上诉人（原审原告）平度市云山供销合作社。
法定代表人李XX，主任。
委托代理人刘书涛，平度德胜法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）李XX。
上诉人平度市云山供销合作社（以下简称云XX）与被上诉人李XX房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第3294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长、代理审判员孙琦主审本案、代理审判员安XX参加评议的合议庭审理本案。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，由本院组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人云XX的委托代理人刘书涛、被上诉人李XX到庭参加了诉讼。本案XX已审理终结。
云XX在原审中诉称，2004年1月1日，云XX将三间房屋租赁给李XX使用，李XX暂交租赁费15000元；因是口头协议，一年一交租赁费，属不定期租赁合同。XX云XX要收回租赁的房屋，李XX以各种理由拒绝。请求法院依法判令云XX、李XX解除房屋租赁合同，本案诉讼费由李XX承担。
李XX在原审中辩称，其租赁的三间房屋，实际上是李XX替其顶名叫行，实际的承租人还是李XX。租赁期限从什么时间记不清了，租赁期还有9年，云XX认为是7年。租赁三间房屋其中一间的租赁费是10000元，剩余两间的租赁费各是9000元，共计28000元，租赁期限为20年。当时已付租赁费15000元，云XX出具收款凭证。李XX给了李XX一辆雅马哈摩托车，价值13000元，当时李XX说剩余的租赁费不用交了，这辆摩托车实际上就是抵顶了13000元。李XX与云XX没有书面的租赁合同。
原审经审理查明，2004年1月1日，李XX租赁云XX三间房屋，后交纳租赁费15000元，云XX为李XX出具收款凭证一份。云XX称该15000元为5年的租赁费，租赁时间为从2004年1月1日到2009年1月1日到期，之后李XX便未交纳租赁费。该租赁合同为口头不定期租赁合同，云XX于2013年3月25日以催收函的方式告知李XX解除房屋租赁合同，收回房屋，当时李XX拒签该催收函。李XX提交录音光盘及书面材料一份，证明云XX的主任李XX认可房屋租赁的期限为20年，尚有7年租赁期；已经全部交纳20年的租赁费28000元，其中13000元是以给李XX一辆摩托车进行的抵顶债务。云XX对李XX提交的录音光盘的真实性予以认可，对李XX的主张不予认可，李XX给李XX一辆摩托车是李XX与李XX之间的个人行为，不能抵顶欠云XX的租赁费13000元；李XX称房子20年的租赁费是28000元，那么从2004年1月1号到2013年将近十年的时间租赁费大约也要达到15000元，因此说李XX称缴纳了15000元的租赁费款是20年的租赁费不符合一般常识。
原审认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，云XX称李XX缴纳的15000元为5年租赁费，其后为不定期租赁合同并要求解除与李XX之间的房屋租赁合同，李XX对此不予认可，称该租赁费对应的租赁期限为20年。该租赁费的收款凭证亦未载明该租赁费对应的租赁期限。在此情况下，云XX应提交其他证据证明自己的主张，在云XX未提交其他证据证明该笔租赁费的租赁期限的情况下，原审法院对云XX的主张不予支持。云XX可在收集证据后，通过另行诉讼主张权利。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回云XX对李XX的诉讼请求；案件受理费100元，由云XX负担。
宣判后，上诉人云XX不服原审判决，向本院提起上诉称，双方没有书面的租赁合同，依据合同法规定，超过六个月应当视为不定期租赁合同，出租方可以随时解除租赁合同。原审判决错误，依法应予纠正。上诉人上诉请求：1、撤销山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第3294号民事判决书，依法解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同；本案一、二审案件受理费由被上诉人李XX负担。
被上诉人李XX答辩称，房屋租了20年，租金一共28000元。当时给了上诉人一辆摩托车顶了部分房租。原审判决正确，依法应予维持。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，上诉人要求解除双方的租赁合同，依法应予支持。原审认定有误，本院予以纠正。认定理由如下：1、我国合同法规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，被上诉人承租上诉人房屋，其称租赁期限为20年，但因双方未签订书面的租赁合同，故依法应视为双方间为不定期租赁，出租人可以随时解除合同。2、我国合同法亦规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，关于租金的支付情况，应当由作为承租人的被上诉人承担举证证明的责任。被上诉人称约定的租金为28000元，已付15000元，余下的13000元其以给上诉人法定代表人李XX的摩托车进行了抵顶，被上诉人对此负有举证证明的义务。对已付的15000元，被上诉人提交了上诉人开具的收据，本院对此予以认定；对被上诉人所称其另行以实物摩托车向上诉人的法定代表人李XX抵顶了租金13000元，因被上诉人没有证据证明该行为系李XX的职务行为，上诉人对此亦不予认可，故被上诉人对此应当承担举证不能的法律后果，本院对其所称另付租金13000元及已付清全部租金的主张不予支持。被上诉人主张租金总共为28000元，即使依照其主张的租赁期间为20年计算，每年的租金应当为1400（28000元÷20年）元，则被上诉人只支付了10.7（15000元÷1400元／年）年的租金，期限应当自2004年1月起算至2014年8月，对于2014年9月之后的租金，被上诉人没有交付。被上诉人欠付租金，上诉人主张解除双方间的租赁合同，理由正当。综上，基于上述两个原因，上诉人主张解除双方之间的租赁合同，依法应予支持。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第3294号民事判决；
二、上诉人平度市云山供销合作社与被上诉人李XX之间的租赁合同于2014年9月1日解除。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由上诉人李XX负担。
本判决为终审判决。
审判长孙付
代理审判员安XX
代理审判员孙琦
二〇一五年九月七日
书记员孔X
书记员于XX
