通过代理人的努力帮助当事人减轻损失，追究了对方的违约责任，维护了当事人合法权益

　　云南省昆明市中级人民法院

民事判决书

　　(2018)云01民初3332号

　　原告(反诉被告)：昆明XX公司，住所地：昆明市官渡区XX。

　　法定代表人：谢XX，执行董事。

　　委托诉讼代理人：刘X、刘莎，北京XX律师，特别授权代理。

　　被告(反诉原告)：昆明XX公司，住所地：昆明市盘龙区XX。

　　法定代表人：吴XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：陶X、杨X，云南XX律师，特别授权代理。

　　被告(反诉原告)：昆明XX公司，住所地：昆明市金马镇昆明XX。

　　法定代表人：吴X，总经理。

　　委托诉讼代理人：陶X、杨X，云南XX律师，特别授权代理。

　　原告(反诉被告)昆明XX公司(以下简称为：XXXX公司)与被告(反诉原告)昆明XX公司(以下简称为：胜*经贸公司)、昆明XX公司(以下简称为：XXXX公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月7日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。XXXX公司的委托诉讼代理人刘X、刘莎，胜*经贸公司及XXXX公司的共同委托诉讼代理人陶X、杨X到庭参加诉讼。本案经各方当事人申请调解扣除审理期限，现已审理终结。

　　XXXX公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除XXXX公司与胜*经贸公司于2005年9月5日签订的《企业闲置空地租赁合同》;2、胜*经贸公司、XXXX公司交还XXXX公司租赁土地;3、胜*经贸公司、XXXX公司支付XXXX公司截至2018年拖欠的租金、劳动保险费合计155XXXX9704元以及按照中国人民银行同期流动资金贷款利率对违约逾期支付款项分期计算的资金占用损失合计XXX.77元(暂算至2018年12月1日)，并承担自2018年12月1日起至全部欠款清偿之日止按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的违约资金占用损失;4、胜*经贸公司、XXXX公司支付XXXX公司为诉讼支付的律师费37万元;5、诉讼费、保全费由胜*经贸公司、XXXX公司承担;6、胜*经贸公司、XXXX公司支付XXXX公司2019年上半年拖欠的租金、劳动保险费合计XXX元及至胜*经贸公司、XXXX公司实际交还土地之日止的租金、劳动保险费;7、胜*经贸公司、XXXX公司承担全部拖欠款项按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮50%计算至实际清偿之日止的资金占用损失(暂计算至2019年3月4日为XXX.15元);8、胜*经贸公司、XXXX公司支付XXXX公司支出的担保费19539元。事实和理由：2005年9月5日，XXXX公司(甲方)与胜*经贸公司(乙方)签订《企业闲置空地租赁合同》(以下简称为：《租赁合同》)，约定甲方将其闲置的空地及经鉴定为危房拆除后的空地租赁给乙方改建灯具照明电器商场，空地总面积50493.7平方米(75.74亩);租赁期限为20年，自2006年1月1日至2025年12月31日止;租赁期间，因乙方原因导致提前终止合同，乙方投资甲方土地上的不动产资产无条件无偿归甲方所有;租赁期内每年乙方支付甲方递增的租金及下岗职工劳动保险费24万元。签订合同5日内，支付2006年上半年租金、劳保费。2006年6月25日前，支付2006年下半年租金、劳保费。其他各年分别于当年1月5日前支付上半年租金和劳保费，当年6月25日前支付下半年租金和劳保费;政府建盖的解困住房，必须在职工集资房建好搬迁后方能拆除;若乙方未按时足额支付租金、安置下岗职工的劳保费，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任等内容。合同签订后，XXXX公司履行合同义务，XXXX公司自2008年即以合同主体的身份加入租赁合同的履行，应确认为共同承租人。胜*经贸公司和XXXX公司自2006年交纳第一年租金时起即存在逾期、不足额交纳租金、劳保费的违约行为，至今已拖欠XXXX公司截至2019年上半年的租金及劳保费。经XXXX公司多次催收，胜*经贸公司和XXXX公司仍不按约履行合同主要义务。根据《租赁合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，XXXX公司有权单方解除合同，要求胜*经贸公司和XXXX公司交还土地并承担违约赔偿责任。

　　胜*经贸公司、XXXX公司辩称，一、胜*经贸公司和XXXX公司不存在违约行为，XXXX公司要求胜*经贸公司和XXXX公司承担违约赔偿责任无事实和法律依据。XXXX公司承诺生活二区3923平方米场地于《租赁合同》签订时2年内交付，但自2007年12月30日至今并未交付，XXXX公司的违约行为持续至今，胜*经贸公司和XXXX公司在2008年度支付租金的时间顺位上享有先履行抗辩权。2011年6月10日XXXX公司的职工集资房完成验收，并于2011年7月搬迁入住，但XXXX公司始终不履行合同义务，直接导致胜*经贸公司和XXXX公司昆明XX二期14栋共计16000平方米的铺面无法开工建设，致使投入的前期土石方工程建设资金210XXXX7387.8元产生巨大损失及预期市场收取租金的利益遭到重大损失。胜*经贸公司和XXXX公司未支付部分租金的行为具有正当理由，目的仅仅是行使抗辩权来促使XXXX公司履行合同义务，最大程度减少胜*经贸公司和XXXX公司的损失。二、XXXX公司针对2017年11月以前租金的支付请求已经超过诉讼时效，依法应当驳回。XXXX公司按年度对租金进行收取，每个年度的租金相互独立。2008年6月至2017年10月的租金XXXX公司未在一年内主张，该部分租金的诉讼时效已过。三、XXXX公司要求支付拖欠租金和劳动保险费的金额不真实，违约金的计算及律师费的诉求不具合法性。XXXX公司请求的金额应当扣减其违约没有交付生活二区3923平方米场地对应面积的租金。胜*经贸公司和XXXX公司的行为没有构成违约，案涉合同也未约定律师费的支付。四、XXXX公司系国有企业改制后职工持股的民营有限公司，为帮助解决改制后的企业困境，胜*经贸公司和XXXX公司在合同签订后投入近1.5亿元拆除厂房并平整土地建成一期昙华灯具市场。XXXX公司困难职工的生活得到基本保证，为政府维护了社会稳定。五、XXXX公司于2011年在未事先告知的情况下将公司股份低价出让，胜*经贸公司和XXXX公司对XXXX公司的股权变动和法定代表人的变动情况一无所知，XXXX公司不仅违约而且还隐瞒了公司转让的实情。六、新股东入股XXXX公司后对胜*经贸公司和XXXX公司要求履行交付生活二区场地的函告不予回应，有意放纵指使职工对应该搬迁交付的80套房屋占用经营。七、XXXX公司对超过诉讼时效的租金催告无效。综上，请求驳回XXXX公司的诉讼请求。

　　胜*经贸公司和XXXX公司向本院提出反诉，请求:1、判决XXXX公司继续履行《空地租赁合同》，交付合同约定中“生活二区3923平方米”场地给胜*经贸公司和XXXX公司;2、赔偿胜*经贸公司和XXXX公司以下损失：(1)“市场二期”土建施工损失210XXXX7387.8元;(2)“二期市场”租金利润损失100XXXX0000元(自2013年1月1日至2017年12月31日按22644.5平方米经营面积计算，每月每平方米收益20元，计算5年预期租金利润为271XXXX3400元，主张预期利润损失100XXXX0000元);3、反诉诉讼费、鉴定评估费由XXXX公司承担。事实和理由：2005年9月5日，胜*经贸公司与XXXX公司签订《企业闲置空地租赁合同》，约定：XXXX公司将合法拥有使用权的国有土地租赁给胜*经贸公司开发为“昆明XX照明电器商场”。租赁土地面积为50493.7平方米(75.74亩)，包括生产一区27260平方米、生产二区15662.8平方米、生活二区3923平方米、原电子表厂3647.9平方米。约定租赁期限为2006年1月1日至2025年12月31日，到期无调整则合同顺延至2035年12月31日止。合同签订后，胜*经贸公司按约支付当年的土地使用租金及XXXX公司职工的社会保险费共计100万元，2007年的各项费用也按约支付150万元。2007年7月12日，胜*经贸公司将XXXX公司交付的租赁土地50493.7平方米(75.74亩)及投资建设好的一期市场委托给XXXX公司代为经营至今。胜*经贸公司授权XXXX公司代表胜*经贸公司负责昆明XX的一期商铺经营管理及二期市场筹建的前期各项工作和与XXXX公司进行租金结算、支付、合同履行、市场管理事项、补充合同的签订及市场建设等各方面的法律事项，胜*经贸公司在授权范围内承担完全法律责任。2008年2月10日，为完成昆明XX照明电器商场二期商铺的建设，XXXX公司与案外人云南XX公司第一工程处签订《建设工程施工合同》，由后者对生活二区3923平方米前6000余平方米的场地上原有的经营中的商铺拆除并进行场地、道路的平整、喷锚挡墙加固等建设。平整完毕的6000平方米场地将与生活二区3923平方米的土地相连形成9923平方米的整块建设用地，用以完成昆明XX二期14栋共计16000平方米的铺面建设。2008年9月5日，XXXX公司与XXXX公司签订《补充协议》(五)对市场二期的建设规划进行再次确认。用于市场二期建设场地施工工程于2008年8月10日开工建设，于2009年12月30日完工，共投入平整场地土石方工程建设资金210XXXX7387.8元。自2008年7月2日至2011年1月5日，胜*经贸公司和XXXX公司多次向XXXX公司发函要求移交生活二区3923平方米的场地，以便完成双方即已达成建设市场二期商铺规划的方案。XXXX公司5次回函承诺交付时间。2011年7月，XXXX公司职工集资建设经济适用房完工并顺利验收搬迁入住，但XXXX公司经多次协商仍不履行合同义务，致使昆明XX二期商铺无法开工建设，胜*经贸公司和XXXX公司遭受巨大经济损失。

　　XXXX公司辩称，一、胜*经贸公司和XXXX公司未按租赁合同约定交付租金，已构成根本违约，XXXX公司有权按照合同约定行使单方解除权，胜*经贸公司和XXXX公司反诉要求继续履行合同且移交生活二区3923平方米场地与合同约定和法律规定不符，应当驳回。胜*经贸公司和XXXX公司自租赁合同签订以来，一直未按约定履行交付租金的基本合同义务，且交付租金等费用持续存在逾期及欠费的违约情况，目前交付的款项即使全部作为租金及劳保费支付，也仅支付至合同约定的2012年的费用，2013年以后的费用均未支付。除此以外，租赁合同已明确部分土地上建有住房，须在职工集资房建好后搬迁，拆除条件具备后才能移交土地。签订合同之初，因合同双方已考虑到建盖经济适用房的报批手续和要求严格、程序复杂、不确定因素多，且难以预测和控制，故未明确约定移交的具体期限，且无明确约定也不影响租赁合同整体租金、劳保费的支付。之后，各方协商一致签署的五份《补充协议》对移交的具体期限也未进行任何变更或补充，XXXX公司的发函中也未对此给予明确的承诺和变更。胜*经贸公司和XXXX公司对该部分土地交付不确定的情况在缔约时是清楚的，现该部分土地交付条件未成就，胜*经贸公司和XXXX公司要求移交生活二区3923平方米场地与法律规定不符。二、根据租赁合同约定，在承租土地上开发建设商场房屋的一切费用和责任应由胜*经贸公司和XXXX公司承担，且胜*经贸公司和XXXX公司未按租赁合同约定交付租金已构成违约，胜*经贸公司和XXXX公司要求XXXX公司赔偿市场二期土建施工损失和租金利润损失与客观事实不符，不应得到支持。可得利益损失是合同守约方在对方违约的情况下主张的权利，且需遵循可预见性和确定性。胜*经贸公司和XXXX公司不足额交付租金、劳保费的违约行为在先，且生活二区土地未明确交付时间，对该土地的可得利益无法预见，胜*经贸公司和XXXX公司在无确定的交易对方的前提下主张可得利益损失不符合利益损失确定性要求。三、本案承租人应为胜*经贸公司和XXXX公司，二者应共同承担本案责任。根据本案证据及合同履行事实，XXXX公司是直接与XXXX公司签订《补充协议(五)》的乙方，且在合同履行过程中，胜*经贸公司发函确认与XXXX公司主体混同，XXXX公司还直接行使了租赁合同的权利义务，胜*经贸公司与XXXX公司是本案的共同承租人。综上，请求驳回胜*经贸公司和XXXX公司的全部反诉请求。

　　XXXX公司向本院提交了以下证据：

　　1、《企业闲置空地租赁合同》、《补充协议(一)》、《租赁合同补充协议(二)》、《租赁合同补充协议(三)》、《租赁合同补充协议(四)》、《补充协议(五)》、《关于我公司启动新名称的函》，欲证明：(1)XXXX公司与胜*经贸公司、XXXX公司签订土地租赁合同及五份补充协议，约定将闲置空地及危房拆除后的空地进行租赁，总租赁面积为50493.7平方米，其中生活二区3923平方米土地上建有解困住房，必须在职工集资房建好搬迁后方能拆除，被告对此负有合作义务;每年租金、安置职工劳保费的支付时间和金额;若被告未按时足额支付租金、劳保费，XXXX公司有权解除合同，追究对方的违约责任等内容;(2)按照胜*经贸公司的安排，XXXX公司直接加入了租赁合同的签订及履行，是共同承租人，应共同承担合同责任;(3)各方当事人对生活二区3923平方米土地上建有住房，须在职工集资房建好搬迁，拆除条件具备后才能移交空地的情况在缔结合同时是完全清楚明确的，故合同未约定该部分土地的移交期限，也明确不影响合同的整体租金、劳保费的支付。之后各方协商一致签署的五份《补充协议》对此也未进行变更或补充;(4)租赁合同明确约定租期内租赁空地由胜*经贸公司和XXXX公司分期改造建设和管理，改建报批、施工进度和租赁土地收益不影响租金和劳保费的按时足额缴纳;(5)胜*经贸公司、XXXX公司反诉主张的违约事实和损失没有任何合同及事实依据。

　　2、租赁土地平面图、租赁土地现状照片、(2015)昆民一终字第355号《民事判决书》，欲证明：(1)租赁土地整体情况，生活二区土地面积仅占总租赁面积的7.77%，位置最偏，且土地上建有住房，尚有人员居住使用;(2)因职工集资建房至今未通过规划验收，未办理产权证，居住在生活二区的职工不配合办理搬迁退房。XXXX公司已通过包括诉讼等多种方式进行催告腾房，但至今因涉及多人居住使用，XXXX公司并无强制搬迁腾房拆除的权力，且胜*经贸公司、XXXX公司按约对此也负有合作义务。现该部分房屋因仍有职工未搬离，尚不具备拆除条件;(3)除该部分土地外的其他土地，XXXX公司已经按约履行合同义务，及时交付给胜*经贸公司、XXXX公司经营使用，XXXX公司的履行行为符合合同约定。

　　3、《关于对土地租赁中相关问题的复函》、《给胜*公司的函》、《致XXXX公司的函》五份、《致函》、《昆明XX公司欠租金及利息明细表》，欲证明：(1)根据合同约定，每年均应先付租金，后租赁使用土地，但胜*经贸公司、XXXX公司自2006年交付第一年租金时起，就一直存在逾期、不足额交纳租金、社保费的违约行为，且违约欠款拖欠情形日趋严重，构成根本违约，XXXX公司有权单方解除合同;(2)XXXX公司督促胜*经贸公司、XXXX公司履行付款义务，胜*经贸公司、XXXX公司均不予履行，恶意违约;(3)XXXX公司经营资金被胜*经贸公司、XXXX公司常年拖欠，给XXXX公司造成资金占用利息损失，胜*经贸公司、XXXX公司应承担赔偿责任;(4)胜*经贸公司、XXXX公司违约在先，客观上长期无偿经营使用XXXX公司的土地，其反诉主张XXXX公司承担施工损失及租金利润损失无法律及合同依据。

　　4、发票二份、收据二份，欲证明XXXX公司为诉讼支出保全费5000元、担保费19539元及律师费370000元，均应由胜*经贸公司、XXXX公司承担。

　　5、《公司函》、《投资项目备案证》、《民事反诉状》，欲证明：(1)租赁合同明确约定租赁用地分期开发建设，生活二区土地的房屋拆除、土地移交条件尚未具备，且各方并未约定移交期限，胜*经贸公司、XXXX公司对集资房建设及搬迁负有合作义务。2008年，集资房尚未立项建设，胜*经贸公司、XXXX公司在反诉状中陈述其在2008年就已经针对该土地的开发建设签订施工合同并进行投资建设违反常理，也不符合合同约定;(2)2011年1月5日，XXXX公司在最后发出的《公司函》中提出需要明确土地移交期限，以便对该土地使用提前进行规划，表明胜*经贸公司、XXXX公司根本未对该部分土地开发建设进行规划;(3)2008年9月24日《投资项目备案证》的建设项目和内容等均不涉及生活二区土地，胜*经贸公司、XXXX公司在反诉状中陈述的事实及损失虚假矛盾。

　　6、《委托代理协议》，欲证明XXXX公司委托律师并支付律师费。

　　经质证，胜*经贸公司、XXXX公司对XXXX公司提交的证据1的真实性、合法性、关联性认可，不认可证明目的;对证据2中租赁土地平面图及租赁土地现状照片的真实性、合法性、关联性认可，对《民事判决书》的真实性、合法性认可，对关联性不认可;对证据3中除《昆明XX公司欠租金及利息明细表》以外证据的真实性、合法性、关联性认可，不认可证明目的;对证据4的真实性认可，对律师费的关联性不认可;对证据5的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可;对证据6的真实性、合法性认可，对关联性不认可。

　　胜*经贸公司、XXXX公司向本院提交了以下证据：

　　1、《企业闲置空地租赁合同》、《补充协议(一)》、《租赁合同补充协议(二)》、《租赁合同补充协议(三)》、《租赁合同补充协议(四)》、《补充协议(五)》，欲证明2005年9月5日签订的租赁合同及补充协议合法有效，依法应受法律保护，双方同意建设二期市场及市场建设的规划设计方案。

　　2、《关于<企业空地租赁合同>及昆明XX实际经营主体转移的备忘》;

　　3、《授权委托书》;

　　4、《致函》;

　　证据2-4欲证明胜*经贸公司授权XXXX公司对租赁合同约定下的法律关系的一切事务进行处理，对在授权范围内的法律事项承担全部法律责任。

　　5、《关于土地租赁中相关问题至XX公司的函》;

　　6、《关于土地租赁中相关问题至XX公司的函》;

　　7、《关于土地被长期占用问题的工作函》及示意图;

　　8、《致昆明XX公司的函》;

　　9、《公司函》;

　　证据5-9欲证明胜*经贸公司、XXXX公司多次向XXXX公司提出履行合同，交付生活二区3923平方米土地。XXXX公司一直违约，致使胜*经贸公司、XXXX公司预期的租金收益发生重大损失。2018年11月18日函告XXXX公司，胜*经贸公司、XXXX公司为二期市场建设已投入2000多万的建设资金，要求XXXX公司给予经济补偿。

　　10、《关于租赁中相关问题的复函》;

　　11、《关于对“土地租赁中相关问题”的复函》;

　　12、《关于对土地租赁中相关问题的复函》;

　　13、《关于对土地租赁中相关问题的复函》;

　　14、《复函》;

　　证据10-14欲证明XXXX公司对违约事实确认，并多次承诺职工的集资经济适用房建成就立刻交付生活二区3923平方米土地，胜*经贸公司、XXXX公司自2013年1月1日至2017年12月30日的租金收益损失为192XXXX0000元。

　　15、昆明XX二期改扩建规划方案鸟瞰图二;

　　16、市场B区拆除前照片;

　　17、市场B区拆除后照片;

　　证据15-17欲证明双方共同规划在生活二区3923平方米土地与相连的6000平方米合并9923平方米土地整合后建设昆明XX二期商铺，为建设二期市场胜*经贸公司、XXXX公司投资210XXXX7387.8元平整出6000平方米土地。

　　18、《建设工程竣工验收备案表》、《昆明XX公司经济适用选房认购表》;

　　19、《经适房交房协议》;

　　20、《公证书》;

　　证据18-20欲证明XXXX公司的职工经济适用房于2010年1月5日开工建设，2011年6月10日交付使用，2011年7月25日生活二区职工入住，XXXX公司应当于2011年8月1日交付生活二区3923平方米土地但至今未交付。

　　21、《建设工程施工合同》，欲证明XXXX公司与云南XX公司第一工程处于2008年2月10日签订新昙华灯具市场(二期)改建工程，合同价款为暂估2000万元，约定8月10日开工，2009年12月30日完工。

　　22、《建筑(安装)工程预(结)算书》，欲证明云南XX公司第一工程处对二期商铺6000平方米土地上的原建筑物拆除及土石方工程共计产生工程费151XXXX3095元。

　　23、《建筑工程预(结)算》、《建设工程决算总表》，欲证明云南XX公司第一工程处收取二期工程喷锚式挡土墙工程款XXX.8元。

　　24、《收款收据》二十九份、《收据》二份，欲证明胜*经贸公司、XXXX公司向云南XX公司第一工程处支付工程款210XXXX7387.8元。

　　25、发票、《费报销清单》、银行转账支票存根、《收款收据》、《收据》，欲证明2006年至2007年的租金及职工社保费已全额支付，2008年至2017年的租金及职工社保费支付情况，共计支付152XXXX7500元。

　　26、2006年至2018年未交付使用的土地3923平方米应扣除租金表;

　　27、《按预定改造方案完成后可收入租金及实际受影响后租金收入情况》;

　　28、《2005年至2018年支付被反诉人租金及职工社会保险费情况表》;

　　证据26-28欲证明因XXXX公司未按约定交付生活二区3923平方米场地，依法应扣减租金XXX.28元，实际尚欠租金为131XXXX0765.7元。XXXX公司主张租金的诉讼时效为1年，2016年前的租金已超过诉讼时效。

　　29、《昆明市规划局关于昆明XX公司<申请>的复函》、《昆明市规划局关于昆明XX公司申报经济适用房建设项目征求规划意见函的复函》、《关于下达昆明市XX经济适用住房建设投资计划的通知(第二批)》，欲证明XXXX公司获得昆明市相关职能部门批准，于2006年7月24日建设职工经济适用房，XXXX公司承诺2年后即可交付生活二区3923平方米场地。

　　30、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《单位工程竣工验收通知书》二份，欲证明XXXX公司的职工经济适用房于2011年6月竣工，7月入住，XXXX公司应当于8月交付生活二区3923平方米场地。

　　31、昙华灯具建材城改扩建工程设计图、银行转账支票存根、《收条》，欲证明2008年8月，昆明XX公司为昙华灯具市场(二期)改建工程做总设计，该工程设计方案经XXXX公司确认，胜*经贸公司为此支付设计费6万元。

　　32、昆明XX二期改扩建规划方案设计效果图，欲证明昆明XX公司规划设计建设总建筑面积为22644.5平方米商铺楼。

　　33、市场B区拆除前照片，欲证明昙华灯具市场(二期)改建工程施工前俯视图，在XXXX公司未交付的生活二区3923平方米场地前有部分临时商铺。

　　34、市场B区拆除后照片，欲证明在XXXX公司未交付的生活二区3923平方米场地前按设计要求拆除和平整场地的现场情况。

　　35、《报告》，欲证明昙华灯具市场(二期)改建工程承包方施工过程中由于XXXX公司违约没有交付生活二区3923平方米场地，致使工程无法进行，承包方因此中止合同并退出施工现场。

　　36、《租赁合同》七份，欲证明昙华灯具市场内的商铺租金，建设完成的市场二期的租金价格将与一期一致。

　　经质证，XXXX公司对胜*经贸公司、XXXX公司提交的证据1的真实性、合法性、关联性认可;对证据2-4的真实性认可，对证明目的不认可;对证据5-9中示意图的真实性不认可，对其他证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可;对证据10-14的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可;对证据15的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可;对证据16-17的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可;对证据18的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可;对证据19的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可;对证据20的真实性认可，对证明目的不认可;对证据21-24的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可;对证据25的总金额予以认可;对证据26-28的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可;对证据29的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可;对证据30的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可;对证据31的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可;对证据32的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可;对证据33-34的真实性、合法性认可，对证明目的不认可;对证据35的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可;对证据36的真实性不发表质证意见。

　　经胜*经贸公司、XXXX公司申请，证人孙某、陈某、刘X出庭作证。XXXX公司对三位证人的部分陈述予以认可;胜*经贸公司、XXXX公司对证人孙某、刘X的陈述予以认可，对陈某的陈述认为双方约定过生活二区土地两年内交付。

　　对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合下文予以综合认定。

　　本案诉讼中，胜*经贸公司、XXXX公司申请调取昆明XX公司制作并保管的总平面设计图，以证明胜*经贸公司、XXXX公司为市场二期建设委托设计公司进行设计，并根据设计方案进行施工。对胜*经贸公司、XXXX公司所提调证申请的准许问题，本院将结合下文予以评述。

　　经审理，本院确认以下案件事实：2005年9月5日，出租方XXXX公司(甲方)与承租方胜*经贸公司(乙方)签订《企业闲置空地租赁合同》(以下简称为：《租赁合同》)，约定：甲方将生产区内闲置的空地、以及经鉴定为危房拆除后的空地租赁给乙方改造建设为灯具照明电器商场，空地总面积为50493.70平方米(75.74亩，以双方确认的平面图界限为准)，其中：生产一区27260平方米、生产二区15662.80平方米、生活二区3923平方米、原电子手表厂3647.90平方米。租赁期限为20年，自2006年1月1日至2025年12月31日止，租赁到期，双方无重大条款调整，按本合同条件再续租十年。租赁期内，乙方向甲方支付租金及安置50名下岗职工的劳动保险费，租金和劳动保险费每半年支付一次，合同对每期的租金和劳动保险费进行了详细约定。《租赁合同》同时约定：甲方租赁范围内乙方认为不予保留和利用的固定资产(厂房、其他建筑物)，经双方确认平方面积，待甲乙双方签订租赁合同，甲方收到50万元租金和劳动保险费后，由甲方分期拆除(具体拆除范围和时间，按乙方需求双方另行约定。政府建盖的解困住房，必须在职工集资房建好搬迁后，方能拆除)。为了妥善拆迁安置居住在生产区内的职工，由甲乙双方合作，组织甲方职工全额集资在生活一区内建盖经济适用房。经济适用房的规划审批和招标，办理相关减免手续，经济适用房集资分配方案、职代会决议由甲方负责。若乙方未按时足额支付租金、安置下岗职工的劳动保险费，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任，若甲方违约则追究甲方的违约责任，双方经协商达成一致情况除外。

　　2005年11月30日至2007年1月30日期间，XXXX公司与胜*经贸公司就前述《租赁合同》签订补充协议(一)--(四)。2008年9月5日，XXXX公司与XXXX公司签订《补充协议(五)》，双方同意《租赁合同》中乙方投资的昆明XX第二期改建工程项目沿用第一期模式,以土地使用权产权单位XXXX公司名义向政府相关部门申报规划、立项、报批、建设等及办理房产证手续，项目的投资建设及相关法律责任由乙方承担。

　　《租赁合同》签订后，XXXX公司依约向胜*经贸公司交付了生产一区27260平方米、生产二区15662.80平方米、原电子手表厂3647.90平方米土地。生活二区3923平方米土地在《租赁合同》签订之时建盖有XXXX公司6栋共80套职工简易用房，双方约定由XXXX公司建盖职工经济适用房后完成该80套简易用房的搬迁及土地交付。

　　XXXX公司职工经济适用房于2005年开始启动立项报批手续，2006年7月24日被列入昆明市XX经济适用住房建设投资计划。2008年11月21日取得《建设工程规划许可证》，2009年11月25日取得《建筑工程施工许可证》，2010年1月15日开工建设，2011年6月10日竣工验收。根据XXXX公司于2015年起诉案外人高XX(2015)昆民一终字第355号返还原物纠纷一案法院审理查明的事实，XXXX公司分别于2011年7月27日、2011年9月22日和高XX签订了《经适房交房协议》和《职工集资建经济适用房协议》，约定：高XX自愿参加XXXX公司集资建房，高XX有义务在领取集资建房钥匙两个月内搬出原住房。

　　另查明：2007年7月12日，胜*经贸公司与XXXX公司达成《关于<企业空地租赁合同>及昆明XX实际经营主体转移的备忘》，载明：昆明XX项目建设过程中胜*经贸公司因建设资金困难和经营管理缺陷，无法完成该项目，经引进股东后新注册成立了XXXX公司，由XXXX公司继续履行胜*经贸公司与XXXX公司签订的《租赁合同》的全部内容条款并享有全部合同权利，继续完成项目建设和经营管理，胜*经贸公司与该项目再无资产和经营关系。但为了保持原合同的原始和真实性，未进行合同主体变更，但不影响XXXX公司作为《租赁合同》实际主体并享有昆明XX的实际经营和管理权。2008年9月2日，XXXX公司向XXXX公司发送《关于我公司启用新名称的函》，载明：“我公司原工商注册的单位名称：‘昆明XX公司’，注册号530100XXXX5569，因工作需要，从2007年7月4日起，经工商部门批准，已启用‘昆明XX公司’名称对外业务，注册号530100XXXX1195.今后，由‘昆明XX公司’履行原‘昆明XX公司’与贵公司签订的《企业闲置空地租赁合同》及协商相关事宜。”2011年1月27日，胜*经贸公司向XXXX公司出具《授权委托书》，授权XXXX公司负责昆明XX的全部日常经营及管理工作，代表胜*经贸公司与XXXX公司进行租金结算、支付、市场管理事项等各方面的沟通协调工作。次日，XXXX公司签收了该《授权委托书》。

　　自2007年7月起，胜*经贸公司与XXXX公司多次催促询问XXXX公司职工经济适用房的建设及生活二区土地的搬迁、交付问题。XXXX公司于2007年7月6日致函胜*经贸公司：“来函收悉，经适房规划设计图仍在报批中，造成80套简易房占地未移交，是我们意想不到的情况，深表歉意，请贵公司理解。”，于2008年12月3日致函XXXX公司：“如不出意外，2009年6月底可交房，力争2009年年底前交付土地。”，于2009年8月4日致函XXXX公司：“2009年8月14日工程即将招标，8月底开工，预计明年3月竣工交房，力争明年6月腾出地块。”，于2009年12月29日回复XXXX公司：“预计2010年8月底前将经适房建好，若拆迁工作进展顺利，将于2010年12月以前共同拆除80套简易用房后移交用地。”，于2010年4月26日致函胜*经贸公司：“若不出意外，工程将按期完工，住户搬迁后公司将80套用地移交贵公司。”，于2011年1月25日致函胜*经贸公司：“承诺仍将与施工方协调，一旦条件成就，将按约履行合同义务，在集资房建成后及时组织职工搬迁，尽快交付土地”。与此同时，XXXX公司自2009年12月29日起至2018年4月1日期间，多次致函胜*经贸公司和XXXX公司，要求支付拖欠的租金和劳动保险费。

　　至今，XXXX公司共收到胜*经贸公司和XXXX公司支付的租金及劳动保险费共计152XXXX7500元，除2006年、2007年度足额支付外，其余年度均有拖欠。

　　再查明，胜*经贸公司和XXXX公司在案涉已移交土地上拆除原有设施后进行了建设，建成昆明XX项目，主要经营灯具市场和建材市场的铺面租赁业务。2008年，胜*经贸公司和XXXX公司拆除了已建成的建材市场，并将拆除部分和未交付的生活二区土地一并纳入昆明XX二期改扩建项目，该项目形成规划方案后交由XXXX公司查看，后者未提出反对意见。

　　综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、案涉《租赁合同》是否应予解除?XXXX公司是否应继续履行生活二区土地的交付义务?2、案涉土地上拖欠的租金、劳动保险费应如何认定?3、XXXX公司和胜*经贸公司、XXXX公司各自所提损失能否得到支持?

　　本院认为：首先，案涉《租赁合同》签订之时的出租方为XXXX公司,承租方为胜*经贸公司，XXXX公司于2007年7月介入案涉承租方对土地的经营之中。但有关XXXX公司的身份问题，XXXX公司和胜*经贸公司在先后于2008年9月2日和2011年1月27日向XXXX公司的发函中分别做了合同主体变更和受托代表胜*经贸公司履行合同义务等截然不同的告知和表述。现XXXX公司起诉胜*经贸公司和XXXX公司共同承担《租赁合同》项下承租人的合同义务，胜*经贸公司和XXXX公司亦提起反诉向XXXX公司共同主张承租人的合同权利，即各方对胜*经贸公司和XXXX公司系《租赁合同》项下共同承租人的身份均无异议，此在本案庭审中亦经各方当事人明确认可。因此，综合案涉《租赁合同》签订后胜*经贸公司和XXXX公司的实际履行行为，结合本案中当事人的诉讼意见，本院认定XXXX公司已通过实际行为以承租人身份加入到《租赁合同》的履行中，在胜*经贸公司未退出《租赁合同》的情形下，二者系《租赁合同》的共同承租人。

　　对于争议焦点1，案涉《租赁合同》是否应予解除或继续履行的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”XXXX公司作为案涉《租赁合同》的出租人，应向承租人胜*经贸公司和XXXX公司履行依约交付租赁物的合同义务，胜*经贸公司和XXXX公司作为承租人则应向出租人XXXX公司履行依约交纳租金和劳动保险费的合同义务。根据《租赁合同》的约定，案涉出租地块总面积为50493.70平方米，其中：生产一区27260平方米、生产二区15662.80平方米、生活二区3923平方米、原电子手表厂3647.90平方米。XXXX公司于《租赁合同》签订后，已依约交付了除生活二区以外的其他地块，各方当事人对此均无异议，本院予以确认。对于生活二区土地的交付，因《租赁合同》签订之时该地块上建盖有XXXX公司6栋共80套职工简易用房，故双方约定由XXXX公司建盖职工经济适用房后完成该80套简易用房的搬迁及土地交付。根据本案审理查明的事实，XXXX公司职工经济适用房于2005年开始启动立项报批手续，2010年1月15日开工建设，2011年6月10日竣工验收。故XXXX公司应在房屋竣工验收后及时组织职工搬迁，将搬迁后的地块交付给胜*经贸公司和XXXX公司。参照XXXX公司与高XX返还原物纠纷一案中法院审理查明“XXXX公司分别于2011年7月27日、2011年9月22日和高XX签订了《经适房交房协议》和《职工集资建经济适用房协议》，约定：高XX自愿参加XXXX公司集资建房，高XX有义务在领取集资建房钥匙两个月内搬出原住房。”的案件事实，XXXX公司至迟已于2011年7月起开始与职工签订了经济适用房交房协议，并约定了搬迁的具体时间，故XXXX公司应按照协议约定积极组织其职工进行搬迁，为土地交付创造条件。但生活二区土地上至今仍有人居住，XXXX公司并未积极履行其合同义务，也未及时充分组织、协调职工搬迁，导致未能向胜*经贸公司和XXXX公司交付土地，XXXX公司因自身原因怠于履行合同义务，其行为已构成违约，本院予以确认。另一方面，胜*经贸公司和XXXX公司接收XXXX公司交付的其余地块后，在地块上进行了建设和经营，其对已交付地块应向XXXX公司按时支付《租赁合同》约定的租金和劳动保险费，但截至目前，除2006年、2007年度的费用已足额支付外，其余年度均有拖欠，胜*经贸公司和XXXX公司拖欠租金和劳动保险费的行为亦已构成违约。

　　至于XXXX公司是否系行使抗辩权而拒绝向胜*经贸公司和XXXX公司交付生活二区土地的的问题。本院认为，首先，案涉《租赁合同》系双务合同，具体到生活二区土地，XXXX公司在土地交付条件未成就之前，无权要求胜*经贸公司和XXXX公司支付租金和劳动保险费，即XXXX公司不得以胜*经贸公司和XXXX公司未支付生活二区土地租金和劳动保险费为由行使抗辩权。即结合本案实际情况，XXXX公司仅可能以胜*经贸公司和XXXX公司未就已交付土地足额支付租金和劳动保险费为由主张抗辩权。对此，胜*经贸公司和XXXX公司在本案中主张XXXX公司在《租赁合同》签订之时曾口头承诺于两年内交付生活二区土地，但因其主张缺乏确切证据证实，本院不予采信。但根据XXXX公司和胜*经贸公司、XXXX公司之间的往来函件，XXXX公司早在2007年7月6日致胜*经贸公司的函件中就已经对未能移交生活二区土地向对方表示歉意，请求谅解。在此后双方多年的函件中，XXXX公司亦多次对生活二区土地的交付时间与胜*经贸公司和XXXX公司进行沟通。直至2011年1月25日，XXXX公司仍通过函件方式向胜*经贸公司表态将按约履行合同义务，尽快交付生活二区土地。因此，从案涉《租赁合同》的实际履行情况和已查明的案件事实而言，XXXX公司并非基于行使抗辩权而拒绝交付生活二区土地，而是因为职工经济适用房的建设及生活二区土地上的职工搬迁问题导致未履行生活二区土地的交付义务。因此，本院对XXXX公司所称系行使合同抗辩权的主张不予采信。同理，胜*经贸公司和XXXX公司对已交付土地占有使用，理应支付相应的租金和劳动保险费，无论其与XXXX公司是否就生活二区土地的交付时间达成《租赁合同》以外的口头约定，胜*经贸公司和XXXX公司都无权拒绝支付已交付土地上的租金和劳动保险费，其所称抗辩权因超出双务合同权利义务的对等性和一致性，本院亦不予支持。

　　据此，XXXX公司和胜*经贸公司、XXXX公司在《租赁合同》履行过程中均存在违约行为，对XXXX公司所提整体解除《租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。

　　如前所述，XXXX公司职工经济适用房于2011年6月10日竣工验收至今已长达8年时间，期间XXXX公司亦与职工签订书面协议就生活二区土地上的搬迁问题形成过约定，但该地块至今仍有大量职工居住导致土地无法交付，此问题系XXXX公司内部原因所致，对其违约性本院亦予以确认。但鉴于该地块的现状及XXXX公司多年的违约表现，本院认为生活二区土地客观上已不具备继续履行的条件，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”的规定，现XXXX公司在本案中起诉要求解除的《租赁合同》内容也包括了生活二区土地的部分，故本院依法对《租赁合同》中有关生活二区3923平方米土地的合同内容予以解除，对胜*经贸公司和XXXX公司要求XXXX公司交付生活二区土地的反诉请求不予支持，XXXX公司也不得要求胜*经贸公司和XXXX公司支付生活二区土地的租金。

　　对于争议焦点2，案涉土地上拖欠的租金、劳动保险费应如何认定的问题。根据《租赁合同》的约定及双方当事人的认可，《租赁合同》所约定的租金对应的是包括生活二区土地在内的50493.7平方米总地块。现XXXX公司仅向胜*经贸公司和XXXX公司实际交付除生活二区土地以外的地块，故胜*经贸公司和XXXX公司应支付的租金金额应在《租赁合同》约定的租金金额中按比例进行扣减。劳动保险费对应的是胜*经贸公司和XXXX公司承诺为XXXX公司安置下岗职工所支付的相应费用，与具体的租赁面积无关，故不予扣减。根据《租赁合同》的约定，2006年1月1日至2019年6月30日期间租赁总地块的租金为290XXXX4091元，按照已交付土地面积46570.7平方米(27260平方米+15662.8平方米+3647.9平方米)占总面积50493.7平方米的比例，胜*经贸公司和XXXX公司应支付的租金为290XXXX4091元×(46570.7平方米/50493.7平方米)=267XXXX7572元，加上应支付的劳动保险费XXX元，胜*经贸公司和XXXX公司应支付的租金和劳动保险费共计300XXXX7572元。胜*经贸公司和XXXX公司已支付152XXXX7500元，尚欠147XXXX0072元。

　　对于争议焦点3，XXXX公司和胜*经贸公司、XXXX公司各自所提损失能否得到支持的问题。如前所述，XXXX公司与胜*经贸公司、XXXX公司在《租赁合同》履行过程中均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任。胜*经贸公司和XXXX公司未足额支付租金和劳动保险费，给XXXX公司造成的损失主要体现为资金占用费。

　　XXXX公司未积极履行合同义务向胜*经贸公司和XXXX公司交付生活二区土地。根据双方往来函件，胜*经贸公司和XXXX公司早于2007年7月起就多次催促询问XXXX公司职工经济适用房的建设及生活二区土地的搬迁、交付问题，XXXX公司也在回函中对交付时间进行了多次回复和承诺。2008年9月5日，XXXX公司与XXXX公司针对昆明XX第二期改建工程项目签订《补充协议(五)》，双方已针对二期改建工程的报批方式等具体问题进行了协商。同时，胜*经贸公司和XXXX公司将已建成的建材市场拆除，与生活二区土地一并纳入昆明XX二期改扩建项目，该项目形成规划方案后交由XXXX公司查看，后者未提出反对意见。因此，胜*经贸公司和XXXX公司对已建成建材市场的拆除和再施工行为与XXXX公司对生活二区土地交付问题的表态不无关系，胜*经贸公司和XXXX公司基于对XXXX公司的信赖，对生活二区土地交付所做准备应得到法律的适当保护。但因胜*经贸公司和XXXX公司的施工范围仍限于已交付土地，该地块持续处于胜*经贸公司和XXXX公司的占有范围，故该施工的成果可部分体现在胜*经贸公司和XXXX公司的经营收益中。同时，胜*经贸公司和XXXX公司作为承租方，其自身对土地的规划、利用及昆明XX第二期改建工程项目的施工、经营风险应承担主要责任，故本院认定XXXX公司对胜*经贸公司和XXXX公司所进行的施工损失承担次要责任。鉴于胜*经贸公司和XXXX公司未能提交银行转账凭证等确切证据证实此次施工的工程款支付情况，故综合考虑此次施工的工程量、XXXX公司的违约情形、胜*经贸公司和XXXX公司对此次施工应自身承担的经营风险及地块改造后可回收的经营收益等综合因素，本院认定胜*经贸公司和XXXX公司为生活二区土地的交付所做准备进行的施工损失与其应支付给XXXX公司的租金和劳动保险费的资金占用损失相当。XXXX公司主张的律师费和保全担保费无合同约定，且XXXX公司自身亦存有违约情形，故本院不予支持。胜*经贸公司和XXXX公司反诉所提土建施工损失本院已做如上认定，而其所提二期市场租金利润损失因不属于直接损失范畴，本院亦不予支持。

　　因胜*经贸公司和XXXX公司每年仍向XXXX公司支付部分租金和劳动保险费，XXXX公司自2009年12月29日起至2018年4月1日期间，亦多次以书函方式催要租金和劳动保险费，故对胜*经贸公司和XXXX公司答辩主张2017年11月以前的租金和劳动保险费已过诉讼时效的观点，本院不予采信。

　　综上，依据损失相抵原则，除胜*经贸公司和XXXX公司应支付给XXXX公司拖欠的租金和劳动保险费外，本院对双方本、反诉所提其他损失均不予支持。

　　胜*经贸公司和XXXX公司有关调取昆明XX公司制作并保管的总平面设计图的申请，因已无调取的必要性，本院不予准许。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：

　　一、解除原告(反诉被告)昆明XX公司与被告(反诉原告)昆明XX公司于2005年9月5日签订的《企业闲置空地租赁合同》中有关“生活二区3923平方米土地”的合同条款;

　　二、被告(反诉原告)昆明XX公司、昆明XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)昆明XX公司截至2019年6月30日之前的租金和劳动保险费147XXXX0072元;

　　三、驳回原告(反诉被告)昆明XX公司的其他诉讼请求;

　　四、驳回被告(反诉原告)昆明XX公司、昆明XX公司的其他反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费157018元及反诉案件受理费98543.47元，由原告(反诉被告)昆明XX公司负担76668.44元，由被告(反诉原告)昆明XX公司、昆明XX公司负担178893.03元;保全费5000元，由被告(反诉原告)昆明XX公司、昆明XX公司负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。

　　审　判　长　　方　玲

　　审　判　员　　邓林春

　　人民陪审员　　代丽琼

　　二〇一九年七月十日

　　法官助理殷肖

　　书记员李X