莫XX与钟XX唐XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：莫XX，男，汉族，1964年8月20日出生。

委托代理人：李*华，广**江*师*务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟XX，男，汉族，1935年7月10日出生。

委托代理人：沈XX，男，汉族，1963年3月23日出生，系钟XX的女婿。

被上诉人（原审被告）：唐XX，男，汉族，1954年8月8日出生。

两被上诉人钟XX、唐XX共同委托代理人：王XX，广*XX律师。

上诉人莫XX与被上诉人钟XX、唐XX因屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙*区人民法*（2013）深龙**民初字第668号民事判决，向*院提起上诉。本院受理后，依法*成*议庭进行了审理。本案现已审理终*。

原审法*经*理查*：

一、涉案房*的位置：深圳市龙*区布吉*道金*社区长排新XX铺面。

二、涉案房*的产权*况：为钟XX所兴建，但未取得房*证书。钟XX、唐XX庭审中称钟XX就涉案房*已取得“两证一书”和*行历史*留问题申*。但直至本案判决之日，钟XX、唐XX仍未提交相**料。

三、房*用途：莫XX用以加工半成*猪头。钟XX、唐XX称签订合同时*未约定用以加工半成*猪头。

四、合同约定的月租金*准：850元。

五、合同约定的租赁期限：2011年6月1日至2016年5月30日止。

六、租赁押金*付情况：850元。

七、需要说明*其他情况：

1、莫XX与唐XX于2011年5月24日签订的《补充*同》内容*：莫XX需要对涉案房*进行装修；莫XX在装修前向*XX支*装修押金1000元；涉案租赁合同到期后，莫XX将涉案房*恢复原样，唐XX向*退回装修押金；莫XX在装修期间出现的任****故，均由其自行负责，唐XX不负任**任；莫XX在营业期间，如造成*居*诉或造成*他任**失，均由其自行负责，唐XX不负任**任；涉案租赁合同期满，无需恢复原样的为下面屋、下水***个楼口。同日，莫XX向*XX支*了装修押金1000元。

2、莫XX与唐XX于2011年6月1日签订的《房*租赁补充*同》内容*：莫XX需要在涉案房*的外墙上做一烟囱到房*上（层楼顶上）；所做烟囱的地方*唐XX免费*供，做烟囱的费*由莫XX负责；为了合理使用房*，莫XX需要改动涉案房*地下层的部分结构（不得伤害房*主体）和*建设施、设备；莫XX不再承租涉案房*时*改动和*建的部分恢复原样；莫XX为了生产需要所用的设备和*料，唐XX不得干*，但因此造成*一切伤亡事故均由莫XX自行负责；若莫XX需要办理手续，唐XX必须*供相**所有*续；所做烟囱产生的噪音若影响邻居*正常*息，引起投诉，由莫XX负责。

3、莫XX称因钟XX不提供相**料配合其办理租赁凭证和*理营业执照，导致其无法*常**，故于2012年11月9日与钟XX解*租赁合同，搬离涉案房*。钟XX、唐XX对解*涉案租赁合同的时*予以认可，但对莫XX主张*解*涉案租赁合同的原因不予认可，称莫XX是迫于*方*压力自行搬离。

4、2012年8月2日，深圳市市场监督**局龙*分局以莫XX（莫XX的儿子）涉嫌无证经*为由对其经*场所、设施、财务等实施*查***押等行政强*措施。

5、钟XX、唐XX提交了一份由深圳市龙*区布吉*道金*社区工作站于2013年5月6日出具的《关**排新村8栋食品加工坊的情况*明》，内容*：“2011年6月份，我社区接居*投诉，称长排新村X栋有*客违法**工业锅炉进行食品加工，对周***生活安**成*胁。社区接到投诉后*即联合市场监管*人员到现场查*，调查*发现租方*承租方*工业锅炉问题有*同意见。我社区立即勒令承租方*锅炉拆除以消除安**患，但承租方*度坚决，不配合工作，以锅炉符*安**准为由拒绝拆除，在无法*承租方*通*情况*，社区为居*安**想，告知承租方*须*诺该住宅只用于*人，在不开启使用锅炉进行加工的情况*可以在此居*。但承租方*社区的禁令置若罔闻，于*社区对该套住宅进行了停水*电处理。在停电三天后*区收到承租方***诺只住人，不开锅炉加工食品的承诺书，要求社区恢复供电。在恢复供电后*租方*背承诺，又多次非法*用锅炉进行加工并再次遭到投诉。后*社区也多次联合市场监管*对其违规使用和*证操作行径依法*行了处理。查*期间，承租方**我站要求开启证明*其办理营业执照，我站亦向*们说明*用住宅一律禁止使用工业锅炉，无法*具证明。事件一直持续到2012年8月2日，该场所被市场监督**局龙*分局采取强*措施*其查*铲除。”

6、2012年8月13日，莫XX向*XX、唐XX发出一份《告知》，要求钟XX提供相**料配合其办理加工半成*猪头的执照和**租赁证。同日，唐XX在该《告知》上称，房**意只能*为商*用途，铺面加工只能*政府，房**同意提供身份证、房*租赁证等证件。

7、莫XX、钟XX、唐XX确认莫XX的租金*纳至2012年10月份。

8、莫XX、钟XX、唐XX确认唐XX是钟XX的代理人，钟XX委托唐XX代为管*涉案房*。

9、莫XX称钟XX的违约行为给其造成*装修损失和**损失。钟XX、唐XX认可莫XX对涉案房*进行了改建和**了烟囱，但对莫XX用以证明*修损失的工程**单、烟筒定做合同、收条、收款收据等证据的真实性不予认可，称莫XX的损失与钟XX、唐XX无关。另，钟XX、唐XX称莫XX的装修行为给涉案房*造成*损坏，钟XX为此与案外人余XX签订了《房*拆、补、装修承包*同》，支*费*44400元。莫XX对钟XX、唐XX提交的《房*拆、补、装修承包*同》和*款收据的真实性不予认可。

莫XX向*审法*提起本案诉讼，请求：1、解*莫XX与钟XX、唐XX之间的《房*租赁合同》；2、钟XX、唐XX返还租赁、装修押金*计1850元；3、钟XX、唐XX赔偿莫XX装修损失27822元（按装修金*34778.5元*1年*旧率计*）；4、钟XX、唐XX赔偿莫XX经*损失60750元；5、诉讼费*钟XX、唐XX承担。

钟XX反诉请求：1、莫XX赔偿钟XX恢复房*原状的损失44400元；2、莫XX恢复房*外墙原状（将房*外墙上的烟囱予以拆除），或者赔偿钟XX恢复房*外墙原状（拆除烟囱）的损失20000元；3、莫XX支*租金850元；4、莫XX承担本案全*诉讼费*。

原审法*认为，根据《最高*民法*关**理城镇房*租赁合同纠纷案件具体应*法*若干*题的解*》第三条的规定，出租人就未取得建设工程*划许*证或者未按照建设工程*划许*证的规定建设的房*，与承租人订立的租赁合同无效。故，莫XX与钟XX、唐XX签订的租赁合同应*无效合同。涉案租赁合同被认定无效后，钟XX、唐XX因该租赁合同取得的租赁保证金850元***XX返还，莫XX实际使用了涉案房*，亦应**XX、唐XX支*涉案房*的占有*用费255元（850元÷30日×9日=255元）。承租人经*租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成*合的装饰装修物，出租人同意利*的，可折价归*租人所有；不同意利*的，可由承租人拆除。因拆除造成**毁损的，承租人应*恢复原状。已形成*合的装饰装修物，出租人同意利*的，可折价归*租人所有；不同意利*的，由双**自按照导致合同无效的过错分担现值损失。唐XX接受钟XX的委托代为管*涉案房*，钟XX应*唐XX的代理行为承担民事责任。根据莫XX与唐XX于2011年5月24日签订的《补充*同》和*2011年6月1日签订的《房*租赁补充*同》，应*为莫XX对涉案房*的装修行为已取得钟XX的同意。据此，对于*XX在涉案房*外墙上安*的烟囱，因属于*形成*和*装饰装修物，现钟XX不同意利*，莫XX应*该烟囱予以拆除，若因拆除造成*涉案房*的毁损，莫XX应*恢复原状。对于*XX对涉案房*的其他装饰装修，因钟XX已对涉案房*进行了拆、补和*修，评估现值损失已无意义。莫XX与钟XX提交的用以证明*各自损失的收条或收款收据亦非正式发票，双**能*交确凿的证据证明*自在该类装修项*中的实际费*，应*行承担举证不能*法*后*。再，莫XX与钟XX对涉案租赁合同无效均存在过错，应*自承担相**责任。故，莫XX要求钟XX返还装修押金1000元*诉讼请求，原审法*予以支*。莫XX要求钟XX赔偿装修损失27822元*诉讼请求和*XX要求莫XX赔偿恢复房*原状损失44400元*诉讼请求，原审法*均不予支*。涉案租赁合同无效，无效合同本不应*行。莫XX要求钟XX支*经*损失的诉讼请求，于**据，原审法*不予支*。原审法*依照《中华*民共和**同法》第五十八条、《最高*民法*关**理城镇房*租赁合同纠纷案件具体应*法*若干*题的解*》第三条、第五条、第九条、《中华*民共和**事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认莫XX与钟XX签订的《房*租赁合同》无效；二、钟XX应**判决生效之日起15日内返还莫XX租赁押金850元；三、钟XX应**判决生效之日起15日内返还莫XX装修押金1000元；四、莫XX应**判决生效之日起15日内支*钟XX占有*用费255元；五、莫XX应**判决生效之日起15日内拆除其在深圳市龙*区布吉*道金*社区长排新XX铺面外墙上安*的烟囱，若因其拆除行为造成*涉案房*的毁损，应*恢复原状，拆除的费*和*复原状的费*由莫XX自行承担；六、驳回莫XX的其他诉讼请求；七、驳回钟XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金**务，应*依照《中华*民共和**事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支*延期支*期间的债务利*。本案本诉受理费2060.6元（莫XX已预交），反诉受理费716元（钟XX、唐XX已预交），管*权*议受理费100元（钟XX、唐XX已预交），共计2876.6元，由莫XX承担2060.6元，钟XX承担816元。

上诉人莫XX不服原审判决，向*院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，并依法*判，支*莫XX的全*一审诉请；2、本案一、二审诉讼费*全*由钟XX、唐XX承担。上诉事实与理由为：

一、一审判决因钟XX、唐XX不按照法*要求提交房*权**明**而认定租赁合同无效，有*草率；在一审中，法*要求钟XX、唐XX提交涉案房*的“两证一书”和*行历史*留问题申*等相**据材料，但钟XX、唐XX故意不提供，导致一审法*判令涉案租赁合同无效。但是，在双**订租赁合同时，钟XX、唐XX一直声称其对涉案房*是拥有*法*权*，钟XX、唐XX恶意隐瞒房*权**息的行为严*损害了莫XX的合法**。本案中，钟XX、唐XX作为出租方，将位于*圳市龙*区布吉**社区长排新XX号铺面租赁给莫XX作经*使用，莫XX也明*告知了租赁用途。但在合同履行过程*，钟XX、唐XX出尔反尔，以周*邻居**见为借口，明*拒绝履行涉案租赁合同的附随义务，即提供相***权**明**、身份证件等材料协助莫XX办理个体工商*照，以至于*XX被行政机关*取强*措施*止经*并扣留财物。因此，钟XX、唐XX的行为已经*成*故意且根本违约，导致莫XX租赁房*进行生产经*的目的无法*现，造成*莫XX的损失，钟XX、唐XX理应*偿莫XX的装修损失以及经*损失。

二、即便涉案房*因未能*理合法*房*续导致租赁合同无效，钟XX、唐XX亦应*法*担缔约过失责任；莫XX与钟XX、唐XX之间订立租赁合同时，已明*涉案房*作为铺面使用，用于*工猪头肉，随后*进行了相**安*烟囱等装修行为，钟XX、唐XX当时*此是知情的，双**此还签订了补充*议。当时，钟XX、唐XX承诺其为涉案房*的合法***，届时*协助莫XX办理工商*业执照，否则莫XX不可能*入不少资金*于*修，加上莫XX与唐XX是经*老乡介绍的，因此没有**。因而钟XX未办理合法*房*续导致涉案房*不合法，根据《合同法》第四十二条规定，钟XX、唐XX故意隐瞒与订立合同有**重要事实，给莫XX造成*大损失的，应*承担损害赔偿责任。此外，《合同法》第五十八条明*规定，当合同被确认为无效后，如果由于*方*者双**过错给对方*成*失时，还要承担损害赔偿责任。因此，莫XX是基于*钟XX、唐XX的信赖**后*具有*法*权*会依约协助办理相**业手续的情况*，并经*钟XX、唐XX同意后，对涉案房*进行了合理且必要的装饰装修，却因钟XX、唐XX的过错未能*挥应**效用，钟XX、唐XX理应*偿莫XX因此受到的损失。一审法*认为钟XX已对涉案房*进行了拆、补和*修，评估现值损失已无意义和*XX提供的为非正式发票应*行承担举证不能*法*后*，有*片面与公*。莫XX认为，钟XX自行对涉案房*进行了拆、补和*修，更显其过错，不能*除共赔偿责任。鉴于*实生活中购买商*未开具正规发票现象的大量存在，不能*此判定钟XX、唐XX无需赔偿莫XX因钟XX的重大过错所遭受的重大损失，否则对莫XX来说显失公*，无疑也会助长违约行为的发生。综上，一审法*认定事实不清，适用法*错误，请求二审法*依法***实，予以改判，以维护莫XX的合法**。

被上诉人钟XX、唐XX答辩称：一、从*XX在一审的主张*及在上诉状中的主张，我们可以看出莫XX之所以提出本案的上诉请求，其论点是自称因为钟XX、唐XX未协助莫XX办理猪头皮*工作坊的个体工商*业执照，所以给其造成*重大损失。莫XX的该论点完全*颠倒黑白，真实情况*因莫XX严*违反了合同约定和**规定，并遭到涉案租赁房*所在的金*社区工作站的严*处理，钟XX、唐XX不可能*合其进行违法*为，即使钟XX、唐XX配合金*社区也不可能*助其办理工商*业执照，莫XX所谓的损失与钟XX、唐XX没有***果关*。1、双**同约定租赁房*用作住宅用途，莫XX非法**工业锅炉、烟囱等进行猪头皮*工作坊，从*非法*下食品加工厂，显然违反了合同约定。2、双**同并未约定房**须*合莫XX办理相***证照，法*也没有***定出租方*须*合出租方*理相***证照，也就是说钟XX、唐XX没有*同义务，也没有**义务配合莫XX办理相***证照，不存在违约的事实。3、涉案租赁房*系居*楼，整个小区都*居*区，对于*XX非法**工业锅炉、烟囱等进行猪头皮*工作坊，存在重大安**患，且存在环境污染，房**于*整栋楼居*以及附近居*、整个小区的安***康*虑，出于**利**虑，有**行制止，有**绝其办理营业执照的要求。否则，若在如此密集的居*小区发生安**故，后*严*可想而知，届时*都*不了这个责任。4、涉案租赁房*所在的金*社区工作站对莫XX非法**工业锅炉、烟囱等进行猪头皮*工作坊的行为已经**禁止，并要求予以拆除，莫XX也承诺对涉案租赁房*只住人、不开锅炉加工食品。莫XX也曾*工作站要求开具证明*其办理营业执照，金*社区工作站明*表示民用住宅一律禁止使用工业锅炉，无法*莫XX开具证明。因此，即使钟XX、唐XX提供证件配合莫XX办理相***证照，社区工作站也不会同意，莫XX不可能*理相***证照。莫XX所称的由于*XX、唐XX不配合办证导致其损失，这一说法*本站不住脚，没有***据和*由。莫XX所称的损失与钟XX、唐XX之间没有***果关*。5、莫XX解*租赁合同并非出于*XX、唐XX拒绝提供租赁合同证件。根据周***所集体提供的情况*明*知，钟XX、唐XX应*XX的要求及时*供了房*租赁税单、身份证等证件给莫XX办理工商*记；而莫XX最终*束*赁的原因并非是其所称的钟XX、唐XX拒绝提供证件，而是由于*前长期不顾****感受，擅自安*危*的工业锅炉进行非法*无证地下食品加工行为，其油烟与废弃物不仅极大的污染周**活环境，也造成*严*的安**患；且在社区工作站反复多次劝说和*令整改的情况*拒不配合工作，对禁令与周***的反对意见置若罔闻，遭到了周***的一致抵制与反对，最终*致了莫XX迫于*力自行放弃离开的结局。6、莫XX主张*还租赁押金、装修押金，没有*实依据和**依据。根据《房*租赁合同》第五条第六款约定，莫XX如违约，无权*求返还押金。双*2011年5月24日的《补充*同》明*约定，合同到期后，莫XX应*恢复全*原样后，钟XX、唐XX才退回装修押金。7、莫XX所主张*装修损失，与钟XX、唐XX没有****，相*，钟XX、唐XX依法*追究莫XX的违约责任。莫XX对房*的改建工程，虽然取得了钟XX、唐XX人的书面同意，但在补充*同中双**然约定，在营业期间如有*成*居*诉而产生的任**失都*承租方*行负责；而莫XX对房*改建后*用途已经*反了合同约定，且莫XX擅自违法*居*区承租的居*用房*安*工业锅炉，这一行为已经*房*与邻近居*产生了极大的安**患，也严*影响了周***的正常*活，故此可以认定，由于**、改建和*除所产生的损失，纯粹是由于*XX单**粗暴*反合同而产生。8、莫XX主张*经*损失6万**，更是与钟XX、唐XX没有****。钟XX、唐XX不可能*见到也没有*其造成***谓的经*损失。如果其存在经*损失，也是莫XX自己造成*，与钟XX、唐XX无关。

二、钟XX、唐XX在本案房*租赁合同签订过程*并没有*失。1、本案涉案房*系小产权*，所在的草埔社区也全*都*小产权*，这一点草埔社区的居*都*道，莫XX也是明*的，钟XX现在无法*到建房*续，但其确系涉案房*的合法***，钟XX、唐XX在签订本案房*租赁合同时*莫XX并未有***瞒，没有*失。2、本案虽然系小产权*，但如果是合法**，对小区安******没有*响的话，例如百货便利*、小吃店等实际上是可以办理工商*业执照的，莫XX加工猪头作坊之所以不能*理营业执照，是因为加工猪头作坊特别*工业锅炉严*影响到了小区安******的正常*活，涉案租赁房*所在的金*社区工作站已经**禁止莫XX从*猪头加工，明*不会为其办理营业执照。

三、由于*XX严*违反了合同约定，钟XX、唐XX在一审中提起反诉要求莫XX承担相**约责任。出于*和*贵的处事原则，也因为不愿麻*法*，所以钟XX、唐XX当初没有*莫XX的违约行为首先提起诉讼，也没有*一审判决提起上诉，目的就是希望双***解*盾、和**处，但想不到莫XX却反咬一口、不依不饶*缠讼法*，在这种情况*，钟XX、唐XX不会放弃追究莫XX违约责任**偿责任*权*，包*涉案租赁房*因莫XX的使用、改建而造成*裂等严*问题，钟XX、唐XX也保留继续予以追究的权*。

本院经*理查*，原审查**实清楚，本院予以确认。

本院认为，涉案租赁合同无效，一方*系因当事人未能*交涉案房*的产权*及建设工程*划许*证，另一方*则因莫XX承租涉案住宅加装工业锅炉进行食品加工，对社区公*安**成**。故对莫XX关**案租赁合同有*的主张，本院不予支*。

涉案租赁合同无效，承租人与出租人均存在过错，应*承担各自的过错责任。出租人在事后*对涉案房*进行拆补和*新装修，对承租人之前的装修加以评估事实上已不可能。莫XX与钟XX提交的装修单*均非正式发票，未能*明*在装修项*中的实际费*，应*别*担举证不能*后*。且莫XX对涉案房*进行之装修系为非法**用途，其装修损失应*由其自行承担。一审处理符*公**则。莫XX承租涉案房*进行经*活动因违法*被市场监管*门取缔，不得就此主张**损失。

综上，上诉人莫XX的上诉理由均不能**，其上诉请求本院不予支*。原审判决认定事实清楚，适用法*正确，应*维持。依照《中华*民共和**事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项*规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费*民币2073元*上诉人莫XX负担。

本判决为终*判决。

审　 判　 长　刘*芳

审　 判　 员　赵　霞

代理 审 判员　张　睿

书记员（兼）　李XX