原告张XX。
原告刘XX。
以上二原告共同委托代理人杨X，四川XX律师。
以上二原告共同委托代理人陶XX。
被告成都XX公司。住所地：四川省成都市锦江区天府广场东XX。
法定代表人朱X，成都XX公司总经理。
委托代理人李XX，四川XX律师。
被告成都XX公司。住所地：四川省成都市锦江区东XX。
法定代表人江XX，成都XX公司董事长。
委托代理人彭X，四川XX律师。
委托代理人黄X，四川XX律师。
原告张XX、刘XX与被告成都XX公司（以下简称XXXX）、成都XX公司（以下简称XXXXXX）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员潘苏华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张XX、刘XX的共同委托代理人杨X，被告XXXX的委托代理人李XX，被告XXXXXX的委托代理人黄X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张XX、刘XX共同诉称，原告通过购买的方式取得了成都市锦江区东XX64-143号商业房产的所有权。2002年9月3日，XXXX与原告签订了《合作经营协议》（名为合作实为租赁）。双方约定：原告将该商铺交由XXXX经营，每年收取固定收益，期限届满后，XXXX无条件退还该商铺。在该协议履行期间，该商铺一直由XXXXXX在实际使用。协议期满后，经原告多次催收，XXXX和XXXXXX均未将该商铺退还原告，仍在非法占有使用，严重侵害了原告的合法权益。即使按照原告与XX公司所签租赁合同，年收益也达到购置价的22%，况且原告与浦望协议是在困难时期所签，远低于市场价，故原告要求按商铺原始购买价25%为年标准赔偿损失。请求判令：1、XXXX、XXXXXX立即停止侵权并返还原告位于成都市锦江区东XX64-143号的商铺；2、XXXX、XXXXXX从2012年9月4日起至实际交付房屋时止按房屋租赁市场价格的标准赔偿原告损失（截止起诉时的损失为16933元）；3、XXXX、XXXXXX承担本案一切费用（一切费用是指诉讼费）。
被告XXXX辩称，按照协议约定内容，期满后商铺应当退还给业主即原告，但由于XXXXXX经营的商铺系统一整体，不宜分割，故不能退还。对于原告所称的损失及一切费用均无法无据，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告XXXXXX辩称，1、XXX负2至5层应作为整体统一经营使用。XXX负2至4层在销售时即按产权式商铺分割销售，业主所购买面积享有的专有权利与一般意义上的建筑物区分所有权有区别，是一种按份共有的关系，任意一户业主都缺乏独立经营的条件；2、XXXXXX的租赁合同在先，业主的商品房买卖合同、合作经营协议在后，全体小业主在购房之时就已明知并书面认可，XXX负2至5层通过统一经营来获取租金利益，保证业主整体利益最大化，从而实现个体利益最大化；3、全体业主关于整体租售的共同约定为：XXX负2至5层整体经营，租赁给XXXXXX百货经营使用，该协议为全体业主的共同意志，对合同双方及全体业主有普遍约束力，经营期满后，商场经营应遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划；4、在XXX业主整体意志未发生改变的情况下，XXXXXX继续租赁原告物业的行为合法，且最大限度地实现全体业主的共同利益，依法应受法律保护；5、原告擅自与另一公司签约租赁其物业，违背自己对商厦业主和XXX负2至4层小业主整体意志的承诺，其以此对XXXXXX提出本案诉求不能得到法律的支持；6、关于XXXXXX租赁费用的问题，在原告未停止违约行为前，参照合作经营协议关于租赁费用的约定，XXXXXX应按原约定标准每年7%执行；7、XXXX与XXXXXX之间并不是转租关系，XXXXXX是直接与开发商成都汇发置业有限公司（以下简称XX公司）签订的租赁协议，这一事实已经两级法院终审判决。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2004年8月5日，成都XX公司经工商局批准更名为成都XX公司。2011年5月20日，成都XX公司经工商局批准更名为XXXXXX。
2001年8月20日，XX公司（甲方）与XXXXXX（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东XX海发新世界（又名“XXX”）大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部（各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：…XX、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”
原告购买XX公司开发的位于成都市天府广场东XX的商铺。XX公司向原告提交了分户平面图。原告取得了该房的《房屋所有权证》，载明：“房屋坐落：锦江区东XX64-143号；规划用途：商业；建筑面积48.01平方米”，但上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2002年9月3日，XXXX（甲方）与原告（乙方）签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营XXX（注册名：XXX）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2002年9月3日起，至2012年9月3日止，共10年；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证XXX启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的XXX物业2层TD区143号，建筑面积45.66平方米的房屋楼层区位，购置价686726元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和XXX的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论XXX盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即48071元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”2005年7月15日，XXXX（甲方）与原告（乙方）又签订了《合作经营协议补充协议》，约定：一、《合作经营协议》第四条内容变更如下：物业区位号新标识为2层64区143号，建筑面积48.01平方米，购置价720954元；二、《合作经营协议》第五条，甲方向乙方分配红利的金额变更为50467元，每满一年支付一次。三、自本协议签订之日起，甲方每年按乙方实际出资额的7％计算红利金额，此前未分配部分按原出资额计算，甲方于2005年12月16日至2005年12月31日期间应向乙方支付红利为49101元，此后年份按第二条标准支付。合作期限不足一年的部分，按实际天数计算。支付时间仍按《合作经营协议》第五条约定执行。
其后，XXXXXX按照XXXX提供的分配表上载明的日期、金额向XXXX发放租金，再由XXXX将红利分配给包括原告在内的小业主。
2006年，XX公司与XXXXXX就双方签订的租赁合同发生纠纷，XX公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出（2006）成民初字第486号民事判决，查明：“一、2001年8月20日，XX公司与XXXXXX签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，XX公司与成都XX公司（以下简称XX公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使XX公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证XX公司与XXXXXX之间的房屋租赁合同不受影响，XX公司委托XX公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托XX公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，XX公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由XX公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，XX公司与XXXXXX双方一致同意废止以XX公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由XX公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘XX’公司全面接管‘XX公司’业务；2001年12月29日，XX公司、XXXX、XX公司共同签订《委托合同书》，合同约定，XX公司与XXXX形成新的委托合同关系，并全面终止与XX公司的委托合同关系，原XX公司与各业主签订的《合作经营协议》，由XXXX与各业主重新签订。此合同签订后，XXXX与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”
2006年7月至2007年11月期间，因XXXX欠付租金，部分小业主向本院起诉XXXX，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由XXXX支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与XXXX《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与XXXX签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
2010年9月27日，成都市锦江区XXX业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。
同日，XXX业主大会制订了《成都市XXX管理规约》，对成都市XXX的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”
2012年9月3日，XXXX与原告约定的合作经营期限届满，原告与XXXXXX一致确认，合作经营期限内的租金原告已全部领取完毕。
2012年8月，原告通过邮寄方式向XXXX发出要求收回商铺的通知。
原告与XX公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将其所有的案涉商铺租赁给XX公司十年，租金标准按原始购房总价的百分之二十（税后）计算。
XXX负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给XXXXXX经营小业主意见不一。迄今，已与XXXXXX签协议的小业主有560户、面积为12960.68平方米，已签约业主数与所占面积数均过半。XXXXXX与新签协议的小业主达成的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后）。
以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证、XXXX、XXXXXX信息查询单、企业名称变更核准通知书、房产证、海发商城地面分户平面图及摊位平面图、《合作经营协议》、《合作经营协议补充协议》、国内特快专递邮件详情单、《商铺租赁合同》、《关于海发新世界大楼部分物业的租赁协议》、（2006）成民初字第486号民事判决书、（2007）川民终字第384号民事判决书、（2007）锦江民初字第2178号民事判决书、（2008）成民终字第266号民事判决书、红利分配表及进账单、业主委员会备案情况、成都市XXX管理规约、签约统计表及本院对签约业主的调查情况说明。
本院认为，XX公司将XXX负2至4层物业租赁于XXXXXX经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托XXXX进行经营管理及与包括原告在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，小业主要求收回商铺，赔偿损失。本案的争议焦点在于：一、原告要求返还商铺的请求能否成立；二、XXXX、XXXXXX是否应当向原告支付物业使用费。
对于第一项争议焦点，本院认为，第一，根据物权法第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案XXX负2至4楼小业主共有1094户，其中选择继续与XXXXXX建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。第二，据查明事实，本案讼争的商铺在出售前即已整体出租给XXXXXX作为商场统一经营使用。原告在购买讼争商铺的同时即与XXXX签订了合作经营协议，其中合作经营协议第六条约定，合作经营期满后，原告若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度。从上述事实可以看出原告在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。第三，本案中，虽然原告提交的权属证书能够证明位于锦江区东XX64-143号，建筑面积48.01平方米的房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限。庭审中，原告虽然提交了购房时由开发商XX公司提供的分户平面图，但该图所示业主所购面积之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，原告也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。本院通过现场调查核实，海发大厦负2至4层实践中也并未进行实体墙体分隔，原告要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，XXXXXX使用面积不仅包括原告所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于原告的商铺无法实际分割，即使XXXXXX同意返还原告的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，本案不具备返还条件。第四，据查明事实，2007年小业主等个人起诉XXXX解除协议纠纷系列案中，经两审终审，法院生效判决已确认，因起诉的小业主所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与XXXX签订的协议，势必影响其他出租人的利益，由此驳回了起诉的小业主解除协议的诉讼请求。同理，本案中，在大多数业主要求继续出租商铺给XXXXXX的情况下，原告要求收回商铺的理由依然不能成立。
综上所述，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告要求返还商铺的请求，本院不予支持。
对于第二项争议焦点，本院认为，XXXX与原告签订的《合作经营协议》履行期限已经届满，双方权利义务已经履行完毕，现XXXX并未继续占用其商铺，故原告要求XXXX赔偿占用期间的损失的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，XXXXXX仍在使用原告所有的商铺进行经营，故向原告承担使用费给付责任的主体应当是XXXXXX。对于使用费标准问题，原告主张其与XX公司签约的标准能体现市场价值。本院认为，原告与XX公司签订合同，仅是附条件生效的合同，不能证明其主张。对于使用费标准，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与XXXXXX协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与XXXXXX新签订的租金标准为15%（税后），根据公平原则，原告请求的使用费标准可以参照此标准计算至原告主张权利之日止。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张XX、刘XX支付物业使用费（从2012年9月4日起至2012年10月16日（起诉前一日），按720954元×15%／365天×实际占用天数为标准计算）；
二、驳回原告张XX、刘XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取212元，由原告张XX、刘XX负担50元；被告成都XX公司负担162元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员潘苏华
二〇一三年六月五日
书记员梁X
