徐XX与杜XX、河南XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

徐XX与杜XX、河南XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　河南省郑州市金水区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2017豫0105民初4138号

　　原告徐XX，男，汉族，1988年10月23日出生，住河南省郸城县。

　　委托代理人付振成，河南佳鑫律师事务所律师。

　　被告杜XX，男，汉族，1973年2月21日出生，住郑州市金水区。

　　被告河南XX公司，住所地郑州市金水区索凌路8号B5号楼东2单XX。

　　法定代表人邓XX，执行董事兼总经理。

　　委托代理人于XX，河南XX律师。

　　被告河南XX公司，住所地郑州市郑东新区商务内环XX。

　　法定代表人王XX，总经理。

　　委托代理人吴XX，河南XX律师。

　　原告徐XX诉被告杜XX、河南XX公司(以下简称“中经XX”)、河南XX公司(以下简称“XXX”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐XX及其委托代理人付振成，被告河南XX公司委托代理人于XX，被告杜XX到庭参加诉讼，被告河南XX公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。

　　原告诉称：原告与被告杜XX、中XX公司于2016年11月25日签订了编号为XXX号的《房屋买卖合同》一份。《房屋买卖合同》约定原告购买被告杜XX位于金水区××路××院××楼××号的房屋，房屋所有权证书号为100XXXX5525，房屋建筑面积为43.61平方米，成交价格为615000元。合同约定原告采用按揭付款的方式支付房款。《房屋买卖合同》中未约定首付款的金额，首付款以XX行贷款的金额为准。《房屋买卖合同》约定，原告应在签订合同时支付定金为30000元，支付给被告中XX公司居间服务费为12300元，约定委托中XX公司办理房屋交易相关手续，另行支付代办费用2000元，委托河南XX公司办理XX行贷款，办理房管局过户，办理物业交割相关服务。《房屋买卖合同》签订前，原告向被告中XX公司告知本人的经济情况和经济承受能力。被告中XX公司向原告口头承诺，首付120000，最多不超过130000，后期除了首付款，其他的费用只需要20000多即可办理。但签合同时告知原告首付160000(口头承诺160000，金融公司工作人员以要下班为由催原告签了空白的《个人二手房住房贷款首付款证明》，事后原告向XX行查询相关记录，XX行不予出示，经原告再三要求下，XX行出示后，原告发现《个人二手房贷款首付款证明》上竟然写了首付款为195000元)，签订《房屋买卖合同》时已经超过原告的承受能力。原告认为已经签订了合同，已经无法反悔，就四处借钱。如今发现被告中XX公司背着原告将首付款进一步提高，让原告实在无法忍受。签订了《房屋买卖合同》后，被告中XX公司告知原告，后期所需要的费用有中介费14300元，XX行按揭费用15000元，过户费个税契税按正常各一个点收费12300元，相关费用增加到了41600元，大大超过了原告签合同前被告知的预算支出。在原告的再三请求下，XX行按揭费降到10000元，但总共过程费还要36600元!签合同之前说的过程费为20000多。原告是刚毕业没多久，没有太多积蓄，只能负担的起被告中XX公司合同签订前告知的支出，但签合同后增加费用使原告不得不为了继续履行合同，四处筹钱，终于在约定时间支付了相关的费用。原告于2016年11月25日签约当天向被告杜XX支付了定金10000元，于2016年12月9日向被告杜XX支付了首付款50000元，同时因资金确实不足，经过协商给写下了14300元的中介费借条，充当中介费，要求2017年1月8日或者网签当日必须交完。2016年12月18日，被告杜XX与中XX公司以第二天办理解押为由，催原告缴纳剩余的首付款10000元，当晚原告向被告杜XX支付剩余的首付款10000元。到此为止，原告已经按照被告河南XXXX公司的要求将70000元首付款全部缴清，被告河南XXXX公司称剩余90000元首付款等贷款下来后再交给被告杜XX。2016年12月22日，郑州市XX出台了《关于进一步加强房地产调控工作的通知》，该通知第二条规定“非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需要提供在本市连续缴纳2年以上(含两年)个人所得税或社会保险证明。”原告于2015年7月毕业，在郑州正式工作不足一年，医院尚未给原告办理社会保险，更没有在郑州缴纳个人所得税证明。截止郑州出台限购政策，本案的《房屋买卖合同》尚未办理网签，本案争议房屋在本次限购的区域范围之内，基于政府的政策的不可抗力因素，原告丧失了购买该房屋的资格。《房屋买卖合同》第十三条第一款约定，“如因洪水、地震、火灾等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。”第二款约定，“若甲方房屋不符合国家及郑州市房屋上市交易政策法规及有关规定，甲、乙、丙三方均有权解除合同，互不承担违约责任。”原告无奈下向被告杜XX及中XX公司提出解除合同。被告中XX公司告知原告可以采取一定措施来使原告达到购房的条件，但原告在郑州工作的期限可以证明，即便采取措施也只能取得虚假的文件来达到目的。因此原告只得提出解除合同，根据法律规定，合同解除，被告杜XX应当全部返还原告所支付的定金及首付款70000元。但被告杜XX以没钱为由不愿退还定金及首付款，被告中XX公司、河南XX公司不愿退还相关费用。原告在2017年1月7日向被告提出解除合同之后，原告经过询问得知，被告中XX公司、河南XX公司允诺原告办理首付贷购房的贷款方式是违法的。中国人民XX行郑州中心支行、中国XX行业监督管理委员会河南监管局于2016年10月3日发布《关于进一步明确郑州市个人住房信贷政策有关要求的通知》第三条规定：“各XX行业金融机构要按照有关政策要求，严格个人住房贷款合规性管理，严禁开展首付贷、转按揭等违规业务。”因此，被告中XX公司以可以首付贷款吸引原告签订《房屋买卖合同》;被告河南XX公司收取10000元按揭费用帮助原告进行首付贷款，利用中国XX行开展的爱家分期业务向原告提供首付贷违法操作服务，也是违反政策、无法办理的。根据《房地产经纪管理办法》第十八条规定“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。”原告认为，被告中XX公司给原告办理中介服务时，不明确告知各个收费项目的收费，在签订合同后，后续费用一变再变，致使原告不得不四处筹钱，被告中XX公司的行为违反了房地产经纪服务的明码标价制度。被告中XX公司、河南XX公司在明知办理首付贷款违反国家相关政策的前提下，仍然告知原告可以进行首付贷，并且收取原告10000元的按揭费用，两被告的行为构成对原告的欺诈。原告作为购买房屋的消费者，被告中XX公司、河南XX公司向原告提供服务，两被告在提供的服务中存在欺诈的行为，造成原告的经济损失，应根据《消费者权益保护法》第52条规定，两被告应返还24300元的服务费用，同时依照《消费者权益保护法》第55条规定，两被告应共同向原告承担接受服务费用的三倍惩罚性赔偿。原告为维护自己的合法权益，依法委托律师代理进行诉讼，花费律师费4500元，依照国家相关规定，该费用应当由三被告共同承担。为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、《合同法》、《消费者权益保护法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规的规定诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告杜XX、中XX公司解除了三方签订的《房屋买卖合同》;二、被告杜XX返还原告支付的定金及首付共计7万元及利息(自支付日按同期XX行存款利率支付返还日)计250元;三、被告中XX公司返还原告支付的居间服务费12300元，代办房屋交易手续2000元;四、被告河南XX公司返还原告支付的按揭费用10000元及利息(自支付日按同期XX行存款利率支付至返还日)计36元;五、被告中XX公司、河南XX公司共同支付原告服务费用三倍的惩罚性赔偿72900元;六、本案原告律师费用4500元由三被告承担;七、本案诉讼费由三被告承担。

　　被告杜XX辩称：我对解除合同无异议，但是对返还合同定金及首付款70000元有异议。我收原告50000元，收中介转我20000元，我只愿意还原告50000元，剩余20000元作为弥补我的损失，中介费和办理按揭的费用与我无关。

　　被告中经XX辩称：一、原告先违反房屋买卖合同约定，未按时支付首付款，导致因房屋限购政策的变化而无法继续履行合同。被告中经XX在签订房屋买卖合同时，审查了房屋买卖双方的资格及房屋状况，原告符合在郑州市买房的条件。在2016年11月25日三方签订了房屋买卖合同，约定各自的权利义务。原告却违反合同第四条第2款的约定，未在2016年12月7日XX行发放贷款之日向被告杜XX支付全部房屋首付款195000元，由于原告违约在先，才导致合同因2016年12月22日实施房屋限购政策而无法继续履行合同。2017年1月22日，郑房会纪[2017]3号文中，决议1.对本市非限购区域的社保证明及补缴后符合购房前三年内连续24个月条件的予以认可，出现未交存现象的，无论时间长短从重新交纳计起。在被告中经XX处购房的顾客中已有好几例通过补缴社保或个税的方式取得了买房条件，因此原告可通过补缴两年的社保或个税来取得买房条件，继续履行合同。二、原告尚欠被告中经XX中介服务费14300元，原告应及时支付。被告中经XX在签订合同后，体谅原告经济困难，同意原告写下借条，欠付14300元的中介服务费，且被告中经XX严格按照合同约定，履行合同义务，不存在违约行为。至今原告未偿还任何中介服务费，原告应依据合同约定及时向被告中经XX支付中介服务费14300元。三、被告中经XX不存在违约行为，更不存在欺诈消费者的行为，原告要求被告中经XX与XXX共同支付惩罚性赔偿72900元，无事实和法律依据，请求驳回原告的这一诉请。第一，房屋买卖合同签订时，被告中经XX明确告知原告各项中介服务费用的具体数额，而且在房屋买卖合同中均有明确的约定，并以手写体明确写在合同上的，被告中经XX已做到明确收费项目、数额与提示的义务，原告不可能不知晓;第二，被告中经XX依法开展房产经纪业务，遵守合同约定，积极提供服务，故原告要求惩罚性赔偿72900元无事实和法律依据，请求驳回原告的这一诉求。四、原告请求被告中经XX支付原告律师费用4500元，无事实和法律依据，请求驳回该诉请。综上，原告违约在先，更不积极采取补救措施，导致合同因限购政策的实施而无法履行，被告中经XX不存在过任何违约行为，更不存在欺诈原告的行为，任何中介服务费收费项目都是明确的，且充分告知并明示原告，请求依法驳回原告对被告河南XX经XX的所有诉请。

　　被告XXX辩称：1、XXX从未向原告办理首付款按揭贷款，XX行也未为原告办理首付款按揭贷款;2、XXX已经为原告办理了涉案房产的评估及XX行贷款手续，XXX不存在违约及欺诈行为，不应当退还原告交纳的贷款费用;3、原告原因导致涉案交易无法正常进行，原告请求XXX退还贷款费用不应支持。综上，请求驳回原告对XXX的诉讼请求。

　　经审理查明：2016年11月25日，原告与被告杜XX、中经XX签订《房屋买卖合同》(合同编号：XXX)，合同约定：1、原告为买方，被告杜XX为卖房，被告中经XX为居间方;2、原告自愿购买被告杜XX所有将位于金水区××路××院××楼××号的房屋出售给原告，房屋所有(共有)权证书号为100XXXX5525，建筑面积为43.61平方米。3、本合同项下房屋及配套设施的总价款为615000元(大写：陆拾壹万伍仟元整)。4、原告应于本合同签订时支付定金及居间服务费30000元(其中居间服务费12300元，余额作为被告中经XX代被告杜XX保管的定金)，被告杜XX同意该定金在办理完房屋过户手续前由被告中经XX代为保管。被告中经XX的居间服务费由原告支付12300元，在签订本合同时，原告与被告杜XX应向被告中经XX及时、足额支付居间服务费，因原告与被告杜XX任一方违约或双方违约，而导致本合同解除终止履行，则按以下方式支付居间服务费：单方违约时，由违约方承担全部居间费用，双方同时违约时，各负担总居间服务费的一半。5、付款方式为按揭贷款，首付款以XX行审批为准。6、原告与被告杜XX在合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续。7、原告与被告杜XX双方签定本合同时，并同意委托被告中经XX代为办理房屋交易相关手续，除足额支付的居间服务费之外，由原告徐XX向被告中经XX支付代办费用人民币2000元(包含XX行贷款办理、房管局过户办理、物业交割办理相关专业服务，不包含相关办理手续中所产生的其他费用)。8、被告杜XX若违反本合同第五条的约定，应双倍赔偿原告交付的定金(原交被告中经XX代为保管的定金和售房保证金，被告杜XX无权要回)。原告与被告杜XX双方立契后，如原告、被告杜XX任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。9、其他约定事项：原告所交定金30000元，被告杜XX保管10000元，作为预付房款;被告杜XXXX行解押由原告首付款负责解押。10、免责条款：若被告杜XX房屋不符合国家及郑州市房屋上市交易政策法规及有关规定，原告与被告杜XX、中经XX三方均有权解除合同，互不承担违约责任。

　　2016年11月25日，原告通过支付宝向被告杜XX转账10000元，同日，被告杜XX出具收条一份，内容显示：今收到原告购买金水区××路××院××楼××号购房定金定金壹万元整。2016年11月28日，原告通过支付宝向李欢迎转账20000元。2016年12月9日，原告通过支付宝向韩从秀转账30000元。2016年12月9日，被告杜XX出具收条一份，内容显示：今收到原告购房首付款伍万元整。2016年12月14日，原告通过支付宝向韩从秀转账10000元。

　　2016年12月7日，原告通过支付宝向账户名为李XX的中国XX行账户转账10000元，收款人出具收到原告贷款费用壹万元整的收据。2016年12月9日，原告出具借条一份，内容显示：今徐XX借到河南XX公司群办路分公司现金壹万肆仟叁佰圆整(14300.00)，还款期限为2017年1月8号(网签当日)以日期靠前者为主，逾期每日交滞纳金3%(上下偏差不过3日)。

　　2016年12月7日，原告与中国XX行股份有限公司郑州文化支行办理爱家分期，贷款金额为90000元。同日，原告与被告杜XX、河南XXX签订《个人二手房住房贷款首付款证明》，内容显示：现原告将余下首付款195000元以现金形式支付于被告杜XX作为原告购买该套住房的首付款，现XX行贷款已经审批完毕可以进行正常过户，但如果房屋出让人杜XX向房屋购买人徐XX过户不成功，房屋出让人杜XX应将房屋购买人所支付的首付款人民币195000元退还原告。被告XXX为见证人。同日，原告与被告杜XX出具划款委托书一份，内容显示：原告在中国XX行股份有限公司郑州文化支行申请人民币455000元的个人住房贷款，现申请提款455000元，用于支付购买二手住房的款项，原告授权该行将此次提款金额455000元以转账方式直接转入杜XX在XX开立的账户。

　　庭审中，原告称2016年11月25日交付给被告杜XX10000元定金;2016年11月28日交付中介20000元，中介转给被告杜XX;2016年12月9日转给被告杜XX30000元，杜XX于2016年12月9日打下50000元的收条;2016年12月14日支付给杜XX10000元，以上共支付杜XX70000元;2016年12月7日原告与被告尊赢及中经正纬和杜XX一起办理爱家分期及首付分期贷款90000元，是从中国XX行贷款，以上总共160000元，原告由尊赢公司办理的贷款455000元，全部相加共615000元，以上皆是原告履行的房款首付义务，在限购之后，原告无法购买房屋，后发现首付贷款是违规操作的。

　　本院认为：原告与被告杜XX、中经XX签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定原告与被告杜XX在合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续，被告杜XX应在2017年1月24日之前与原告共同到房管局立契并办理房屋过户相关手续，但2016年12月21日出台的《郑州市XX关于进一步加强房地产调控工作的通知》，规定非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明，原告自认不符合购房资格，合同无法继续履行，故原告主张解除原告与被告杜XX、中经XX签订的《房屋买卖合同》的请求，本院予以支持。原告主张被告杜XX返还原告支付的定金及首付款70000元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付定金及首付款70000元的利息自支付日按同期XX行存款利率支付返还日，于法无据，本院不予支持。原告主张被告中经XX返还原告支付的居间服务费12300元，代办费2000元，原告未实际支付，故本院不予支持。原告主张被告XXX返还原告支付的按揭费用10000元及利息(自支付日按同期XX行存款利率支付至返还日)，于法无据，本院不予支持。原告主张被告中经XX、XXX支付原告服务费用三倍的惩罚性赔偿72900元，于法无据，本院不予支持。原告主张三被告承担律师费4500元，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：

　　一、原告徐XX与被告杜XX、河南XX公司签订的《房屋买卖合同》予以解除。

　　二、被告杜XX于本判决生效之日起十日内返还原告支付的定金及首付款70000元。

　　三、驳回原告徐XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3740元，由原告徐XX负担2218元，由被告杜XX负担1522元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

　　审　判　长　　何XX

　　人民陪审员　　张XX

　　人民陪审员　　张连香

　　二〇一七年六月三十日

　　书　记　员　　候　琴