理出售房屋后续的相关手续;

　　3.盘龙法院(2016)云0103民初3863号民事判决书一份、《房屋合同履约告知书》一份，欲证实被告签订合同后的6年时间是赵X在归还XX贷款，赵X违约故XX诉至盘龙法院。

　　4.《收据》一份，欲证实中介机构因被告与赵X的买卖合同关系向被告收取5000元中介费。

　　原告徐X质证认为，对证据1从来没有见过不清楚，并且与原告无关，与委托书无关。对证据2的公证书无异议。因为委托书上并没有特定的购房人，也没有被告声称的购房人赵X。对证据3认可，同时原告认为如果受托人涉嫌诈骗，怎么会为被告偿还XX贷款。对证据4不认可，被告将房屋出售给谁原告不知道。

　　本院认为，经被告质证，对原告提交的证据1、3、4、6不予认可，对证据2、5、7的真实性予以认可，本院认为，原告提交的证据均能相互印证，且与本案具有实质关联性的证据均为原件，并形成证据锁链，印证其诉称，且被告未能提交反驳证据予以否认，因此，本院对原告提交的证据予以采信。

　　被告提交的证据1、4，经原告质证不予认可，本院认为，被告提交的证据1、4系与案外人的另一房屋买卖关系，与本案不具有实质关联性，本院不予收录在卷作为本案证据。被告提交的证据2、3，经原告质证无异议，本院予以采信。

　　综上，原、被告诉辩主张，双方争议焦点为：1.原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系?2.被告是否应向原告承担违约责任?

　　经庭审，本院确认如下法律事实：2010年9月19日，被告李X作为委托人与案外人牟XX作为受托人签订《委托合同》，委托事项如下：一、委托牟XX办理出售李X个人所有的坐落于安宁市万辉星城紫荆堡5幢4单XX房屋的相关手续。具体事项包括：1.提前归还XX贷款、办理解除抵押登记相关事宜;2.代为领取该房屋的《他项权证》和《房屋所有权证》;3.在取得上述房屋的《房屋所有权证》后与买方签订《房屋买卖合同》;4.办理房屋买卖合同公证;5.查档、办理房屋产权过户手续;6.代收房款及协助买方办理XX按揭贷款等相关手续;7.办理交房等相关事宜;8.到税局办理核税、交纳相关税费及办理该房屋涉税相关事宜;9.到该房屋的户籍管理机关开具《房屋户籍关系核查情况》;10.代为办理并领取上述房屋的土地使用权证及办理土地使用权证过户相关手续、交纳相关费用;11.若上述房屋买卖交易的相关手续并领取产权证。二、受托人牟XX自愿接受上述委托事项。三、此委托合同的内容是我们真实意思表示，并愿意承担由此带来的一切法律责任。四、委托期限为：至上述委托事项办完为止。五、受托人有转委托权。六、受托人在委托权限内所实施的法律行为，委托人均予承认。此委托合同未经委托人与受托人协商一致，任意一方不得随意撤销、变更本委托合同。七、此委托合同经委托人和受托人签字后生效并经公证。八、本委托合同一式六份，由公证处保存一份。委托合同签订后，同日，李X与牟XX到云南省昆明市真元公证处对委托合同进行了公证，并形成(2010)云昆真元证字第18183号《公证书》。2011年2月23日，牟XX以李X代理人的身份与原告徐X签订《房产买卖合同》，约定：被告李X将其位于安宁市万辉星城紫荆堡5幢4单XX房屋出售给原告徐X，成交价为700000元，签订合同时，买方支付定金30000元，交房时付首付款400000元，过户时付清尾款270000元。如上述交易房产还处于XX按揭抵押中，则选择由卖方自行还贷，在房产证下来后15日内自筹资金还贷赎证。合同签订当天原告向牟XX交付购房定金30000元，2011年3月1日原告向牟XX支付购房款400000元，2015年2月6日原告向牟XX支付100000元，以上共计支付房款530000元。2011年3月7日原告支付中介费12000元。2011年6月至7月原告对涉案房屋进行了装修，支付装修费用67625元。2011年8月原告入住。2016年6月，涉案房屋因未能按时偿还贷款，案外人招商XX股份有限公司昆明分行起诉李X，经昆明市盘龙区人民法院(2016)云0103民初3863号民事判决书确认：招商XX股份有限公司昆明分行与李X于2009年9月23日签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，李X用其坐落于安宁市万辉星城紫荆堡5幢4单XX房屋对以上合同进行了抵押担保，并依法办理了抵押登记。判决如下：由李X于判决书生效之日起十日内向招商XX股份有限公司昆明分行偿还贷款本金279058.03元及利息、罚息、付息，并支付律师费。若李X到期不能履行上述债务，招商XX股份有限公司昆明分行对李X所有的位于安宁市万辉星城紫荆堡5幢4单XX房屋的拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。2016年8月，本案被告李X找到原告告知其涉案房屋涉诉事宜，原告现已搬离涉案房屋。现原告以被告违约为由诉至本院。

　　本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事物的合同。”第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，本案中，被告李X与案外人牟XX签订了《委托合同》并经公证，同时牟XX与原告徐X签订合同时已向原告出具委托合同的公证书，即向原告告知了其与被告的代理关系，其牟XX签订《房屋买卖合同》及收取房款的行为并未超出委托合同中约定的代理权限，因此，涉案《房屋买卖合同》直接约束委托人即被告李X和原告徐X，同时双方签订的房屋买卖合同系在平等自愿的基础上签订，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，合同自成立时生效。同时，在委托合同及公证书中，被告与牟XX并未对代理事项作出特别约定的限制性条件，因此，对被告关于被告与牟XX的代理权限只限于被告与赵X的房屋买卖合同关系的辩称不予支持。

　　另经庭审查明，涉案房屋经昆明市盘龙区人民法院(2016)云0103民初3863号民事判决书判决，招商XX股份有限公司昆明分行对李X享有近30余万元的债权，并对其所有的位于安宁市万辉星城紫荆堡5幢4单XX房屋的拍卖、变卖所得价款在其享有的债权范围内享有优先受偿权。被告李X未能按照合同约定按时还贷赎证保证合同的履行，且因其未能按时向XX偿还贷款，导致房屋涉诉经生效判决案外人对涉案房屋享有抵押权，被告的违约行为致使合同目的不能实现，因此关于原告解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉请本院予以支持。关于违约责任的承担，经庭审查明，原告共向被告支付房款530000元，应由被告退还。原告支付的中介费，双方在合同中约定由违约方承担，因此由被告向原告赔偿其已支付的中介费12000元。关于原告诉请的装修损失，原告庭审中的证据能够证实其支出的转修费用为67625元，由被告予以赔偿。庭审中，原告自认因房屋涉诉已搬离，现房屋为空置状态，因双方合同解除，因此原告应将涉案房屋交还被告。关于原告诉请的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院认为，违约金的主要功能在于弥补因违约行为给守约方造成的损失，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和合同法>若干问题解释(二)》第二十九条“违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期理由等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量”的规定，本案中，原告虽未能提交证据证实实际损失的全部具体数额，但被告的违约的确给原告造成损失，综合本案案情及被告的过错程度、违约性质等因素，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：“比照中国人民XX同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，由被告向原告支付违约金，以原告向被告支付的房款530000元为本金，按照中国人民XX流动资金同期贷款利率上浮50%，自2015年2月6日起计算至款项付清之日止。

　　关于被告认为本案涉嫌牟XX的犯罪行为，本案应移送公安机关处理的辩称，本院认为，经庭审查明，原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，系当事人在自愿合法的基础上形成的民事法律关系，不涉及刑事犯罪。关于案外人牟XX是否涉及刑事犯罪，不属于本案处理范畴。

　　综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和合同法>若干问题解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：

　　一、解除原告徐X与被告李X签订的《房屋买卖合同》;

　　二、由被告李X于本判决生效后二十日内退还原告徐X房款530000元、赔偿原告中介费12000元、装修损失67625元。并支付违约金(以房款530000元为本金，按照中国人民XX流动资金同期贷款利率上浮50%，自2015年2月6日起计算至款项付清之日止);

　　三、驳回原告的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

　　案件受理费12696元，减半收取6348元，由被告李X承担。

　　双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

　　审判员　　张XX

　　二〇一八年八月三十一日

　　书记员　　石XX