谢XX与三明市XX公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告谢XX，女，1978年12月19日出生。

被告三明市XX公司，住所地三明市。

法定代表人陈XX，经理。

委托代理人袁庆华，福建威明律师事务所律师。

原告谢XX与被告三明市XX公司（以下简称XXX）租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理，依法由审判员俞XX适用简易程序公开开庭进行了审理。后因原、被告争议较大，该案于2014年9月13日依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告谢XX、被告XXX的委托代理人袁庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谢XX诉称，2012年11月30日，原、被告签订《场地临时经营租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定被告将三明市阳光城时代XX原XXX场地出租给原告用于经营服饰，租赁期限从2012年12月1日至2013年9月30日，场地费（租金）为2000元／月，履约保证金为6000元，其中履约保证金将于租赁期限届满后无息退还给原告。在合同履行期间，原告因广告需要支付被告广告费500元、广告押金200元。后原告在经营过程中发现该租赁场地并不具备租赁条件，不仅无通风设施，而且属于电梯下的散热空间，室内气温明显比室外高，并存在电磁辐射、电场太强等安全隐患。2013年4月，被告在进行电梯维修时甚至引发了租赁场地的吊顶被烧毁的事故，租赁场地存在严重的消防隐患。经多方查证并取得商场内的平面规划图，原告发现该租赁场地属于安全通道，并不具备作为经营场地的条件。原告勉强维持经营，缴纳租金至2013年7月15日。在此期间，原、被告协商解除合同事宜未果。故原告诉至法院，要求判令原、被告之间签订的《场地临时租赁合同》无效；被告返还原告履约保证金6000元、广告费500元、广告押金200元；被告退还原告租金14000元、物业费800元、水电费57.6元；被告赔偿原告装修损失4432元；被告承担本案的诉讼费用。

被告XXX辩称，本案租赁合同真实有效，受法律保护，原告要求答辩人退还履约保证金、场地费、物业费、水电费无事实及法律依据；广告费、广告押金是答辩人与原告另行建立的广告制作合同关系所产生的相关费用，与本案租赁合同关系无关；答辩人依约履行了合同义务，不存在违约行为，未给原告造成“装修损失”。

经开庭审理，本院查明以下事实：

1.2006年，阳光城项目取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证等。

2.2010年3月10日，福建省XX公司委托被告对XXX实行专业化、一体化的运营管理，福建省XX公司授权被告以被告的名义对外出租本合同约定的商场（包括但不限于主力店、独立店、公共场所等）的招商与租赁管理。

3.2012年11月30日，原、被告签订《租赁合同》一份，双方约定：被告将三明市阳光城时代XX原XXX场地出租给原告用于临时柜台经营，原告承诺该租赁场地仅作为经营服饰之用；租赁期限从2012年12月1日起至2013年9月30日；场地费为2000元／月，每2个月为一次缴费期；原告在签订合同时应向被告缴纳6000元的履约保证金，该保证金用于租赁期内原告违约事项的处理以及租赁期满后，用于原告其他应付或未付款项的结算，如原告无任何未结款项等事项，该保证金将在租赁期限届满后无息归还给原告。如原告中途退出，没收原告该保证金。

4.2012年12月1日，原告向被告缴纳履约保证金6000元。

5.原告向被告支付2012年12月-2013年7月15日场地费共计14000元、2012年12月-2013年3月物业费共计800元、2013年1月-2013年2月的电费57.6元、2013年2月24日-2013年3月23日广告费500元、广告押金200元。

上述事实，有原告提供的《租赁合同》、《履约保证金票据》、《场地费票据》、XXX、《物业费票据》、《代收电费票据》、《收条》、《内资企业登记基本情况表》，被告提供的《建设用地批准书》、《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《物业服务合同》，以及原、被告在法庭上的陈述等予以证实，本院予以确认。

双方当事人争议的焦点以及本院对证据与事实的分析与认定：

原、被告签订的《租赁合同》是否有效的问题。

原告认为，租赁场所属于电梯下的散热空间，系消防安全通道，不能作为经营场地出租，原、被告签订的《租赁合同》无效。此外，租赁场所无通风设施，室内气温明显比室外高，并存在电磁辐射、电场太强等安全隐患，不符合租赁的条件。并提供《图纸》一份，用以证明被告出租的场地不符合实际出租条件，属于消防安全通道；《照片》三张，用以证明2013年4月，被告在进行电梯维修时致租赁场地的吊顶被烧毁，存在严重的消防隐患；《装修费用票据》一份，用以证明原告花费在店铺装修上的费用为4432元；录音二份，用以证明电梯与原告的商铺之间没有防护层，维修电梯致吊顶损坏的事件发生后，XX公司赔偿原告4000元。

被告认为，租赁场所是否存在消防隐患，应由相关部门认定；对于磁场强、温度高的问题，也需要相关部门鉴定，不能由原告主观判断。原告提供的《图纸》实际为阳光城平面效果图，且为复印件，不能证明原告的主张；《照片》只能证明原告在该场所经营，不能证明是电梯维修导致吊顶烧毁所造成的损失；对《装修费用票据》的真实性、关联性及客观性都有异议；对2014年9月26日的录音的真实性没有异议，但内容为被告公司出纳基于原告的询问而指明其应找另一家物业单位及该单位的位置；2014年9月29日录音中的工作人员和主任为阳光城小区物业单位（厦禾物业）的人员，与被告无关，两份录音不足以证明其吊顶烧毁与被告有关。

诉讼过程中，本院向三明市城建档案馆调取涉案租赁场所的《平面规划图纸》，并发函咨询三明市公安消防支队该租赁场所是否属于消防安全通道，该支队回函称该租赁场所不属于消防安全通道。

原告认为，对本院调取的《平面规划图纸》、三明市公安消防支队出具的《回函》没有异议。

被告认为，对本院调取的《平面规划图纸》、三明市公安消防支队出具的《回函》没有异议。

本院认为，讼争租赁场所不属于消防通道，有三明市公安消防支队出具的《回函》为证，原、被告均无异议，本院予以确认。原告关于租赁场所系消防安全通道，从而《租赁合同》无效的主张，没有法律依据，本院不予支持。原告提供的《图纸》的真实性无法确认，本院不予采纳；原告未举证证明《装修费用票据》与本案的关联性，本院不予采纳；原告提供的《照片》、录音不足以证明租赁场所的吊顶烧毁的原因，原告亦未提供其他证据予以佐证，且原告认可的赔偿主体为XX公司，并非本案的被告XXX，该证据本院不予采纳。原告关于租赁场所存在电磁辐射、电场太强等安全隐患，不符合经营场所租赁条件的主张，未能提供相应的证据证明，本院不予支持。

综上所述，本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原告要求确认原、被告签订的《租赁合同》无效的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告关于因《租赁合同》无效，被告应返还其履约保证金、租金、物业费、电费，并赔偿装修损失的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原、被告约定的租赁期限至2013年9月30日，原告仅向被告支付至2013年7月15日的租金，系中途退出，依据原、被告的约定，被告有权没收原告的履约保证金6000元。原告要求被告返还广告费、广告押金的诉讼请求，因其与本案的租赁关系不同，系另一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告谢XX的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费600元，由原告谢XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。

本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。

审判长　　郑XX

审判员　　俞XX

审判员　　郭XX

书记员　　吴XX

附：本案适用的法律：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。