兰州XX公司与马XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　甘肃省兰州市城关区人民法院民事判决书

　　(2018)甘0102民初9156号

　　原告：兰州XX公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区黄河大道西XX(街)。

　　法定代表人：王X，系公司董事长。

　　委托诉讼代理人梁X，甘肃XX律师。

　　被告马XX，男，1970年4月17日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。

　　委托诉讼代理人戴X，甘肃XX律师。

　　委托诉讼代理人赵亮华，甘肃XX实习律师。

　　第三人王XX，男，1970年5月22日出生，汉族，凯*XXX，住甘肃省兰州市城关区。

　　委托诉讼代理人张XX，甘肃XX律师。

　　原告兰州XX公司与被告马XX及第三人王XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁X、被告委托诉讼代理人戴X、赵亮华及第三人委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告兰州XX公司向本院提出的诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告之间的事实租赁关系，由被告将房屋交付给原告;2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币112800元(2018年5月9日-2018年9月27日);3、判令被告向原告支付自2018年9月27日之后至实际搬离房屋之日止的租金(租金标准按照24000元/月计算)(实际搬离时间为2019年1月13日);4、本案诉讼费等费用由被告承担。

　　事实及理由：原告与兰州XX公司于2018年5月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定兰州XX公司将位于兰州市城关区间商铺300平米出租给原告，租赁期限五年，合同签订后便交付了房屋。2018年5月9日，原告将该商铺中的部分(150平米)交付给被告用于牛肉面店经营使用，双方口头约定铺面租金每月为24000元。后，经原告多次要求签订书面《房屋租赁合同》，被告不予签订，亦不支付租金。2018年9月5日，原告再一次向被告致函要求搬离商铺并支付拖欠的全部租金，被告均不予理睬。原告认为，合法的权益应当受到法律保护。被告不予签订书面合同且不支付租金的行为已经严重侵犯了原告的合法利益。故，原告依据《民事诉讼法》第119条及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

　　被告马XX答辩称：被告和原告之间没有事实租赁关系，该纠纷已由王XX和被告通过法院调解解决。

　　第三人王XX答辩称：原告所述诉讼请求和事实理由没有意见。

　　原告围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：达*商贸和惠*堂签订的房屋租赁合同;李XX、成XX身份证复印件;兰达*字【2014】第09号;兰州XX公司营业执照复印件;《兰州市人民政府收文》收文编号：8-308;兰城执法字〔2012〕050号;兰州XX公司与李XX、张XX签订的《合同书》;第三人王XX与被告马XX2016年8月17日签订的《租赁合同》;甘肃省兰州市城关区人民法院《民事调解书》(2018)甘0102民初4513号;《告知函》限期搬离房屋的通知照片三张、实际搬离房屋微信截图。证明：兰州XX公司与兰州XX公司2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效，出租人兰州XX公司拥有合法出租权，兰州XX公司享有合法的承租权，租期自2018年5月9日起至2023年5月8日止。因涉案房屋由王XX租赁给马XX，后兰州XX公司与马XX、王XX三方口头约定由马XX与兰州XX公司签订租赁合同，由兰州XX公司将房屋出租给马XX，马XX按照原合同租金标准即24000元/月向原告惠*堂公司交付租金。2018年5月8日穆兰合牛肉面(马XX)在兰州XX享有承租权的房屋占用营业，至今为止拒绝签订租赁合同并支付相应租金。经原告多次催促，被告于2019年1月13日搬离，但未交付任何租金。

　　被告经质证认为：租赁合同与本案马XX、王XX无关，此合同签订时我方和王XX合同未解除;王XX和马XX签订的租赁合同和本案原告无关;调解书中王XX自愿放弃其他诉讼请求，不再主张之后的房屋租金;微信截图真实性关联性有异议。

　　第三人对原告提供的证据无异议。

　　被告当庭提交了以下证据：(2018)甘0102民初4513号《民事调解书》、照片、告知函、收据。证明：马XX和王XX具有房屋租赁合同关系，该纠纷于2018年8月14日已经解决;我方已经搬离房屋。2018年9月5日我方已经停止营业。我方给王XX支付了租金，履行了合同。

　　原告质证认为：调解书真实性无异议，对证明目的有异议，调解书的基础是被告和我方要继续履行合同，房屋租金没有进行变更;告知函真实性无异议，我方要求2018年5月1日开始支付租金，要求三日内交清房租，能够证明被告欠缴租金的事实;照片真实性无异议，证明目的有异议，实际被告还在占用房屋;收据与我方无关。

　　第三人质证认为：调解书真实性无异议，证明目的无异议;告知函真实性无异议，与第三人无关;照片真实性无异议，证明目的有异议，贴封条的时间是2018年9月5日，是被告拖欠原告租金才贴的封条;收据无异议。

　　第三人当庭未出示证据。

　　据此，到庭原、被告对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院作为定案依据依法予以确认。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2011年5月，兰州XX公司向相关部门申请后，相关部门于2012年3月同意其在“雁滩派出所南侧1.61亩空置地块建设3-5层综合建筑”，2012年5月28日，XX公司(XX公司)与李XX、张XX签订合同书，就上述综合建筑的建设、承租进行了约定，而李XX、张XX在2014年被任命为兰州XX公司的副总经理、业务经理，为此，兰州XX公司作为出租人一直在实际办理上述综合建筑租赁事宜。兰州XX公司曾将该综合建筑中涉案的300平方米房屋租赁给本案第三人王XX，第三人王XX又将其中一部分房屋租赁给被告马XX。

　　2018年5月8日，兰州XX公司与原告兰州XX公司签订《房屋租赁合同》，合同约定将第三人王XX之前租赁的房屋租赁给原告，同时，本案三方当事人口头约定从2018年5月9日开始，被告马XX仍然按照与王XX约定的月租金24000元向原告交纳房屋租金，并签订新的房屋租赁合同。之后，原告与被告马XX并未签订书面的房屋租赁合同，被告马XX也未如期交纳房屋租金，原、被告遂发生争议，2018年9月5日，原告在被告马XX租赁的房屋处张贴了封条，诉讼中，被告马XX认为在原告张贴封条后其即搬出，原告认为被告于2019年1月13日搬出。现涉案房屋实际由原告管理使用，但被告马XX仍未能向原告支付2018年5月9日之后的房屋租赁费。

　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告兰州XX公司与兰州XX公司签订《房屋租赁合同》后，即拥有涉案房屋的使用权，而被告马XX使用的房屋在该合同的约定范围之内，虽然原、被告最终并未签订书面的房屋租赁合同，但根据本案三方当事人的陈述，原、被告之间已形成了事实上的房屋租赁合同法律关系，为此被告马XX应当按照三方的口头约定向原告及时交付房屋租赁费。

　　根据第三人与被告马XX的约定，涉案房屋的月租赁费为24000元，本案各方当事人对此均无异议，因此，原告按照该约定标准请求被告马XX支付所欠租赁费符合本案的实际情况;根据原告与兰州XX公司签订的《房屋租赁合同》，原告实际租赁使用涉案房屋的开始时间为2018年5月9日，据此，被告马XX向原告交纳房屋租赁费的开始时间确定为2018年5月9日;同时，根据审理查明的案件事实，原、被告发生争议后，原告于2018年9月5日在被告马XX租赁的房屋处张贴了封条，对该时间各方均无异议，但对被告马XX实际搬出的时间各方当事人存在不同看法，根据本案查明的基本案件事实，结合各方当事人的陈述，按照相关法律规定给予被告马XX合理的搬出时间，本院确定被告马XX搬出时间为2018年10月8日。综上，被告马XX应付房屋租赁费为：24000元×5个月=120000元。

　　诉讼中，被告认为其与原告之间并不存在房屋租赁关系，其所欠租赁费已与第三人处理完毕。经核实，首先，在原告实际租赁使用涉案房屋之时，被告马XX并未将涉案房屋交付给原告，即被告马XX仍然在实际使用涉案房屋;其次，原告及第三人均认为三方当事人已口头约定2018年5月9日之后的房屋租赁费应由被告马XX直接支付给原告，上述情况符合本案查明的案情;再次，第三人与被告马XX之间发生的租赁费纠纷系被告2018年5月9日之前欠第三人的租赁费，与本案无关联性。据此，被告否定2018年5月9日之后应支付给原告的租赁费无事实及法律依据，本院不予支持。

　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条、《民事诉讼证据规则》第二条之规定，判决如下：

　　一、被告马XX于本判决生效后十日内向原告兰州XX公司支付2018年5月9日至2018年10月8日期间的房屋租金120000元;

　　二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2556元，由被告马XX负担

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

　　审　判　长　　王向阳

　　人民陪审员　　王小红

　　人民陪审员　　曹乃心

　　二〇一九年六月二十六日

　　法官助理缪XX

　　书记员梁X