上诉人(原审原告)：南京XX公司，住所地南京市鼓楼区中XX。
法定代表人：黄XX，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴XX，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘备，江苏XX代XXX律师。
被上诉人(原审被告)：南京XX公司，住所地南京市鼓楼区XX。
法定代表人：陈XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭X，江苏XX律师。
委托诉讼代理人：季XX，江苏XX实习律师。
上诉人南京XX公司（以下简称京科医院）因与被上诉人南京XX公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初8288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
京科医院上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人退还4万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定双方租赁关系成立，则定金4万元的性质就转为押金，双方同意在2016年6月3日解除合同，那么押金应当予以退还。涉案房屋于8月份出租，被上诉人没有实际损失，其再占有4万元对上诉人不公平。根据《中华人民共和国合同法》第113条规定，即使上诉人违约，承担违约责任，违约金额也应以涉案房屋空闲期间的损失为计算标准，而不是上诉人直接承担4万元违约金。综上，上诉人本意正常履行合同，但因政府部门的行政行为导致上诉人的合同目的不能实现，非因上诉人过错所致。
XX公司辩称，上诉人违反了双方的合同约定，其上诉的理由和事实和没有法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
京科医院向一审法院起诉请求：１．解除京科医院与XX公司签订的租赁意向书；2.XX公司返还定金4万元。
一审法院认定事实：南京市鼓楼区南昌路40号南京XX一期大楼八层建筑面积270平方米的房屋（以下简称涉案房屋）系南京XX公司（以下简称XX公司）所有。XX公司系XX公司的子公司，经XX公司授权对出租房屋进行管理、提供服务，并收取各项费用。
2016年2月底，京科医院（乙方）与XX公司（甲方）签订一份《房屋租赁意向书》，约定乙方拟租赁涉案房屋，本协议签订后乙方于2016年2月29日至2016年3月4日内支付甲方定金4万元，逾期未付则协议自动终止，若因甲方未交付出租房屋的，则定金退还乙方，协议自动终止；乙方须带甲方房屋租赁合同内部审批流程办理完成后与甲方签订正式租赁合同，签订租赁合同后定金转为押金，如甲方不履行协议，定金双倍返还乙方，如乙方不履行协议，定金不予退还；租赁用途为办公，××、就诊等其他相关用途等等。
租赁意向书签订后，京科医院于2016年3月7日向XX公司支付了定金4万元，一个季度的租金59535元以及装修押金8000元。XX公司于2016年3月7日向京科医院交付了涉案房屋钥匙。
2016年5月18日，南京市鼓楼区市场监督管理局以京科医院涉嫌无照、互联网宣传等问题出具《先行登记保存证据通知书》，将京科医院在涉案房屋内的部分办公用品予以登记保存。
2016年6月3日，京科医院向XX公司交还涉案房屋的钥匙。
一审审理中，XX公司辩称租赁意向书签订后，XX公司从2016年3月15日即开始向有关主管单位申报审批，并于2016年4月11日完成审批，同时形成了房屋租赁合同文本，但因京科医院解除合同，双方未最终签订该合同。XX公司对此提交了《公司土地、房屋委托租赁审批表》以及《房屋租赁合同》文本，其中《房屋租赁合同》文本中载明押金4万元，租金为每年192172.5元。京科医院对XX公司提交的该两份证据不予认可，认为京科医院已履行了意向书所约定的义务，XX公司应当将定金4万元予以退还。
XX公司称涉案房屋于2016年8月已另行出租案外人。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于京科医院主张解除《房屋租赁合同意向书》的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，京科医院、XX公司在签订上述意向书之后，京科医院于2016年3月7日向XX公司支付了一个季度的租金，XX公司也将涉案房屋交付给京科医院。自此，虽然京科医院、XX公司尚未签订正式租赁合同，但京科医院、XX公司就涉案房屋已经形成租赁合同关系。2016年6月3日，京科医院向XX公司交还涉案房屋钥匙，并表明无法继续经营，该行为应当视为京科医院向XX公司提出解除租赁合同关系，XX公司对于解除合同不持异议，故京科医院、XX公司之间的房屋租赁意向书以及租赁合同关系均于2016年6月3日解除，京科医院再行诉讼要求解除《房屋租赁意向书》的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。
关于京科医院要求退还定金4万元的问题。京科医院、XX公司签订的《房屋租赁意向书》明确约定京科医院、XX公司应于XX公司内部审批流程办理完毕后签订正式租赁合同，签订租赁合同后定金转为押金，任何一方不履行该约定，将承担相应的定金损失。该意向书未约定XX公司应当办理完毕审批流程的期限以及双方签订正式租赁合同的期限。现京科医院因受行政机关已涉嫌存在无照、互联网宣传等问题保存办公设备，该事件的发生系京科医院自身可能存在违反行政法律规范的情形所致，故京科医院对于无法与XX公司签订正式租赁合同的义务存在过错，应当承担租赁意向书所约定的违约责任。因此，京科医院要求XX公司退还定金4万元的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一百一十五条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回京科医院的诉讼请求。案件受理费1000元，因适用简易程序减半收取500元，由京科医院负担。
二审中，京科医院再次提交《先行登记保存证据通知书》，进一步说明市场管理部门禁止其营业，其没有故意解除合同的过错。XX公司称，该通知书系扫描件，对其真实性不予认可，该证据亦非法律规定的新证据，即使该通知书系真实的，亦与双方解除合同没有关联性。
双方当事人对一审认定的事实无异议，本院依法予以确认。
本院认为，京科医院、XX公司签订的《房屋租赁意向书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。本案双方当事人签订涉案意向书后，京科医院支付了相应的租金，XX公司将房屋交付京科医院，双方租赁关系成立，但并未签订正式的租赁合同，而涉案意向书约定，双方签订正式租赁合同后定金转为押金，故上诉人认为双方租赁关系成立，涉案金定转为租房押金的上诉理由，不符合合同约定，本院不予采信。涉案意向书中明确约定，如出租方不履行协议，定金双倍返还承租方，如承租方不履行协议，定金不予退还。根据本案认定的事实，京科医院涉嫌无照、互联网宣传等，涉案房屋内的部分办公用品予以登记保存等，双方未签订正式租赁合同，京科医院将涉案房屋钥匙交还XX公司，故可认定，双方无法签订合同的过错责任在于京科医院，其应承担双方约定的定金损失的违约责任。京科医院认为，无法签订正式租赁合同非其过错，是政府部门的行政行为导致的上诉理由，本院不予支持。
综上所述，京科医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1000元，由上诉人南京XX公司负担。
本判决为终审判决。
审判长夏XX
审判员汪XX
审判员白文虎
二〇一七年二月二十八日
书记员王X
