祝XX与虞XX、潘XX等居间合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）虞XX，女，1971年11月22日出生，汉族，江西省余干县人。

上诉人（原审被告）潘XX，男，1970年10月16日出生，汉族，江西省分宜县人。

两上诉人共同委托代理人王艳，江西东昇律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）祝XX，女，1960年4月5日出生，汉族，江西省余江县人。

原审被告傅XX，女，1976年12月22日出生，汉族，江西省抚州市人。

上诉人虞XX、潘XX因居间合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2014）月民一初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人虞XX、潘XX的共同委托代理人王艳，被上诉人祝XX等到庭参加诉讼。原审被告傅XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理，现已审理终结。

原审认定，被告虞XX系“鹰潭市XX房屋咨询服务店”的经营者。2013年11月6日，原告（乙方、买方人）与被告傅XX（甲方、卖方人）、鹰潭市XX房产咨询服务店（丙方、中介方）签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定了甲方自愿将合同号为201XXXX0005坐落于鹰潭市胜利西XX“心家泊”11栋3单元706室的房屋出售给乙方，甲方委托丙方收取并保管乙方给付的签约定金款20000元，房屋成交款为520000元，付款方式：乙方到开发公司签订购房合同并签好字，盖好公章备案后付清所有款项给甲方，如果甲方合同改好后，拿不到房款由丙方负责等内容。被告虞XX的丈夫即被告潘XX在该合同上签字，并盖了“鹰潭市XX房产咨询服务店”公章。在该合同签订的当日，原告依约向被告虞XX支付了购房定金20000元，被告潘XX向原告出具了收条一张，并盖了“鹰潭市XX房产咨询服务店”公章。2013年11月8日，被告潘XX在该合同上注明：“自签订合同之日30天，丙方办理好该房屋合同更名到乙方名下，如果超过30天还没改好，退还乙方所交的定金20000元整。”该合同签订后，因被告虞XX未能在约定的时间办理好坐落于鹰潭市胜利西XX“心家泊”11栋3单元706室的房屋销售合同的购房人更改至原告名下事宜，故原告向被告虞XX、潘XX、傅XX要求返还购房定金20000元，经协商无果后，原告诉至本院，要求判如所请。

另查明，本案所涉房屋系被告傅XX于2012年左右向销售该商品房的开发公司购买，双方签订的《商品房销售合同》已在房管部门登记备案，该房屋已交付给被告傅XX，但被告傅XX至今未取得该房屋所有权证。

原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定属于行政管理性质的规定，不属于效力性规定，不能作为确认未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同效力的效力性强制规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，被告傅XX虽在未取得涉诉房屋所有权证之下，由鹰潭市XX房产咨询服务店的经营者即被告虞XX中介，被告傅XX、虞XX与原告经协商后，共同订立了《房屋居间买卖合同》，约定将被告傅XX购买的房屋转让给原告，该合同是各方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。故对原告要求认定其与被告傅XX、虞XX、潘XX签订的《房屋居间买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。各方均应按照合同约定享有权利和承担义务。原告依约将购房定金20000元给付被告虞XX，但被告虞XX未按照约定期限将购房合同中的购买者更改至原告名下，且因被告傅XX至今未登记领取权属证书亦不能办理房屋所有权过户手续，故对原告要求返还购房定金的诉讼请求，本院予以支持。被告虞XX收取原告给付的购房定金20000元应予返还原告。被告潘XX与被告虞XX系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，被告虞XX从事个体经营的债务应以夫妻共同财产清偿，故被告潘XX亦应共同承担返还购房定金的民事责任。另被告傅XX并未收到该房屋定金，故不应承担返还定金的民事责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十三条之规定，经合议庭评议决定，故判决：

一、被告虞XX、潘XX应于本判决生效后七日内返还原告祝XX定金计人民币20000元；

二、驳回原告祝XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费300元（原告已预交），由被告虞XX、潘XX负担。

两上诉人不服，上诉称：三方在签订合同后，被上诉人一次次告知上诉人潘XX其没有能力购买该房屋，多次找到上诉人潘XX，希望上诉人潘XX可以联系傅XX，恳请傅XX可以宽限付款时间或者允许被上诉人采用贷款的方式购买该房屋，因此导致本合同最终不能履行的根本原因系被上诉人无力一次性将购房款付清。

被上诉人未提交书面答辩状，在法庭上口头辩称：1、该房屋未办理房产所有权证，不能出售。私下改合同是违法的。2、按合同约定30天内未改成合同，应退定金，现在已过30天，我要求退回定金。

经审理查明：二审期间各方当事人均未提供新的证据。二审查明事实与原审认定事实一致。

本院认为，上诉人、被上诉人及原审被告于2013年11月6日签订的《房屋买卖居间合同》是三方在充分协商一致的基础上签订的，是各方的真实意思表示，该合同合法有效。被上诉人按合同约定支付了2万元定金，该定金是被上诉人支付给原审被告傅XX的，两上诉人只是替傅XX代收并负责保管。一审判决两上诉人返还被上诉2万元定金后，傅XX并没有提出上诉，说明傅XX是愿意返还定金的。再者，两上诉人没有按合同约定在规定的期限内改合同，被上诉人要求退回定金的请求，本院予以支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由两上诉人承担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈XX

审判员　　陈信仕

审判员　　徐XX

书记员　　罗XX

附：与本案相关的法律条文

1、《中华人民共和国物权法》

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

2、《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》

第四十三条在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。

4、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。