杨XX与四川省南江县*达房地产**有限公司、李XX商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　四川省南江*人民法*民事判决书

　　(2019)川1922民初2102号

　　原告：杨XX(曾*名：杨XX、杨XX)，女，汉族，1995年5月11日出生，住住南江*。

　　委托诉讼代理人：黄X，女，汉族，1973年6月14日出生，住南江*。系原告杨XX之母。

　　委托诉讼代理人：向*琼，四川宏坤律师*务所律师。

　　被告：四川省XX公*，住所地巴*市南江*南江*文XX。

　　法*代表人：周XX，该公***长。

　　委托诉讼代理人：杨XX，巴*市南江*XX法*服务所法*工作者。

　　被告：李XX，男，汉族，1966年5月4日出生，住四川省成**青羊*。

　　委托诉讼代理人：胡XX，南江*乐*法*服务所法*工作者。

　　原告杨XX与被告四川省XX公*(以下简*：XX公*)、李XX商*房*售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法*用简***,于2019年9月23日公*开庭进行审理。原告杨XX及委托诉讼代理人黄X、向*琼，被告XX公**托诉讼代理人杨XX，被告李XX委托诉讼代理人胡XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终*。

　　原告杨XX向*院提出的诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理《不动产权*书》;2.判令二被告按原告已付购房*总额，参照中国*民银行规定的同期贷款基准利*标准，即年**4.75%，自2016年4月1日起计*至2019年7月1日的违约金30902.21元，原告方*愿放弃诉讼80%违约金*80%，只主张30902.21元×20%的违约金;2019年7月2日起至原告实际取得《不动产权*书》之日止的违约金*按年**4.75%计*;3.诉讼费*二被告承担。事实及理由：2011年1月16日，原告与被告签订《商*房*卖合同》。合同约定原告购买被告李XX以被告XX公**发建设的南江*光雾山*道红*段“西福嘉禾XX”2号楼2单*601号住房，预测建筑面积87.76平**，单*2280.00元/平**，房*总价200092.00元，合同约定出卖人应*在2011年12月31日前取得该商*房*在楼栋的权*证明。被告于2012年3月15日为原告办理商*房*同备案登记，原告按合同约定交付全*购房*和*告要求缴纳办理产权*的税费。2016年3月15日，被告完成*始登记，具备办理不动产转移登记的条件，但被告却不及时*理。为此，特向**起诉，望判如所请。

　　原告杨XX在举证期限内提交的证据材料：1.原、被告的身份信息，证明*、被告是本案适格的诉讼主体;2.《商*房*卖合同》，证明**买卖关*成*;3.购房*收据、住宅专项*修资金*用收据、预交房*办证税费*据，证明*告已经*合同约定全*履行了买受人的义务;4.南江*住房**乡建设局关**XX等16人信访事项*理意见书，证明*告李XX作为原告房*实际开发人、商*房*出售人。

　　被告XX公**称，原告所购买“西福嘉禾XX”商*房*被告李XX借用答辩人资质和*义开发建设，由被告李XX自筹资金、自主开发、自负盈亏，独立承担民事责任。同时*告李XX自行对外销售，收取购房*及相**费，为购房*办理不动产权*。原告与被告签订《商*房*卖合同》、交付购房*及税费、维修基金、交付房*等民事法*行为，答辩人均未参与，也不知情，未收取原告任**项*费*。答辩人不是实际受益*，对此情况*告也是认可。原告诉求办理不动产权*应*到法*支*，答辩人愿意配合盖*。答辩人不应*担违约责任，答辩人与原告之间不是实际出售人和*受人，至今未办理不动产权*答辩人无过错。

　　被告XX公**举证期限内未提交证据材料。

　　被告李XX辩称，被告李XX不应*为本案被告。本案原告主张**和*约金*法，本案所列二被告不应*担利*和*约金，合同中也没有*定。原告在事实理由陈*部分中，被告不及时*理产权*的陈*不属实，该房*权*已于2016年3月31日办理了产权，只是分户产权*，没有*户，应*被告XX公**理。该房*证的确认房*所有**是被告XX公*(周X)，但房*的土地使用权*是周X，被告李XX是授被告XX公**理有**宜，被告李XX不应*承担本案的法*后*，请求人民法*驳回原告对李XX的起诉。

　　被告李XX在举证期限内提交证据材料：1.与原告提交的《商*房*卖合同》复印*相*;特别*明*同里没有**约定违约金***，房*出卖人是被告XX公*，被告李XX签字，但被告李XX是在委托代理人处签字，授被告XX公**托，这个合同证明*告李XX是被告XX公**托代理人。2.《法*授权*明*》，证明*告李XX与被告XX公**合同时*口头协议，后*补了书面授权*托书，被告XX公**托被告李XX所行使的权*，根据法*规定，被告李XX所发生的法*后*，应*由被告XX公**担。3.《土地使用证》，证明*是被告李XX;4.《房*产权*》，证明*有**是被告XX公*，而不是被告李XX。

　　当事人围绕诉讼请求依法*交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：

　　被告李XX为开发项*名称为“西福嘉禾XX”商*房，因没有**产开发资质，便以被告XX公**名义，取得南江*(2009)建用字第0017号《国**地使用证》，使用权*积2346平**，5119XXXX00247号《建设规划许*证》、南XX(2010)83号《建筑工程**许*证》、南建(2010)第拾叁号《商*房*售许*证》。开发商*房*被告李XX自筹资金，自行收取房*款，自负盈亏。2012年7月12日，被告XX公***告李XX出具《法*授权*明*》。

　　2011年1月16日，原告杨XX与被告XX公*《商*房*卖合同》，被告李XX作为被告XX公**托代理人在合同上签名确认。该合同约定，原告杨XX购买被告XX公*“西福嘉禾XX”2号楼6层2单*601号住房*套，预测建筑面积87.76平**;单*2280.00元，总房*200092.00元;原告杨XX自行向****缴纳专项*修基金、契税、物业服务费;双**同向**登记机关**办理房*权*转移登记。合同签订当天，被告李XX收取原告杨XX房*款200000.00元,出具收条上盖**告XX公**福嘉禾项*部公*。2011年7月16日被告李XX收取原告杨XX房*款3170.00元，出具收条上盖**告XX公**福嘉禾项*部公*，批注房*已清，当天原告杨XX验收房*。2012年3月15日，双**江*房*产管*所就《商*房*卖合同》进行备案登记。2012年3月7日，原告杨XX交住宅专项*修基金4901.00元。2013年10月29日，被告李XX以办理产权*为名收取原告杨XX预交房*契税7000.00元,出具收条上盖**告XX公**福嘉禾项*部公*。2016年3月31日，南江*不动产登记中XX向*告XX公*(周X)核发房**南江*字第××号《不动产权*书》。因原告杨XX未取得《不动产权*书》，于2017年9月22日向**市委巡察组反映，2017年9月29日南江*住房**乡建设局进行回复，但至今仍未取得《不动产权*书》，双**事人酿成*纷。

　　本院认为，原告杨XX与被告XX公**订《商*房*卖合同》，是双**事人真实意思表示,不违反法*、行政法*的强*性规定，该合同合法**，对双**具有*束*。原告杨XX与被告XX公**合同中虽未明*约定办理产权*移登记期限，《中华*民共和**同法》第一百三十五条规定：“出卖人应*履行向*受人交付标的物或者交付提取标的物的单*,并转移标的物所有**义务。”《城市房*产开发经*管*条例》第三十二条规定：“预售商*房*购买人应*自商*房*付使用之日起90日内,办理土地使用权*更和**所有**记手续;现售商*房*购买人应*自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权*更和**所有**记手续。房*产开发企业应*协助商*房*买人办理土地使用权*更和**所有**记手续，并提供必要的证明**”，因此被告XX公***为原告办理所购房*的产权*移登记，并将不动产权*书交付原告,以全*履行合同约定的义务。

　　关**告请求被告李XX办理《不动产权*书》。《中华*民共和**法*则》第六条规定：“民事主体从*民事活动，应*遵循公**则，合理确定各方*权***务。”第十三条规定，自然人依法*有*事权*，承担民事义务。第一百七十六条规定：“民事主体依照法*规定和*事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”所以，民事主体从*民事活动依法*有*事权*，承担民事义务，承担责任。被告李XX虽然不是《商*房*卖合同》载明*出卖人，但作为“西福嘉禾XX”房*的实际开发人，自筹资金，自行收取房*款，自负盈亏，对小区房*进行初始登记时，将小区房*的物权*立为被告XX公*(周X)，收取房*款被告李XX辩称，不应*承担本案的法*后*，本院不予采纳。

　　关**告请求的违约金，被告李XX收取房*款及契税等费*办理《不动产权*书》，原告从2017年9月22日开始信访，要求被告XX公*、李XX办理《不动产权*书》，但至今仍未办理《不动产权*书》，违背合同约定的义务，被告的行为构成*约，应*承担相**约责任。双**有*定金*数额，《最高*民法*关**理商*房*卖合同纠纷案件适用法*若干*题的解*》第十八条的规定，违约金“可以按照已付房*款总额，参照中国*民银行规定的金**构计*逾期贷款利*的标准计*。”违约金*性质是弥补守约方*损失和*罚违约方，原告未提供受损失的证据材料，根据本案实际情况，酌定被告XX公*、李XX支*原告杨XX违约金4000.00元。

　　综上，依照《中华*民共和**同法》第六十条、第一百三十五条、第一百零七条之规定，判决如下:

　　一、被告四川省XX公*、李XX为原告杨XX办理“西福嘉禾XX”2号楼6层2单*601号住房*套的产权*移登记，并将《不动产权*书》交付给原告杨XX(原告杨XX应*予以协助);限被告四川省XX公*、李XX自本判决生效之日起三十日内履行;

　　二、被告四川省XX公*、李XX于*判决生效之日起三十日内赔偿原告杨XX损失4000.00元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金**务，应*依照《中华*民共和**事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支*迟延履行期间的债务利*。

　　案件受理费4301.00元，减半收取2150.50元，由被告四川省XX公*、李XX负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向*院递交上诉状，并按对方*事人人数提出副本，上诉于*川省巴*市中级人民法*。

　　审判员　　罗*亮

　　二〇一九年*月二十四日

　　书记员　　王XX