陈XX与伍XX租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：伍XX。

委托代理人：谭XX，广*XX律师。

被上诉人（原审原告）：陈XX。

委托代理人：吴**，广****师*务所律师。

上诉人伍XX因与被上诉人陈XX租赁合同纠纷一案，不服广**台山*人民法*（2012）江*法*一初字第1294号民事判决，向*院提起上诉。本院受理后*法*成*议庭进行了审理，现已审理终*。

当事人原审意见

2012年10月9日，陈XX向*审法*提起诉讼，请求判令：1、伍XX返还台山*台城XX某别*某号商*给陈XX；2、伍XX向*XX支*合同期满**伍XX返还商*之日止占用陈XX铺位使用费（使用费*每月每平**42元**，共200平**，每月为8400元，包*使用费5000元，违约金3400元）；3、本案诉讼费*伍XX负担。主要事实和*由是：陈XX于2005年*买了台山*台城XX某别*某号商*，并于2010年9月1日将这三个铺位一同出租给伍XX，双***订租赁合同，合同期为两年，每月租金*5000元*至合同期满。现合同期限已届满*已超出一个月，陈XX要求收回商*，但伍XX不肯返还，为此，依照法*规定，陈XX要求租赁期满*租客伍XX返还陈XX的铺位，并且要求伍XX按现时*地段*位租金（每月每平**42元）支*占用陈XX铺位期间的使用费，费*计*至伍XX返还铺位给陈XX之日止。

伍XX答辩称：1、根据陈XX、伍XX签订的合同约定，陈XX、伍XX之间的租赁存在续约，所以伍XX要求陈XX按合同履行继续续约；2、伍XX在续约期间，向*XX交租金，但陈XX故意改变账号而不通*伍XX，导致伍XX无法*租金*入陈XX的账户，也没人来收取租金，故意不收取伍XX的租金；3、除继续履行租赁合同外按增加400元*交租金；4、按照2010年7月20日陈XX、伍XX签订补充*议第6条约定，陈XX、伍XX之间存在三次续约的，故涉案商*是至2016年9月1日为合同期满，所以本案不存在合同期满*问题；5、2013年4月25日陈XX还收取伍XX2012年10日至2013年4月的租金35000元，以及2012年9月份收取了当年9月份的租金5000元*陈XX的行为上确认了陈XX、伍XX所签订补充*议第6条是双**实意思的表示以及双**际正在履行该协议所约定的内容，所以本案合同仍未到期，不存在返还商*给陈XX以及支*违约金*事实，伍XX同意继续按原合同履行双**租赁合同向*XX支*租金；5、请法*依法*回陈XX的诉讼请求。

原审法*查**事实

原审法*经*理查*：陈XX于2005年*买台山*台城XX某别*某号商*，并办理了《房*产权*》。2010年7月20日，陈XX与伍XX签订《租赁合同》，陈XX将台山*台城XX某别*某号商*出租给伍XX，并约定租赁期限为两年（从2010年9月1日至2012年8月31日止），每月租金*5000元。……铺位在租赁合同期满*，若乙方*需继续租赁，应*合同期满*二个月向*方*交续租申*书，经***谈***位之新租赁条件经*方*面同意后***办理续租手续，续租则另定新租约方*效力。

同日，陈XX与伍XX签订《补充*议》，约定……如租赁期满，乙方**先续租权。……如原合同与补充*议有*触，以补充*议为准。租赁期满*，如乙方*租，租金*10%递增。……第一次续约，租金*加400元，第二次续约不加租，第三次续约，租金*加商*。

另查*，《租赁合同》到期后，伍XX向*XX继续支*了2012年10月至2013年4月的占用使用费（按每月5000元*金*标准），从2013年5月至今伍XX没有**XX支*占用使用费（租金）。

原审法*认定以上事实，有*XX和*XX的陈*以及粤房*证字第号房*产权*和（2000）粤农*字号契税完税证、《租赁合同》、《补充*议》、照片、中国**银行转账凭单2张、收据2张*证据证明，经**属实，原审法*予以确认。

原审法*判决理由和*果

原审法*认为：本案为租赁合同纠纷。本案主要争议焦*如下：1、《租赁合同》届满**XX是否应*涉案商*交还给陈XX的问题。2、《租赁合同》届满**伍XX占用涉案商*的占用费*何**的问题。

关**XX与伍XX是否签订了续租合同问题。根据《租赁合同》“铺位在租赁合同期满*，若乙方*需继续租赁，应*合同期满*二个月向*方*交续租申*书，经***谈***位之新租赁条件经*方*面同意后***办理续租手续，续租则另定新租约方*效力”的约定，陈XX与伍XX签订的《租赁合同》约定合同于2012年8月31日届满，届满*伍XX没有**XX提交续租申*书亦没有*陈XX续签《租赁合同》，因此，伍XX无依据占用涉案商*，依法**返还给陈XX，陈XX请求伍XX返还商*的主张，理据充*，原审法*依法*以支*。对于*XX提出双**订的《补充*议》就是续租的协议的辩解*见，经*，该《补充*议》是在签订《租赁合同》当天签订，该协议只是约定了对租赁期满**乙方*续租，对租金*何**的约定，并没有*租赁期满**否续租和*租期限作出详细的约定，该《补充*议》不符*租赁合同或续租合同的特征和*求，因此，该《补充*议》不是租赁合同或续租合同，伍XX据此提出抗辩拒绝交付涉案商*，理据不足，原审法*不予采纳。

关*《租赁合同》届满**伍XX占用涉案商*的占用费*何**的问题。《租赁合同》届满*，伍XX负有*租赁期满***XX返还租赁物的义务，但伍XX实际上仍占有*用涉案商*至今，由此必然造成*XX的收益*失，根据《中华*民共和**同法》第一百零七条“当事人一方*履行合同义务或者履行合同义务不符*约定的，应*承担继续履行、采取补救措施*者赔偿损失等违约责任”的规定，伍XX负有*偿陈XX收益*失的违约责任。伍XX在规定的2012年8月31日租赁期满**腾出涉案商*之日止，造成*XX的收益*失可参照《租赁合同》约定的每月租金5000元**，由于*XX在陈XX起诉本案后，已支*陈XX2012年9月至2013年4月的占用费，故陈XX主张*占用费**从2013年5月至伍XX腾出涉案商*之日止。对于*XX主张*月按3400元**违约金，没有**审法*提交相**失的证据证明，理据不足，原审法*不予支*，本院对于*XX主张*违约金*法*整为以伍XX每月拖欠占用费5000元*本金，按中国*民银行规定的同期贷款利*计*至伍XX付清之日止。

据此，原审法*依照《中华*民共和**同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高*民法*关**事诉讼证据的若干*定》第二条和《中华*民共和**事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年4月23日作出广**台山*人民法*（2012）江*法*一初字第1294号民事判决：

一、伍XX在判决生效之日起十日内腾出台山*台城XX某别*某号商*交还给陈XX。

二、伍XX向*XX支*商*占用费（从2013年5月至伍XX腾出涉案商*之日止以每月5000元**）及违约金（从2013年5月起分别*伍XX每月拖欠占用费5000元*本金，按中国*民银行规定的同期贷款利*计*至伍XX付清之日止）。

三、驳回陈XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金**务，应*依照《中华*民共和**事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支*迟延履行期间的债务利*。

本案本诉案件受理费50元，由伍XX负担。

当事人二审的意见

伍XX不服原审判决，向*院提起上诉，请求：1、撤销原判，驳回陈XX的诉讼请求；2、本案的诉讼费*陈XX承担。主要事实和*由是：2010年7月20日，陈XX将位于*山*台城XX某别*某号商*出租给伍XX时，双**后*别*订《租赁合同》及《补充*议》，其中《租赁合同》为陈XX单**作的未与伍XX协商*格式合同，该格式合同约定租赁期限为二年*期，出租铺位在合同期满*，若续租需于*个月前向*租方*交书面申*书且经*租方*面同意方*。前述格式合同签订后，伍XX考虑租赁房*的装修投入成*过大，租期太短的问题，再度与陈XX协商，分别*订了《补充*议》及增加续租的补充*款，明*约定“如原合同与补充*议有*触，以补充*议为准”；同时*《补充*议》中增加第6条款，明*约定租赁期限为续约两期，第一年*金*加400元，第二期租金*变，若第三次续约，另行协商。正是由于*XX考虑当时*城地区房*租赁市场低迷，而伍XX出于*修投入成*及利*期限的考量，双**取所需才达成*述补充*议及增加补充*款，将涉讼铺位的租赁期限从*格式合同约定的一期二年*更为三期六年，即自2010年9月l日起至2016年8月31日止。另外，自原格式合同所约定的期限届满*（2010年9月1日起至2012年8月31日止），陈XX仍继续依约收取伍XX租金*2013年4月30日，故此，从***际履行合同方*来看，恰好印*了《补充*议》所约定租赁期限从*格式合同约定的一期二年*更为三期六年*约定确为当时***真实意思表示。只不过随着租赁市场行情变化，租金*涨，陈XX为利*驱而罔顾*议之约定而已。因此，本案中，无论是从*实信用原则方*，还是于*同约定方*，陈XX均应*行原双**定，于2016年8月31日前，应*行合同的出租义务，无权*张*回涉讼铺位。第三，《中华*民共和**同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解*生争议的，应*按照通**解*以解*。对格式条款有*种以上解*的，应*作出不利**供格式条款一方*解*。格式条款与非格式条款不一致的，应*采用非格式条款”。本案中关**讼铺位的租期及续租成*条件的规定，《租赁合同》与《补充*议》虽然不一致。但即使《租赁合同》与《补充*议》同一天所签，但毕*有*后*分，况*《补充*议》明*约定“如原合同与补充*议有*触，以补充*议为准”，故应*《补充*议》的约定为准。同时，依照合同法*四十一条之规定，《租赁合同》为陈XX提供格式条款合同，当格式条款的《租赁合同》与非格式条款的《补充*议》约定不一致的，应*采用非格式条款《补充*议》的约定。故本案关**讼铺位租期仍然未满，陈XX应*继续履行双**约定的租赁义务。原审判决以格式条款《租赁合同》的续租条件来否定非格式条款《补充*议》关**期延长的约定，从*判令伍XX交还铺位，明*有*于*同法*四十一条之规定的。

陈XX答辩称：1、伍XX与陈XX签订的租赁合同是经***同协商*定的条款，并不是伍XX所说的格式合同，陈XX也不是从*房*产经*的公**者企业，不存在有*式租赁合同的问题；2、双**订的租赁合同明*约定租赁期两年，自2010年9月1日至2012年8月31日，合同期满****没有*订新的租赁合同，根据租赁合同第12条的约定“铺位在租赁合同期满*，如果伍XX仍需继续租赁，应*合同期满*两个月内向*XX提交续租的申*书，经***谈***位之新租赁条件，包*租金、管*费*等，经*陈XX书面同意后，双**办理续租手续，续租则另定新租约方*生法*效力”，但是伍XX没有*照该约定向*XX提出续租的申*，双**没有*理续租手续，签订新的租赁合同；3、补充*议只是约定了对租赁期满**果伍XX需要续租，对租金*何**的约定，并没有*租赁期满**否续租和*租期限作出详细的约定，该补充*议不符*租赁合同或续租合同的特征和*求，因此该补充*议不是租赁合同或者续租合同，伍XX提出补充*议就是续租的协议的理由不成*；4、伍XX没有*据占用陈XX的铺位，应*将该铺位返还给陈XX，并应*按照实际占用的时*支*占用费*及违约金。一审法*的裁判正确，请二审法*依法*回伍XX的上诉请求，维持原判。

二审期间，本案双**事人均未提供新的证据。

本院查**事实

本院经*理查*，确认原审查**基本事实属实，本院予以确认。

本院另查*，二审期间，伍XX与陈XX均确认涉案铺位自涉案《租赁合同》签订之日起至本案二审调查*日（2014年11月26日）均一直由伍XX使用。

本院判决理由和*果

本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华*民共和**事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法*应*对上诉请求的有**实和*用法*进行审查”的规定，本案二审审理范*仅针对伍XX提出上诉的问题。根据双**事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦*是：伍XX与陈XX之间是否就续租涉案商*达成*意，伍XX应*将涉案商*返还给陈XX并支*商*占用费*违约金。

伍XX主张*与陈XX之间就续租涉案铺位至2016年8月31日成*了合同关*，依照最高*民法*《关**事诉讼证据的若干*定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张*同关*成*并生效的一方*事人对合同订立和*效的事实承担举证责任”的规定，伍XX对其所提上述主张*有*证责任。

首先，涉案《租赁合同》虽然有*先打印*的合同范*内容，但在签订《租赁合同》的同日伍XX亦与陈XX签订了涉案《补充*议》，在没有*他反证的情况*，应*定涉案《租赁合同》和《补充*议》是经*XX与陈XX协商*致后*立的，是双**真实意思表示，故涉案《租赁合同》和《补充*议》中的内容*不符*《中华*民共和**同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时*与对方*商*条款”规定的格式条款的构成*件，不属于*式条款。伍XX主张*案《租赁合同》中的争议条款属格式条款及应*此作出对陈XX不利**，没有*实依据，本院不予支*。

其次，伍XX并没有*供证据证明*按照涉案《租赁合同》“铺位在租赁合同期满*，若乙方*需继续租赁，应*合同期满*二个月向*方*交续租申*书，经***谈***位之新租赁条件经*方*面同意后***办理续租手续，续租则另定新租约方*效力”的约定，向*XX提交了续租申*书并与陈XX签订了新的租赁合同。

再次，虽然陈XX曾*具相**据表明*在提起本案诉讼（2012年10月9日）之前的2012年9月12日收取了伍XX九月份的租金5000元，于*案诉讼发生后*2013年4月25日收取了伍XX交付的涉案铺位2012年10月至2013年4月房*共35000元（折算月均5000元），但陈XX与伍XX就涉案铺位是否存在续租关*存在争议期间，仅凭据陈XX的上述收款行为并不足以认定陈XX与伍XX续签了租赁期限至2016年8月31日的租赁合同，理由如下：1、陈XX收取的月租金*额为5000元，这与《补充*议》中约定的续约租金*加400元（即应*5400元）不符；2、陈XX虽以租金*者房*名义出具收据收取伍XX交付的上述款项，但陈XX于2012年10月9日就已经*伍XX租赁期满*搬离为由向*审法*起诉要求伍XX返还涉案铺位并支*涉案铺位使用费，而伍XX在涉案《租赁合同》约定的租赁期限届满**然一直占用涉案铺位，陈XX在无法*回涉案商*时*按《租赁合同》约定的租金*额收取款项*保护自身合法***有*理性。其收取的款项*际上是伍XX占用涉案商*的使用费。在此情况*，不能*凭陈XX出具的收据上有*金*者房*等文*，就认定陈XX以收取“租金”、“房*”的实际行为与伍XX达成*续租的合意，而且陈XX提起本案诉讼要求伍XX返还涉案商*的行为，也印*了陈XX没有*涉案商*续租给伍XX的意愿。综上，虽然在本案诉讼期间陈XX有*取伍XX交付款项*行为，但并不能*此认定其有*伍XX续签租赁合同至2016年8月31日的意思表示。

最后，涉案《补充*议》中关*“租赁期满*，如乙方*租，租金*10%递增。……第一次续约，租金*加400元，第二次续约不加租，第三次续约，租金*加商*”的内容，只是对涉案《租赁合同》约定的租赁期满**乙方（即伍XX）需续租，对租金*何**的预先约定，并没有*租赁期满**否续租和*租租赁期限等意思表示内容，而《补充*议》的其他条款，亦没有*XX与陈XX之间就涉案铺位续租至2016年8月31日达成*意的内容。

由于*XX提供的证据不能*明*与陈XX就续租涉案商*达成*意，应*担举证不能*法*后*，伍XX应*涉案商*返还给陈XX并支*商*占用费*违约金。原审判决伍XX向*XX返还涉案商*并支*商*占用费*违约金，理据充*，本院予以维持。

综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法*正确，实体处理恰当，本院依法*以维持。伍XX的上诉理据不足，本院不予支*。依照《中华*民共和**事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项*规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由伍XX负担。

本判决为终*判决。

审　判　长　　梅*凌

审　判　员　　陈**

代理审判员　　潘*芳

书　记　员　　李**